10小時(shí)前
文章首發(fā)于公眾號：叁里河
作者：江大橋
“2019年第一降？杭州一樓盤(pán)促銷(xiāo)，還送車(chē)位！最高優(yōu)惠56萬(wàn)”，昨天這條消息不斷在微博和論壇被人討論。
起因是未來(lái)科技城二期南湖板塊有個(gè)樓盤(pán)的年終促銷(xiāo)房源列表流傳了出來(lái)。該列表顯示，該盤(pán)拿出1、2號樓共計24套洋房，優(yōu)惠價(jià)在27萬(wàn)-38萬(wàn)元不等。除了房源價(jià)格優(yōu)惠之外，支付定金后7日內一次性付清房?jì)r(jià)30%及以上首付，還贈送18萬(wàn)車(chē)位一個(gè)。
價(jià)差最大的2-2-602室，總面積140平，之前售價(jià)為383萬(wàn)，如今優(yōu)惠后在345萬(wàn)，總價(jià)優(yōu)惠38.3萬(wàn)元，再算上車(chē)位，最高優(yōu)惠達56.3萬(wàn)元。同時(shí)，在促銷(xiāo)列表上明確標注該批房源為精裝洋房，也就是說(shuō)，該樓盤(pán)以“買(mǎi)房送裝修”的擦邊球形式，實(shí)現了降價(jià)。
而即使算優(yōu)惠后的價(jià)格，近2.5萬(wàn)帶精裝修的價(jià)格也并沒(méi)有太多的優(yōu)勢，不遠處的眾安學(xué)君里高層毛坯均價(jià)不到1.7萬(wàn)，中簽率為3.8%。錢(qián)報的報道中顯示，該樓盤(pán)之前遭到了流搖，84套房源僅63組登記，2017年12月拍地時(shí)的樓面價(jià)不到1.2萬(wàn)，所以即便是2.5萬(wàn)，也有不少的利潤。
比如之前有媒體報道，余杭某樓盤(pán)首開(kāi)當日可以享受總價(jià)97折的優(yōu)惠，現在購買(mǎi)還有享受99折的優(yōu)惠，甚至寫(xiě)到“走時(shí)銷(xiāo)售小姐姐拉著(zhù)我委婉的表示，如果誠心購買(mǎi)，還能再跟領(lǐng)導申請優(yōu)惠，意思你懂的?！钡髞?lái)?yè)f(shuō)該樓盤(pán)的“流搖”為“戰略性流搖”，這里就不寫(xiě)具體名字了。
再比如，去年年底融信推出“融信奪冠，每戶(hù)送5萬(wàn)”優(yōu)惠活動(dòng)，當然是5萬(wàn)元的購房抵用券；湘湖和院的實(shí)際售價(jià)是備案價(jià)的92折，從2.7萬(wàn)到了2.5萬(wàn)，據說(shuō)當天現場(chǎng)還有其他優(yōu)惠。
另外一方面，銀行最近也頻頻示好。從去年11月開(kāi)始，各地就不斷出現首套利率降低，貸款審批加速的報道。按照2018年首套房按揭貸款利率上浮10%計算，實(shí)際執行利率為5.39%，即貸款80萬(wàn)期限30年，假設還款方式為等額本息時(shí)，每個(gè)月償還4487.25元、總利息為81.54萬(wàn)元。如果是4.9%利率，月供為4245.81元，總利息為72.84萬(wàn)元。
“年底不買(mǎi)房，一年又白忙”不知何時(shí)起流傳開(kāi)來(lái)，但看看歷史數據，其實(shí)是有一定道理的。
以杭州為例，近三年杭州的房?jì)r(jià)都在春節之后持續走高。
牛市里房?jì)r(jià)肯定是持續走高的。
實(shí)際上2018年的杭州和2013年有幾分相似。2013年土拍總成交金額是2012年的兩倍，并超越2009年再創(chuàng )歷史新高，位居全國第三，排在北京、上海之后。但2014年，杭州房?jì)r(jià)的走勢并沒(méi)有一路之上，而是轉頭向下，到8月穩定在1.7萬(wàn)均價(jià)上線(xiàn)，而在2015年也是小幅震蕩，最低的時(shí)候穩定在1.6萬(wàn)，直到2016年春節后，又開(kāi)始持續走高。
2018年杭州全年土地成交總金額超過(guò)了2498億元，位居全國第一位。再看杭州，截止2018年年底庫存大約14.8萬(wàn)套，而“庫存重災區”余杭區有83.9萬(wàn)方，蕭山更多超過(guò)300萬(wàn)方。2019年杭州的土地出讓計劃，蕭山、余杭依然是出讓大戶(hù)，而主城區也有37宗宅地。
僅今年1月29日一天，杭州就有七宗土地連續競拍出讓?zhuān)巳谧≌玫睾退淖谏虡I(yè)用地，歷史7小時(shí)，總成交金額達到111.06億元。據不完全統計，杭州1月至今已出讓了20宗土地，土地成交總金額超過(guò)200億元。
這杭州土拍的勢頭，在2019年是相當的猛。
而庫存問(wèn)題也并不是只在杭州這樣的二線(xiàn)城市才有。按照長(cháng)江證券研究所的數據其覆蓋的15個(gè)城市，庫存7966.5萬(wàn)平，環(huán)比降低0.3%，一二三線(xiàn)庫存環(huán)比分別為-0.9%、-1.2%、0.8%，但同比數據則顯示，各線(xiàn)庫存分別比去年同期高至少2成，一線(xiàn)城市達到了32.2%。同時(shí)，這15個(gè)城市去化周期為36.9周，近9個(gè)月。其中，一線(xiàn)城市為42.4周，二線(xiàn)城市為27.5周，三線(xiàn)城市為40.7周。同比數據顯示，一二三線(xiàn)城市去化周期分別比去年同期高23.2%、高19.7%、低12.4%。
“無(wú)非是現在形勢不好，以前哪里會(huì )降價(jià)?！蹦迟Y深房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商透露，房產(chǎn)公司知道年底家庭手里多多少少會(huì )有些錢(qián)，尤其是想要落戶(hù)大城市的小兩口，或是返鄉回家夫妻倆，都是有購房需求在的。但并不是在明面上加價(jià)，而是變相加價(jià)。比如說(shuō)房子爆出去是均價(jià)，實(shí)際是單套房子的單價(jià)是有漲得，或者，比如看起來(lái)總價(jià)99折、98折，但其實(shí)單價(jià)已經(jīng)往上調了，再比如車(chē)位賣(mài)貴一點(diǎn)等。
而杭州這幾天還發(fā)生了另一個(gè)有趣的事情，也和年前著(zhù)急買(mǎi)房有關(guān)。
據杭州電視臺報道，近日，林女士和其母親一起去某樓盤(pán)看房，雖然對于該樓盤(pán)并不太滿(mǎn)意，但銷(xiāo)售盛情難卻。銷(xiāo)售表示雖然房?jì)r(jià)不能有優(yōu)惠，但是車(chē)位可以，頂多優(yōu)惠1-2萬(wàn)，找關(guān)系也就是5萬(wàn)。
隨后林女士的母親表示，如果車(chē)位能優(yōu)惠20萬(wàn)，他們就愿意看看。
結果銷(xiāo)售還真的把這20萬(wàn)的優(yōu)惠談了下來(lái)。但是林女士方面表示，如果能便宜2萬(wàn)，他們就愿意買(mǎi)，當然最后這2萬(wàn)沒(méi)談下來(lái)，但是林女士方面還是簽了協(xié)議，只是后來(lái)轉頭不想買(mǎi)這個(gè)房子，才鬧上了電視。
所以，別著(zhù)急買(mǎi)房，就算是真的下定決心買(mǎi)，也得把合同條款都看看情，畢竟錢(qián)在自己手里時(shí)候，總是放心點(diǎn)，一旦打出去，簽了合同，就不一樣了。
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