Dinah Eng | 2017-03-19 21:30
12歲做作記賬員，高中輟學(xué)后開(kāi)始創(chuàng )業(yè)，歷經(jīng)悲劇后，終成人生贏(yíng)家，聽(tīng)聽(tīng)一位地產(chǎn)大亨的自白。
弗朗西斯·格林伯格從不害怕工作的艱辛。他12歲就在紐約為父親的出版公司Sanford J. Greenburger Associates做一些記賬的工作。十幾歲的時(shí)候，懷揣創(chuàng )業(yè)夢(mèng)想的他從高中退學(xué)，毅然投身房地產(chǎn)行業(yè)。他白手起家，靠著(zhù)收購破敗房產(chǎn)再翻修賣(mài)出，賺了數百萬(wàn)美元，挺過(guò)一連串人生悲劇，終成人生贏(yíng)家。今年格林伯格已經(jīng)67歲了，他名下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資公司的估值已達40億美元，2016年的營(yíng)收也達到3.36億美元。他管理的出版公司也照樣生意紅火，并簽下了丹·布朗等不少暢銷(xiāo)作家。下面我們就來(lái)看看格林伯格的故事：
當我很小的時(shí)候，我經(jīng)常到父親的辦公室去玩，當時(shí)他開(kāi)了一家出版代理公司，公司只有兩名員工，主要為一些作家和國際出版商提供代理服務(wù)。我12歲那年，父親為了給我找些事做，便讓我在他的公司做一些記賬之類(lèi)的工作，我干得相當不錯，父親便希望我將來(lái)能繼承他的這家小公司。
我家并沒(méi)有多少錢(qián)。每周我能拿到五分錢(qián)的零花錢(qián)，只夠買(mǎi)一瓶可樂(lè )。我發(fā)現有錢(qián)真好，于是我開(kāi)始通過(guò)送報紙、鏟雪賺些零花錢(qián)，也漸漸習慣了工作。
14歲的時(shí)候，我開(kāi)始作為德國圖書(shū)俱樂(lè )部貝塔斯曼（Bertelsmann）的代理商，收購美國圖書(shū)在德國發(fā)行。當時(shí)我父親正在代理另一家德國出版機構，為了避免業(yè)務(wù)上的沖突，他跟貝塔斯曼說(shuō)，我可以幫助他們。（但他并沒(méi)吐露我當年才14歲。）當時(shí)我的外表看起來(lái)已經(jīng)18歲了，別人也覺(jué)得我比實(shí)際年齡更成熟些。我在當時(shí)以50美分的價(jià)格收購精裝的硬殼圖書(shū)——當時(shí)人們已經(jīng)開(kāi)始買(mǎi)簡(jiǎn)裝的紙質(zhì)封面圖書(shū)了，硬殼圖書(shū)基本上沒(méi)有銷(xiāo)路——然后我再把它們以1.25美元賣(mài)給德國人。14歲的時(shí)候，我一年已經(jīng)能賺6萬(wàn)美元左右了。
后來(lái)我租了一間辦公室專(zhuān)門(mén)搞圖書(shū)業(yè)務(wù)，由于空出來(lái)不少空間，我就把一半的空間轉租了出去，光是當二房東收來(lái)的租金，就夠支付整間辦公室的租金了。由此我對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了一種直覺(jué)，于是我從我父親那里借了大約5000美元，創(chuàng )辦了Time Equities公司。我對做生意非常投入，16歲時(shí)干脆從高中退學(xué)了。我在夜校完成了高中的學(xué)業(yè)，后來(lái)又進(jìn)入了柏魯克學(xué)院學(xué)習。
我父親有個(gè)朋友在一家房地產(chǎn)公司工作，當時(shí)他們有幾座辦公樓租不出去。我沒(méi)錢(qián)把這些樓買(mǎi)下來(lái)，于是我跟他們簽訂了一份租約，象征性地交了1美元的租金，然后我負責將這些樓盤(pán)租出去，收來(lái)的每一筆租金都要和他們分賬。
我父親在1970年去世了。后來(lái)我決心集中精力進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)，畢竟賣(mài)書(shū)只能賺幾萬(wàn)塊，而賣(mài)房能賺幾百萬(wàn)。我還在這家出版代理公司繼續當經(jīng)理，不過(guò)我也把一些客戶(hù)介紹到了其他代理商那里。
我開(kāi)始以極低的價(jià)格購買(mǎi)一些年久失修的房子，資金主要來(lái)自愿意跟我一起投資的親友。后來(lái)我又申請到了銀行貸款。整個(gè)70年代，我大概買(mǎi)下了20棟公寓，把它們修繕后，以更高的租金租了出去。
當時(shí)對我來(lái)說(shuō)最大的挑戰就是錢(qián)，因為我沒(méi)有錢(qián)。1975年的時(shí)候，紐約的SoHo區里到處都是倉庫，而藝術(shù)家們已經(jīng)開(kāi)始搬進(jìn)來(lái)了，我知道變革馬上就要發(fā)生了。當時(shí)一家房產(chǎn)公司有兩棟房子要出手，我向律師提出要用75,000美元把它們買(mǎi)下來(lái)。當時(shí)我也不知道怎么才能拿出這筆錢(qián)。我讓律師給我拉來(lái)了2萬(wàn)美元的二次按揭貸款，又讓另一位銀行家給我貸了55,000美元。我就這樣“空手套白狼”地買(mǎi)下了兩棟房子。今天這兩棟房子依然在我手里，但是它們已經(jīng)升值到了7500萬(wàn)美元。
我生活得非常簡(jiǎn)樸。1975年我26歲，當時(shí)我和女友居住在一間沒(méi)有窗子的閣樓里。夜里我起床上廁所的時(shí)候，總是有老鼠在我身邊跑來(lái)跑去。有天晚上我醒來(lái)時(shí)，發(fā)現我的肩膀上爬著(zhù)一只老鼠。于是第二天我們就搬到我擁有的一套公寓房里去了。
70年代末，我開(kāi)始進(jìn)軍合作銷(xiāo)售模式，它的賺錢(qián)速度是私人投資銷(xiāo)售的三四倍。接下來(lái)的7年里，我們通過(guò)這種模式幫別人賣(mài)掉了紐約的100多棟樓（大約10,000多間公寓）。
不久之后，我在市場(chǎng)就有了騰挪的空間了。我發(fā)現，我擁有的所有地產(chǎn)都在紐約市內，于是我開(kāi)始在其他人忽略的或是沒(méi)有注意到前景的市場(chǎng)上尋找機會(huì )。1985年前后，美國修改了房地產(chǎn)納稅法，“黑色星期一”出現了。一夜之間，我們陷入了巨大的衰退，崩潰似乎已經(jīng)難以避免。
那對我們來(lái)說(shuō)是個(gè)異常艱難的時(shí)刻。我們欠了一大筆貸款沒(méi)法償還，因為我們的買(mǎi)主也拿不到按揭貸款。隨著(zhù)房地產(chǎn)價(jià)格的迅速下跌，我欠的債比我手上這些房子的價(jià)值還多。我們只好賣(mài)掉一些樓盤(pán)償還貸款，最終我們還是挺過(guò)來(lái)了。
1990年，我的長(cháng)子亞歷山大在一場(chǎng)意外中死去了。整整一年，我終日以淚洗面。當時(shí)我有兩個(gè)選擇：一是立即隨他而去，二是繼續活著(zhù)，因為我知道，終有一天我會(huì )和他再次團聚。我選擇了后者。
苦難給予了你對其他人的遭遇感同身受的能力。我的次子摩根從3歲起就患有精神疾病。2012年，他因為從一名出租車(chē)司機那里偷了20美元而被逮捕了。當他被訊問(wèn)時(shí)，我才開(kāi)始知道精神病患者在司法體系中會(huì )遭遇到什么。把他們送進(jìn)監獄并不能解決問(wèn)題，于是我創(chuàng )立了“格林伯格社會(huì )與刑事司法中心”，在該領(lǐng)域做一些倡議工作。
目前，樂(lè )觀(guān)是我的工作動(dòng)力之一。情況并不像市場(chǎng)顯示的那樣糟糕。在1990年?yáng)|西德統一后，柏林彌漫著(zhù)一種壓抑的氣氛，房地產(chǎn)價(jià)格也一路走低，于是我們在那里出手購買(mǎi)了一些地產(chǎn)。如今柏林已經(jīng)是全歐洲最受青睞的房地產(chǎn)市場(chǎng)之一?，F在我們正在荷蘭吃進(jìn)很多地產(chǎn)。
我完全沒(méi)有預見(jiàn)到2008年的金融危機。當時(shí)我感到十分恐懼，但我的工作就是要竭盡所能做到最好。我們做出了一些犧牲，采取了降薪等策略以避免裁員。
每個(gè)成功的商人都應該參與慈善活動(dòng)。成功果實(shí)最好的用處之一就是回饋社會(huì )。我父親以前總是為錢(qián)操心。我想，如果他知道了我日后的成就，他一定會(huì )感到十分震驚和驕傲。
我的建議
Time Equities公司CEO弗朗西斯·格林伯格
練習獨立思考
全世界有很多人都覺(jué)得紐約是一個(gè)投資圣地，它確實(shí)是。但如果投資的代價(jià)太高，你就要重新考慮了。目前，我不認為在紐約進(jìn)行投資性購房的優(yōu)缺點(diǎn)是等價(jià)的。
去找能掌控問(wèn)題的人
如果你付不起租金，你可能會(huì )想向家人借，或是向銀行申請貸款。但真正能掌控問(wèn)題的人是房東。所以在房租到期前，你可以去和房東談?wù)?，尋找一個(gè)解決方案。
每天要早起，做事要有條理
我每天早上四點(diǎn)鐘就起床了，收發(fā)電子郵件或打電話(huà)，一直到早上9點(diǎn)，這個(gè)時(shí)候一般就要開(kāi)會(huì )了。我是一個(gè)非常有條理的人，我有兩名行政助理和一位辦公室主任，他們也為我提供了非常好的支持。我還有一個(gè)虛擬辦公室，并且保持著(zhù)嚴格的工作紀律，這樣即便是我在出差時(shí)，我也能隨時(shí)掌握公司的最新動(dòng)態(tài)。（財富中文網(wǎng)）
作者：Dinah Eng
譯者：樸成奎
