2月份的CPI漲幅高達2.7%，比一年期存款利率2.25%還高，“負利率”到來(lái)，加息如箭在弦上，如何挑選貸款銀行及還貸方式“乾坤”眾多。各家銀行對二套房貸的定義及處理方法大相徑庭，貸款買(mǎi)房者選對銀行，100萬(wàn)元的房貸光利息就可節約23萬(wàn)元不止。
記者走訪(fǎng)廣州各大銀行發(fā)現，不同銀行對二套房貸的定義及處理方法大相徑庭，有些銀行嚴格執行只要貸過(guò)款買(mǎi)過(guò)房再次購買(mǎi)就算二套房的規定，而有些銀行在執行中則比較寬松。
市民李先生手中的存款較多，一套房貸還剩下5萬(wàn)元未還清的情況下，又想在珠江新城重新買(mǎi)另一套房。貸款100萬(wàn)元到哪家銀行去才劃算呢？
農業(yè)銀行的一姓蔡的理財師告訴李先生，在實(shí)際執行中，一些銀行對房貸的處理意見(jiàn)很不同，雖然原則上只要貸款人貸過(guò)款買(mǎi)房，央行里的征信記錄里就會(huì )有顯示，不管上一次貸款有否還清，再次貸款買(mǎi)房就算是二套房貸。但是在農業(yè)銀行等一些銀行，只要房貸已結清的，貸款人當時(shí)無(wú)欠款的，“睜一只眼閉一只眼地當作沒(méi)看見(jiàn)，就可算是一套房貸。所以當務(wù)之急是先把5萬(wàn)元貸款給還清了，下次房貸就可算是一套房貸。”
李先生算了一筆賬，若100萬(wàn)元的貸款借20年才還，目前的貸款基準利率是5.94%，如果是一套房貸，利率還可打7折，也即實(shí)際利率只有4.158%；而如果是算二套房貸利率一般還會(huì )上浮10%，也即實(shí)際利率高達6.534%，兩者利率差別高達2.367個(gè)百分點(diǎn)。按此標準來(lái)算，如果借100萬(wàn)元，按等額本金還款方式還20年，前者只需利息41.7532萬(wàn)元，后者需利息65.61225萬(wàn)元，兩者相差23.859萬(wàn)元。
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目前在一套房貸市場(chǎng)，不同銀行提供的利率可相差30%左右，100萬(wàn)元的20年貸款，利息可相差20余萬(wàn)元。借貸者可用心“貸比三家”。工行、農行、華夏和中信等少數銀行表示，一套房貸利率最低仍可下浮30%，不過(guò)個(gè)貸人員也都提醒辦理貸款要趁早。但興業(yè)銀行執行的是基準利率，在所有銀行中利率偏高，該行個(gè)貸人員表示，該行總行已經(jīng)發(fā)文表示一套房貸利率不得低于基準利率。
還貸也有竅門(mén)
等額本金比等額本息劃算
加息已是遲早的事，還貸方式的選擇也很重要，筆者比較過(guò)，每期還固定本金，多還本金少還利息的方式是最優(yōu)的，比如等額本金這種方式。
目前銀行普遍采取的還貸方式有兩種“等額本息和等額本金”，其中等額本息還款每月的負擔是固定的，對收入固定的工薪階層來(lái)說(shuō)最容易接受。而等額本金的還款方式開(kāi)始的還貸數額最大，此后逐步遞減至零，對收入可能不穩定但眼前現金比較多的創(chuàng )業(yè)者一族更合適。
但是兩者間更重要的不同是等額本金方式的還款結構中以還本金為主，在今后加息通道一旦形成，借貸人提前還貸動(dòng)力更強，還貸成本更低下。因為和等額本息的方式相比，等額本金方式下，剩余的應還本金會(huì )少很多。
以貸款100萬(wàn)元(利率5.94%)，月供20年為例，采取等額本金的還款方式，則累計還款總額是159.6萬(wàn)元，支付息款為59.6萬(wàn)元，每月還款從近1萬(wàn)元逐步遞減至0，其中還款本金是固定的4166元。而等額本息還款方式中，100萬(wàn)的貸款20年還清的話(huà)，最后總共還款總額為171.1萬(wàn)元，其中支付的息款高達71.1萬(wàn)元。每月還本金數在2200元間輕微浮動(dòng)，利息則在4950元左右浮動(dòng)。
如果在還5年后，貸款者欲提前還款，采用等額本息方式還款，余下的應還本金為84.52萬(wàn)元；但采用等額本金方式還款，余下的應還本金只有74.58萬(wàn)元，也即后者比前者大約“賺”了10萬(wàn)元。(陳海玲)
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