本文來(lái)自RET睿意德
引 言
近幾年，成都高端消費市場(chǎng)出現了翻天覆地的變化，新興高端購物中心的崛起、老牌高端購物中心的沒(méi)落及調整、多家奢侈品牌的首進(jìn)西南、輕奢品牌的嶄露頭角······成都高端購物中心呈現多樣化發(fā)展趨勢，在競爭越來(lái)越激烈的市場(chǎng)，高端購物中心如何做到競爭差異化？本報告從成都經(jīng)濟、消費力，以及六家高端購物中心的現狀，解析成都高端購物中心未來(lái)的發(fā)展趨勢。
現象一：中國經(jīng)濟增速放緩進(jìn)趨于新常態(tài) 但與全球相比仍然強勁
根據2012年—2016年全球經(jīng)濟增速與中國經(jīng)濟增速數據顯示，中國經(jīng)濟增速雖然放緩趨于新常態(tài)，但與全球經(jīng)濟增速相比，2016年依舊高出了4.43%。
現象二：中高端人群基數增加 高端消費市場(chǎng)基礎堅實(shí)
根據福布斯歷年發(fā)布的《中國中高端富裕人群財富白皮書(shū)》數據顯示，年個(gè)人可投資資產(chǎn)規模在100萬(wàn)元—500萬(wàn)元的中國中高端富裕人群數量達1261萬(wàn)人，預計至2017年該階段人數將接近1400萬(wàn)人。從2012年—2016年的數據顯示，中國中高端人群的數量每年以11%—15%的增長(cháng)幅度在遞增，可與之對比的是，中國2012年—2016年的總人口增長(cháng)率僅為0.5%—0.6%。
中國中高端群體的不斷壯大，意味著(zhù)與之匹配的高端消費市場(chǎng)基礎堅實(shí)、發(fā)展潛力巨大。
現象三：國民消費力旺盛，高端消費市場(chǎng)趨向高端體驗型消費升級
奢侈品消費額逐年遞增 躍居四大國之首
在奢侈品類(lèi)方面，中國人消費額在2016年達到1204億美元，且從2012年開(kāi)始每年以3%—10%的幅度遞增；據數據顯示，中國、歐洲、美洲、日本在奢侈品消費中位居前四位。其中，中國奢侈品消費人群占比最大，而且有逐年增加的趨勢。
十大豪車(chē)銷(xiāo)售量趕超美國 居全球第一
在豪車(chē)銷(xiāo)售方面，2016年美國十大豪車(chē)品牌銷(xiāo)售量為1950752輛，中國為2089586輛，中國銷(xiāo)量趕超美國，在豪車(chē)銷(xiāo)售市場(chǎng)排名第一。從銷(xiāo)量增長(cháng)率來(lái)看，美國豪華汽車(chē)市場(chǎng)2016年整體增速放緩，排名前五的豪華品牌中就有3家下降。在中國市場(chǎng)，排名前十的豪華品牌全部實(shí)現正增長(cháng)，其中8家為兩位數增長(cháng)。
中國藝術(shù)品拍賣(mài)成交業(yè)績(jì)占全球藝術(shù)品銷(xiāo)售額的38%，居世界第一
2016年全球藝術(shù)品銷(xiāo)售額暴跌，而中國重新回到第一的位置上。自從2010年中國占據世界藝術(shù)品成交第一的寶座后，雄霸了這一位置5年，2015年又輸給了美國，排在第二位，不過(guò)2016年又奪了回來(lái)，拍賣(mài)銷(xiāo)售額高達48億美元，占世界總成交額的38%。
中國境外游客消費達2610億美元
從境外消費來(lái)看，2016年，中國境外游客消費金額為世界第一，消費金額達2610億美元，同比增長(cháng)了12%，占總消費額的20.9%。中國境外游客的消費金額比排名第二的美國高出113.9%。
豪車(chē)、藝術(shù)品欣賞、高端旅游等消費增長(cháng)表明奢侈品消費者開(kāi)始轉向新型、個(gè)性化的高端奢侈體驗。
現象四：全球奢侈品行業(yè)整體增速放緩
經(jīng)歷了較長(cháng)時(shí)間的行業(yè)增長(cháng)后，目前全球奢侈品行業(yè)增速已放緩。1994年至2016年，全球個(gè)人奢侈品行業(yè)CAGR（復合年均增長(cháng)率，指一項投資在特定時(shí)期內的年度增長(cháng)率）約為6.5%，大體上呈現增長(cháng)態(tài)勢。2010年到2014年，因為中國消費者的拉動(dòng)，全球個(gè)人奢侈品行業(yè)快速發(fā)展，但2015年后，中國消費者拉動(dòng)奢侈品市場(chǎng)發(fā)展的力量減弱，全球個(gè)人奢侈品行業(yè)增速放緩。
自2013年始，奢侈品行業(yè)迎來(lái)“寒冬”，增速開(kāi)始放緩。2015—2016年除了少數品牌外，奢侈品業(yè)績(jì)整體低迷近乎全線(xiàn)下跌。其中主要原因之一即為曾經(jīng)貢獻奢侈品1/3業(yè)績(jì)的亞太區（不含日本）業(yè)績(jì)的大量下滑。
現象五：2015年-2016年的奢侈品閉店潮達到峰值
據睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心數據顯示：2015年LV、Gucci等11大奢侈品牌共計關(guān)店34家，新開(kāi)門(mén)店數僅有14家。2016年這一狀況達到峰值，僅2016年上半年8大奢侈品牌的關(guān)店數量已經(jīng)超過(guò)40家。其中中國區域關(guān)店數量占比約1/3。
趨勢一：“聰明的消費者”成為主流，奢侈品消費外溢現象在2016年有所回暖
根據《中華人民共和國進(jìn)境物品歸類(lèi)表》，我國海關(guān)對入境商品征收的稅率為10%—50%不等。此外，在境內銷(xiāo)售的奢侈品還需繳納增值稅和消費稅，因此消費者最終看到的零售價(jià)格可能要比到岸價(jià)格高出 2/3以上。
根據2013年-2016年中國人境內外奢侈品消費占比來(lái)看，中國人境外奢侈品消費在2013年高達80%，雖然因為人民幣匯率調整，2016年占比有所回落，但是仍舊高達73%，國內奢侈品消費近四年來(lái)不足3成。雖然中國本土市場(chǎng)依然存在許多問(wèn)題：與國外的價(jià)格差、服務(wù)水平較低、總體購物體驗不佳等，導致本土奢侈品消費低于海外，但2016年國內購買(mǎi)奢侈品的比例卻大幅增加，表明國內奢侈品商業(yè)的調整和轉型開(kāi)始有所成效。
趨勢二：門(mén)店是一把雙刃劍，奢侈品開(kāi)店逐漸回歸理性
進(jìn)入期：20世紀90年代開(kāi)始
第一批奢侈品牌正式進(jìn)入中國。奢侈品店少而精，位置均布局在高檔酒店附近或高端商場(chǎng)。
擴張期：2000-2012年
財富積累、社會(huì )腐敗、地產(chǎn)紅利助推了奢侈品牌的瘋狂擴張。地產(chǎn)項目為吸引高端消費，以“高額裝補”、“零租金”等優(yōu)惠條件吸引奢侈品店，高峰時(shí)期甚至出現過(guò)一條街上出現三家同一品牌門(mén)店的現象。
調整期：2013年-2016年
政府反腐行動(dòng)、社會(huì )財富結構重組、海外代購等影響，國內奢侈品業(yè)績(jì)嚴重下滑，關(guān)閉門(mén)店、消減開(kāi)支成為主要調整手段。
回歸期：預測2017年以后
“關(guān)店潮”在短期內不會(huì )被終結，但新貴階層的消費力依然旺盛，奢侈品牌可能選擇“一城一店”的策略，建立大型體驗和服務(wù)中心代替現有門(mén)店，重新回歸“少而精”的態(tài)勢。
趨勢三：憑logo賺錢(qián)的時(shí)代已經(jīng)終結，現有奢侈品商業(yè)轉型和服務(wù)升級迫在眉睫
中國奢侈品牌三大“經(jīng)營(yíng)誤區”：
產(chǎn)品單一：奢侈品在中國的起步時(shí)間較短，早期消費者 “只認LOGO”的現象突出，因此很多奢侈品牌在中國的產(chǎn)品單一，部分門(mén)店內還在售賣(mài)老款經(jīng)典，或將低端線(xiàn)產(chǎn)品以高價(jià)賣(mài)出。但是互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代國內消費者成長(cháng)迅速，品牌對消費者的認知卻更新不足。
定價(jià)歧視：以香奈兒為例，為應對海外代購，香奈兒(Chanel)去年率先打響了奢侈品降價(jià)的第一槍。2015年4月，香奈兒對旗下三個(gè)標志性包款進(jìn)行降價(jià)，其定價(jià)在亞太地區出現20%—22%的下滑，各大品牌也紛紛調整了定價(jià)，但境內外依然可達1/3以上的價(jià)差。
服務(wù)低質(zhì)：除了購買(mǎi)奢侈品本身，中國消費者越來(lái)越注重是否在購買(mǎi)過(guò)程中享受到了高標準服務(wù)。國外奢侈品店導購更注重為顧客推薦適合的產(chǎn)品、傳播品牌文化，使消費者享受豐富的購物體驗。相較而言，國內奢侈品零售商更看重銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，服務(wù)質(zhì)量更有待提升。
趨勢四： “輕奢品牌”的業(yè)績(jì)增長(cháng)表明年輕化、個(gè)性化的奢侈品新消費時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨
消費者對傳統的老牌奢侈品形成消費惰性，需要新的品牌來(lái)滿(mǎn)足需求的多樣化。輕奢的品牌性?xún)r(jià)比很高，設計新潮、時(shí)尚，容易受到年輕消費者追捧，2015年輕奢品牌在國內的拓展積極。其中，MK開(kāi)了14家店，而它的全球總店面已經(jīng)超過(guò)500家，因為開(kāi)店量大刺激銷(xiāo)售業(yè)績(jì)增長(cháng)快，近兩年的營(yíng)收連續增長(cháng)，2013年為21.8億美元，2014年為33.1億美元，而到了2015年增長(cháng)逾30%達到了43.7億美元。
巴菲特說(shuō)： 只有當潮水退去的時(shí)候,才知道是誰(shuí)在裸泳。
隨著(zhù)中國經(jīng)濟和社會(huì )的結構轉型，中產(chǎn)階級和年輕一代開(kāi)始崛起，高端消費呈現出新的需求態(tài)勢，2013年—2015年的“奢侈品寒冬”也讓高端品牌開(kāi)始重新反思中國市場(chǎng)和中國消費者，在新的時(shí)期如何更貼近市場(chǎng)和迎合新的需求？高端品牌的轉型之路才剛剛開(kāi)始······
城市認知：成都進(jìn)階新一線(xiàn) 未來(lái)城市活力全面升級
2017年最新的中國城市商業(yè)魅力排行榜出爐， 北上廣深4個(gè)一線(xiàn)城市的地位依然不可動(dòng)搖，但15個(gè)“新一線(xiàn)”城市的席次有了一些改變，依次是成都、杭州、武漢、天津、南京、重慶、西安、長(cháng)沙、青島、沈陽(yáng)、大連、廈門(mén)。
成都蟬聯(lián)第一。在商業(yè)資源集聚度、城市樞紐性、生活方式多樣性、未來(lái)可塑性四項指數排行榜上均以100分的滿(mǎn)分位居首位。
經(jīng)濟認知：投資格局擴大，未來(lái)將吸引更多高端人群
2016前7個(gè)月，成都新簽約引進(jìn)重大項目（含增資）176個(gè)。其中，世界500強企業(yè)投資項目11個(gè)、總投資184.3億元；10億—30億元項目33個(gè)、30億—50億元項目7個(gè)、50億—100億元項目4個(gè)、100億元以上項目2個(gè)；新簽約30億元以上特別重大項目共13個(gè)；新簽約5億元以上工業(yè)重大項目達74個(gè)，數量大幅增加，協(xié)議總投資1122.92億元，同比分別增長(cháng)105.56%、72.89%。
根據2016年《財富》世界500強企業(yè)榜單，1-7月，全市凈增世界500強企業(yè)10家，總數達到278家，主要集中在制造業(yè)和服務(wù)業(yè)。另外， 2017年1—3月，成都一產(chǎn)業(yè)、二產(chǎn)業(yè)、三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值同比增長(cháng)8.2%、3.4%、9.7%，社會(huì )消費品零售額為1544.6億元，同比增長(cháng)10.8%，居民消費價(jià)格指數為102.1。
成都城市輻射能力強，經(jīng)濟整體上行，利于高端人群聚集。同時(shí)，成都社會(huì )消費品零售額上漲趨勢明顯，成都居民消費力旺盛。
消費力認知：高端消費力聚集 激活高端購物中心發(fā)展潛力
在2025年之前，四川中產(chǎn)階級的比例將從現在的44%增加到74%。這部分人的消費總額快速增長(cháng)，將拉動(dòng)區域消費升級。與此同時(shí)，據《中國高凈值人群養生白皮書(shū)》顯示，在千萬(wàn)富豪居住地前十位的地區中，四川排名第九名，千萬(wàn)富豪達3.24萬(wàn)人；
同時(shí)，四川有1950位億萬(wàn)富豪，占全國的2.9%，排名第八名。其中，成都市有1.62萬(wàn)位千萬(wàn)富豪，980位億萬(wàn)富豪，且該數據成逐年上漲趨勢。高凈值入群的聚集、中產(chǎn)階級家庭的崛起，是高端購物中心崛起的先決條件。
高端商業(yè)認知：高端購物中心及奢侈品門(mén)店數量居于全國前列
目前，成都已開(kāi)業(yè)的高端購物中心有6個(gè)，以L(fǎng)V、Gucci為代表的一線(xiàn)奢侈品牌分別在成都有2家店。顯然，成都的城市硬實(shí)力和軟實(shí)力為高端購物中心的發(fā)展打下了堅實(shí)的基礎。
對標全國一線(xiàn)城市——北京高端購物中心數量12個(gè)，以L(fǎng)V、Gucci為代表的一線(xiàn)奢侈品牌分別在北京有6家店，同時(shí)，北京千萬(wàn)富豪數量為23.8萬(wàn)；上海高端購物中心數量為10個(gè)，以L(fǎng)V、Gucci為代表的一線(xiàn)奢侈品牌分別在上海有3家店和8家店，上海千萬(wàn)富豪數量為20.5萬(wàn)。再類(lèi)比同類(lèi)型準一線(xiàn)城市，杭州高端購物中心數量為4個(gè)， LV、Gucci分別在杭州有3家店和2家店，杭州千萬(wàn)富豪數量為3.4萬(wàn)；沈陽(yáng)高端購物中心數量仍為4個(gè)，LV、Gucci分別在沈陽(yáng)有3家店，千萬(wàn)富豪人數為8170個(gè)。
從門(mén)店數量對比可知，成都的高端消費市場(chǎng)歷來(lái)深受奢侈品牌的重視，城市認同度高。
前文所述，2016年包括路易威登LV、Gucci、Dior等全球17大奢侈品牌新開(kāi)門(mén)店共24家。但這17大奢侈品全年關(guān)閉門(mén)店共15家，閉店時(shí)間集中在2016年2月份，是2015年奢侈品閉店潮的一場(chǎng)延續。
但從城市數據對比中可知，成都的奢侈品牌開(kāi)店和關(guān)店數量都同樣突出，說(shuō)明成都的奢侈品品牌調整活躍度也遠高于其他城市，積極適應市場(chǎng)的態(tài)勢明顯。
西南城市競爭認知：重慶、昆明實(shí)力強勁，高端品牌局部競爭激烈
因奢侈品牌同一區域布局的門(mén)店有限，同為西南區域的四大城市面臨著(zhù)品牌名額的競爭。從截止2016年奢侈品牌進(jìn)駐數量來(lái)看，重慶、昆明同樣具有吸引奢侈品牌的強勢實(shí)力，未來(lái)奢侈品門(mén)店之爭必將更加激烈。
成都十大奢侈品品牌全部進(jìn)入，并且以開(kāi)店24家領(lǐng)先，整體表現突出；
重慶除FENDI直營(yíng)專(zhuān)賣(mài)店外，其余9個(gè)品牌入駐，僅次于成都；
昆明從奢侈品大牌表現情況來(lái)看，入駐品牌緊追重慶，開(kāi)店16家與重慶齊平，平均開(kāi)店數量高于重慶；
貴陽(yáng)僅4個(gè)品牌入駐，其中2個(gè)是手表首飾品牌（勞力士、卡地亞），2個(gè)為國內開(kāi)店城市較多的古馳、香奈兒；開(kāi)店數量5家墊底。
小結：
與其他城市相比，成都的高端市場(chǎng)基礎牢實(shí)，城市進(jìn)階和經(jīng)濟發(fā)展讓高端消費人群的增長(cháng)潛力巨大。在奢侈品轉型時(shí)期，成都尤其表現出較高的調整活躍度，這是一個(gè)積極的市場(chǎng)信號，但因奢侈品門(mén)店數量較多，西南城市的競爭實(shí)力強勁，成都的高端商業(yè)市場(chǎng)仍然面臨極大競爭。
一、成都高端百貨/購物中心發(fā)展史
萌芽期：1998年—2001年
隨著(zhù)1998年成都第一家引進(jìn)國際一線(xiàn)品牌的中高端百貨——仁和春天的開(kāi)業(yè)，成都進(jìn)入了高端百貨/購物中心的萌芽期。
成長(cháng)期：2002年—2009年
2002年，精品高端百貨——美美力誠為成都人開(kāi)啟了奢華前衛的購物體驗，更多的世界級品牌入駐成都市場(chǎng)。同時(shí)期，令人唏噓的西武百貨由于品牌結構組合的問(wèn)題，沒(méi)有找到合適的商場(chǎng)定位，開(kāi)業(yè)僅4年時(shí)間，便走上末路。這個(gè)階段成功和失敗共存，是成都高端市場(chǎng)成長(cháng)的最佳時(shí)期。
成熟期：2010年—2015年
2010年成都首家高端購物中心——仁恒置地廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，是成都高端百貨邁向高端購物中心的轉折點(diǎn)。截止至2014年之前，仁恒置地廣場(chǎng)是成都高端購物中心塔尖式的典范。
于2014年年初開(kāi)業(yè)的國際金融中心（簡(jiǎn)稱(chēng)IFS）引進(jìn)近90個(gè)首次入駐成都的品牌，其中包括Chanel、Valentino、Audemars Piguet等國際一線(xiàn)品牌，不僅進(jìn)一步完善了成都的奢侈品消費市場(chǎng)，更加豐富了成都高端消費的形式。
2015年遠洋太古里的開(kāi)業(yè)則迎來(lái)了眾多國際一線(xiàn)品牌旗艦店的在成都的亮相，例如Hermès、Gucci、Cartier、Tiffany & Co.等，這些旗艦店的面世意味著(zhù)奢侈品牌商對成都高端消費市場(chǎng)的信賴(lài)，也進(jìn)一步提升了奢侈品在成都的更新速度及產(chǎn)品的豐富度。
轉型期：2016年—2020年
2016年仁恒置地廣場(chǎng)、華潤萬(wàn)象城大規模的業(yè)態(tài)調整，2017年美美力誠川信店撤址，預示著(zhù)成都高端商業(yè)項目的轉型之路正式開(kāi)啟。
接下來(lái)我們選取了不同時(shí)期開(kāi)業(yè)的6家最具代表性的高端商業(yè)進(jìn)行分析，包括美美力誠川信店、仁恒置地廣場(chǎng)、萬(wàn)象城、IFS、太古里、銀泰IN99， 以探尋成都高端商業(yè)未來(lái)發(fā)展之路。
12美美力誠：遲暮美人
老項目固有的空間劣勢，以及過(guò)于依賴(lài)零售的經(jīng)營(yíng)策略，讓川信店在成都高端購物中心的激烈競爭中難以為繼。
2001年,四川力誠股份有限公司與香港華鐙零售商管集團合作,開(kāi)設了西南地區最高檔的精品百貨——LCX力誠,這就是成都美美力誠的前身，直到2017年在美美力誠川信店閉店之前，一直是成都高端精品百貨的代表。
營(yíng)業(yè)近15年的美美力誠從2014年起，Hermès、Tiffany&Co.等奢侈品開(kāi)始相繼撤店，或轉場(chǎng)成都新興的高端購物中心，2017年6月初，GUCCI、Bottega Veneta、Versace等奢侈品牌也已撤離美美力誠川信店。
從它的業(yè)態(tài)細分來(lái)看，作為高端百貨的美美力誠業(yè)態(tài)種類(lèi)少，零售占據絕對的主導地位，占比高達77.5%，所有零售均為國際品牌。另外，即便是占據了7.5%的兒童業(yè)態(tài)，其主要的服務(wù)內容也是兒童零售。剩余15%的業(yè)態(tài)由餐飲、生活方式、跨境電商以7.5%、5%、2.5%的占比分配。
川信店目前閉店改造，6月18日或以“季庫·奧萊”重新亮相，并將保留原來(lái)部分品牌，期待美美力誠的重新綻放。
12仁恒置地廣場(chǎng)：老牌貴族
為了適應新的市場(chǎng)形勢，仁恒置地廣場(chǎng)這個(gè)成都高端商業(yè)的“老牌貴族”開(kāi)始進(jìn)行大刀闊斧的改革，包括降低零售比例，大力引進(jìn)跨境電商、新生活品牌等，努力讓自己更加充滿(mǎn)“年輕活力”，擁有“生活氣息”。
仁恒置地廣場(chǎng)作為老牌“貴族”，在2016進(jìn)行了大規模的業(yè)態(tài)調整。零售占比由原來(lái)的90.75%降低至68.75%，調整幅度達22%，其中，國際品牌占比85.71%，國內品牌14.29%；在餐飲方面，比重加大，由原來(lái)的1.28%增至11.25%；生活業(yè)態(tài)也有小幅度增長(cháng)，為11.25%；另外，仁恒置地廣場(chǎng)還增加了兒童、休閑娛樂(lè )、跨境電商等全新業(yè)態(tài)。
仁恒置地廣場(chǎng)在此次調整中引進(jìn)了不少首進(jìn)成都的品牌，其中最為亮眼的是跨境電商品牌，兩家跨境電商均是以旗艦店的規模入駐仁恒置地廣場(chǎng)。另外，在生活業(yè)態(tài)方面，仁恒置地廣場(chǎng)引進(jìn)了天真藍照相館，據了解，該照相館證件照價(jià)格在150—300元之間，是普通照相館證件照價(jià)格的5—10倍。
以L(fǎng)V、Prada、Zegna作為主力店，仁恒置地廣場(chǎng)的定位可見(jiàn)一斑，在經(jīng)歷過(guò)業(yè)態(tài)調整后，將常樂(lè )足道、艾米1895電影街等位于高樓層的休閑娛樂(lè )業(yè)態(tài)增加為主力店，主要目的在于吸引客流。
12華潤萬(wàn)象城：實(shí)力中產(chǎn)
因為偏離了高端商業(yè)聚集的“一圈一軸”（春熙路-鹽市口商圈，人民南路中軸），華潤萬(wàn)象城選擇避開(kāi)高端奢侈零售品牌的主戰場(chǎng)，僅保留少量高端品牌，轉而從配套零售、餐飲、兒童、休閑方向大力出擊，將客群的重心放在了快速崛起的中產(chǎn)階級家庭。
與仁恒置地廣場(chǎng)一樣，華潤萬(wàn)象城在2016年也進(jìn)行了一次大規模的業(yè)態(tài)調整，品牌數量從調整前的196個(gè)，增加至244。其中零售和兒童業(yè)態(tài)調整幅度較大，調整比例分別為52.3%和77.4%。調整過(guò)后的萬(wàn)象城，零售占比65.59%，零售品牌從調整前的118個(gè)，增加至139個(gè)；餐飲占比15.28%，品牌數量從44個(gè)減少至40個(gè)，改動(dòng)幅度不大；兒童業(yè)態(tài)占比9.72%，品牌數量從9個(gè)增加至31個(gè)，漲幅達240%。
萬(wàn)象城國際一線(xiàn)品牌僅有 GIVENCHY、GUCCI、OMEGA、DIOR四家。從主力店來(lái)看，作為高端購物中心，主力店中沒(méi)有奢侈品品牌，高端定位弱化，與其他高端購物中心形成差異。
在零售方面，萬(wàn)象城引進(jìn)了全國第二家、西南首家的Vicoria's secret旗艦店，還有蘭芝西南旗艦店。
餐飲調整幅度雖然較小，但從品牌調整中可以看出，普通無(wú)個(gè)性的大眾餐飲品牌被清理出局，而時(shí)尚元素較強和人氣較高的特色品牌則備受青睞，其中，桃園眷村、巴黎貝甜等品牌為成都首店。
經(jīng)過(guò)此次調整后，萬(wàn)象城兒童業(yè)態(tài)面積明顯擴大、品類(lèi)顯著(zhù)增多，覆蓋范圍更廣，從健康、成長(cháng)、藝術(shù)、學(xué)習、游樂(lè )到對母子的關(guān)愛(ài)均有覆蓋，突出了更加關(guān)注兒童，關(guān)注家庭型消費等特點(diǎn)。
12IFS：海派精英
憑借九龍倉強大的高端商業(yè)資源和運營(yíng)能力，IFS成為成都目前奢侈品牌最多最集中的一個(gè)高端購物中心。
成都國際金融中心（以下簡(jiǎn)稱(chēng)IFS）囊括Chanel、Louis Vuitton、Prada、Salvatore Ferragamo、Valentino、Fendi、Givenchy、Tom Ford、Dolce&Gabbana、Burberry、Bottega Veneta、Rolex、Tiffany&Co.等國際一線(xiàn)奢侈品品牌，是成都目前奢侈品牌最多最集中的一個(gè)高端購物中心。
從業(yè)態(tài)配比來(lái)看，零售業(yè)占比68.38%，國際品牌占68.38%；餐飲占比13.06%；兒童業(yè)態(tài)占比8.59%；生活方式占7.21%。
從品牌亮點(diǎn)來(lái)看，據睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心數據顯示，約有26家首進(jìn)成都品牌，7家旗艦店以及3家概念店。
從主力店來(lái)看，IFS以多家奢侈品品牌作為主力店，足以看出IFS的高端定位。另外，UA影城、大魯閣、滑冰場(chǎng)、大食代等休閑娛樂(lè )餐飲業(yè)態(tài)，為IFS吸引更廣泛的客群。
12遠洋太古里：文化先驅
以出色的街區規劃和建筑特色為載體，太古里成為高端零售和本地文化結合最完美的商業(yè)樣本。
遠洋太古里是一個(gè)現代時(shí)尚與千年古剎文化結合的產(chǎn)物。零售業(yè)占比65.75%，國際品牌達82.52%；餐飲占比28.77%，人均150元以上的高端餐飲占所有餐飲種類(lèi)的32%，匯聚了全球美食；另外，太古里還是跨界體驗店的寵兒，悅詩(shī)風(fēng)吟Greencoffee、 ELLE Café、 Line Café & Store等跨界體驗店入駐于此，占比1.37%。
太古里聚集了各大國際一線(xiàn)品牌旗艦店、概念。首進(jìn)成都的品牌達28個(gè)，旗艦店比IFS多16家，另外還有Jurlique全球最大概念店、Givenchy全球第二家概念店等。
作為開(kāi)放式、低密度的街區形態(tài)購物中心，與成都其他幾家高端購物中心不同的是，太古里的布局呈水平發(fā)展態(tài)勢，分為西里、中里、東里三個(gè)平行的空間，最高層高為三層，商鋪大多以獨棟的形式呈現。從主力店來(lái)看，雖然沒(méi)有奢侈品品牌，但以太古里動(dòng)輒200、300平米的奢侈品品牌的占地面積來(lái)看，Hermès、GUCCI、Cartier皆可視為次主力店。
12銀泰IN99：新新達人
高端客群的年輕化已經(jīng)成為不可逆轉的趨勢，在項目區位不占優(yōu)、招商時(shí)機不占優(yōu)的困境下，銀泰選擇了最具噱頭的高端餐飲和最吸引高階家庭的兒童品牌，期望成為“高端年輕化”的王牌。
銀泰in99零售業(yè)的占比是成都高端購物中心中比重最小的，僅占50.42%，其中國際品牌僅為55.56%，是成都高端購物中心中，國際品牌占比最少的一家，在奢侈品牌方面，銀泰in99引進(jìn)了成都首家Chrome Hearts；
餐飲占比25.42％，其中六家餐飲為西南首店，且來(lái)頭不小，包括蔡康永和大S喜歡的美國高端牛排品牌Ruth's chris steak house，被網(wǎng)友譽(yù)為上海最好吃的素菜館“大蔬無(wú)界”，曾多次獲得象征泰國美食界最高榮譽(yù)獎項的著(zhù)名泰國料理芒果樹(shù)Mango Tree，走高級路線(xiàn)的越南餐廳“安南”……
而在兒童業(yè)態(tài)方面，銀泰in99也是下足了功夫，占比15.68%，是成都高端購物中心中，兒童業(yè)態(tài)占比最高的一家。引進(jìn)了兒童主題樂(lè )園品牌in KIDS with LINE FRIENDS西南旗艦店。
二、6個(gè)高端商業(yè)項目整體發(fā)展對比
從成都六家高端百貨/購物中心的業(yè)態(tài)比例來(lái)看，目前成都的高端百貨/購物中心以零售業(yè)態(tài)為主，零售占比均達50%以上，雖然近年來(lái)購物中心的餐飲休閑比例有所上升，但是零售業(yè)態(tài)依然支撐著(zhù)高端商業(yè)的半壁江山。
從零售細分業(yè)態(tài)對比，因體量較大和物業(yè)條件更優(yōu)越，開(kāi)業(yè)較晚的購物中心在零售業(yè)態(tài)之下具有更豐富的品類(lèi)，可為消費者提供更具多元化選擇。
從其他業(yè)態(tài)對比上，仁恒置地廣場(chǎng)在向生活化邁步，華潤萬(wàn)象城和銀泰IN99把重心放在餐飲和兒童業(yè)態(tài)，而相較于IFS，太古里的餐飲比例尤為突出。
從首進(jìn)成都的品牌對比。因奢侈品開(kāi)店減緩，輕奢品牌及其他零售品牌成為高端購物中心重點(diǎn)引進(jìn)的品牌戰場(chǎng)，其他生活方式以及餐飲的首進(jìn)品牌也備受追捧，華潤萬(wàn)象城因主打家庭牌，兒童品牌的首進(jìn)尤為突出。
從旗艦店品牌對比，基于激烈的品牌競爭，成都各大高端購物中心在已進(jìn)成都的品牌基礎上進(jìn)行店面升級的策略非常普遍，主要升級品牌依然集中于零售業(yè)態(tài)。
從概念店品牌對比上。零售業(yè)態(tài)的調整策略非常靈活，試圖通過(guò)多元化的展現方式實(shí)現競爭突圍。
三、成都高端百貨/購物中心近4年銷(xiāo)售情況對比
不斷的調整和轉變帶來(lái)業(yè)績(jì)回報，據RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心整合的數據顯示：2013年至2016年，相對調整空間較小的老牌高端百貨美美力誠銷(xiāo)售額下滑嚴重，2015年銷(xiāo)售額跌破10億元，2016年上半年度銷(xiāo)售額僅2.46億元；萬(wàn)象城在家庭兒童方向的調整取得突破，實(shí)現業(yè)績(jì)穩步上升；而以國際金融中心、遠洋太古里為代表的新興高端購物中心銷(xiāo)售額快速上漲，短期內迅速占領(lǐng)高端消費市場(chǎng)。
小結：
從六個(gè)具有代表性的成都高端商業(yè)項目分析可知：在激烈的競爭環(huán)境下，高端商場(chǎng)的定位開(kāi)始出現更明顯的個(gè)性化和標簽化，業(yè)態(tài)創(chuàng )新和消費升級將是高端商業(yè)項目發(fā)展的常態(tài)，新的市場(chǎng)環(huán)境將帶來(lái)全新的發(fā)展機遇。
全新的消費者認知：用90后的語(yǔ)言與年輕新貴階層對話(huà)
經(jīng)濟結構的轉型、互聯(lián)網(wǎng)的飛速發(fā)展造就了中國社會(huì )階層結構的巨大轉變，隨著(zhù)中產(chǎn)階級的快速崛起、年輕消費力的快速提升，奢侈品需要對中國的高端消費者重新認知, 從業(yè)態(tài)和品牌的選擇上更貼近年輕消費者的喜好，學(xué)習用互聯(lián)網(wǎng)的方法進(jìn)行運營(yíng)和服務(wù)。
案例：日本啦啦寶都世博城市
不僅如此，個(gè)別娛樂(lè )設施還植入了最新科技和最新理念，將“娛樂(lè )”、“教育”、“購物”完美的融合。
交易不再是消費者對商業(yè)項目的核心述求，中國的高端消費者已經(jīng)升級為更具個(gè)性化、彰顯價(jià)值觀(guān)的體驗式消費需求。高端商業(yè)是時(shí)候擺脫單一的產(chǎn)品牌依賴(lài)，從聚集商品轉變?yōu)榫劢股罘绞?，以提供更高的精神滿(mǎn)足為消費者的價(jià)值驅動(dòng)力。
案例：北京老佛爺百貨
在百貨業(yè)不斷遭受電商和購物中心重擊的內陸市場(chǎng)，老佛爺百貨獲得增長(cháng)，主要通過(guò)以下調整：
配套零售區域的全新打造：將改造的重點(diǎn)放在地下一層及四層的配套零售區域，擴充生活藝術(shù)及運動(dòng)休閑服飾區域，淘汰部分不再受消費者喜愛(ài)的品牌，引入適應消費者需求的全新品牌。
面向生活方式中心轉型：不做純百貨，不單純靠品牌吸引消費者，而是進(jìn)行歐洲、法國生活方式和以法國文化為主的戰略轉型，定期舉辦禮儀沙龍、烹飪講堂、主題派對，向消費者販賣(mài)法國生活藝術(shù)。
打造獨特價(jià)值標簽：國際理念與本土文化的融合
隨著(zhù)中國消費者海外經(jīng)歷的豐富及文化理念的提升， “崇洋媚外”的品牌觀(guān)將逐漸回歸于“文化認同“。與本土文化的結合也正是商業(yè)項目擺脫同質(zhì)化，尋求價(jià)值契合的重要方法。
案例：佛山嶺南天地
佛山嶺南天地以文化、旅游、商業(yè)、休閑為4大支柱，極具當地特色。建筑設計上運用現代化手法保護、改造片區內具有嶺南民居風(fēng)格的歷史建筑，使商業(yè)開(kāi)發(fā)與歷史傳承相得益彰。
選址歷史文化核心區：佛山嶺南天地位于佛山文物古跡最密集、規模最大、保存最完整的歷史文化街區，也是傳統的商業(yè)中心，即保存了嶺南文化的精華，同時(shí)也具備繁華的商業(yè)氣息，為此給嶺南天地的本土化打造奠定了堅實(shí)的基礎。
借佛山人對祖廟之情：祖廟在佛山已有近千年歷史，時(shí)至今日，祖廟仍然是很多佛山人善信求福的地方，因此佛山人對于祖廟有著(zhù)獨特的情懷。嶺南天地將祖廟、東華里、佛山名鎮等豐厚的歷史文化資源進(jìn)行整合、提升，讓歷史和現代結合，給佛山人一個(gè)既能懷舊也能追新的場(chǎng)所。
營(yíng)造以人為本場(chǎng)景體驗：場(chǎng)景空間打造或成為流量入口
作為新時(shí)期的高端購物中心，如果一味營(yíng)造“高端大氣上檔次”的氛圍，而拉開(kāi)與消費者的距離，對客流量會(huì )造成極大的影響。多層次體驗感，是高端購物中心導流的關(guān)鍵，“改變場(chǎng)景”成為突破口，為“高端”帶來(lái)更多可能性：將人文藝術(shù)、綠色生態(tài)、民俗風(fēng)情等元素被購物中心巧妙地運用到場(chǎng)景設計中，甚至是將大型的人造景觀(guān)搬進(jìn)商場(chǎng)，以吸引消費者。這意味著(zhù)，未來(lái)高端購物中心應該是成為集購物、休閑、社交、情感交流等為一體的領(lǐng)域。
案例：曼谷The Commons
THE COMMONS 垂直商場(chǎng)項目位于曼谷的Thonglor區（有錢(qián)人的聚集地），建筑面積5000平，造價(jià)460萬(wàn)歐元，是時(shí)下曼谷潮人的聚集地。
獨特的商場(chǎng)設計：The Commons打造了一種垂直的、折疊向上的開(kāi)敞公共空間。從位于二層作為臺階的景觀(guān)的“地面”開(kāi)始，將平臺、座椅、種植、茶亭同時(shí)連接整合。半露天的空間同時(shí)在不同的高度置入了花園。建筑成了一個(gè)在任何時(shí)間任何地點(diǎn)，都能休閑放松的城市垂直空間。
空間設計解決傳統的問(wèn)題：The Commons的空間設計解決了商業(yè)建筑如何將人流引向高處這一難題。寬敞的“地面”憑借其流動(dòng)的臺階和平臺，使人悠閑地從街道上到二層。一系列的開(kāi)口在三層和四層的平面進(jìn)一步的強化了垂直的連接。位于上層的商場(chǎng)可以在不同的角度被明確地看到，使得人們自然的流向每一層。
全新運營(yíng)思維：數據化指導運營(yíng)
高端購物中心要最終實(shí)現消費，需要精細化地了解用戶(hù)、了解商品，然后通過(guò)分析挖掘場(chǎng)景、客戶(hù)分群，對觸點(diǎn)進(jìn)行把控，做到針對不同的顧客可以在最適合他當前的觸點(diǎn)環(huán)境給他推薦最適合的商品和服務(wù)。因此，還需要大量的數據支撐，包括數據采集，包括會(huì )員信息、消費信息、行為信息、刷卡交易、運營(yíng)商數據以及調用信柏自有數據庫。同時(shí)，人性化的服務(wù)也是高端購物中心必須具備的軟實(shí)力，國外一些大型購物中心十分提倡效率與便利，會(huì )為大量采購的顧客提供免提購物服務(wù)、快遞送貨上門(mén)服務(wù)等，有些注重家庭觀(guān)念與兒童經(jīng)濟的購物中心還會(huì )提供兒童俱樂(lè )部等，這些軟性服務(wù)會(huì )給顧客留下“賓至如歸”的印象，最終留住顧客。
案例：上海K11
上海K11，是中國內陸首個(gè)購物藝術(shù)中心，也是上海商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)排名第一位的購物中心。除了將藝術(shù)欣賞、人文體驗、自然環(huán)保完美結合互動(dòng)，帶出無(wú)限創(chuàng )意、自由、個(gè)性化的生活品牌，給消費者帶來(lái)前所未有的觀(guān)感體驗之外，數據化運營(yíng)讓K11發(fā)掘到獨有的商業(yè)價(jià)值，實(shí)現精細化管理。
充分利用數字科技：K11利用餐飲遠程預約系統，鼓勵顧客利用等待時(shí)間來(lái)購物，所獲得的用戶(hù)數據同樣可以給餐廳支持，比如發(fā)現經(jīng)常去某家餐廳吃飯的顧客，也喜歡某個(gè)品牌的服飾，從而促進(jìn)兩個(gè)品牌的合作；藝術(shù)品、藝術(shù)家信息全部數字化，顧客只需要通過(guò)APP掃描藝術(shù)品的二維碼，便可得到藝術(shù)品的介紹；收銀系統配置掃描器，與會(huì )員卡結合，鏈接CRM系統，更好的記錄顧客的購買(mǎi)習慣。
通過(guò)對大數據的整合，K11更了解客戶(hù)的喜好，能及時(shí)做出有針對性的營(yíng)銷(xiāo)策略，形成差異化的競爭優(yōu)勢。
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