據政府部門(mén)的統計數據顯示，中國社會(huì )消費品零售總額從2005年的6.7萬(wàn)億元人民幣增至2014年的27萬(wàn)億元人民幣，增幅達三倍以上，使中國成為全球最大的消費市場(chǎng)之一。
與消費總額的三倍增幅相伴隨的，是零售空間的相應擴張——新的商場(chǎng)和新的購物中心遍布這個(gè)曾經(jīng)在當地沿街店鋪和國營(yíng)商店購物的國度。
這一經(jīng)濟轉型催生了如大連萬(wàn)達這樣的零售地產(chǎn)巨頭，讓王健林成為中國首富，按照福布斯最新估計，其凈資產(chǎn)為300億美元。然而，不少觀(guān)察家預計，這股熱潮可能也造成了嚴重的資源配置不當，特別是考慮到近幾年零售銷(xiāo)售增長(cháng)逐漸弱化的趨勢。
而今，房地產(chǎn)咨詢(xún)公司仲量聯(lián)行估計，中國正面臨一股即將到來(lái)的供應大潮，未來(lái)三年進(jìn)入中國市場(chǎng)的新商場(chǎng)空間預計將超過(guò)4,000萬(wàn)平方米，其中很多項目所在的細分市場(chǎng)和地區都已經(jīng)飽和。
2007年4月11日（周三），中國東莞：孩子們坐在華南MALL旁的噴泉邊。華南MALL曾是世界上最大的購物中心，該項目由一家新手開(kāi)發(fā)商建設而成，并成為全國最有名的“鬼商城”。
雖然一些資源濫用現象主要還是開(kāi)發(fā)商胡來(lái)所致，但中國房地產(chǎn)情報平臺Mingtiandi最近發(fā)布的一份白皮書(shū)顯示，今后若要避免此類(lèi)問(wèn)題的發(fā)生，就需要開(kāi)發(fā)商和地方政府展開(kāi)合作，以及更多地進(jìn)行以市場(chǎng)為導向的規劃。
零售空間不足推動(dòng)了開(kāi)發(fā)商的迅速壯大
在最近一場(chǎng)消費熱潮中，中國新興的繁榮局面改變了零售業(yè)的面貌。如今已是中國最大零售開(kāi)發(fā)商的萬(wàn)達，2000年才建立第一座商城，2006年時(shí)也只在全國各地擁有五六座購物中心。而到2014年底，該公司已經(jīng)建立起第100個(gè)萬(wàn)達廣場(chǎng)，今年還宣布了再建900多個(gè)的計劃。
在零售空間嚴重不足的推動(dòng)下，房地產(chǎn)業(yè)快速增長(cháng)，萬(wàn)達也深受裨益。
就在最近的2008年，中國大陸的零售場(chǎng)所保有數量為549,000個(gè)，約為美國（110萬(wàn)）的一半。但分攤到民眾頭上，則為每百萬(wàn)美國人3,620家店，而每百萬(wàn)中國人只有416家店。中國的零售供應對那些不生活在該國最大城市的人而言尤其匱乏。
隨著(zhù)消費的擴張，中國的傳統商業(yè)街更加難以滿(mǎn)足中國消費者的需求，這為新的零售地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)創(chuàng )造了需求。
快速增長(cháng)帶來(lái)了“鬼商城”等教訓
盡管中國成功地在短時(shí)間內新建了大量購物中心，但這些商場(chǎng)中很大一部分都是草草建成的，它們的開(kāi)發(fā)商此前也只有住宅項目建設方面的經(jīng)驗。
得益于中國的零售地產(chǎn)熱潮，大連萬(wàn)達集團董事長(cháng)王健林成為中國首富。
這股商場(chǎng)熱的結果就是一大波奮力掙扎的購物中心和鬼商城，比如現在眾所周知的東莞660,000平米的新華南MALL。按可出租面積來(lái)衡量，它是世界上最大的購物中心，開(kāi)在一座二線(xiàn)城市的農村地區，自2005年開(kāi)業(yè)后就基本空置，直到被重新裝修，據稱(chēng)將于今年再度開(kāi)業(yè)。
新華南MALL于2006年被原開(kāi)發(fā)商出售。從這樣的項目可以看出開(kāi)發(fā)商缺乏經(jīng)驗，以及在這個(gè)例子中——中國不缺億萬(wàn)富豪。
“第一代購物中心反映了中國開(kāi)發(fā)商在規劃、租賃和運營(yíng)方面普遍經(jīng)驗不足?！彼┞鼇喼蓿═aubman Asia）中國區董事總經(jīng)理張國華說(shuō)，它是總部位于美國的房地產(chǎn)投資信托基金（REIT）塔博曼中心（Taubman Centers）的子公司?！霸S多老一代商場(chǎng)都地段差，內部通風(fēng)不良，而且還采用分層所有權?！?/p>
事實(shí)上，當初開(kāi)發(fā)新華南MALL項目的就是胡桂榮的公司，他在方便面行業(yè)發(fā)跡，成為億萬(wàn)富豪。
而新華南MALL是一個(gè)極端的例子，中國零售業(yè)的快速增長(cháng)，加之龐大的人口基數，使中國大陸的購物中心越造越大。
至少大30%——仲量聯(lián)行的調查現實(shí)，光是在上海，新商場(chǎng)的平均規模就較15年前翻了一番，從40,000–45,000平方米增至現在的90,000平方米，比其他國家至少大30%。
像賣(mài)商品房一樣推銷(xiāo)商場(chǎng)
當住宅開(kāi)發(fā)商進(jìn)入商場(chǎng)行業(yè)時(shí)，他們也帶來(lái)了住宅開(kāi)發(fā)的營(yíng)收模式，即面向公眾按套銷(xiāo)售商品房，快速換取現金流，再用來(lái)快速建設更多項目。
這種分層所有權制的商場(chǎng)開(kāi)發(fā)模式雖然很快就能為開(kāi)發(fā)商創(chuàng )造現金流，但也導致很多房產(chǎn)管理不善、維護不足和考慮不周。
“如果你把不同的商鋪賣(mài)給不同的個(gè)人投資者，他們就會(huì )傾向于把鋪子租給出價(jià)最高的人，”全球房地產(chǎn)服務(wù)提供商第一太平戴維斯公司（Savills）的市場(chǎng)研究部主管詹姆斯·麥克唐納（James Macdonald）解釋說(shuō)，“商場(chǎng)的租戶(hù)組合，以及是走中端、低端還是高端路線(xiàn)的決策方面往往會(huì )很混亂，讓消費者摸不著(zhù)頭腦。你不能在一家LV專(zhuān)賣(mài)店旁邊開(kāi)個(gè)文具店——它在商場(chǎng)定位上發(fā)出了不當的信號?！?/p>
除按鋪位出售外，這些新項目在啟動(dòng)之前往往沒(méi)有對當地客流或購物模式進(jìn)行充分研究。新項目的規劃通常不考慮附近即將面市的其他開(kāi)發(fā)項目。
規劃的不足導致了局部供應過(guò)剩、商場(chǎng)設計不合格或商場(chǎng)規模與當地消費者數量不符的情況。許多這樣的商場(chǎng)還選在一些連必要交通基礎設施都還沒(méi)到位的新區域。
“在近幾年以及可預見(jiàn)的將來(lái)，零售商場(chǎng)供應的激增并不完全是由需求驅動(dòng)的，”亞洲房地產(chǎn)基金管理公司亞騰資產(chǎn)管理公司（ARA Asset Management）助理首席執行長(cháng)兼旗下ARA Private Funds的首席執行長(cháng)Ng Beng Tiong說(shuō)，“再加上零售業(yè)剛剛起步，零售人才短缺，因此商場(chǎng)供過(guò)于求、設計和運營(yíng)不當、選址不佳、規模失當以及不迎合當地市場(chǎng)需求的現象在中國隨處可見(jiàn)?！?/p>
這種組織松散的零售開(kāi)發(fā)方式導致很多商場(chǎng)項目業(yè)績(jì)不佳，因此，零售商和消費者都越來(lái)越向單一所有權的購物中心靠攏。
商場(chǎng)為政府而建，不為購物者而建
導致中國零售地產(chǎn)行業(yè)面臨挑戰的另一個(gè)因素是，在新購物中心破土動(dòng)工之前，開(kāi)發(fā)商先要滿(mǎn)足當地政府的規劃機構。其結果是，帶動(dòng)近幾年商場(chǎng)開(kāi)發(fā)迅速發(fā)展的是地方的財政收入目標，而不是開(kāi)發(fā)者規劃或消費者需求。
在中國房地產(chǎn)熱潮的早期，地方政府最初只出讓用于住宅開(kāi)發(fā)的城市地塊。但市、區等政府很快就意識到，這種做法限制了持續稅收和就業(yè)帶來(lái)的好處。因此，各地政府轉而力推用于混合用途項目的大型地塊，其中通常結合了大型零售元素。
“理論上講，購物中心越大，地方政府可以從營(yíng)業(yè)稅、購物中心銷(xiāo)售額以及租金收入中獲得的財政收入也就越高，所有這些都能課稅?！睂?zhuān)業(yè)服務(wù)公司普華永道（PwC）城市化服務(wù)主管薩姆·克里斯平（Sam Crispin）說(shuō)，“增加稅收收入是城市規劃機構的目標之一，所以有時(shí)他們似乎不會(huì )去管商業(yè)上可行與否，就會(huì )去規劃大型購物中心的建設?！?/p>
依靠深厚的政府關(guān)系，很多開(kāi)發(fā)商得以蓬勃發(fā)展，往往開(kāi)發(fā)用地一面市，政府就跑到開(kāi)發(fā)商那里做規劃去了。然而，激進(jìn)的政府規劃并不是總能轉化為消費需求，尤其是考慮到地方規劃機構常常會(huì )要求建造大型商場(chǎng)。
鑒于中國目前在建商場(chǎng)空間相當于已有購物中心存量空間的30%以上，在2020年前，要想在中國零售房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，開(kāi)發(fā)商就得更多地與市場(chǎng)力量看齊，而不是與當地政府建立更加密切的關(guān)系。
譯 雁行 校 Lily
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