最近在思考一個(gè)有趣的問(wèn)題：
A有1000萬(wàn)房產(chǎn)和一份不超過(guò)10萬(wàn)年薪的普通工作；B有50萬(wàn)年薪但沒(méi)房子（或者老家有套不超過(guò)100萬(wàn)的房子，算是和前面那個(gè)普通年薪相對應吧）。你想做A還是B?
我的第一直覺(jué)是選50萬(wàn)年薪。反正以我在的杭州為例，有兩三套房產(chǎn)就差不多能達成1000萬(wàn)成就，這些人毛估估不少。但年薪50萬(wàn)比較難，刨去互聯(lián)網(wǎng)和金融其他行業(yè)幾乎做不到，正常行業(yè)混的比較好的人稅后收入不會(huì )超過(guò)30萬(wàn)。按照物以稀為貴的原則，既然50萬(wàn)年薪更稀缺，顯然應該無(wú)腦選。
但現實(shí)中我估計大部分人會(huì )選1000萬(wàn)房產(chǎn)。因為即便你有50萬(wàn)年薪，想買(mǎi)一套1000萬(wàn)的房產(chǎn)也很難。假設房?jì)r(jià)不漲的話(huà)，不吃不喝20年才能攢出來(lái)。按揭的本質(zhì)也差不多，差不多一輩子買(mǎi)一套房的節奏。A是開(kāi)局一套房，B是一輩子一套房。傻子都知道怎么選了。
這里面是兩個(gè)邏輯在打架。
選1000萬(wàn)房產(chǎn)的是資產(chǎn)邏輯。每年50萬(wàn)的現金想要攢出1000萬(wàn)資產(chǎn)來(lái)太難了。
選50萬(wàn)年薪的是現金流邏輯。目前大部分城市的租售比不超過(guò)2%，那么1000萬(wàn)房產(chǎn)可以折算為不超過(guò)20萬(wàn)的現金流。A這個(gè)房子不管是自己住還是租出去，本質(zhì)就是獲得了不超過(guò)20萬(wàn)的現金流，加上工作賺的10萬(wàn)，一共是不超過(guò)30萬(wàn)，遠遠低于B的每年50萬(wàn)現金流。
作為價(jià)值投資者，我顯然更加支持現金流邏輯?？沼幸欢迅吖乐蒂Y產(chǎn)（例如估值在50PE以上的國內房產(chǎn)）而沒(méi)有現金流，結果就是舍不得去國外旅游、舍不得買(mǎi)最新款的iPhone、吃不起好的館子、買(mǎi)不起好車(chē)、也沒(méi)錢(qián)去做高收益的投資，總之就是享受不了高質(zhì)量的生命，意義在哪里？
何況所有高估值資產(chǎn)都有均值回歸的可能性。雖然我不覺(jué)得房?jì)r(jià)這幾年會(huì )降，但放在幾十年的長(cháng)度來(lái)看必然均值回歸，持有的意義在哪里？
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但是A有一種穩贏(yíng)B的方法。
那就是把房子賣(mài)掉，1000萬(wàn)拿到以后放在最穩的私人銀行理財里面，一年大約有6%收益。這樣B每年會(huì )有60萬(wàn)利息收入，10萬(wàn)工資收入，合計70萬(wàn)。這樣就能在資產(chǎn)和現金流兩方面雙殺B。
比資產(chǎn)，A有1000萬(wàn)，B最多100萬(wàn)（老家一套房）；比流動(dòng)性，A每年70萬(wàn)，B每年50萬(wàn)。
另外A還有一種穩穩贏(yíng)一半的方法。
把1000萬(wàn)的房產(chǎn)變成500萬(wàn)房產(chǎn)和500萬(wàn)現金，現金購買(mǎi)銀行理財，假設也是6%收益。
這時(shí)候比資產(chǎn)，A有1000萬(wàn)仍然秒殺B；比現金流，A有10萬(wàn)房租收入，30萬(wàn)利息收入，10萬(wàn)工資收入，加起來(lái)50萬(wàn)，和B打成平手。
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你們肯定注意到了，上面這個(gè)現金流模型中有兩個(gè)關(guān)鍵變量。一是租售比，二是無(wú)風(fēng)險收益水平（銀行理財利息）。
房?jì)r(jià)不變而租售比上去了，A怎樣都能秒殺B；而如果無(wú)風(fēng)險收益下降，A怎么折騰都在現金流上玩不過(guò)B。
但租金是受人均收入制約的，從目前看整體不降就不錯了，所以租售比很難上升。而無(wú)風(fēng)險收益水平未來(lái)則肯定會(huì )慢慢降到3%以下。
到時(shí)坐擁1000萬(wàn)房產(chǎn)的A會(huì )發(fā)現，無(wú)論自己怎么折騰，在現金流一項上肯定會(huì )輸給B。
周末腦洞，你們看了笑笑就好。反正也不會(huì )有人真去賣(mài)房子換成其他高收益資產(chǎn)的。
來(lái)源：劉備教授
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