● 各大開(kāi)發(fā)商深耕客戶(hù)資源已經(jīng)是大勢所趨
● 真實(shí)社區向虛擬社區學(xué)習，互聯(lián)網(wǎng)思維開(kāi)始滲透中國房地產(chǎn)業(yè)
文_本刊記者 黃秋麗 編輯_吳金勇
房?jì)r(jià)能不能降一半？
互聯(lián)網(wǎng)將消滅酒店！
我們90后不買(mǎi)房！
這是房地產(chǎn)泡沫要破了嗎？哦，當然不是。第一句，是小米科技董事長(cháng)雷軍向萬(wàn)科總經(jīng)理郁亮的提問(wèn)；第二句是馮侖最近演說(shuō)中的觀(guān)點(diǎn)；第三句是90后創(chuàng )業(yè)者馬佳佳在萬(wàn)科內部演講中的一句話(huà)。三句話(huà)看似風(fēng)馬牛不相及，但話(huà)題都指向了互聯(lián)網(wǎng)思維對房地產(chǎn)行業(yè)的影響。
2013年底，萬(wàn)科內部在一次次地討論互聯(lián)網(wǎng)正在顛覆所有的傳統行業(yè)，包括房地產(chǎn)業(yè)?！拔覀兾磥?lái)的對手不是現在所謂的對手，而可能是完全不知道的人做我們的對手?！比f(wàn)科總經(jīng)理郁亮說(shuō)，未來(lái)非常有可能出現類(lèi)似“小米”的攪局者，以互聯(lián)網(wǎng)思維打碎行業(yè)舊秩序，從而取代以萬(wàn)科為代表的行業(yè)傳統模式。去年底以來(lái)，郁亮帶領(lǐng)上百人的管理團隊四處取經(jīng)，他們先后拜訪(fǎng)了阿里、騰訊、海爾，馬年春節后又拜訪(fǎng)了小米公司，然后又請來(lái)90后創(chuàng )業(yè)先鋒馬佳佳到萬(wàn)科去做演講。
互聯(lián)網(wǎng)思維改變房地產(chǎn)，需要從何處下手呢？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)、物業(yè)哪個(gè)環(huán)節最先被改變呢？
“由于用戶(hù)性質(zhì)不同，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)影響并不大，或者說(shuō)你不用互聯(lián)網(wǎng)思維也沒(méi)有太大問(wèn)題?！币拙又袊鴪绦锌偛枚∽骊耪f(shuō)，“互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)主打的是流量，是草根，是從下而上的；但買(mǎi)得起房子的人一般不是草根?！睂τ谀壳爸袊蠖鄶档捻椖啃头康禺a(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商與客戶(hù)的關(guān)系基本都是一次性發(fā)生的，不像互聯(lián)網(wǎng)擁有長(cháng)期客戶(hù)或用戶(hù)。而互聯(lián)網(wǎng)最先影響可能是在房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)、物業(yè)管理和地產(chǎn)金融等方面。
兩年之前，說(shuō)到房地產(chǎn)電商很多人半信半疑，那么復雜的房子怎么在網(wǎng)上賣(mài)呢？現在房產(chǎn)電商正在取代廣告，成為公認的房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)主流營(yíng)銷(xiāo)模式，滲透率大幅提高。
光大證券房地產(chǎn)行業(yè)負責人竺勁認為，廣告向互聯(lián)網(wǎng)廣告和電商搬遷的趨勢才剛剛開(kāi)始，目前全行業(yè)才60億的規模，而開(kāi)發(fā)商每年支出的廣告費用為400億-800億?！澳壳?5后進(jìn)入購房年齡，房產(chǎn)電商的規模仍將大幅提升，我預計這個(gè)市場(chǎng)規?？蛇_300億?！辈粌H是傳統互聯(lián)網(wǎng)，在手機APP上，人們已能看到，鏈家、搜房、易居、中原等中介公司都開(kāi)發(fā)了自己的軟件。在微信平臺上，資深地產(chǎn)人蔡鴻巖開(kāi)發(fā)的買(mǎi)房邦和賣(mài)房邦已經(jīng)獲得了戰略投資。
“銷(xiāo)售環(huán)節的改變，也會(huì )影響到開(kāi)發(fā)環(huán)節?！辈跳檸r舉例說(shuō)，以前都是房子快上市了才打廣告，現在可以在房子設計時(shí)就做廣告，通過(guò)抓取用戶(hù)、交流反饋來(lái)影響設計，“這就比較像是定制，所以在產(chǎn)品上市時(shí)根本不需要大量廣告?！?/p>
互聯(lián)網(wǎng)本質(zhì)是消滅中間環(huán)節，那么房地產(chǎn)中介有可能被消滅嗎？丁祖昱的答案是否定的?；ヂ?lián)網(wǎng)提供了一種非常好的工具，信息會(huì )越來(lái)越透明，騙人的事情會(huì )越來(lái)越少，“但是認為有人把房子在網(wǎng)上掛出來(lái)、就有人在網(wǎng)上買(mǎi)的想法比較天真?！边@是由房地產(chǎn)行業(yè)的特征決定的，房地產(chǎn)做到信息對稱(chēng)太難。他舉例說(shuō)二手房交易，一個(gè)房子賣(mài)了幾次、房型是什么，消費者很難從政府部門(mén)拿到資料，在中介公司能看到房型圖是他們自己畫(huà)出來(lái)的?！皼](méi)有專(zhuān)家，房地產(chǎn)信息會(huì )更加不對稱(chēng)，交易要不斷談判，效率會(huì )更低?！币虼嘶ヂ?lián)網(wǎng)不會(huì )消滅地產(chǎn)中介，而是成為中介的工具。
為了競爭互聯(lián)網(wǎng)平臺（這意味著(zhù)市場(chǎng)占有率），各大房產(chǎn)中介公司大把的錢(qián)花在了互聯(lián)網(wǎng)端口和虛擬店鋪上。目前，搜房通過(guò)向經(jīng)紀人賣(mài)端口提供展示平臺開(kāi)始，逐漸壟斷了二手房掛牌市場(chǎng)，最近又推出了網(wǎng)上社區店鋪。竺勁介紹，2013年鏈家地產(chǎn)和中原地產(chǎn)支付給搜房的端口費僅在北京就高達2億元，而這兩家公司在北京的二手房傭金也只有30億?！八逊康墓蓛r(jià)從去年年中漲到現在81塊，說(shuō)明這一模式得到了市場(chǎng)認可?！?/p>
與營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節的各顯神通相比，互聯(lián)網(wǎng)思維下的物業(yè)管理似乎是一塊更具想象力的蛋糕。從2013年10月底開(kāi)始，萬(wàn)科在與投資人交流時(shí)，最常提到的一個(gè)數據是48萬(wàn)套——這是萬(wàn)科1999年以來(lái)竣工物業(yè)的套數。在未來(lái)5年，萬(wàn)科服務(wù)的社區可能增加到500個(gè)至600個(gè)，約100萬(wàn)住戶(hù)、800萬(wàn)的人口規模。而萬(wàn)科為其中大多數提供物業(yè)服務(wù)。
互聯(lián)網(wǎng)的社區是虛擬的，而萬(wàn)科物業(yè)搭建的是一個(gè)真實(shí)版的社區。有了這么一大批業(yè)主，物業(yè)管理就像是把控了社區平臺的入口。2013年以來(lái)，萬(wàn)科開(kāi)始強調對業(yè)主的服務(wù)，在萬(wàn)科很多小區都有食堂、菜場(chǎng)、社區商業(yè)等生活服務(wù)場(chǎng)所。2013年底萬(wàn)科入股徽商銀行，著(zhù)眼點(diǎn)是給業(yè)主提供金融服務(wù)。但龐大的業(yè)主群是否能通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)將這些轉化為商機，萬(wàn)科還在探索之中。
在物業(yè)方面，比萬(wàn)科走得更快的是深圳花樣年地產(chǎn)公司。2013年底，它將旗下的物業(yè)管理公司彩生活剝離，并已經(jīng)在港交所遞交了上市申請。自從2002年成立以來(lái)，這家不太出名的物業(yè)管理公司通過(guò)并購的方式迅速做大，服務(wù)逾60萬(wàn)個(gè)家庭，目前已經(jīng)超過(guò)萬(wàn)科。它已經(jīng)打出了“中國最大的社區服務(wù)運營(yíng)商”的大旗，而不是傳統的物業(yè)管理。彩生活要編織的是一張基于各種社區需求的虛擬“B2F”（Business To Family）大網(wǎng)，它已經(jīng)開(kāi)發(fā)出了彩生活的APP平臺，為業(yè)主提供各種生活服務(wù)，而進(jìn)入這個(gè)平臺的商家需要給彩生活付費?；幽昕偨?jīng)理潘軍在接受記者采訪(fǎng)時(shí)曾大膽推算，這張網(wǎng)每年足以給公司帶來(lái)萬(wàn)億的商機，屆時(shí)足以匹敵馬云的菜鳥(niǎo)網(wǎng)。
事實(shí)上，各大開(kāi)發(fā)商深耕客戶(hù)資源已經(jīng)是大勢所趨，因為土地是有限的，擴張是有邊界的?！八械男袠I(yè)都要深耕自己的客戶(hù)資源，但是房地產(chǎn)更加合適，在物理空間上非常密集?！倍∽骊耪J為在物業(yè)管理上的探索才剛剛開(kāi)始，彩生活的模式還需要時(shí)間檢驗?！盎ヂ?lián)網(wǎng)的本質(zhì)是開(kāi)放的，是你的業(yè)主不一定就是你的客戶(hù)。最關(guān)鍵是取決于后期的服務(wù)?！?/p>
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