2019-09-03 15:55 來(lái)源：商業(yè)小怪獸
隨著(zhù)網(wǎng)絡(luò )經(jīng)濟的不斷發(fā)展，實(shí)體經(jīng)濟逐漸被分出一杯羹來(lái)，但實(shí)體店依然有網(wǎng)店所不及的優(yōu)勢，例如平常吃飯基本都是就近原則、好吃為主。特別是對于吃貨來(lái)說(shuō)，“現做現吃”的美食更具誘惑力，可以說(shuō)餐飲店是實(shí)體經(jīng)濟的中梁砥柱，是一個(gè)任何時(shí)期都有需求量的行業(yè)。
開(kāi)餐飲店看似簡(jiǎn)單，實(shí)則門(mén)道眾多，其中涉及到開(kāi)店選址、裝修進(jìn)場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)等，其中開(kāi)店選址對于餐飲店尤為重要。該選擇在一線(xiàn)城市還是地級市？選擇底商門(mén)面還是購物中心？開(kāi)的位置不同、樓層不同直接影響到未來(lái)的經(jīng)營(yíng)成本！
投資餐飲店核心點(diǎn)在于客戶(hù)群體的多少，能來(lái)你店里消防的人群分布在哪些區間？例如底商門(mén)面的消費人群大多來(lái)自于小區居民，商業(yè)街和購物中心人群來(lái)自于定向消費者，與底商門(mén)面和購物中心的經(jīng)營(yíng)性質(zhì)有關(guān)。當下餐飲店既可以開(kāi)在底商區域又可以開(kāi)在購物中心，只是兩者有不同之處也有共同點(diǎn)。
底商吸引小區居民的優(yōu)勢在于便利，往往下樓即可到達，相比集中的商業(yè)綜合體更為便捷。特別是下班后的人們由于一天的辛苦工作，難免有不想做飯的時(shí)候，又或者約上三五好友小聚一番，這時(shí)候底商的作用就發(fā)揮出來(lái)。
底商門(mén)面具備租金低的特點(diǎn)。由于底商門(mén)面大多是開(kāi)發(fā)商售賣(mài)給了業(yè)主，業(yè)主出租簡(jiǎn)化了商管環(huán)節，門(mén)店包裝、宣傳、營(yíng)銷(xiāo)都交由商家自己操作，商家在裝修過(guò)程中不受到商管公司等裝修標志限制，可以根據自身資金條件選擇裝修好壞與否。開(kāi)店的成本控制權直接掌握在商家手中。
一樓底商開(kāi)店條件優(yōu)于二樓，一般底商都在2-5層左右，底商內部通過(guò)樓梯上下樓，2層左右的底商少有電梯配備。這種情況之下，一樓做餐飲對客人用餐來(lái)說(shuō)更為便捷，適合做小群體消費人群的餐飲店，當然二樓也可以用于做餐飲，只是經(jīng)營(yíng)的體量和消費人群也有所不同，大多適合酒樓、宴會(huì )廳等。
底商門(mén)面本身曝光率較高，商鋪門(mén)頭自帶廣告宣傳效果，路過(guò)的人群能一目了然此店經(jīng)營(yíng)品類(lèi)。當然臨街門(mén)面也會(huì )有一定的等級之分，越是靠近人群集中的底商門(mén)面廣告宣傳越好，例如底商下面的十字路口處，小區進(jìn)出口處都是優(yōu)質(zhì)底商門(mén)面的代表，同時(shí)底商鋪子內部結構也有所區別，盡量在選擇時(shí)傾向于規整鋪面，一方面室內設計方便，利于廚房、洗手間、接待廳、用餐區、包房的劃分；另一方面規整底商門(mén)面可以增加內部使用率，特別是柱子的規整程度直接影響到底商的使用率。
購物中心是商業(yè)地產(chǎn)升級產(chǎn)物，從最原始的集市發(fā)展到高端購物綜合體經(jīng)歷了漫長(cháng)過(guò)程，而購物中心興起源于人們對高端生活品質(zhì)的向往與追求，不在局限于普通的用餐環(huán)境需求，反而希望能在用餐過(guò)程體現出自己的品味，購物中心的特點(diǎn)在于統一性、高端性、定向性、多樣性等。其中因為這些特性也伴隨著(zhù)優(yōu)缺點(diǎn)的存在！
統一運營(yíng)管理，通過(guò)專(zhuān)業(yè)的商管公司運營(yíng)管理，實(shí)現零食、娛樂(lè )、餐飲于一體的經(jīng)營(yíng)模式，多樣的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)增加了消費互通性。例如想要去購物中心買(mǎi)件衣服路過(guò)餐飲店會(huì )情不自禁的用一頓餐，特地去購物中心用餐時(shí)路過(guò)鞋店想必也會(huì )進(jìn)去看看，無(wú)形之中拉動(dòng)了購物中心消費增長(cháng)。
餐飲店開(kāi)設在購物中心一般位于一樓或者頂樓，一樓主要是一線(xiàn)連鎖餐飲品牌，如肯德基、德克士、麥當勞，頂樓則集中的餐飲規劃區域。很多人就有疑問(wèn):為何餐飲店要放在高樓層上面呢？其實(shí)餐飲在購物中心里面針對的是定向消費人群，可以帶動(dòng)中間樓層的消費，增加中間樓層的曝光率，同時(shí)因為餐飲行業(yè)必不可少具備排煙條件，排煙都是通過(guò)凈化后統一處理，然后通過(guò)煙管排出。
購物中心里面的餐飲店對于裝修十分講究，本身購物中心都是一些高端品牌入駐，作為餐飲店在裝修方面勢必需要精心設計，通過(guò)商管公司審核之后方可裝修。購物中心對裝修要求嚴格其實(shí)是篩選的一個(gè)門(mén)檻，對于投資實(shí)力不強的商家來(lái)說(shuō)，強行入駐到購物中心容易得不償失！
商鋪出租合同跟商管公司簽訂，購物中心內的業(yè)主也會(huì )跟商管公司簽訂返租合同，正因為有商管公司的存在，存在租金無(wú)法支付給業(yè)主的風(fēng)險，導致業(yè)主與商家產(chǎn)生糾紛。往往存在于商管公司運營(yíng)管理不善的情況中，由于購物中心屬于定向消費點(diǎn)，需要商管公司經(jīng)常組織活動(dòng)聚攏人氣，活動(dòng)費用通常都是從租金和運營(yíng)費用中產(chǎn)生，一旦沒(méi)有達到預期效果，商家營(yíng)業(yè)額降低、利潤降低時(shí)面臨無(wú)法承擔租金的風(fēng)險。
購物中心的租金較高，往往比底商門(mén)面高出數倍。例如四線(xiàn)城市中底商門(mén)面的租金在80元/平方米左右，而購物中心的商鋪在160元/平方米左右，餐飲的利潤在20%−40%左右，此時(shí)如果商業(yè)中心的總營(yíng)業(yè)額達不到底商門(mén)面的兩倍都會(huì )面臨虧損，租金成本對于餐飲店尤為重要，租金合同簽訂后就固定了自身成本支出，唯有不斷增加營(yíng)業(yè)額才能讓店保持盈利狀態(tài)！
購物中心內商家競爭較大，一個(gè)購物中心的餐飲區往往是一整層樓，少則5000平左右高則1萬(wàn)平左右，一個(gè)餐飲店的面積在100-1000不等，同一樓層200平方左右的餐飲店占大部分。餐飲種類(lèi)較為齊全但是一個(gè)人的胃有限，基本都是在一家店吃一餐，商家之間為了吸引消費者進(jìn)店用餐不乏有打折等活動(dòng)，競爭之下就存在著(zhù)收益高低之分，有的盈利有的虧損也就成為常態(tài)了。
從餐飲店選址來(lái)看，底商門(mén)面和購物中心各有千秋，底商門(mén)面適合做大眾化餐飲，購物中心適合做特色餐飲，兩者的租金成本和運營(yíng)管理也有所區別:購物中心租金高于底商門(mén)面。這與購物中心花錢(qián)做活動(dòng)有關(guān)！
無(wú)論是選擇底商門(mén)面還是購物中心，自身的經(jīng)營(yíng)定位也很重要，與眾不同的經(jīng)營(yíng)思維往往能讓餐飲商家收獲良多！
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