買(mǎi)新房，需要注意的點(diǎn)非常多，
樣板間、區位圖、沙盤(pán)，處處都藏著(zhù)開(kāi)發(fā)商的小心機…
這些小套路以后我們細聊，今天先說(shuō)如何避開(kāi)最大的坑。
比如，開(kāi)發(fā)商卷錢(qián)跑路了；比如，房產(chǎn)證辦不下來(lái)；
比如，買(mǎi)的時(shí)候是“住宅”，到手發(fā)現是“公寓”…
—— 既然是大坑，當然就是小概率事件，
但一旦遇上，就是致命打擊，而非“升值慢”這種層面的損失了。
1.
避免這種情況最關(guān)鍵的一點(diǎn)就是，一定要認真查看開(kāi)發(fā)商的“五證”。
新開(kāi)發(fā)的商品房想要銷(xiāo)售，必須“五證齊全”，
這五證分別是：
《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預售許可證》。
（五張證）
其中，《國有土地使用權證》現在改成了不動(dòng)產(chǎn)權證，但通常還是會(huì )沿用它的簡(jiǎn)稱(chēng)“土地證”；《商品房預售許可證》簡(jiǎn)稱(chēng)“預售證”。
手續不全的新房，尤其是期房，風(fēng)險相對就會(huì )比較大；若再是中小開(kāi)發(fā)商的期房，更甚。
我北漂的時(shí)候，有個(gè)朋友的同事在老家石家莊買(mǎi)的新房，等了兩年該交房了，結果樓盤(pán)還沒(méi)動(dòng)工，
因為買(mǎi)的時(shí)候就證件不全，等了兩年才辦下3張證來(lái)，土地證和預售證遲遲沒(méi)有拿到…
2.
一般情況下，我們只要看“土地證”和“預售證”這兩證即可，因為想拿到這兩證，必須先有前面的三張證。
有了預售證，就代表著(zhù)商品房有了進(jìn)入市場(chǎng)交易的資格。
查看預售證，主要是看土地的用途、使用年限，以及，要買(mǎi)的房屋是否在「預售范圍」之內。
（預售證樣本）
有的開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售樓盤(pán)時(shí)，尚未交齊全部土地出讓金，
那么它的預售證里的「預售范圍」通常就只包括項目的部分樓棟，甚至僅包括某一棟樓的部分樓層，
若是買(mǎi)的房源不在預售范圍之內，也會(huì )有一定的風(fēng)險。
（北京某樓盤(pán)在住建部網(wǎng)站上的預售信息）
3.
土地證，主要是看土地性質(zhì)和產(chǎn)權，這里著(zhù)重說(shuō)一下。
商品房土地性質(zhì)的劃分，主要有居住用地、工業(yè)用地、商業(yè)用地、倉儲用地、綜合或其他用地這幾類(lèi)，
使用年限分別為：
居住用地最高70年；
工業(yè)用地最高50年；
教育、科技、文化、衛生、體育用地最高50年；
商業(yè)、旅游、娛樂(lè )用地最高40年；
倉儲用地最高50年；
綜合或者其他用地最高50年。
土地性質(zhì)，可以在土地證的“用途”一欄查看。
（土地證樣本）
如果是比較純粹的用地，即“用途”一欄只有一種用地的，比較簡(jiǎn)單明了；
但很多時(shí)候，一塊地上的建筑會(huì )有多種用途，就要復雜一些。
比如上面這個(gè)項目，土地用途就是“商業(yè)用地”和“二類(lèi)住宅用地”，既要建商業(yè)、又要建公寓、又要建住宅，
其中主導用途是“商業(yè)用地”，因此整體產(chǎn)權是40年，但住宅部分是70年。
—— 相當于，在一個(gè)商業(yè)項目上，有一小部分住宅產(chǎn)品。
如果買(mǎi)這個(gè)項目的房子，最好是去「建設用地規劃許可證」附圖中查看具體細分地塊的信息，
以便確認，買(mǎi)的是究竟是它的商業(yè)類(lèi)（公寓、商鋪、寫(xiě)字樓等），還是住宅。
ps.
正常情況下，五證的復印件都會(huì )在售樓處的陳列架，或者墻面等顯眼位置公示，供客戶(hù)查看。
也可以登陸當地的住建部官網(wǎng)，查詢(xún)項目的具體備案信息。
來(lái)源：房十二
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