編者按：本文來(lái)自微信公眾號“西部城事”（ID:xibuchengshi0518），作者：西部菌，36氪經(jīng)授權發(fā)布。

歲末年初，各類(lèi)榜單密集出爐。日前，中指研究院發(fā)布了2020年西安房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售排行榜。

與往年相比，這個(gè)榜單一個(gè)引發(fā)關(guān)注的點(diǎn)是，時(shí)隔數年后，終于有兩家西安本土房企進(jìn)入銷(xiāo)售業(yè)績(jì)Top10榜單——天地源以70.21億元位列第九，紫薇則以64.51億位列第十。

頗為巧合的是，這兩家房企都來(lái)自西安高科旗下。

而天地源作為西北最大上市房企，陜西第一家、亦是目前唯一一家上市房企，自然吸引了更多的關(guān)注目光。

不過(guò)，恭喜之余，這家最近幾年頗多坎坷的地方國資房企重返Top10，到底是回光返照，還是真正迎來(lái)轉折點(diǎn)，一時(shí)間仍讓人恍惚。

01

可能沒(méi)有哪個(gè)行業(yè)像房地產(chǎn)這樣，與一座城市的命運如此深度捆綁。

過(guò)去的幾年時(shí)間，毫無(wú)疑問(wèn)是西安這座城市的高光時(shí)刻：代管西咸新區，國家中心城市獲批，“搶人大戰”中大出風(fēng)頭……與此同時(shí)，西安房?jì)r(jià)也一路飆高。當然，這背后也有一批房企巨頭的搶灘。

但對西安本土房企來(lái)說(shuō)，過(guò)去幾年卻是一個(gè)被邊緣化乃至出局的低谷期。被形容為“對內守土無(wú)方，對外擴張無(wú)力”的天地源正是其中的代表之一。

論在地產(chǎn)界的資歷，天地源可一點(diǎn)都不淺。其1992年在上海成立，2003年借殼上市，打入資本市場(chǎng)的時(shí)間遠早于碧桂園、恒大等一干地產(chǎn)大佬。

但起得早的天地源，卻趕了個(gè)大晚集。

年報披露，2019年，天地源實(shí)現銷(xiāo)售收入僅55.91億元。在2019年克而瑞的榜單上，天地源的操盤(pán)金額為80.5億元，位列172名。

1月11日，天地源發(fā)布2020年度第四季度經(jīng)營(yíng)簡(jiǎn)報顯示，公司2020年度銷(xiāo)售額達到109.5億元，超額實(shí)現預期目標。而2020年，克而瑞銷(xiāo)售業(yè)績(jì)Top100的門(mén)檻為332.5億——個(gè)中差距顯而易見(jiàn)。

且不說(shuō)與晚于自己上市的碧桂園等頭部房企相比，就是和西北第一大房企隆記泰信相比，天地源也明顯掉隊了。

根據中指數據，后者2020年銷(xiāo)售額已經(jīng)達到340億元，位列全國第91位。

起個(gè)大早的天地源走到今天這樣的局面，確實(shí)讓人唏噓。

02

究其原因，當然是多方面的。

比如，外來(lái)“強龍”大舉進(jìn)軍西安，且西安樓市“變天”的最近幾年，天地源這只“地頭蛇”，卻遭遇了巨大的內部危機：

2018年8月15日晚，天地源發(fā)布重大事項公告稱(chēng)，公司于近日接到陜西省監察委員會(huì )留置通知書(shū)，因公司董事總裁李炳茂、副總裁馬小峰涉嫌違紀違法，決定對上述二人采取留置措施。

外患內憂(yōu)之下，可以說(shuō)天地源“完美”錯過(guò)了西安這座城市過(guò)去幾年的城運窗口期。

當然，從更長(cháng)遠的角度看，它也錯失了在全國圈地擴張的房地產(chǎn)黃金年代。

其實(shí)，有著(zhù)國資背景，同時(shí)很早就在上海上市，天地源曾經(jīng)是有機會(huì )的。與其他本土房企一般要在深耕大本營(yíng)后再謀求全國擴張不同，天地源可謂一開(kāi)始就已經(jīng)“睜眼看世界”。

如早在2005年，天地源就提出了“1+3”跨區域發(fā)展戰略，即以西安為中心的西部市場(chǎng)、以深圳為中心的珠三角市場(chǎng)、以上海為中心的長(cháng)三角市場(chǎng)以及以津京為中心的環(huán)渤海市場(chǎng)的“品”字形區域布局。

但15年后，天地源官網(wǎng)所顯示的定位仍是“立足西安，鞏固上海、壯大深圳、發(fā)展天津”。

數據的變化軌跡，更能清晰反映天地源過(guò)去幾年的艱難掙扎：

根據財報，2015年至2019年，天地源總營(yíng)收分別為29.74億元、37.25億元、39.56億元、52.67億元、55.91億元；實(shí)現歸屬于上市公司股東的凈利潤分別為2.07億元、2.30億元、2.54億元、4.20億元、4.24億元。

如果說(shuō)營(yíng)收和凈利潤還有所增長(cháng)的話(huà)，那么，在毛利潤方面，天地源卻似乎陷入了“長(cháng)不大”的魔咒——2015年至2019年，其房地產(chǎn)業(yè)毛利率分別為25.55%、24.26%、22.79%、22.85%、25.74%。

03

那么，剛剛過(guò)去的2020年，天地源重返西安房企銷(xiāo)售額Top10，這份成績(jì)是否真的意味著(zhù)轉機已經(jīng)到來(lái)？

四季度經(jīng)營(yíng)簡(jiǎn)報顯示，2020 年 1-12 月份，天地源開(kāi)工面積 121.44 萬(wàn)平方米，同比增加 27.71%；竣工面積 58.98 萬(wàn)平方米，同比增加 27.77%。

實(shí)現商品房簽約面積 78.25 萬(wàn)平方 米，同比增長(cháng) 33.31%；實(shí)現商品房簽約金額107.6億元，同比增長(cháng) 42.56%。

同時(shí)，還相繼摘獲常熟、珠海、重慶地塊。

多組數據的增速還算不錯。但是，請注意——2020年前三季度，天地源實(shí)現營(yíng)業(yè)總收入15.4億，同比下降37.6%；實(shí)現歸母凈利潤1.3億，同比下降46.9%。

考慮到簽約額與實(shí)際公司權益、最終營(yíng)收的時(shí)間落差，其高增長(cháng)的含金量，恐怕還需要在更長(cháng)的時(shí)間才能看得更清楚。

負債方面，截至2019年12月31日，天地源公司借款余額為132.9億元，累計凈新增借款金額28.61億元，累計凈新增借款占2018年末凈資產(chǎn)比例為83.65%。

而以房企公布的2020年中期業(yè)績(jì)數據為準，全國百家房企中，踩中兩道紅線(xiàn)的橙色房企共有36家，其中就包括天地源。

身為國企，在仍未“做大”的情況下，依然未能幸免“三道紅線(xiàn)”，個(gè)中警示，想必不難理解。

而根據公告，2020年，天地源還收到政府補助558.4萬(wàn)元。

一方面是債務(wù)承壓，一方面號稱(chēng)要堅定實(shí)施“揚帆”戰略。錯過(guò)了黃金時(shí)代的天地源，在調控趨緊，融資空間壓縮等多重利空因素下，未來(lái)要想拓展出更大的天地，需要的付出和努力不難想象。

一個(gè)值得注意的時(shí)間點(diǎn)是，2018年11月，天地源完成了工商變更登記手續“榮歸故里”，這家西安國資房企終于變得實(shí)至名歸。

但是，要追上西安的奮進(jìn)步伐，與這座城市的城運同頻，天地源，從企業(yè)治理，到質(zhì)量管控、產(chǎn)品能力等等方面，都還有很長(cháng)的路要走。