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編者按：疫情加速了居家辦公的速度。隨著(zhù)全球整體環(huán)境的好轉，重返辦公室被越來(lái)越多的企業(yè)提上日程。一些企業(yè)希望重回疫情之前的狀態(tài)，另一些企業(yè)則因嘗到了遠程辦公的“甜頭”——如不必再支付高昂的房租和管理費用——而選擇繼續遠程辦公。疫情和居家辦公的趨勢重創(chuàng )了美國的房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是那些大都市核心地段的寫(xiě)字樓地產(chǎn)。本文來(lái)自《紐約時(shí)報》，作者Peter Eavis and Matthew Haag，原文標題“Office Towers May Stay Empty, Straining Cities”.

位于芝加哥的韋萊集團大廈｜圖片來(lái)自《紐約時(shí)報》，攝影 David Kasnic

辦公場(chǎng)所空置率再創(chuàng )新高

隨著(zhù)線(xiàn)下辦公場(chǎng)所空置率創(chuàng )下十年來(lái)的新高，美國許多城市的房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始面臨許多潛在威脅。

在新冠疫情期間，許多企業(yè)發(fā)現自己可以在幾乎所有員工都離開(kāi)辦公室的情況下運作，而且許多人都希望維持這種模式。這一趨勢可能會(huì )對坐擁大量寫(xiě)字樓的大型房地產(chǎn)公司造成巨大打擊，并導致建筑行業(yè)的衰落，寫(xiě)字樓租金的急劇下降，周邊餐館和商店人數的減少，以及市政稅收的下降。

根據近期發(fā)布的城市預測，僅在一年內，曼哈頓兩個(gè)中央商務(wù)區的辦公大樓的市值就暴跌了25%，導致財政收入減少了10億美元。

摩根大通、福特汽車(chē)、Salesforce、Target 等公司正在考慮放棄價(jià)格昂貴的辦公空間，引起其他公司的效仿。

杰米·戴蒙（Jamie Dimon）——紐約市最大的私營(yíng)部門(mén)雇主、摩根大通的首席執行官——在近日給股東的信中寫(xiě)道：遠程工作將“顯著(zhù)減少我們對房地產(chǎn)的需求”。他表示，在他的銀行中，每100名員工可能平均只需要60個(gè)座位。

房地產(chǎn)業(yè)受打擊

正如消費者突然減少蘇打水的購買(mǎi)量、可口可樂(lè )公司的利潤就會(huì )受到巨大打擊一樣，如果企業(yè)的租金降低，那么寫(xiě)字樓的所有者（其中許多為養老基金、保險公司、個(gè)人和其他投資者所有）就會(huì )遭到巨大打擊。房地產(chǎn)投資公司 Land & Buildings 的首席投資官喬納森·利特 (Jonathan Litt) 表示，“疫情已經(jīng)證明了在家辦公是可行的?！痹撏顿Y公司對紐約寫(xiě)字樓市場(chǎng)持悲觀(guān)態(tài)度?！埃ㄒ咔榈挠绊懀┎粫?huì )消失，企業(yè)將會(huì )進(jìn)行調整，在此調整期間，寫(xiě)字樓房地產(chǎn)行業(yè)將承受巨大壓力?！?/p>

根據 Cushman & Wakefield 給出的數據，在美國全國范圍內，市中心寫(xiě)字樓的空置率在過(guò)去一年中穩步攀升，達到 16.4%，為約 10 年來(lái)的最高水平。即使公司最終決定推行混合辦公制，即使疫苗的推廣讓部分人重返崗位成為可能，這一數字也可能會(huì )進(jìn)一步攀升。

到目前為止，Boston Properties 和 SL Green 等寫(xiě)字樓地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有遭受巨大的經(jīng)濟損失，它們在過(guò)去一年向有長(cháng)期租約的租戶(hù)收取租金幸存下來(lái)——辦公空間的平均合同期限約為7年。

但是伴隨著(zhù)緩慢的租約更新節奏，業(yè)主可能會(huì )留下數十個(gè)空樓層。與此同時(shí)，全美有1.24平方英尺的辦公樓正在建設中，足以容納70萬(wàn)名工作人員。這樣的趨勢可能會(huì )壓低租金，而租金曾在疫情之前創(chuàng )下新高。這些租金還是用于評估財產(chǎn)稅的重要標準。

企業(yè)搬出寫(xiě)字樓

許多公司都已經(jīng)通知了著(zhù)名的寫(xiě)字樓的業(yè)主，表示他們將在租約結束的時(shí)候離開(kāi)。美國芝加哥航空公司將放棄芝加哥威利斯大廈約15萬(wàn)平方英尺（占總面積的17%）的空間。這是美國第三高的建筑，是華爾街公司Blackstone 的寶貴資產(chǎn)。Salesforce 將其一半的公共空間轉租，相當于22.5萬(wàn)平方英尺。公司位于350 Mission St.大樓，這是一棟位于舊金山的、由斯基德莫爾（Skidmore）、SOM建筑設計事務(wù)所設計的辦公樓，目前歸 Kilroy Realty 公司所有。

目前曼哈頓有大約17.3%的辦公空間用于出租，這一數字是近三十年來(lái)最高峰。根據房地產(chǎn)服務(wù)公司 Newmark的數據，租金要價(jià)已經(jīng)從2020年初的近82美元降至每平方英尺72美元。在其他地方，包括波士頓和休斯頓在內，租金要價(jià)與一年前基本持平，芝加哥的租金略有上升。

日本服裝品牌優(yōu)衣庫的美國總部原位于曼哈頓的蘇豪區，最近搬到了另一棟大樓——這是一處開(kāi)放式布局，桌子專(zhuān)為每周只有幾天現場(chǎng)辦公的130人設立。優(yōu)衣庫的許多工作人員將繼續遠程工作，只有一些員工（如營(yíng)銷(xiāo)人員）偶爾會(huì )在蘇豪區見(jiàn)面。

優(yōu)衣庫的美國首席執行官大輔冢越（Daisuke Tsukagoshi）表示：“作為領(lǐng)導者，這一（決定）是巨大的挑戰，因為人與人見(jiàn)面交流是非常重要的事。然而，由于我們是一家具有全球影響力的日本公司，許多地區中心進(jìn)行遠程協(xié)作是我們文化的一部分?！?/p>

Instagram 在紐約的新辦公室｜2020年10月7日

大型開(kāi)發(fā)商的股票價(jià)格通常取決于房地產(chǎn)投資信托，其利潤幾乎都歸投資者所有，其交易價(jià)格遠低于之前的高點(diǎn)。疫情讓股票市場(chǎng)和其他行業(yè)的公司遭到重創(chuàng )（如酒店和航空公司），許多交易價(jià)格創(chuàng )下新低。波士頓地產(chǎn)是最大的寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)商之一，其股價(jià)較流行前下跌了29%。紐約的主要開(kāi)發(fā)商 SL Green 的股價(jià)則下跌了26%。

根據惠譽(yù)評級估計，如果公司允許員工平均每周在家工作1.5天，那么開(kāi)發(fā)商的利潤將下降15%，在家工作3天，利潤則下降30%。

但開(kāi)發(fā)商高管表示對此并不擔心。他們說(shuō)，一旦大多數人都接種了疫苗，在家工作的模式就會(huì )消失。為什么這樣說(shuō)呢？高管們表示，當人們不在一起工作時(shí)，難以有效協(xié)作或培養年輕的員工。

開(kāi)發(fā)商還表示，他們擁有的是“A級”房產(chǎn)，這類(lèi)房產(chǎn)將比普通的辦公室、酒店或零售業(yè)建筑更能承擔風(fēng)險。黑石集團美洲房地產(chǎn)主管納迪姆·梅吉（Nadeem Meghji）在一份聲明中表示：“我們相信，像韋萊集團大廈這樣提供差異化辦公服務(wù)的場(chǎng)所將會(huì )持續吸引優(yōu)質(zhì)租戶(hù)，這種便利設施、服務(wù)和技術(shù)方面進(jìn)行投資的建筑將處于有利地位?！?/p>

開(kāi)發(fā)商還表示，即使員工每天都到現場(chǎng)工作，員工也會(huì )希望將辦公桌隔離開(kāi)，保持社交距離。

不同企業(yè)，不同選擇

有些公司渴望人們回到辦公室，亞馬遜、Facebook、谷歌和蘋(píng)果公司在內的科技公司在疫情期間擴張了紐約市的辦公空間，其中一些公司還在其他地區擴張。不久前，亞馬遜還告訴自己的員工，它將“回歸以辦公室為中心的文化，以此作為公司的基準”。

波士頓地產(chǎn)公司首席執行官歐文·D·托馬斯說(shuō)：“現場(chǎng)辦公的公司將比那些虛擬工作的公司更成功?！?/p>

全球疫情造成的衰退和以往的經(jīng)濟衰退不同，后者往往可以造福開(kāi)發(fā)商。在金融危機過(guò)后，保險公司和類(lèi)似的企業(yè)裁員約60萬(wàn)人。但是現在，即使有疫情，企業(yè)依然可以雇傭大量的員工。

托馬斯說(shuō)：“我們的客戶(hù)（指公司）處理的很好，它們之中的大多數都沒(méi)有經(jīng)歷真正的經(jīng)濟衰退?！?/p>

2021年，紐約，一處空蕩蕩的會(huì )議室｜圖片來(lái)自《紐約時(shí)報》，攝影George Etheredge

總部位于亞特蘭大的開(kāi)發(fā)商 Cousins Properties 的首席執行官科林·康諾利 (Colin Connolly) 表示，科技公司將大量保留他們的辦公空間，并在亞特蘭大和得克薩斯奧斯汀等地進(jìn)行擴張?，F在 Cousins Properties 的四大租戶(hù)都是科技公司?！拔覀兊挠^(guān)點(diǎn)是，他們并沒(méi)有做出讓員工居家辦公的決定?！?/p>

但是科技公司的“胃口”可能沒(méi)有以前那么大了。Facebook 和 Cousins 原計劃就奧斯汀市中心35.3萬(wàn)平方英尺的租約進(jìn)行談判，但根據《奧斯汀商業(yè)日報》3月的報道，Facebook現在已經(jīng)退出談判，兩家公司拒絕談?wù)摫敬握勁小?/p>

Facebook 發(fā)言人特雷西·克萊頓 (Tracy Clayton) 表示：“我們致力于在奧斯汀落腳，我們的 1200 多名員工將奧斯汀稱(chēng)為'家’就是一個(gè)證明?！?/p>

重返辦公室的預測往往是無(wú)用的。一年前，許多房地產(chǎn)高管表示，到了夏季就會(huì )解除封鎖。一年后，各州放寬了限制，許多美國人得以接種疫苗。然而，根據安全公司 Kastle Systems 的數據，平均而言，在10個(gè)最大的美國城市，只有四分之一的員工重返辦公室，這一比例幾個(gè)月來(lái)一直保持不變。

Kastle 的數據顯示，辦公室返回率最低的是沿海城市，包括紐約、舊金山和華盛頓。這些地方的通勤時(shí)間都很長(cháng)，而且交通系統經(jīng)常出現狀況。

投資者利特（Litt）說(shuō)：“我們將在接下來(lái)的三到四年內進(jìn)一步降低租金，了解租戶(hù)的新需求是怎樣的?！?/p>

譯者：Michiko

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