2016-05-16 來(lái)源：哥倫布商業(yè) 趙凱
一、酒店行業(yè)發(fā)展趨勢
1. 酒店行業(yè)市場(chǎng)表現
1)星級酒店近五年營(yíng)業(yè)收入和客房數量均呈下降趨勢
星級酒店營(yíng)業(yè)收入自2012起持續下降，客房數量也同樣呈下滑趨勢，造成這種現象一方面是受到經(jīng)濟型酒店的沖擊，另一方面是酒店類(lèi)型趨于多樣化，如主題酒店、度假酒店等，評星級熱度趨緩。
2)高星級酒店RevPar持續下降，盈利能力大幅下滑
受三公消費限制影響，國內高端酒店市場(chǎng)遇冷，一改前幾年的兇猛發(fā)展勢頭，市場(chǎng)漸趨理性。
3)中檔酒店市場(chǎng)空間巨大，需求逐步增加
隨著(zhù)國內高端酒店市場(chǎng)遇冷，經(jīng)濟型酒店進(jìn)入“微利”時(shí)代，中檔酒店成為整個(gè)酒店行業(yè)的主戰場(chǎng)。從圖表中可以看出，以四星級為代表的中檔酒店市場(chǎng)表現良好，其酒店入住率高于中低星級和五星級酒店。中檔酒店市場(chǎng)需求突出，平均出租率高于中低星級和五星級酒店。
4)經(jīng)濟型酒店RevPar不斷下降，利潤攤薄
經(jīng)濟型連鎖酒店領(lǐng)域在經(jīng)歷過(guò)去10年爆發(fā)式的增長(cháng)后，逐漸形成寡頭的格局。競爭的加劇和人力成本快速上升導致行業(yè)利潤空間減少，企業(yè)面臨著(zhù)運營(yíng)壓力，但龐大的市場(chǎng)需求和吸收能力仍使得經(jīng)營(yíng)者繼續保持持續的擴張。
顯然，從上述圖表的分析中，可以看到中檔酒店發(fā)展勢頭強勁，市場(chǎng)空間巨大。
2. 住宿需求和消費觀(guān)念變化
再從需求角度看，隨著(zhù)經(jīng)濟能力提高，消費觀(guān)念改變，中檔酒店需求也逐步上升。
1)高層次消費崛起
隨著(zhù)國民收入的增加，消費者出游已經(jīng)沖破了傳統的以經(jīng)濟為主的觀(guān)念，而更偏向休閑與享受，尤其是商務(wù)出行以及家庭出游的消費者對酒店的選擇都開(kāi)始越來(lái)越注重質(zhì)量?jì)?yōu)勢而非價(jià)格優(yōu)勢。
2)新一代消費觀(guān)念改變
以80后、90后為代表的新一代消費群體的生活方式和消費觀(guān)念也在發(fā)生變化，他們對新事物有著(zhù)很強的需求，同時(shí)具備一定的經(jīng)濟基礎和文化沉淀，標準化的經(jīng)濟型酒店已經(jīng)不能滿(mǎn)足他們的需求。
3. 行業(yè)專(zhuān)家見(jiàn)解
華住酒店集團創(chuàng )始人兼董事長(cháng)季琦：“2015年經(jīng)濟型酒店依然是一個(gè)發(fā)展高峰，這個(gè)力度和數量不會(huì )弱于2014年。中檔酒店持續升溫，高端酒店和奢華酒店處境艱難，星級標準式微，品牌連鎖崛起。十年前我感覺(jué)到經(jīng)濟型酒店會(huì )是中國酒店市場(chǎng)的一個(gè)機會(huì )，今天我感覺(jué)中檔酒店和十年前的經(jīng)濟型酒店情況很相似?！?/p>
維也納酒店創(chuàng )始人、CEO黃德滿(mǎn)：“不可否認，隨著(zhù)高星級酒店盈利能力下降和經(jīng)濟型酒店的利潤攤薄，中檔酒店迎來(lái)了黃金發(fā)展期。與此同時(shí)，經(jīng)濟型酒店的高速發(fā)展或可持續五年，高星級酒店也結束過(guò)去的野蠻增長(cháng)期，投資回歸理性?？梢哉f(shuō)，中檔酒店將實(shí)現彎道超?！?/p>
4. 總體趨勢
酒店行業(yè)呈啞鈴型市場(chǎng)現狀，高端酒店過(guò)剩，經(jīng)濟型酒店利潤攤薄，中檔酒店市場(chǎng)空間大。
經(jīng)濟型酒店：低端酒店市場(chǎng)自2002年開(kāi)始迅速擴張，已形成較為穩固且為眾多消費者所熟知并認可的經(jīng)濟型快捷酒店品牌。經(jīng)過(guò)十幾年發(fā)展，經(jīng)濟型酒店面臨產(chǎn)品老化、人工成本上升、門(mén)店租金連年上漲、入住率偏低等困境，其經(jīng)營(yíng)利潤已經(jīng)出現下滑態(tài)勢。
中檔酒店：目前中端酒店市場(chǎng)以單體三星酒店為主，品牌弱，規模小，缺乏具有市場(chǎng)影響力的品牌，處于品牌真空期，存在較大市場(chǎng)空白。相比經(jīng)濟型酒店，中端酒店擁有良好的品牌形象和檔次塑造，而相對高星級酒店，又具有開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)風(fēng)險低的優(yōu)勢，成為城市開(kāi)發(fā)新寵。
高端酒店：目前高端酒店市場(chǎng)以國際高星級連鎖酒店品牌占主導，高端酒店經(jīng)過(guò)三十五年的高速發(fā)展后造成大量供應過(guò)剩。自2013年反腐新政實(shí)施后，以政府和國有企業(yè)為主體的高端消費大幅下滑，更是使得高星級酒店經(jīng)營(yíng)出現嚴重滑坡，發(fā)展空間狹小。
二、經(jīng)濟型酒店發(fā)展趨勢
1. 市場(chǎng)格局：四大酒店品牌鼎立的整體格局已定，市場(chǎng)發(fā)展充分、成熟
2.產(chǎn)品標準：產(chǎn)品高度標準化，體系成熟，提供有限服務(wù)
3.拓店方式及計劃：加盟方式占絕對主導，依然保持較高的拓店速度
三、中檔酒店發(fā)展趨勢
1. 市場(chǎng)格局
(1)經(jīng)濟型酒店集團紛紛推出中檔品牌，搶占中檔酒店市場(chǎng)
(2)中檔酒店集團加快市場(chǎng)布局，穩固行業(yè)地位
(3)高端酒店集團向下品牌拓展，尋求新的利潤增長(cháng)點(diǎn)
2. 中檔酒店品牌研究—三星級
1)產(chǎn)品標準
2)拓店方式及計劃：加盟拓展是主流方式，整體加快拓店速度
3. 中檔酒店品牌研究—四星級
1)產(chǎn)品標準：
2)拓店方式及計劃：拓店方式以全權委托管理為主，拓店很謹慎
四、酒店開(kāi)發(fā)模式研究
1. 資產(chǎn)證券化：REITS
適宜對象：擁有一定規模已開(kāi)業(yè)的優(yōu)質(zhì)酒店物業(yè)的酒店集團
優(yōu)點(diǎn)：既能實(shí)現證券市場(chǎng)交易和融資，又有助于改善交易價(jià)格和市盈率，同時(shí)資產(chǎn)包的設置相對比較靈活
限制：大陸的Reits機制還未形成，市場(chǎng)環(huán)境很不成熟
案例：開(kāi)元酒店香港Reits上市
標桿意義：首個(gè)中國的酒店Reits
簡(jiǎn)介：開(kāi)元集團是內陸最大的民營(yíng)星級酒店管理集團，2013年將旗下5家自持的優(yōu)質(zhì)高星級酒店物業(yè)打包Reits上市，最終募集6.75億港元，實(shí)現酒店不動(dòng)產(chǎn)的物業(yè)變現
2. 整體出售或股權轉讓
適宜對象：以單體酒店為主，要求地段較好、經(jīng)營(yíng)情況佳
劣勢：標的體量大，單價(jià)較低；總價(jià)較高，大型買(mǎi)家資源較少，變現難度較大
3. 分割銷(xiāo)售：售后返租，由專(zhuān)業(yè)酒店管理公司統一經(jīng)營(yíng)管理
適用性：一般可售總量在10000㎡以下，可售量有限，需引入知名酒店管理公司，增強投資者信心
優(yōu)勢：分割銷(xiāo)售，能快速回籠資金，平衡現金流
劣勢：產(chǎn)權分散，小業(yè)主眾多，管理難度大，酒店品質(zhì)難以得到有效保障，經(jīng)營(yíng)收益回報壓力較大
4. 主動(dòng)持有：獲取長(cháng)期經(jīng)營(yíng)收益，開(kāi)業(yè)后，可獲得經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款
適宜對象：地段好的優(yōu)質(zhì)酒店物業(yè)，開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力較雄厚
優(yōu)勢：引進(jìn)知名品牌酒店能夠提升整體項目形象
劣勢：資金沉淀大，回報周期長(cháng)
主動(dòng)持有收益途徑：
租賃
委托經(jīng)營(yíng)管理
加盟經(jīng)營(yíng)
備注：第2、3種方式均需開(kāi)發(fā)商自主投資
5.大型開(kāi)發(fā)商與知名酒店品牌戰略合作，共同發(fā)展
案例：2014-2015年，萬(wàn)達廣場(chǎng)與錦江都城戰略合作，目前已開(kāi)出約20家門(mén)店
合作模式：租賃、委托經(jīng)營(yíng)管
6.眾籌酒店：籌集資金，導入客流
案例：
2015年3月，三亞中信雅墨半島酒店在眾籌網(wǎng)和原始會(huì )同步上線(xiàn)，三亞中信雅墨半島酒店項目為獎勵式+股權式結合的眾籌項目。
在原始會(huì )上線(xiàn)的股權眾籌項目計劃融資1.1億元，最低投資額為10萬(wàn)元;
預期股東年化實(shí)物加現金回報不低于15%，其中包括每年經(jīng)營(yíng)性收益現金分紅不低于5%、每年贈予合伙人股東投資金10%的消費券可在三亞雅墨酒店會(huì )所配套及雅墨集團任意一家門(mén)店及精品酒店聯(lián)盟使用。
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