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居京城，大不易
最近二十年，隨著(zhù)房?jì)r(jià)的不斷高漲，買(mǎi)房成為全社會(huì )經(jīng)久不衰的熱門(mén)話(huà)題。為了抑制房?jì)r(jià)的過(guò)快增長(cháng)，各地出臺了很多限購措施，其中最重要的考量標準，大概就是戶(hù)口了。如果有人問(wèn)，要是能穿越到清朝，那會(huì )應該如何買(mǎi)房？是不是也要講戶(hù)口、也會(huì )實(shí)行限購呢？
如果在京城的話(huà)，很不幸，答案是肯定的。在那時(shí)，不要說(shuō)沒(méi)有戶(hù)口，就是有戶(hù)口，在京城也未必買(mǎi)得了房。
買(mǎi)不了房的問(wèn)題，主要是歷史原因造成的。1644年清軍入關(guān)后，隨清軍入關(guān)的八旗人等和一般老百姓在北京城是混居的。時(shí)間一長(cháng)，清廷發(fā)現混居不利于皇城的安全，同時(shí)也容易引發(fā)旗人和老百姓的各種糾紛。于是，清廷在順治五年(1648年)八月下令，原居住在北京內城的漢人和其他民族的人一律遷往外城，搬遷補償費是每間房四兩銀子?！斑w移令”的原文如下：
紫禁城
“諭戶(hù)部等衙門(mén)，京城漢官漢民，原與滿(mǎn)洲共處。近聞劫殺搶奪，滿(mǎn)漢人等，彼此推諉，竟無(wú)已時(shí)。似此等光景，何日清寧。此實(shí)參居雜處之所致也。朕反復思維，遷移雖勞一時(shí)，然滿(mǎn)漢皆安，不相擾害，實(shí)為永便?！薄俺斯躺酵冻錆h人不動(dòng)外，凡漢官及商民人等，盡徙城南居住。其原房或拆去另蓋，或貨賣(mài)取價(jià)，各從其便。朕重念遷徙累民，著(zhù)戶(hù)工二部，詳察房屋間數，每間給銀四兩。此銀不可發(fā)與該管官員人等給散，令各親身赴戶(hù)部衙門(mén)當堂領(lǐng)取，務(wù)使遷徙之人得蒙實(shí)惠?！矐w徙之人，先給賞銀，聽(tīng)其擇便，定限來(lái)歲歲終搬盡。著(zhù)該部傳諭通知?！?/p>
清廷將北京內城騰空，一是為了保障皇城安全，二是為了安置大量?jì)冗w的八旗兵丁和家眷。畢竟，將他們全部放在內城，也便于管理。等一般老百姓遷往外城后，北京內城就成了旗人的天下。此后，清廷以皇城為中心，將八旗分別駐扎內城的四角八方，具體情況如下：
兩黃旗居北：鑲黃旗駐安定門(mén)內，正黃旗駐德勝門(mén)內；
兩白旗居東：鑲白旗駐朝陽(yáng)門(mén)內，正白旗駐東直門(mén)內；
兩紅旗居西：鑲紅旗駐阜成門(mén)內，正紅旗駐西直門(mén)內；
兩藍旗居南：鑲藍旗駐宣武門(mén)內，正藍旗駐崇文門(mén)內。
京城內城外城
這么一來(lái)，北京的內城成了一個(gè)大兵營(yíng)，旗人就像棋盤(pán)上的棋子，只要知道他住在哪個(gè)方位，就能判斷出他是哪個(gè)旗，甚至是哪個(gè)參領(lǐng)或佐領(lǐng)屬下了。以鑲白旗為例，根據《八旗通志初集》的記載，其駐防區域如下：鑲白滿(mǎn)洲、蒙古、漢軍三旗，與正白旗接界之處，系自豹房胡同向南至單牌樓。與正藍旗接界之處，由皇城根向東至大城根。滿(mǎn)洲官兵，自正白旗接界處，由東長(cháng)胡同東口循大街向南，至院府胡同東口，為頭參領(lǐng)之十七佐領(lǐng)居址。自院府胡同東口至長(cháng)安街牌樓，為二參領(lǐng)之十六佐領(lǐng)居址。從這個(gè)意義上說(shuō)，當時(shí)所有旗人都是“朝廷”的人，他們的工作生活乃至衣食住行，都被清廷包下來(lái)了，而其中也包括房子。
順治五年的大搬遷，有些類(lèi)似于八旗入關(guān)后的“圈地”，只不過(guò)這次圈的是座城。在將內城的老百姓騰空后，清廷令工部在原有房屋基礎上或整修或新建，最終為全體旗人準備了足夠的公房以供分配。
當然，就算是旗人，也要分三六九等的，他們得根據不同的身份和職位來(lái)分配住房。按當時(shí)規定，旗人一品官，給房二十間；二品官，給房十五間；三品官，給房十二間；四品官，給房十間；五品官，給房七間；六、七品官，給房四間；八品官，給房三間。至于普通的旗兵，如護軍、領(lǐng)催、甲兵等，給房二間。
旗人生活和住宅
此外，清廷還規定了每間房子的標準：面闊不低于9尺，進(jìn)深不低于10尺，墻體厚度以5寸為準。按當時(shí)營(yíng)造尺32厘米換算的話(huà)，每間房面闊應不低于2.88米，進(jìn)深不低于3.2米。據此推算，當時(shí)旗人分到的每間房的建筑面積應不低于9平方米。
由以上介紹可知，當時(shí)的旗人是“公家人”，他們每個(gè)人都可以分到免費的公房，所以也就不需要買(mǎi)房了。當然，正因為是公房，所以旗人也只有居住權而沒(méi)有所有權，他們居住的房子也是不能轉賣(mài)的。而且，八旗兵丁被調往其他城市駐防的話(huà)，他們的家眷也會(huì )隨同前往，之前所住的房子就會(huì )被重新分配；或者，旗人官員要是因為犯罪而被罰沒(méi)家產(chǎn)，他們的房子也會(huì )被收回。
在這里，還得澄清一個(gè)關(guān)于戶(hù)籍的基本概念。以前我們說(shuō)起清末革命時(shí)，經(jīng)常會(huì )說(shuō)“滿(mǎn)漢之爭”“滿(mǎn)漢矛盾”。但實(shí)際上，清朝時(shí)只有“旗、民之別”，而沒(méi)有所謂的“滿(mǎn)漢之爭”。也就是說(shuō)，清朝時(shí)除了旗人，其他人都是“民人”，這個(gè)“民人”并不單單是漢人。只是，因為漢人占據絕對多數，這才突出了一個(gè)“漢”字，“漢人”也基本替換了“民人”的說(shuō)法。
至于這個(gè)“滿(mǎn)”字，其實(shí)也不準確，因為清朝時(shí)只有“旗人”的說(shuō)法，而旗人是由滿(mǎn)洲八旗、蒙古八旗和漢軍旗三部分組成，他們在戶(hù)籍、身份和管理上都屬于“旗人”，并不單指滿(mǎn)洲人。而且，滿(mǎn)洲八旗、蒙古八旗和漢軍旗相互通婚，他們不與外人發(fā)生關(guān)系，由此形成的特殊群體，就是所謂的“旗人”。清朝時(shí)的北京城，如果不熟悉的人見(jiàn)面打招呼，往往會(huì )問(wèn)一句：“您在旗呢，還是不在旗？”如果回答“在旗”，那就是旗人身份了。
旗人宅院
明朝時(shí)，北京城分民戶(hù)、軍戶(hù)、匠戶(hù)和皇室服務(wù)人口4種戶(hù)籍，清入關(guān)后，由于內外城建制而形成了旗人、民人兩類(lèi)不同的戶(hù)籍。按清制，“八旗無(wú)分長(cháng)幼男女，皆注籍于旗”，滿(mǎn)、蒙、漢軍八旗下設若干參領(lǐng)，每參領(lǐng)下設若干佐領(lǐng)，從而形成八旗及旗下所屬參領(lǐng)、佐領(lǐng)共同構成的八旗人戶(hù)管理體系，其中佐領(lǐng)(包括管領(lǐng))是八旗戶(hù)口管理與編審統計的基本單位。八旗所屬戶(hù)口每三年編審一次，一向“深嚴邃密”，不“輕以示人”。旗人集中聚居內城的局面維持了二百余年，這也為八旗人口的戶(hù)籍管理提供了便利條件。
之所以要區分身份，除了旗人群體在歷史上立有軍功外，也因為旗人和民人在職能和待遇方面的不同。清朝時(shí)，旗人又被稱(chēng)為“鐵桿莊稼”，生下來(lái)就有一份俸祿，一輩子干的就是當兵派差的活。但是，隨著(zhù)社會(huì )日趨安定，人口不斷滋生，朝廷給的俸祿畢竟有限，到康熙年后，也不是所有旗人都能當上兵、派上差，所以戶(hù)口管理上也變得越來(lái)越嚴格。試想，就這點(diǎn)錢(qián)糧，旗人自己都覺(jué)得不夠，怎么肯讓外人來(lái)分一杯羹呢？
之所以強調戶(hù)口問(wèn)題，主要在清朝的北京城，如果沒(méi)有這戶(hù)口，很多事就辦不了。比如，按照滿(mǎn)清祖制，旗人除了當兵派差外不準從事他業(yè)，但旗人平時(shí)也得生活，所以?xún)瘸堑母鞣N商業(yè)性活動(dòng)，什么舂米、挑水、運煤之類(lèi)，還得外城的民人來(lái)提供。但有一條，白天民人可以進(jìn)入內城，但到了晚上就必須離開(kāi)，不得在內城過(guò)夜。當然，有些商人在內城開(kāi)了店鋪，如果每天晚上關(guān)了鋪子、第二天一大早再趕過(guò)來(lái)的話(huà)，對內城的旗人和開(kāi)店的商人還有伙計都會(huì )帶來(lái)很大的不便。因此，沒(méi)過(guò)多久，“民人不得在內城過(guò)夜”的禁令，也就成了一紙空文。不過(guò)民人可以在內城設立商鋪甚至過(guò)夜，但買(mǎi)賣(mài)房子還是不行。
清代北京民居
清朝前期，清廷曾多次頒布嚴旨，禁止漢人購買(mǎi)旗產(chǎn)，也禁止旗人購買(mǎi)民產(chǎn)，其中既包括了田地，也包括了房屋，這就是“滿(mǎn)漢不婚”之外另一條重要禁令——“旗民不交產(chǎn)”。
原因很簡(jiǎn)單，內城旗人的房子都是公房，它沒(méi)有所有權、只有使用權，買(mǎi)賣(mài)手續無(wú)從談起；再有就是，內城的旗人都是按旗、按參領(lǐng)、按佐領(lǐng)分片居住，就算有民人偷偷買(mǎi)下來(lái)，那也不敢去住。試想，這周邊都是旗人，突然跑出一個(gè)陌生人，這可能嗎？轉手就被舉報給抓起來(lái)了！
老北京的內城，基本在現在二環(huán)以?xún)?，也是現在北京城最中心、最昂貴的地塊。但很可惜，清朝時(shí)的民人不能去內城買(mǎi)房。那么有人要問(wèn)，民人不能買(mǎi)，那旗人之間可以相互買(mǎi)賣(mài)嗎？這個(gè)倒不是說(shuō)完全不行，而是有一個(gè)過(guò)程。
康熙年間，隨著(zhù)旗人人口的不斷增長(cháng)，之前分配的房屋逐漸不敷使用。對于比較零散的住房要求，清廷不再像順治朝那樣實(shí)行統一分配，而是改發(fā)現錢(qián)，讓旗人在所屬旗界內自行建造。乾隆時(shí)期，從東北歸入的“新八旗”索倫、厄魯特等部旗眾來(lái)到京城，他們也需要大量房屋，于是清廷在分配政策上有所松動(dòng)，他們可以選擇工部建造的房屋，也可以由清廷出錢(qián)，在所分旗界內自己買(mǎi)房，或者撥給官地自己建房。
北京民居
清廷在房屋政策上的松動(dòng)，其實(shí)在雍正末年就開(kāi)始了。雍正十一年(1733)時(shí)，清廷出臺了一項“房改”政策，就是可以自己出錢(qián)將公房買(mǎi)下，變成自己的私產(chǎn)。這樣的話(huà)，就不會(huì )因為調防或其他原因失去自己居住已久的房屋了。這次的“房改”，和上世紀九十年代的那次“房改”有些類(lèi)似，那就是公家定的房?jì)r(jià)遠低于市場(chǎng)價(jià)，這說(shuō)白了就是福利房的性質(zhì)。
為了避免有些旗人通過(guò)房改牟利，清廷還特別規定：“一人名下認買(mǎi)二三所，或指他人名姓認買(mǎi)者，概行禁止”；“若將認買(mǎi)之房希圖獲利，本身并不居住、全行拆賣(mài)者，永行禁止”。也就是說(shuō)，一戶(hù)旗人只允許認買(mǎi)一所公房，嚴禁冒名購買(mǎi)；買(mǎi)了之后，嚴禁高價(jià)轉售，借以謀利。當時(shí)，有一些旗人表示反對，因為房?jì)r(jià)雖低，但也有很多人一次性拿不出那么多錢(qián)來(lái)。好在乾隆即位后，又出臺了分期付款或從俸祿里分期扣款的政策，這次的房改才算得以推行下去。公房變私房后，旗人之間的房產(chǎn)交易也就順理成章了。
乾隆末年以后，“旗民不交產(chǎn)”的禁令也被逐漸打破。隨著(zhù)內城人口的不斷膨脹和政策的松動(dòng)，一些旗人也開(kāi)始在外城偷偷買(mǎi)房建房，這些房產(chǎn)無(wú)疑和一般民人的房屋一樣，都是可以交易的。這樣的話(huà)，問(wèn)題就簡(jiǎn)單了，就是我們平時(shí)所認知的房屋買(mǎi)賣(mài)了。
北京王府
和現在一樣，清朝時(shí)也有房產(chǎn)中介，稱(chēng)為“房牙子”。他會(huì )幫賣(mài)家買(mǎi)家撮合整個(gè)交易，等到買(mǎi)賣(mài)確認，買(mǎi)賣(mài)雙方還得上衙門(mén)蓋大紅戳，叫“紅契”，表示官方認可了房屋產(chǎn)權的轉移。當然，蓋戳也不是沒(méi)有代價(jià)的，得交房屋總價(jià)3%的交易稅，官府才會(huì )給蓋這個(gè)印。完成了這一步，這房子就算過(guò)戶(hù)，交易成功了！
總的來(lái)說(shuō)，到清王朝覆滅前，旗人仍以住內城為主，但在外城買(mǎi)房建房的也有；而因為開(kāi)店等原因，民人也有住在內城的，但向旗人買(mǎi)房的十分少見(jiàn)。因此，真正打破北京城“旗民分治”局面的，還是中華民國建立后的事了。失去了“鐵桿莊稼”的旗人們，別說(shuō)賣(mài)房，就是昔日顯赫一時(shí)的王府，也大多轉入了外人之手。而近日某位北京大媽還標榜自己是正黃旗的，也只能貽笑大方了。
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