酒店觀(guān)察網(wǎng) · 2021-09-11 08:35:01
售后返租模式普遍存在于國內的地產(chǎn)投資領(lǐng)域，從一線(xiàn)城市到縣城，這種模式幾乎都在收割著(zhù)酒店業(yè)和業(yè)主的智商。
售后返租模式普遍存在于國內的地產(chǎn)投資領(lǐng)域，從幾平方的商鋪到幾萬(wàn)平方的商業(yè)公寓大樓，從一線(xiàn)城市到縣城，這種模式幾乎都在收割著(zhù)酒店業(yè)和業(yè)主的智商。
由于投資渠道的狹窄，地產(chǎn)投資成為國內老百姓主要的投資方式，從買(mǎi)一套住宅到一個(gè)商鋪，地產(chǎn)投資始終貫穿著(zhù)老百姓心中的信仰。中國人大部分人將一生的積蓄交給了房地產(chǎn)，夢(mèng)想著(zhù)一夜暴富或者有高的收益率，從而想跑贏(yíng)通脹和獲取利潤。在大城市住宅因為限購限售、小城市住宅沒(méi)有了投資價(jià)值，住宅變的無(wú)法快速獲取報酬的時(shí)候，一些地產(chǎn)界五花八門(mén)的投資方式逐步在成為百姓的選擇。售后返租成為其中一個(gè)非常常見(jiàn)的形式，這種形式是在商業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展起來(lái)之后就產(chǎn)生的。開(kāi)發(fā)商一方面為了快速回籠資金，增加銷(xiāo)售單價(jià)，快速吸引購房者，就出臺了售后返租的模式。即購房者買(mǎi)我的商鋪或者公寓，每年可享受購房總價(jià)4%、5%、...%的返利，開(kāi)發(fā)商將出售過(guò)的房屋統一租賃回來(lái)，再交給運營(yíng)方運營(yíng)，產(chǎn)生的營(yíng)收用于支付這些業(yè)主的返利。
首先開(kāi)發(fā)商為何要推行這種方式，第二是為何會(huì )有無(wú)數購房者買(mǎi)單。開(kāi)發(fā)商為何要推行，是因為在商業(yè)地產(chǎn)大環(huán)境下，商業(yè)性質(zhì)的房產(chǎn)去化率時(shí)間加長(cháng)，部分公寓和商鋪去化周期在一年以上，這對于依靠現金流的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)無(wú)疑加大了風(fēng)險，而且增加了財務(wù)利息成本，對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，如何快速回籠現金成了重中之重。出于這種情況，售后返租模式便可以利用，即為購房者許諾高額回報，你買(mǎi)我的商鋪或者公寓，我一年給你固定回報5%，6%，甚至更高，對于缺乏其他有效投資渠道的購房者，聽(tīng)到這種合作模式，自然也會(huì )被吸引，因為目前銀行存款定期五年期利率好像僅僅在3%左右。購房者認為，買(mǎi)了這套房，既能擁有每年超過(guò)銀行的高額回報，還能坐擁一套房，享受房產(chǎn)增值的效應，一舉兩得，何樂(lè )不為?？焖佾@取現金流是開(kāi)發(fā)商的核心訴求，售后返租的本質(zhì)是加快房產(chǎn)去化。第二是增加房產(chǎn)溢價(jià)的可能，一般情況下，拿公寓和商辦樓來(lái)說(shuō)，銷(xiāo)售單價(jià)遠低于同一個(gè)樓盤(pán)的住宅，樓面價(jià)不變的情況下，如何才能賣(mài)高價(jià)，就是實(shí)行品牌化宣傳。比如我有一棟樓，首先加盟某個(gè)知名酒店品牌，在裝修了樣板間和大堂后開(kāi)始售賣(mài)，日常清水可以賣(mài)到一萬(wàn)一平方，現在在品牌和裝修的加持下我可能會(huì )賣(mài)到1.6萬(wàn)一平方，開(kāi)發(fā)商可以在這6000裝修款里獲取巨額價(jià)差，還能快速出售房產(chǎn)，又能得到一個(gè)現成的酒店而盤(pán)活了資產(chǎn)，一舉三得。購房者也會(huì )認為，既能獲取年固定回報，成了酒店的“股東”，又可以在品牌的加持下獲得物業(yè)增值，一舉兩得。實(shí)際上，購房者未來(lái)的增值收益早被那六千的裝修款吞噬，買(mǎi)來(lái)的時(shí)候價(jià)值單平方是一萬(wàn)，而你付出了一萬(wàn)六的代價(jià)，在經(jīng)過(guò)幾年升值后，你的房產(chǎn)價(jià)值也許從一萬(wàn)漲到了一萬(wàn)二，但你的6千裝修價(jià)值早已經(jīng)沒(méi)有了，而非1.6萬(wàn)到1.8萬(wàn)的轉變，這樣計算下來(lái)，實(shí)際你的樓面價(jià)理論上損失了四千，并且，這類(lèi)房產(chǎn)很難變現。
還有一種驅動(dòng)是正向的驅動(dòng)，即在商業(yè)領(lǐng)域里，開(kāi)發(fā)商一方面想變現收攏資金，另一方面又想統一招商和打造。這種情況下，開(kāi)發(fā)商一般會(huì )成立一個(gè)直屬的運營(yíng)公司，所有購房者與運營(yíng)公司簽署一個(gè)相關(guān)協(xié)議，按年獲取回報。運營(yíng)公司會(huì )將街區統一規劃，設計后自持運營(yíng)。不會(huì )再將項目租賃給第三方，把風(fēng)險轉嫁到第三方和購房者頭上。這種情況下，收益會(huì )有開(kāi)發(fā)商兜底，購房者應該不會(huì )出現返利消失的窘境，此類(lèi)投資稍微較為安全。
酒店作為一個(gè)長(cháng)期相對穩定的業(yè)態(tài)，已經(jīng)成為售后返租的重災區，一些開(kāi)發(fā)商將自己旗下無(wú)法快速出售的物業(yè)甚至爛尾樓統一打包交給一些專(zhuān)業(yè)包銷(xiāo)的公司和個(gè)人，或者直接總價(jià)出售給這些包銷(xiāo)公司，這些包銷(xiāo)公司在給物業(yè)完成“形象”包裝后開(kāi)始進(jìn)行售賣(mài)。一般的形象包裝就是，簽下某家連鎖品牌，這些品牌以國內品牌為主，大部分國外品牌是不允許這類(lèi)模式。像早期一些引進(jìn)的品牌如希爾頓歡朋、溫德姆系列品牌等都會(huì )睜一只眼閉一只眼允許這種情況存在，這也是他們發(fā)展速度快的原因之一。品牌搭建完成后，開(kāi)始裝修樣板間，樣板間完成后開(kāi)始市場(chǎng)預熱蓄客。在一家酒店分間出售的時(shí)候，在營(yíng)銷(xiāo)上花的精力和成本是最高的。一般由這些包銷(xiāo)公司聯(lián)合一些中介機構開(kāi)始蓄客，售賣(mài)。筆者曾數次被鏈家的業(yè)務(wù)員請到了這些物業(yè)的售賣(mài)點(diǎn)進(jìn)行誘導銷(xiāo)售，到了地點(diǎn)后剩下的就是ppt宣講，通過(guò)許諾高額返點(diǎn)和未來(lái)美好收益，來(lái)促使你買(mǎi)下一套房子。
市場(chǎng)上一般的返利模式有固定和浮動(dòng)兩種，固定就是總房款的5%或者更高許諾你，如你買(mǎi)了其中一套房，總價(jià)60萬(wàn)，那么你一年可以得到固定3萬(wàn)元的回報。浮動(dòng)返利是業(yè)務(wù)員通過(guò)美好數據藍圖宣講，告知你這家酒店未來(lái)有多掙錢(qián)，然后你買(mǎi)了這套房子，那么可以得到這間房營(yíng)業(yè)額40%，或者50%的回報。舉個(gè)例子，你買(mǎi)的這個(gè)項目一共100間客房，你花了60萬(wàn)買(mǎi)了其中一套房，酒店開(kāi)業(yè)后你可以拿走你這間房營(yíng)業(yè)額的40%，按平均房?jì)r(jià)280元、入住率80%計算，你這間房年平均可產(chǎn)生8萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)額，按四六開(kāi)你可以得到三萬(wàn)二的年回報。這樣看你的年收益是超過(guò)5%的，算下來(lái)，你覺(jué)得還是非常劃算。包銷(xiāo)和售后返租正是通過(guò)這樣的方式贏(yíng)得你的信任，促成了龐大的售后返租消費市場(chǎng)。
這類(lèi)項目投資的風(fēng)險在哪里?購房者在買(mǎi)這套房子的時(shí)候一定是看重的高額返利，這恰恰是風(fēng)險源頭。我來(lái)算個(gè)帳，一個(gè)6000平米的物業(yè)，一平方賣(mài)一萬(wàn)塊，可以賣(mài)六千萬(wàn)，賣(mài)給了一百個(gè)購房者。按照5%的回報率，一年需要返利300萬(wàn)金額。若按6%返利，需要360萬(wàn)返利，按7%就是420萬(wàn)。目前市場(chǎng)上基本都是高于5%的，不然無(wú)法吸引購房者。按360萬(wàn)一年計算，酒店必須要產(chǎn)生這么多利潤，這是生命線(xiàn)。100間房，按照目前中檔酒店的平均房?jì)r(jià)260元計算，年平均80%的入住率計算，一年的營(yíng)業(yè)額在760萬(wàn)，按50%的GOP率，毛利潤在380萬(wàn)。也就是說(shuō)，利潤基本可以覆蓋返利。實(shí)際上購房者忽略了一個(gè)問(wèn)題，就是能這個(gè)錢(qián)能拿幾年的問(wèn)題，一般情況下，購房返利合同會(huì )簽十年到二十年區間，一個(gè)商務(wù)酒店生命周期在6-8年，之后就進(jìn)入衰退，風(fēng)險點(diǎn)在于開(kāi)發(fā)商在一次變現后不會(huì )再進(jìn)行二次投入。這樣你就無(wú)法保證你的收益在6-8年之后還能拿到。第二層風(fēng)險就是爛尾的風(fēng)險，我們碰到比較多，酒店作為一個(gè)重資產(chǎn)，需要巨大的投入，開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行出售回籠后，資金沒(méi)有用到裝修上，因為絕大部分的售后返租項目都是賣(mài)的樣板間，酒店影子還沒(méi)看到。還有一種情況是，在經(jīng)過(guò)層層利益的約定后，購房者付出的購買(mǎi)單價(jià)是遠遠高于周邊同類(lèi)房?jì)r(jià)的，在這種情況下去化難度加大，去化率不高，當開(kāi)發(fā)商出售占比一直沒(méi)有達到50%之后，這個(gè)項目有可能陷入停滯狀態(tài)。
為什么說(shuō)售后返租是酒店業(yè)的毒瘤，因為這種模式一直在對酒店業(yè)的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生著(zhù)負面的情緒，在過(guò)去兩年的疫情現狀下，很多售后返租項目暴雷。很多開(kāi)發(fā)商在現金流回籠后又反手將項目租給第三方個(gè)人或公司，這些公司和個(gè)人再和小業(yè)主簽訂返利協(xié)議，這些承租人不但要承擔購房者的返利，還要承擔項目的裝修投入，未來(lái)還期望投資回報。在這種情況下，這種酒店投資是極為不健康的，在未來(lái)絕對會(huì )有風(fēng)險存在。我們經(jīng)?？吹?，一個(gè)酒店樓層里面還有幾個(gè)獨立的房間是辦公、公寓或者自用，這種酒店在安全品質(zhì)等方面都無(wú)法有保障。
如今商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入尾聲，這種模式逐步向下沉市場(chǎng)和存量市場(chǎng)蔓延，我們經(jīng)?？吹皆谀车亟?jīng)營(yíng)了十幾年的老酒店換了一個(gè)新招牌后開(kāi)始叫賣(mài)，因為位置較好，一些專(zhuān)業(yè)公司將這些房產(chǎn)證變?yōu)橐婚g間進(jìn)行出售，這個(gè)可以說(shuō)是再割一次韭菜。筆者曾經(jīng)走訪(fǎng)過(guò)貴州、云南等地四五線(xiàn)城市，這些城市的街道也經(jīng)常會(huì )看到此類(lèi)地產(chǎn)的海報，甚至在筆者的老家，一座只有三萬(wàn)人口的小縣城，就有這種模式出現在商業(yè)街區和商業(yè)性質(zhì)公寓開(kāi)發(fā)上。這幾年大規模發(fā)展的文旅地產(chǎn)項目對這種模式也是屢見(jiàn)不鮮，這幾乎成為了地產(chǎn)經(jīng)濟的一個(gè)名片。
“事物存在即合理”的理論也不為過(guò)錯，但是因為一些因素的引導，這個(gè)行業(yè)亂象叢生，酒店業(yè)在進(jìn)入到這樣一個(gè)狀態(tài)后是不健康的，這也不是酒店業(yè)的本質(zhì)。酒店業(yè)在經(jīng)過(guò)了租賃到資產(chǎn)轉變后，小業(yè)主模式的售后返租必然會(huì )迎來(lái)一次大的陣痛，這種模式像極了過(guò)去的P2P財務(wù)模式，但最終的結局是無(wú)數消費者買(mǎi)單。在這種情況下，我們希望酒店投資能回歸本質(zhì)，而不是成為小資產(chǎn)運作的產(chǎn)物，對于購房者來(lái)說(shuō)，需要清楚自己對資產(chǎn)的判斷，地產(chǎn)投資早過(guò)其時(shí)，莫要一時(shí)貪念被人割了韭菜做了背鍋俠!
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