本文來(lái)自公眾號：米宅（ID：MizhaiPlus），作者：大白
一
這個(gè)大城市是，鄭州。
人口千萬(wàn)，GDP萬(wàn)億，河南單核省會(huì )城市，中部中原城市群核心城市，中國國家中心城市，國際陸空交通樞紐，全國城市top20排行榜排13位~15位之間。
不是強二線(xiàn)也絕對是二線(xiàn)。
就是這樣一座城市，今年的樓市可以用三個(gè)字來(lái)形容，太難了！
去年，鄭州市場(chǎng)就已經(jīng)很難了，沒(méi)想到今年更難。特別是今年冬天，對鄭州的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，雪上加霜。
去年11月一頓狂轟亂降之后，一些項目總算是保住了年終獎，保住了位置，保住了團隊。
但今年到了10月底，至少有三個(gè)房企的項目總說(shuō)，今年的銷(xiāo)售任務(wù)完成率還不到40%。這樣的成績(jì)，對于項目部來(lái)說(shuō)，意味著(zhù)換人。
所以接下來(lái)的11月，一定會(huì )有一批開(kāi)發(fā)商做最后一搏，促銷(xiāo)力度和降價(jià)幅度一定是全年之最。
但，經(jīng)過(guò)9月接連出現錘破底價(jià)的項目出現，從市場(chǎng)反映看，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商意識到，當下的鄭州市場(chǎng)，降價(jià)已經(jīng)不好使了。
現在愁的是沒(méi)客戶(hù)。一場(chǎng)聲勢浩大的降價(jià)活動(dòng)，去化率還不到50%，這對開(kāi)發(fā)商的刺激很大。
這意味著(zhù)11月會(huì )有越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商跟進(jìn)，直接降價(jià)、人才補貼、月供補貼、低（零）首付、免息貸等等都會(huì )出現。
但，還遠遠不夠。還需要更多足夠新奇的促銷(xiāo)活動(dòng)來(lái)刺激更多的人走進(jìn)銷(xiāo)售中心。
如1元/㎡買(mǎi)房，買(mǎi)房送茅臺，送特斯拉。這讓之前買(mǎi)房送床被子，送壺油的業(yè)主們情何以堪？
不禁要問(wèn)，一個(gè)市場(chǎng)要慘淡到什么情況，才需要開(kāi)發(fā)商跌破底價(jià)+上貝殼分銷(xiāo)+送車(chē)送茅臺？
當下的鄭州，只要你有10萬(wàn)，除了富人區北龍湖之外，所有區域你都可以買(mǎi)房房子，且選擇很多。
當下的鄭州，沒(méi)錢(qián)和沒(méi)資格已經(jīng)不成為不買(mǎi)的理由了。只要你走進(jìn)銷(xiāo)售中心，你就買(mǎi)得起房了，且選擇很多，關(guān)鍵看你敢不敢了。
所以現在對鄭州市場(chǎng)有一個(gè)很大的分歧：
一方認為，鄭州已經(jīng)到了抄底撿漏的好時(shí)候了，或許不是鉆石底，但也足夠有價(jià)值了。另一方認為，房?jì)r(jià)反映一個(gè)城市的綜合實(shí)力，鄭州跌成這樣，縱是有政策的原因，但終究是鄭州這個(gè)城市不行。
持有第一種看法的，主要是在外地的河南人或者其它一二線(xiàn)城市的投資者，認為鄭州這個(gè)城市是有價(jià)值的，短暫的樓市低迷回調反而是買(mǎi)入好時(shí)機；持有第二種看法的主要是鄭州本地人，對于外地人的這種想法嗤之以鼻，還是太天真了。鄭州市場(chǎng)絕不是短暫的低迷回調。
首先是慘淡。
從2018年開(kāi)始低迷，直到今年開(kāi)始慘淡。新房連一個(gè)熱點(diǎn)行情都沒(méi)有開(kāi)出來(lái)。
其次是跑量。
從4月就開(kāi)始跑量了。6月份主城區三環(huán)邊開(kāi)始瘋狂跑量！
第三是跌破底價(jià)。
今年降出新低的價(jià)格實(shí)在是太多了。中介已經(jīng)發(fā)不及了，買(mǎi)房者也看不及。早上中介發(fā)信息說(shuō)萬(wàn)科捶破綠博底價(jià)，6000+不容錯過(guò)；下午又發(fā)12000+買(mǎi)俯瞰北龍湖的小戶(hù)型；晚上又說(shuō)港區7000+可以買(mǎi)洋房。
這也是鄭州很多買(mǎi)房人面對的實(shí)際情況，太多了，多的來(lái)不及去看了。
這就是鄭州目前的樓市以及房?jì)r(jià)。
沒(méi)有更慘淡，只有下月更慘淡。沒(méi)有價(jià)格更低，只有下一個(gè)更低。
二
那么在這種情況下，我們該怎樣看待鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)呢？
我們要清晰地知道鄭州這個(gè)城市的特性。它不是經(jīng)濟強市，不是全國性也不是區域級中心強市，國家層面也沒(méi)有大資金、大項目的投入和支持，所以鄭州本質(zhì)上還是一個(gè)有很強壁壘的小市場(chǎng)。說(shuō)的直白一點(diǎn)，就是鄭州人自己玩。
你看北京、上海、廣州、深圳，這些一看就是全國人民的北上深廣，還有杭州、成都、南京等這類(lèi)強二線(xiàn)城市，也都具備全國市場(chǎng)的特性，對全國資金很有吸引力。
鄭州不是這樣的城市。不僅鄭州如此，中國除了前top10大城市之外，其它的二線(xiàn)城市都和鄭州類(lèi)似。
那么鄭州這類(lèi)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)有什么特征呢？有三個(gè)特征：
1. 從樓市周期看，他們是跟隨型城市。
怎們理解呢？就是它們做不了風(fēng)向標，不會(huì )有獨立行情。所以，它一定是在風(fēng)向標城市啟動(dòng)之后再動(dòng)的城市。
鄭州是北方城市，北方城市的風(fēng)向標有且只有一個(gè)，那就是北京。
鄭州市場(chǎng)一定是看北京市場(chǎng)的。北京政策面沒(méi)有松動(dòng)，房?jì)r(jià)沒(méi)有上漲，鄭州就不會(huì )。北京今年的小陽(yáng)春行情又創(chuàng )歷史新高度，但政策面和信貸面沒(méi)有刺激或寬松，所以我們現在對北京市場(chǎng)的一個(gè)基本判斷是，北京成交量活躍，但上漲動(dòng)力不足。
那么反映到鄭州，就是市場(chǎng)不熱，房?jì)r(jià)陰跌。
為什么呢？因為鄭州的城市量級怎們可能和北京比呢？北京是一個(gè)中國存量市場(chǎng)最充分的一個(gè)城市，自住、改善、置換的需求旺盛，資金量是天量。所以，北京如果只是處在成交量活躍的階段，鄭州就只能是成交慘淡。
2. 從市場(chǎng)角度看，沒(méi)有熱點(diǎn)。
怎們理解呢？直白一點(diǎn)就是土拍，沒(méi)有熱點(diǎn)。
截止到9月底，鄭州約有102塊住宅土地出讓?zhuān)渲兄挥?塊是微弱的溢價(jià)成交，其它的都是底價(jià)成交或者流拍。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷熱和土拍是直接相關(guān)的。
試想一下，如果鄭州2020年連著(zhù)拍幾個(gè)地王出來(lái)或者幾塊高溢價(jià)地塊出來(lái)，現在的市場(chǎng)會(huì )怎樣？沒(méi)有，一個(gè)地王也沒(méi)有。僅有的一個(gè)“地王”，也僅比去年同區域成交地塊樓面價(jià)多26塊錢(qián)的。26塊錢(qián)？?jì)H這一個(gè)數字說(shuō)明鄭州土拍有多平靜了。
市場(chǎng)沒(méi)有情緒，市場(chǎng)就會(huì )低迷。這是不可避免的。
3. 從全國市場(chǎng)看鄭州，雙淡疊加。
鄭州不具備風(fēng)向標的特性，所以大周期內是跟隨一線(xiàn)。小周期內就是遵循樓市基本淡旺季規律。樓市淡旺季規律就是上半年會(huì )有一個(gè)傳統的旺季，下半年特別是到年底會(huì )有傳統的淡季。
所以，目前鄭州市場(chǎng)基本面是：新房成交很差，開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤(pán)很小心，基本上都是低開(kāi)；二手房議價(jià)空間普遍10%，部分虛高房源高達15%。
說(shuō)到這里，其實(shí)大家心知肚明一件事，鄭州是有機會(huì )的。
無(wú)論你是想再等等，還是最近就要下場(chǎng)，你都不能否認鄭州作為二線(xiàn)城市中明星城市，作為一億河南人的牽掛，它一定是有價(jià)值。
三
當下的鄭州正值破鼓萬(wàn)人捶的高冷時(shí)刻。有人伺機抄底，有人打心眼兒里嫌棄，有人搖擺不定。
那么鄭州的機會(huì )適合誰(shuí)呢？
從全國市場(chǎng)看，如果你是外地人跨城買(mǎi)房，鄭州不是你當下的好選擇。有更好的城市可以選?？绯沁x擇的基本原則之一是買(mǎi)入時(shí)機。上面我們說(shuō)了，鄭州是跟隨城市，沒(méi)有獨立行情。參看北京市場(chǎng)，大概率明年鄭州也不會(huì )有明顯行情。
而當下的中國樓市“輪流漲”的趨勢已明，路徑也逐漸清晰可循。鄭州還遠沒(méi)排上隊。
所以對于跨城買(mǎi)房還是建議選擇當下趨勢更明確的城市，如沒(méi)有資金實(shí)力的限制，廣州、上海、珠海、重慶、武漢、杭州等，都各有各的購買(mǎi)邏輯。
單純看鄭州市場(chǎng)，如果你是本地剛需、改善置換需求，當下的個(gè)別區域可以看看了，比如白沙。在這一輪市場(chǎng)回調中，白沙是最先、也是回調最到位的區域，沒(méi)有之一。
經(jīng)過(guò)兩年的市場(chǎng)橫盤(pán)，新房選擇有限，二手房的價(jià)格基本上已經(jīng)坐實(shí)了，想選到合適的房源很難，但不是沒(méi)可能。
另外一個(gè)值得關(guān)注的區域是濱河國際新城，這個(gè)片區的缺點(diǎn)就是貴。但是在這一輪新區價(jià)格回調中，濱河回調幅度是非常明顯的，2000+是有的。我還是之前的觀(guān)點(diǎn)濱河15000以下的房子是值得的，但也看項目，看小區。
還有我之前一直DISS的楊金和鴻園片區。特別是楊金這個(gè)片區就是典型的什么都很差，唯一不差的就是價(jià)格貴。但如果目前在售的項目能回調3000+，或能精裝變毛坯，來(lái)一批特價(jià)房15000，好品牌可以再加1000，接下來(lái)大家可以期待一下，注意選擇開(kāi)發(fā)商。
對于沒(méi)什么地域限制購房者可重點(diǎn)看東區，無(wú)論新房、二手還是法拍，都可能是某些人進(jìn)入東區的最好機會(huì )。
對于專(zhuān)注低價(jià)撿漏的可以關(guān)注幾個(gè)開(kāi)發(fā)商在鄭的項目，融創(chuàng )、金科、榮盛、華僑城、陽(yáng)光城，以及正商、建業(yè)、永威等名企的項目。
四
好，我們來(lái)總結一下：
1. 從樓市周期角度看，鄭州沒(méi)有獨立的上漲行情，它是跟隨型城市。
2. 從市場(chǎng)角度看，沒(méi)有樓市熱點(diǎn)。特別是土拍市場(chǎng)。
3. 遵循樓市小周期，今年只有越來(lái)越慘。明年會(huì )有回暖，但基本面大概率不變。
以上三點(diǎn)就是鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性。
認清這三點(diǎn)之后，那么對于在鄭州的買(mǎi)房人，你需要明白3點(diǎn)：
1. 在鄭州，除非買(mǎi)到大漲前，否則不會(huì )買(mǎi)了就漲很多。如何買(mǎi)在大漲前，鄭州主要看北京就行，北京啟動(dòng)9個(gè)~12個(gè)月之后，大概率鄭州就會(huì )跟上。
2. 因為存在樓市小周期，所以淡季和旺季的時(shí)候，同一套房源的價(jià)格是有波動(dòng)的。一套房子在高峰期和市場(chǎng)低迷期有10%~15%價(jià)格波動(dòng)是正?，F象。
3. 把鄭州房?jì)r(jià)放在全國的房?jì)r(jià)體系中看，鄭州目前的房?jì)r(jià)體系是匹配鄭州這個(gè)城市的量級的，是合理的。長(cháng)沙、重慶的房?jì)r(jià)因為某些原因是低于這個(gè)城市價(jià)值的。但鄭州不是。
4. 從全國市場(chǎng)看，鄭州對外地跨城購房者來(lái)說(shuō)還不是好的買(mǎi)入時(shí)機，當下還有更好的城市。
你能明白這4點(diǎn)，你就該知道，在鄭州買(mǎi)房，你的心態(tài)一定要放平。特別是鄭州本地人應該慶幸，每一次調整都給你一個(gè)低價(jià)位買(mǎi)入的機會(huì )。
因為行情差，房?jì)r(jià)本身就在低估；如果買(mǎi)在低估，再選擇對房源，即使沒(méi)淘筍，也能達到淘筍的效果；行情差，樓市處在低估，無(wú)論新房二手價(jià)格都好談，特別是新房，開(kāi)發(fā)商為了能讓你多看它一眼，真的是誠意滿(mǎn)滿(mǎn)。
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