第一篇建筑基礎知識
一、建筑物
1、定義：
廣義：人工建筑而成的所有東西。
狹義：即指房屋。是指有基礎、墻、頂、門(mén)窗等，能夠遮風(fēng)擋雨，供人們在內居住、工作、娛樂(lè )、儲藏物品、紀念或其他活動(dòng)的空間場(chǎng)所，不包含構筑物。
構筑物：指房屋以外的建筑，人們一般不直接在內進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)。如煙囪、水塔、水井、隧道等。
2、分類(lèi)：房地產(chǎn)行業(yè)對于建筑物的分類(lèi)方式較多，標準也不盡相同，現僅介紹其中的幾種分類(lèi)方式。
按使用性質(zhì)分：居住建筑、公共建筑、工業(yè)建筑、農業(yè)建筑
按層數分：低層（1～3層）、多層（4～7層）、小高層（8～12層）、高層（13層以上）、超高層（建筑總高度超過(guò)100米，不含單層建筑超過(guò)100米）。
按結構分：磚木結構、磚混結構、鋼筋混凝土結構（分框架、剪力墻等）、鋼結構。
二、建筑構造
1、基礎：定義：建筑物的組成部分，是建筑物地面以下的承重構件，它支撐其上部建筑物的全部荷載，并將這些荷載及自重傳給下面的地基。按構造形式不同分類(lèi)：條形基礎、獨立基礎、筏板基礎、箱型基礎（高層常用）、樁基礎。
2、地基：定義：不是建筑物的組成部分，是承受由基礎傳下來(lái)的荷載的土層或巖層。
3、墻體和柱：豎向承重構件，支撐屋頂、樓面等，并將這些荷載和自重傳給基礎。
墻體分類(lèi)：外墻、內墻；縱墻、橫墻；承重墻、非承重墻。
4、門(mén)窗：
門(mén)的分類(lèi)：平開(kāi)門(mén)、推拉門(mén)、轉門(mén)、卷簾門(mén)、彈簧門(mén)；木門(mén)、塑鋼門(mén)、鋁合金門(mén)等。
窗的分類(lèi)：平開(kāi)窗、推拉窗、旋轉窗、固定窗、懸窗；木窗、塑鋼窗、鋁合金窗等。
5、地面、樓板和梁：梁是跨過(guò)空間的橫向構件。
6、樓梯：
一般由三部分組成：樓梯段、休息平臺、欄桿扶手。
樓梯的寬度一般在1.2米左右。
住宅樓梯的傾斜度一般在15～20o
臺階分踏步和踢步兩部分，踏步寬度在20～25cm、踢步在15cm時(shí)人們的感覺(jué)最舒適。
2.80米層高的住宅每跑9個(gè)臺階。
7、屋頂：屋頂分平屋頂和坡屋頂。建筑物的構造另外還有散水、陽(yáng)臺、雨篷等部件。
三、建筑設備：
1、給水、排水系統
給水的方式有：直接供水（在水壓水量穩定的情況下采用）、設置水箱供水（水壓在一天內定期高低變化的情況下采用）、設置水泵、水箱供水（水壓經(jīng)常性的低于所需水壓的情況下采用）、分區分壓供水（多用于多層、高層建筑。當室外的配水管網(wǎng)的水壓僅能供下面樓層用水，不能滿(mǎn)足上面樓層用水時(shí)，通常分成兩個(gè)供水區，下層直接供水，上層采用設置水泵水箱供水。）
給水的管材目前多采用PVC管、鋁塑管。
排水系統主要指排放生活污水、廢水及雨水。多采用ф100～150的鑄鐵管或PVC管材。
2、采暖系統：
采暖系統可分為兩類(lèi)，一是獨立采暖；二是集中采暖。
集中采暖又可分為兩種：
熱水供暖：采用熱水進(jìn)行供暖，供水溫度一般95度，回水溫度一般70度。這種方式的特點(diǎn)是熱得慢，涼得也慢，多用于住宅等不間歇采暖。
蒸氣采暖：采用水蒸氣進(jìn)行供暖。這種方式的特點(diǎn)是熱得快，涼得也快。多用于間歇性采暖建筑，如劇院等。
集中供暖國家目前提倡采用分戶(hù)計量式采暖方式，但是由于計量?jì)r(jià)位的不確定，大多開(kāi)發(fā)商都沒(méi)有采用。當前使用最多的是分戶(hù)控制采暖。
無(wú)論是分戶(hù)計量還是分戶(hù)控制，現在都沒(méi)有達到“誰(shuí)用誰(shuí)交費，不用不交費”的狀態(tài)。
3、通信和空調系統
包括電話(huà)系統、網(wǎng)絡(luò )系統、有線(xiàn)系統等。
4、電氣設備：
包括導線(xiàn)、配電箱、電開(kāi)關(guān)、電表、防雷裝置（接閃器（避雷針、避雷帶、避雷網(wǎng)）、引下線(xiàn)、接地裝置）。
5、燃氣供應系統
燃氣目前常用的有三種：
人工煤氣：工業(yè)尤其是煉鋼及石油加工產(chǎn)業(yè)的副產(chǎn)品，其主要成分是CO，比重與空氣相近。使用不當極易發(fā)生煤氣中毒。濟南市正在逐步替代人工煤氣?，F價(jià)約為1元/立方。
天然氣：蘊藏于地下的可燃氣體，主要成分是CH4，比空氣輕，一旦發(fā)生泄漏，天然氣會(huì )飄于上層，不會(huì )發(fā)生煤氣中毒的現象。而且天然氣燃燒后不會(huì )產(chǎn)生污染性氣體，屬綠色環(huán)保燃料，全國正大力推廣?，F價(jià)約為2元/立方。
液化石油氣：石油產(chǎn)品，成份較復雜，熱值高?，F價(jià)約為8.5～9.5元/立方。液化石油氣與上述兩種燃氣的供應系統不同，液化石油氣是一個(gè)居住區一套加壓系統。液化石油氣一般用于市政燃氣管網(wǎng)尚未達到的地區。目前濟南主要用于歷城區、高新區以及黃河北岸地區。
6、電梯：（略）
7、設備層、管道井：
設備層一般用于放置建筑運行機械。多用于高層住宅、寫(xiě)字間等。
8、綜合布線(xiàn)系統、樓宇智能化：
四、建筑材料與識圖：
1、磚：普通磚的尺寸為235*115*55mm，因為磚的尺寸，所以才出現了12墻、24墻、37墻等的說(shuō)法。
每512塊普通磚組成1立方米。
為保護耕地，濟南市市區目前已禁止使用粘土磚，提倡使用礦渣磚、粉煤灰磚。
2、水泥：水泥的種類(lèi)很多，目前大多采用硅酸鹽水泥。
3、鋼筋混凝土：混凝土是用水泥、砂、石子等材料調和而成。
采用混凝土與鋼筋進(jìn)行搭配，主要是考慮到兩者的膨脹系數相近，可以較好的粘合到一起。而且混凝土可以補充鋼筋的剛性不足的缺點(diǎn)，使得建筑物更加穩定。
4、防水材料：目前常用的主要是SBS（改性卷材）、JS（防水涂料）。
5、三大材、四小材：三大材：鋼材、水泥、木材。四小材：汽柴油、玻璃、瀝青、油氈。
6、識圖：（結合圖紙進(jìn)行）平面圖、立面圖、剖面圖。軸線(xiàn)、標高、尺寸線(xiàn)、比例尺
建施圖、結施圖、水施圖、電施圖、暖施圖、通施圖
第二篇規劃術(shù)語(yǔ)及相關(guān)規定
1、容積率：
項目總建筑面積與項目總用地面積的比值。
多層容積率一般控制在1.3以下，小高層的容積率可以達到2左右，高層視情況一般在4或5左右。對于開(kāi)發(fā)商來(lái)講，容積率越高，出的建筑面積就越多，土地成本就越容易攤薄，利潤空間自然就越大。而對于購房者來(lái)講，則正相反，容積率越低，說(shuō)明樓與樓之間的空地越大，視野、采光就越好。
2、建筑密度:
在居住區用地內各類(lèi)建筑的基地總面積與居住區總用地的比值。
建筑密度可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度。
3、綠化率：
項目規劃建設用地范圍內的綠化面積與規劃建設用地面積之比。
綠化率自然越高越好，一般在35%左右。
4、用地性質(zhì)：規劃用地的使用功能。
5、用地面積：規劃地塊劃定的面積。
6、用地紅線(xiàn)：
指經(jīng)城市規劃行政主管部門(mén)批準的建設用范圍的界線(xiàn)。在規劃圖中一般用紅線(xiàn)標示，故稱(chēng)之為用地紅線(xiàn)。
7、道路紅線(xiàn)：城市道路用地的規劃控制線(xiàn)，即城市道路用地與兩側建筑用地及其他用地的分界線(xiàn)。
8、日照間距系數：
指根據日照標準確定的房屋間距與遮擋房屋檐高的比值。濟南市規定，老城區不得低于1：1.3，新城區不得低于1：1.5。
9、建筑間距：
兩棟建筑物外墻之間的水平距離。
10、日照標準：
根據各地區的氣候條件和居住衛生要求確定的，居住建筑正面向陽(yáng)的房間子規定的日照標準日獲得的日照量。
1994年2月1號執行的《城市居住區規劃設計規范》中規定，住宅建筑日照標準：冬至日住宅底層日照時(shí)間不少1小時(shí)或大寒日住宅底層日照時(shí)間不少于2小時(shí)。
11、居住區用地：
住宅用地、公建用地、道路用地、公共綠地的總稱(chēng)。
住宅用地：住宅建筑基地占地及其四周合理間距內的用地。含宅間綠地和宅間小路。
公建用地：與居住人口規模相對應配建的，為居民服務(wù)和使用的各類(lèi)設施的用地。包含建筑基底占地及其所屬場(chǎng)院、綠地、和配建停車(chē)場(chǎng)等。
道路用地：居住區道路、小區路、組團路及非公建配建的居民小汽車(chē)、單位通勤車(chē)等車(chē)輛的停放場(chǎng)地。
公共綠地：滿(mǎn)足規定的日照要求，適合于安排游憩活動(dòng)設施的、供居民共享的游憩綠地，包括居民區公園、小游園和組團綠地及其他塊狀、帶狀綠地。
12、命名規定：
花園：占地15000平米以上，設有中心廣場(chǎng)，綠化面積不低于總面積的45%，休閑場(chǎng)地面積不少于總面積的15%。
小區：建筑面積在30000平米以上，居住戶(hù)數3000戶(hù)以上或人口在7000人以上，設有居委會(huì )。
組團：被小區道路分隔，并與居住人口規模（1000～3000人）相對應配建有居民所需的基層公共服務(wù)設施的居民生活聚居地。
13、配套設施：
指與住宅規?；蚺c人口規模相對應配套建設的公共服務(wù)設施、道路和公共綠地的總稱(chēng)。
14、建筑小品：指既有功能要求，又有點(diǎn)綴、裝飾和美化作用的，從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀(guān)賞設施和指示性標志物等的統稱(chēng)。
第三篇房地產(chǎn)基礎知識及常用名詞
1、房地產(chǎn)：土地及其地上定著(zhù)物的統稱(chēng)。房地產(chǎn)與建筑物密不可分.
2、土地的所有權種類(lèi)：國有土地，集體土地。
3、土地使用權的獲取方式：征用、劃撥、出讓。
其中，以出讓方式獲取土地使用權，目前在濟南已經(jīng)實(shí)行“招拍掛”的方式進(jìn)行，即以招標、拍賣(mài)、掛牌的方式進(jìn)行出讓?zhuān)瑓f(xié)議出讓已經(jīng)停止。
4、生地與熟地：
熟地是指已經(jīng)拆遷完畢，達到“三通一平”施工條件的土地。
生地則是相對應熟地而言的，是指尚未具備上述施工條件的土地。
三通一平：水通、電通、路通，場(chǎng)地平整。
七通一平：給水通、排水通、電通、路通、燃氣通、通訊通、供熱通，場(chǎng)地平整。
5、拆遷補償的方式：
貨幣補償、實(shí)物補償（回遷、搬遷）。
目前較多采用貨幣補償方式。
6、土地的使用年限：
住宅用地：70年；商業(yè)用地：40年；工業(yè)用地：50年。
7、土地成本的構成：
土地出讓金+拆遷費用。
8、土地出讓金：
指市縣級人民政府土地行政主管部門(mén)將土地使用權出讓給土地使用者，并由土地使用者按規定的標準向國家繳納的土地出讓的全部?jì)r(jià)款。
9、產(chǎn)權及房產(chǎn)種類(lèi)：
房產(chǎn)證可分為商品房、房改房、村民自建房三種形式。
房產(chǎn)證實(shí)行兩證分離，即將房產(chǎn)與地產(chǎn)分離辦證，房產(chǎn)所有者持有“房屋所有權證”、“土地使用權證”兩種證件，但目前濟南市只有房改房真正實(shí)行了兩證分離。
房屋產(chǎn)權：指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規定所享有的權利，也就是房屋各項權益的總和。即房屋所有者對該房屋財產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權利。
公房：也稱(chēng)公有住房、國有住宅，指由國家及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建銷(xiāo)售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權歸國家所有。
使用權房：由國家及國有企業(yè)事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規定的租金標準出租給居民的公房。
共有房產(chǎn)：兩個(gè)或兩個(gè)以上的人對同一項房產(chǎn)共同享有所有權。
現房：指開(kāi)發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權證（大證）的商品房。
期房：指開(kāi)發(fā)商從取得商品房預售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權證（大證）為止的期間。
外銷(xiāo)房：由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設的，取得了外銷(xiāo)商品房預（銷(xiāo)）售許可證的房屋，外銷(xiāo)商品房可銷(xiāo)售給國內外（含港澳臺）的企業(yè)、其他組織和個(gè)人。
內銷(xiāo)房：由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設的，取得了商品房預（銷(xiāo)）售許可證的房屋，內銷(xiāo)商品房可出售給當地企事業(yè)單位和居民。
準現房：指房屋主體已基本封頂完工，小區內的樓宇及設施的大致輪廓已初現，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。
10、價(jià)格：
價(jià)格的種類(lèi)很多，如均價(jià)、起價(jià)、開(kāi)盤(pán)價(jià)、清盤(pán)價(jià)等，在此僅介紹其中的兩種。
均價(jià)：指各單位的銷(xiāo)售價(jià)格相加之后的和除以單位建筑面積和?？梢苑从骋粋€(gè)樓盤(pán)整體價(jià)格。
起價(jià)：指物業(yè)各樓層銷(xiāo)售價(jià)格中的最低價(jià)格。多層一般以頂層的銷(xiāo)售價(jià)為起價(jià)，高層以低樓層的售價(jià)作為起價(jià)。起價(jià)帶有一定的欺騙性，并不能真實(shí)的反映樓盤(pán)的價(jià)位。
11、定金的規定：
定金是當事人約定由一方向對方給付的，作為債權擔保一定數額的貨幣。它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權人的債權得以實(shí)現。定金應當以書(shū)面形式約定，當事人在定金合同中應約定定金交付的期限。定金合同自實(shí)際交付定金之日起生效，定金的數額由當事人約定，但不得超過(guò)合同標的額的20%。
如果購房者交了定金后改變主意，決定不買(mǎi)了，開(kāi)發(fā)商有權以購房者違約為由不退定金。如果開(kāi)發(fā)商未經(jīng)定金繳納者許可將房屋賣(mài)給他人，應向購房者雙倍返還定金。
這里需要注意定金與訂金之間的區別：法律規定，訂金不具有法律效力，只是雙方的一種約定，無(wú)論哪方違約，訂金必須退還購房者。
12、房屋面積：
建筑面積：指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺、挑檐、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結構牢固、層高在2.20米以上的永久性建筑。（建筑物外墻外圍所圍成的空間的水平面積）
使用面積：房屋戶(hù)內全部可供使用的空間面積，按房屋的內墻面水平投影計算。
套內建筑面積：由套內房屋使用面積、套內墻體面積、套內陽(yáng)臺建筑面積構成。
共有建筑面積：各產(chǎn)權人共同占有或共同使用的建筑面積，它應按一定的方式在各產(chǎn)權人之間進(jìn)行分攤。指為業(yè)戶(hù)出入方便、正常交往、保障生活所設置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和加上個(gè)單位與樓宇公共建筑空間之間的分隔及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50%。
共有分攤面積：某個(gè)產(chǎn)權人在房屋共有面積中所分攤的面積。
預售面積：俗稱(chēng)樓花面積，指在商品房預售時(shí)按建筑設計圖上尺寸計算的房屋面積。
竣工面積：房屋竣工后實(shí)測的房屋面積。
共有建筑面積分攤系數：整棟建筑物的共有建筑面積與整棟建筑物的各套內建筑面積之和的比值。
13、“五證兩書(shū)”：
五證按獲取的先后順序排列：建設工程用地規劃許可證；國有土地使用權證；建設工程規劃許可證；建設工程施工許可證；商品房預（銷(xiāo)）售許可證。
兩書(shū)：
商品房質(zhì)量保證書(shū)：主要約定了保修年限、保修方式等
商品房使用說(shuō)明書(shū)：介紹額定電流、主體結構、各部件在使用中應注意的問(wèn)題。
14、預售的條件：
⑴已交付全部土地使用權出讓金，取得了國有土地使用權證。
⑵持有其余三證。
⑶按提供預售的商品房計算，投入開(kāi)發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付期限。
濟南市規定，多層建筑必須主體完工后方可申請商品房預售許可證。
15、常用名詞：
⑴開(kāi)間：
住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱(chēng)開(kāi)間。住宅開(kāi)間一般不超過(guò)3.0米--3.9米，磚混結構住宅開(kāi)間一般不超過(guò)3.3米。 規定較小的開(kāi)間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強住宅結構整體性、穩定性和抗震性。
開(kāi)間5米以上，進(jìn)深7米以上的大開(kāi)間住宅可為住戶(hù)提供一個(gè)40--50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開(kāi)間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。
⑵進(jìn)深：
在建筑學(xué)上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(cháng)度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設計上有一定的要求，不宜過(guò)大。目前我國大量城鎮住宅房間的進(jìn)深一般要限定在5米左右，不能任意擴大。
⑶層高：
指下層樓地面至上層樓地面的垂直高度。
⑷凈高：層高減去樓板厚度的凈剩值。
⑸錯層：室內不同功能區樓地面不在同一平面，高度差約為40～60cm之間，以實(shí)現動(dòng)靜、公私的分離。
16、按揭的含義：
又稱(chēng)個(gè)人住房商業(yè)性貸款，是銀行用其信貸資金發(fā)放的自營(yíng)性貸款。具體指具有完全民事行為能力的自然人購買(mǎi)本城鎮自住住房時(shí)，以其所購買(mǎi)的產(chǎn)權住房（或銀行認可的其他擔保方式）為抵押，作為償還貸款的保證而向銀行申請的住房商業(yè)性貸款。
17、契稅：
單價(jià)在4000元/平米以下，契稅按總房款的1.5%計征；單價(jià)在4000元/平米以上，契稅按總房款的3%計征；單獨的儲藏室、車(chē)庫按房款的3%計征。
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