編者按：由于國內高昂的房?jì)r(jià)與產(chǎn)權方面的限制，中國有余力的投資者更傾向于在國外購買(mǎi)房產(chǎn)作為投資，澳大利亞就是其中一個(gè)熱門(mén)選項。近期隨著(zhù)新政策的頒布，加之兩國之間房?jì)r(jià)、租金收入差距縮小，中國在澳投資速度放緩。這篇原題為<Why Chinese investors find Australian real estate so alluring>向我們介紹了中國在澳大利亞房地產(chǎn)投資放緩背后國內國外的各種因素，雖然外國作者對中國國情的理解還比較有限，有些地方論證得不大清楚，但我們仍可從中一窺中國房地產(chǎn)投資者海外投資的外部壓力的心理動(dòng)因。

中國投資者經(jīng)常被認為是澳大利亞房?jì)r(jià)上漲的罪魁禍首，然而越來(lái)越多的跡象表明這股購買(mǎi)熱潮正在減退。

一個(gè)近期發(fā)布的報告顯示中國人在澳投資房地產(chǎn)行業(yè)腳步放緩。隨著(zhù)澳大利亞的房?jì)r(jià)上升，兩個(gè)國家之間的租金收益差距縮小，澳大利亞的房地產(chǎn)不再像從前那樣吸引投資者。除此之外，中國在城市房產(chǎn)業(yè)主和私人投資方面施加的種種限制也是一個(gè)可能的原因。

中國的人均凈資產(chǎn)達到134萬(wàn)澳元，一共有568位十億級富豪。他們凈資產(chǎn)的總和等于澳大利亞GDP的一半。

許多中國投資者同時(shí)有獲取常規收入和隱性收入的渠道，他們致力于投資海外房地產(chǎn)，因為中國國內房地產(chǎn)市場(chǎng)正在遭遇一場(chǎng)危機，那就是本國人也難以承受的高昂的房?jì)r(jià)。

為什么澳大利亞房產(chǎn)吸引中國投資者

在2015年，中國投資者在澳大利亞的商用和住宅地產(chǎn)共投入了68億澳元。澳大利亞的外商投資審查委員會(huì )將流入的房地產(chǎn)投資用于建造新住宅區，在建筑業(yè)創(chuàng )造更多的工作機會(huì )，助力國內經(jīng)濟的增長(cháng)。

盡管當前澳政府要求本國居民在離境時(shí)賣(mài)出他們原本的住宅，許多外國人可以保留、出租老住宅或是選擇住在新住宅中。因此，新住宅樓特別受到中國投資者的青睞。

另外的拉力因素包括澳大利亞與中國相比穩定的金融機構、管控良好的土地產(chǎn)權制度，充滿(mǎn)活力的房地產(chǎn)市場(chǎng)，大城市的高投資回報率和更低的存款要求。

當考慮引進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的新投資時(shí)，澳大利亞外商投資審查委員會(huì )可以著(zhù)重考慮這些因素，但是這些拉力因素需要越來(lái)越多地與中國投資者變化的需求和政府在產(chǎn)權方面的限制做抗爭。

來(lái)自中國境內的因素

中國的經(jīng)濟狀況和監管環(huán)境同樣也是促使中國投資者將眼光投向海外市場(chǎng)的一個(gè)原因。人民幣的貶值是一個(gè)重要的驅動(dòng)力。隨著(zhù)人民幣價(jià)值下跌，中國投資者需要重新考慮他們能夠負擔的投資新項目和目的地。

澳大利亞房屋的租金回報率在2%-3%左右，是中國的兩倍。中國居民產(chǎn)權投資上的政策改變也使澳大利亞房地產(chǎn)更具吸引力。

中國的產(chǎn)權所有制是二元性的，農村與城市的土地產(chǎn)權有不同的規定。農村合作社是農村土地所有權的擁有者，合作社社員只能把自己的土地賣(mài)給同社的成員。

這使農村土地的競爭較小，價(jià)格較低。但這同時(shí)意味著(zhù)投資農村土地對于中國投資者來(lái)說(shuō)不是一個(gè)很好的選擇。

與之形成對比的是中國的城市用地，所有權仍屬政府所有，只向房屋所有者出借70年的使用權，并且只針對城市戶(hù)口居民或是連續五年在同一市區居住和繳納稅款的人員。在這種情況下，許多中國人喪失了購買(mǎi)城市住宅的機會(huì )。

在2011年與2015年之間，那些有資格購買(mǎi)城市住宅的居民還被限制最多只能在所在地購買(mǎi)兩套房產(chǎn)——一套用來(lái)居住，一套作為投資。這種限制在今天的北京依然存在。

政府設定這種限制，用來(lái)抵消越來(lái)越多的人不能負擔高額的房?jì)r(jià)而引起的不滿(mǎn)情緒。這種情緒被購買(mǎi)房產(chǎn)價(jià)格30%的存款要求更加激化了。這些因素綜合起來(lái)導致許多中國投資者在黑市上購買(mǎi)產(chǎn)權不明確的房產(chǎn)，或是將投資眼光投向了國外。

中國國家外匯管制局從2016年11月起制定了新的政策以收緊國內的資金流出。高于500萬(wàn)美元的跨國交易需要得到該機構的許可。然而，許多在澳的房產(chǎn)交易額低于這個(gè)標準。

從2017年起，新規則出臺，每位個(gè)人投資者每年手持外匯上限調整為50000美元。

在澳大利亞運營(yíng)的較大的中國開(kāi)發(fā)商因向中國投資者出售“計劃外”的個(gè)人住宅而知名。在這種情況下，開(kāi)發(fā)商為了保護他的既得利益，積極尋找方法來(lái)規避新的外幣持有限額，以便與顧客成功立約。然而，開(kāi)發(fā)商還需要一些時(shí)間來(lái)調整。

隨著(zhù)房?jì)r(jià)的上升，租金收入一般來(lái)說(shuō)會(huì )下降。這是因為投資者需要大量借款，相形之下租金收入會(huì )變少。

雖然墨爾本和悉尼的房?jì)r(jià)也顯著(zhù)的提高了，它們提價(jià)的速度仍比不上房?jì)r(jià)。在澳大利亞主要的城市，租金收入下降了。

在中國，租金回報率大概是1%-1.5%。一些投資者需要重新考慮出租自己的房子是否值當。他們仰賴(lài)于房子給他們帶來(lái)的資本收益，因此選擇閑置房產(chǎn)以保證房屋處在良好狀態(tài)可以隨時(shí)租出。這對中國的出租房供應有很大的影響。

在澳大利亞的房?jì)r(jià)持續上漲、房屋租金回報率變得更低的情況下，住宅房地產(chǎn)投資對中國投資者的吸引力減弱。人們對資本收益的依賴(lài)可能會(huì )導致澳大利亞更多的房屋被閑置，那這樣的結果就和外商投資審查委員會(huì )的初衷相違背了。

中國政府施行的外匯管制在短期內可能會(huì )使流向海外的資金流放緩。然而，中國投資者可能會(huì )尋找方法規避這些限制。中國住宅所有權限制的減少會(huì )讓中國投資者會(huì )更多地把目光轉回國內。

編譯組出品。編輯：郝鵬程