還差2000億元 保利地產(chǎn)如何重現舊日榮光
2018年1月14日，保利地產(chǎn)（600048.SH）發(fā)布2017年12月份銷(xiāo)售情況和2017年度業(yè)績(jì)快報公告，經(jīng)初步核算，報告期內實(shí)現簽約金額3092.27億元，營(yíng)業(yè)收入為1450.36億元。
如不出意外，保利地產(chǎn)將在最終的房企銷(xiāo)售排行榜中位列第五名，實(shí)現其董事長(cháng)宋廣菊在1個(gè)月前的股東大會(huì )上承諾的目標，會(huì )上宋廣菊還曾對股東稱(chēng)：“對未來(lái)兩三年保利再站到前三的位置我是有信心的?！?/p>
從“招保萬(wàn)金”到“碧恒萬(wàn)融”
根據克而瑞數據，保利地產(chǎn)自2012年之后就再也沒(méi)有進(jìn)過(guò)銷(xiāo)售排行前三，2017年的銷(xiāo)售額排行中，排在保利地產(chǎn)前面的四位分別是5508億元的碧桂園（02007.HK）、5298.8億元的萬(wàn)科A、5009.6億元的恒大集團和3652.6億元的融創(chuàng )中國。
股市中表現最為活躍且最具代表性的四大地產(chǎn)龍頭股，也在2017年由“招保萬(wàn)金”變?yōu)椤氨毯闳f(wàn)融”，碧桂園、恒大、融創(chuàng )三只內房股從2017年初開(kāi)始集體走強，萬(wàn)科A則在下半年數次漲停。
保利地產(chǎn)榮光不再的這幾年，其與競爭者的差距在逐漸拉大。2013年被綠地控股、萬(wàn)達超越時(shí)，保利與它們的銷(xiāo)售額差距維持在500億元以?xún)龋?016年保利地產(chǎn)的銷(xiāo)售額則比第三名的碧桂園落后了近1000億元；2017年第一梯隊——碧桂園、萬(wàn)科、恒大紛紛突破5000億元銷(xiāo)售額大關(guān)，位列第五的保利地產(chǎn)已被甩開(kāi)近2000億元。
相比碧桂園、萬(wàn)科、恒大三家民營(yíng)房企的靈活機制——或高負債高周轉、或大肆并購，保利地產(chǎn)過(guò)去幾年一直受制于央企的諸多限制和與保利置業(yè)的同業(yè)競爭。
宋廣菊認為，目前前三的幾家房企能快速發(fā)展主要得益于三個(gè)原因，一是重點(diǎn)一二線(xiàn)城市調控，資金流向了碧桂園、恒大長(cháng)期堅守的三四線(xiàn)城市，因此這些房企獲得了市場(chǎng)紅利；其次是民營(yíng)企業(yè)機制較為靈活，可通過(guò)跟投、高薪制度聚攏人才；三是產(chǎn)品標準化。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)認為，當前房企銷(xiāo)售TOP5的競爭激烈，對于保利來(lái)說(shuō)，其全國化布局還沒(méi)有真正邁開(kāi)，所以沒(méi)有享受到2017年三四線(xiàn)城市崛起的利好。
2015年“去庫存”被定調后，2016年中央經(jīng)濟會(huì )議和全國十二大五次會(huì )議中，“繼續加強三四線(xiàn)城市去庫存”被反復提及。而2015年，保利地產(chǎn)加大了庫存壓力較小的一二線(xiàn)城市的拓展力度，全年新增一二線(xiàn)城市土儲1109萬(wàn)平方米，占新增總面積的85%，這個(gè)占比在2016年小幅降至70%，但一二線(xiàn)土地資源仍占核心地位。相比之下，恒大2016年一二線(xiàn)城市項目面積占比是57.9%。
過(guò)去幾年里民營(yíng)房企通過(guò)在一級土地市場(chǎng)拿地和兼并購大步擴張，而保利地產(chǎn)的總土地儲備則一直沒(méi)能進(jìn)入前三。2016年，恒大以2.29億平方米的土儲穩居榜首，幾近三大龍頭房企之和，之后是碧桂園的1.66億平方米、綠地的1.36億平方米、萬(wàn)科的1.12億平方米，保利地產(chǎn)以1億平方米排名第五。
與保利置業(yè)的同業(yè)競爭，則一直制約著(zhù)保利地產(chǎn)量的飛躍。保利地產(chǎn)和保利置業(yè)是保利集團下屬的兩家孫公司，成立時(shí)間僅間隔一年，且主營(yíng)業(yè)務(wù)都是房地產(chǎn)投資。保利置業(yè)雖為港股上市公司，但除香港之外，其項目覆蓋范圍仍然在中國內陸20多個(gè)主要城市，與保利地產(chǎn)重合度很高。2005年至2009年間，保利集團共分三次將旗下優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入保利置業(yè)，規模逐次提高，從5.8億港元到14.3億港元再到30多億港元。保利香港控股除了保利置業(yè)這個(gè)主要資產(chǎn)，還參股持有廣州中信廣場(chǎng)、北京新保利大廈等商業(yè)物業(yè)。
三年內追趕2000億
從2017年的銷(xiāo)售額排行來(lái)看，宋廣菊想帶領(lǐng)保利地產(chǎn)重回“前三”的難度比三年前更大，此時(shí)保利地產(chǎn)與第一梯隊的鴻溝已從500億元擴大至2000億元。
招商地產(chǎn)的一名內部員工稱(chēng)：“對第一梯隊的那三家來(lái)說(shuō)，名次已經(jīng)不重要，只要他們愿意，誰(shuí)都有辦法當第一，年底沖一下銷(xiāo)售額而已。但碧恒萬(wàn)之外的房企想在幾年內再擠進(jìn)第一梯隊，可能性已經(jīng)不大?！?/p>
但相比“招保萬(wàn)金”的另外兩家，保利地產(chǎn)迎來(lái)了央企整合和內部改革的機遇。
2016年保利地產(chǎn)完成收購中航地產(chǎn)下屬8個(gè)房地產(chǎn)項目公司及1 個(gè)在建工程，增加待開(kāi)發(fā)資源140萬(wàn)平方米，利用中航原資源優(yōu)勢在天津、珠海、三亞獲取3個(gè)項目，新增待開(kāi)發(fā)資源150萬(wàn)平方米。
2017年11月30日，保利地產(chǎn)和保利置業(yè)同業(yè)競爭僵局破冰。保利地產(chǎn)發(fā)布公告稱(chēng)，擬以現金方式收購保利集團持有的保利（香港）控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“保利香港控股”）50%股權。12月20日的年內第二次臨時(shí)股東大會(huì )上，該方案獲保利地產(chǎn)到場(chǎng)股東的全票通過(guò)，整合定局。
與中海地產(chǎn)吞下中航地產(chǎn)不同，保利地產(chǎn)只是間接收購了保利置業(yè)約20%的股權，保利地產(chǎn)董秘黃海表示，公司將不會(huì )直接并表保利置業(yè)，仍將由保利集團合并其財務(wù)報表。也就是說(shuō)，保利地產(chǎn)將不會(huì )吸收保利置業(yè)銷(xiāo)售額。
此前同業(yè)競爭帶來(lái)最大的障礙是，保利置業(yè)進(jìn)入的城市保利地產(chǎn)都不能再進(jìn)去，比如深圳、蘇州、濟南。整合帶來(lái)的最大利好是，未來(lái)保利集團在境內新增的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目均以保利地產(chǎn)為主進(jìn)行開(kāi)發(fā)，也就是說(shuō)保利地產(chǎn)未來(lái)的擴張在集團內將不再受限制。
截至2017年底，保利置業(yè)已覆蓋中國包括上海、香港、廣州、深圳、武漢、蘇州、貴陽(yáng)、南寧等20個(gè)城市，與保利地產(chǎn)相反，保利置業(yè)的主要土儲備集中在三四線(xiàn)城市。同業(yè)競爭障礙的掃除，有助于保利地產(chǎn)加快全國化布局和擴充土儲。
從實(shí)際情況看，保利地產(chǎn)在過(guò)去一年已明顯加快拿地速度。據統計，保利地產(chǎn)2017年全年累積新增土地儲備超過(guò)4000萬(wàn)平方米，最后一個(gè)月新增的21個(gè)項目中，有11個(gè)處于洛陽(yáng)、眉山、徐州等三四線(xiàn)城市。拿地總代價(jià)超2300億元，占到年度銷(xiāo)售額的約74%。
嚴躍進(jìn)認為，未來(lái)保利地產(chǎn)會(huì )持續加大對三四線(xiàn)城市的投資，這有利于其持續夯實(shí)城市布局。
而隨著(zhù)拿地熱情的高漲，其凈負債率水平也在提高。前三個(gè)季度，保利地產(chǎn)的長(cháng)期有息負債同比大幅增加，凈負債率達102.6%，但該凈負債率目前還沒(méi)達到行業(yè)平均水平。據川財證券數據，2017年40家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)三季報平均凈負債率為117.60%，10家房企的凈負債率超過(guò)200%，其中泰禾集團凈負債率最高，達到440.85%。
內部的改革也在加速。2017年12月22日，保利地產(chǎn)發(fā)布公告稱(chēng)，董事會(huì )通過(guò)《關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)項目跟投的議案》，方案與萬(wàn)科等其它房企類(lèi)似。單一項目跟投總金額上限不超過(guò)項目資金峰值的10%，跟投人員通過(guò)申購專(zhuān)項資管計劃或信托計劃等合規的投資結構參與跟投，跟投收益、損失及相關(guān)風(fēng)險由跟投個(gè)人承擔，保利地產(chǎn)董事、監事不參與跟投。
一名保利地產(chǎn)的內部員工稱(chēng)，事實(shí)上公司提出員工跟投的時(shí)間比萬(wàn)科還要早，但礙于體制內上傳下達較慢，最終實(shí)施拖到了2017年底。
Wind數據顯示，2017年第三季度，地產(chǎn)行業(yè)機構資金的前五大重倉股分別是萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)、華夏幸福、陸家嘴和金地集團，對保利地產(chǎn)的配置比例為6.43%。
國泰君安分析師劉斐凡認為，2018年地產(chǎn)行業(yè)的分化將繼續深化，隨之而來(lái)的是地產(chǎn)發(fā)展商之間的估值分化。對于保利地產(chǎn)而言，2018年是其機遇和風(fēng)險并存的一年。
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