國際物業(yè)咨詢(xún)公司高力國際最新發(fā)布了一份報告，關(guān)于亞太地區科技公司對于辦公空間需求的變化。
報告發(fā)現，從前科技公司通常分布在科技產(chǎn)業(yè)園區，而現在，新一代科技公司對于大型軟硬件開(kāi)發(fā)科研項目的依賴(lài)度變低，因而他們正在搬離園區式的辦公空間，而靠近城市傳統 CBD，同時(shí)辦公空間也為了適應科技公司的辦公需求而變得更靈活而易于調整。
“在亞洲，金融及保險公司一直以來(lái)都是中心商務(wù)區寫(xiě)字樓的主要租戶(hù)，但如今情況已經(jīng)開(kāi)始有所變化，愈來(lái)愈多的科技公司（其中許多公司均成立不久或剛剛起步）開(kāi)始占據商業(yè)中心區位置?！备吡H亞洲企業(yè)用戶(hù)服務(wù)董事總經(jīng)理 Sam Harvey-Jones 說(shuō)，“科技公司志在招募身負才能的年輕員工，他們往往擁有完全不同的心態(tài)。年輕一代更青睞充滿(mǎn)趣味、創(chuàng )意十足且無(wú)拘無(wú)束的工作環(huán)境──而市場(chǎng)也在不斷變化，以滿(mǎn)足他們的需求?！?/p>
高力國際的報告里把科技公司分成了三代。第一代指的是已經(jīng)在亞洲展開(kāi)運營(yíng)超過(guò) 20 年的公司。它們通常是軟硬件提供商起家，而后遷移到程序開(kāi)發(fā)、云服務(wù)和數據分析等業(yè)務(wù)，典型公司比如 IBM、Microsoft、HP 和 Cisco；第二代是發(fā)展了 10 年左右，他們多是 OTT 運營(yíng)商，比如 Google、LinkedIn 和 Dropbox。第三代則是新成立處于初創(chuàng )階段的科技公司。在員工增長(cháng)速度上，第一代公司增速緩慢，第二代溫和增長(cháng)，而第三代則常常會(huì )經(jīng)歷員工激增。
第一代科技公司一向傾向選擇位于商業(yè)園區的次中心區域，這反映了過(guò)去需要大片空間進(jìn)行研發(fā)。這一現象至今仍然存在。然而，年輕且通常規模較小的第二代及第三代公司越來(lái)越青睞中心商務(wù)區。
推動(dòng)這種轉變的因素在于這些公司的員工數量較少，且較少著(zhù)重于軟件及硬件開(kāi)發(fā)，因此所需的空間比第一代公司要小。同時(shí)城市中心商務(wù)區則有更便利的交通、零售以及娛樂(lè )設施能夠幫助公司吸引年輕人才加盟。
這種情況在中國及印度等快速發(fā)展的市場(chǎng)中卻又有所不同。在這些市場(chǎng)中，科技公司無(wú)論成立年限或規模均聚集在同一區域，出現這一現象的部分原因在于政府政策鼓勵科技公司聚集，而新興的小公司似乎也更愿意和那些已經(jīng)成長(cháng)為科技巨頭的大公司成為鄰居。
香港明顯偏愛(ài)第二代科技公司，它們通常入駐城市中心，雖然并不是 CBD。金融科技公司（Fintech）正在香港快速增長(cháng)，它們非常愿意接近傳統的銀行和金融公司，而布局在中環(huán) CBD 和位于九龍的 ICC 塔。而第一代公司則是科技園（Science Park ）和數碼港 （Cyber Port），以便于更大 的研發(fā)和實(shí)驗空間。
新加坡的科技公司喜歡在 CBD 核心位置來(lái)建立品牌形象地位，也有利于吸引人才。這一點(diǎn)倒是和很多傳統公司想的一樣。
中國，技術(shù)公司偏愛(ài)一線(xiàn)城市，尤其是北京和上海，源于更高的經(jīng)濟發(fā)展水平，更低的市場(chǎng)準入門(mén)檻，以及有吸引力的政策激勵。中國的這些城市通常有專(zhuān)門(mén)規劃設計好的科技產(chǎn)業(yè)園區，比如北京的中關(guān)村、望京，或者上海的張江，這些區域提供適宜的房租以及 R&D 功能配置，而這些地區也受益于相關(guān)產(chǎn)業(yè)集群的業(yè)務(wù)發(fā)展擴張。
澳大利亞，大多數科技公司喜歡駐扎在悉尼，另外墨爾本也有一些。第一代公司會(huì )駐扎在例如麥格理公園 Macquarie Park 這樣的商務(wù)園區。第二代則傾向于有更多餐廳、咖啡館和零售分布的 CBD 區域，接近于傳統投行的選址，很多分布在喬治街（George Street）和馬丁廣場(chǎng)（Martin Place），一方面是為了吸引和留住人才，另一方面也為了靠近客戶(hù)和供應商。
無(wú)論是在中心商務(wù)區還是商業(yè)園區，相比其他租戶(hù)類(lèi)型，科技公司注重為他們極具創(chuàng )造力的、通常更年輕的員工提供有吸引力的辦公環(huán)境。這種環(huán)境的特征包括開(kāi)放式辦公空間、合作互動(dòng)空間、更加個(gè)性化、更具想象力的設計、更“有趣”。由于長(cháng)時(shí)間工作已成常態(tài)，因此帶有廚房的寫(xiě)字樓也越來(lái)越受歡迎。
科技公司正在以出人預料的速度快速發(fā)展，因而常常會(huì )經(jīng)歷員工的快速激增，難以預測的人員配置要求給他們簽訂長(cháng)期租約帶來(lái)麻煩。因此他們希望簽訂更為靈活的租賃合同，以及可以在租期內迅速增加租賃空間的能力。這在高空置率的市場(chǎng)問(wèn)題不大，而對于低空置率的市場(chǎng)，比如香港，則難以推行。為了未來(lái)發(fā)展而租賃額外更大的空間是可行的策略，但這往往會(huì )造成浪費。
于是基于活動(dòng)的靈活空間配置方式日益流行，這種方式可以調節員工人數的不確定性，比固定分配工位的方式更能適應人員的收縮或者膨脹。如 WeWork 和 Regus 這樣的可以提供靈活辦公空間的第三方運營(yíng)商，正在全球擴張以適應不斷增長(cháng)的科技行業(yè)租戶(hù)。
而實(shí)際上另一家物業(yè)咨詢(xún)公司 JLL 在上月發(fā)布的全球市場(chǎng)觀(guān)察里也得到類(lèi)似的發(fā)現，數字科技公司在加劇擴張，占據了 2015 年度美國寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)的 20%，比政府、保險和咨詢(xún)加起來(lái)還要多，類(lèi)似的情況也同樣發(fā)生在亞太地區。同時(shí)也說(shuō)，數字化新興科技公司更青睞于靈活的辦公解決方案，認為這是由于科技公司更關(guān)注員工的人性化體驗和以工作效率優(yōu)先。這也使得聯(lián)合辦公空間，在美國很多城市，成了增長(cháng)最快的寫(xiě)字樓租賃細分市場(chǎng)。從 2005 年開(kāi)始出現的聯(lián)合辦公空間，在 2015 年全美已經(jīng)有超過(guò) 3,000 多家。
雖然說(shuō)高力國際在報告中認為，科技公司主要是因為吸引人才而選擇入駐 CBD?？峙逻@一點(diǎn)也并不是最首要原因，科技公司正在與各個(gè)行業(yè)和社會(huì )生活發(fā)生更密切的關(guān)系，自然需要接近傳統商務(wù)區。而通常來(lái)說(shuō)，處于產(chǎn)業(yè)鏈上游的產(chǎn)業(yè)會(huì )占據城市更核心的辦公空間，比如一直以來(lái)城市核心 CBD 的頂級寫(xiě)字樓都是被金融行業(yè)公司占據，在這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，科技行業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈的位置也正在向上移動(dòng)。另外和當地社區的開(kāi)放交流也是新興科技園區的規劃特征，比如谷歌和蘋(píng)果的最新總部設計上都有相關(guān)的考慮。
題圖和文內圖來(lái)自 flickr@Arvin Lim、 高力國際
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