2019-11-18 18:22 來(lái)源：餐創(chuàng )星球
前言
截止本月，西安房?jì)r(jià)已連續上漲44個(gè)月，與上年相比的同比漲幅，西安為15.6%（9月份為16.0%），位列全國第4名。
房?jì)r(jià)的上漲也導致了房租上漲，尤其是門(mén)店房租。
從2009年到2019年10年間，餐飲業(yè)各項運營(yíng)成本均快速上漲，其中，漲速最快的是房租，10年上漲了5倍。
僅在2019年，續租門(mén)店的租金平均上漲30%，有些門(mén)店的續租租金漲達100%，直接翻了一倍。高額房租直接導致當地餐飲店40%虧損，剩下60%多數只是在保本經(jīng)營(yíng)，賺錢(qián)的是少數。
高昂的房租不僅成為餐飲行業(yè)成本支出最多的部分，同時(shí)也是迫使餐飲企業(yè)轉讓關(guān)門(mén)的原因之一。
近日，有行業(yè)人士向小編反應：
“我的店面位于高新區一個(gè)小區底商，當時(shí)花了16萬(wàn)從別人那里接手過(guò)來(lái)，房租是9600/月，簽了三年，第二年遞增10%，第三年按周邊實(shí)際租金漲跌。房子今年年底就到期了，現在準備和房東續簽，可房東一下要漲到18000元/月，而且只能一年一簽。隔壁商鋪才12000元/月。房租這么高，我續簽了，以后要想轉讓也很難轉出去，我該怎么辦？有沒(méi)有什么渠道可以投訴？”
“我是開(kāi)火鍋店的，我轉店不是因為經(jīng)營(yíng)得不好，主要是店面租金上漲太快。我店面的租金180元/平方米，而且是按建筑面積計算，200平方的店一個(gè)月下來(lái)租金40000多，一年下來(lái)房租就50多萬(wàn)了?，F在生意不好，利潤又低，連房租都賺不回來(lái)，賺的錢(qián)全給房東了！”
看完這些咨詢(xún)，小編不禁為餐飲人感慨萬(wàn)分。人工費用高、能源價(jià)格高、原材料成本高也就算了，還要面臨這個(gè)市場(chǎng)令人咋舌的高房租，還讓不讓咱店老板活了？
為此，小編為開(kāi)店老板整理了一些和房東談判降低房租的方法，供開(kāi)店老板參考！
合理規劃合同租期
去年全國餐飲市場(chǎng)消費總額突破4萬(wàn)多億，看似是個(gè)人人都能發(fā)財的地方，其實(shí)只有餐飲老板明白：這個(gè)行業(yè)賺錢(qián)不僅辛苦，而且高風(fēng)險，一不小心就虧得底朝天。
在開(kāi)店成本里，房租是大頭，很多剛開(kāi)始雄心勃勃的創(chuàng )業(yè)者后來(lái)被高昂的房租磨得精疲力盡，以關(guān)店告終。如何把房租穩定在自己的可控范圍內，顯得十分必要！
1、開(kāi)店前做好租金成本的預估，調查周?chē)甑拇蟾抛饨?，及自己可承受的租金，起碼談起來(lái)心中有底。
2、在合同期內，房東不得漲租金，也不得提前收回物業(yè)。但如果合同期滿(mǎn)，房東想漲租，那你就奈何不了了。所以，一般租店合同都要簽3到5年或以上，而不是1年1年簽，除非店面位置非常差。
調查發(fā)現，像麥當勞、星巴克這樣的餐飲企業(yè)，一般租期簽的都是10年，而且前兩年一般不漲租，后面每年的漲租范圍（每年漲10%左右）都白紙黑字寫(xiě)在合同里，這樣就比較可控。
國內的外婆家、西貝莜面村簽的物業(yè)租期也都在5-10年左右，像辣宴、毛家飯店這種一般也會(huì )簽3-5年，這樣就能有效避免房東惡意漲租。
3、與房東建立良好關(guān)系，提醒房東，好的店能提升他房子的價(jià)值，以穩定性與安全性抑制房東哄抬房租的念頭。這種方法雖然治標不治本，但好過(guò)標本都不治，處理得好，還是對自己比較有幫助的。
如何與房東談判穩定租金
要盡可能地發(fā)現商鋪現存的不足之處，方便和房東談判時(shí)把租金穩定下來(lái)，不至于大幅漲租。地段、大小、新舊、客流、交通等等都可以成為你與房東談判降價(jià)的要素。
另外，找店時(shí)一般房東都會(huì )說(shuō)自己的店如何如何好，客人怎樣怎樣的多。而你千萬(wàn)不要光聽(tīng)房東怎么說(shuō)，即使這家鋪子以前生意不怎么樣，他也會(huì )編出些天花亂墜的理由讓你高價(jià)租下。
退一萬(wàn)步講，如果這個(gè)店真有那么好，那也不能房東要多少房租就給多少。如果房東有自己的難處急著(zhù)出手商鋪，你也不要善心大發(fā)和于心不忍。
市場(chǎng)經(jīng)濟就是如此殘酷，盡量抓著(zhù)房東著(zhù)急轉讓的把柄壓低價(jià)格，當然要把握尺度，不能太離譜。一旦超出房東的底線(xiàn)，把人惹急了寧愿空著(zhù)也不租給你，那對雙方來(lái)說(shuō)都是損失，甚至對你來(lái)說(shuō)損失更大。
簽好合同
簽好合同除了能抑制惡意漲租，還能防止意外。
一個(gè)典型案例是前幾年倒閉的餐飲品牌“大師之味”，其老板范新紅斥資數百萬(wàn)建了一個(gè)中央廚房，就在完成裝修準備運營(yíng)的時(shí)候，房東說(shuō)要把房子賣(mài)了。范新紅的巨額投資瞬間化為烏有，這也直接導致了大師之味資金斷裂，以倒閉告終。
由此可見(jiàn)，物業(yè)合同是餐館生死攸關(guān)的保障 啊。這一點(diǎn)星巴克就做得很好，值得開(kāi)店老板學(xué)習，它的物業(yè)合同有這2條：
1、 如果租期內房屋所有權發(fā)生變動(dòng)，不影響合同效力。 也就是說(shuō)即使房東在租期內把房子賣(mài)掉了，仍然不妨礙你開(kāi)店的權益，不妨礙你的合同，你只是換了一個(gè)房東而已。
2、 在租賃期限內，如房東擅自終止合同，提前收回房子，則房東應雙倍返還店鋪已支付租賃保證金，并按合同終止前一個(gè)月租金的五倍向承租方支付違約金，若仍不足夠抵付損失，房東還應負責賠償不足部分。
當然，除了本文列出的技巧，還有更多方法需要我們靈活應對。大家如果有什么更好的防止漲租的方法也可以文末留言探討。
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