■ 文|王強，香港財華社財經(jīng)編輯。
近二十年來(lái)，伴隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的騰飛，房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)迎來(lái)了快速發(fā)展期，并催生出鏈家地產(chǎn)、我愛(ài)我家、中原地產(chǎn)、21世紀中國不動(dòng)產(chǎn)、世聯(lián)行等房地產(chǎn)經(jīng)紀巨頭。
基于豐厚的利潤，眾多上市公司紛紛爭先恐后搶攤房產(chǎn)經(jīng)紀市場(chǎng)。近年來(lái)，無(wú)論是在美國上市、香港上市、還是大陸上市，諸多資本紛紛搶攤房產(chǎn)經(jīng)紀市場(chǎng)，掀起了一場(chǎng)來(lái)勢洶洶的并購潮。房產(chǎn)經(jīng)紀開(kāi)始逐漸成為資本市場(chǎng)的新寵兒。
■ 各路資本搶攤房屋中介市場(chǎng)
■ 二手房取代新房成為主角
2015年開(kāi)始，在國家“去庫存”的號召下，全國各級政府均提出了不同的產(chǎn)業(yè)政策積極響應，我國存量房交易市場(chǎng)出現爆發(fā)式增長(cháng)，整個(gè)房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)也隨之爆發(fā)，從政策層面及市場(chǎng)層面，房地產(chǎn)中介存量房業(yè)務(wù)都迎來(lái)了歷史發(fā)展機遇。
如果仔細觀(guān)察的話(huà)，你會(huì )發(fā)現，近年來(lái)，二手房的交易量成節節上攻之勢。據數據統計，2016年，一線(xiàn)城市的二手房成交量已經(jīng)達到了新房的2倍以上。中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始從增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)轉變。究其原因，土地有限。
據調察，在北京、上海等一線(xiàn)城市的購房人，選房的首要因素是地理位置。以北京為例，優(yōu)質(zhì)的學(xué)區房、距離CBD較近的住宅主要集中在中心城區。但根據實(shí)際情況而言，未來(lái)在北京四環(huán)之內再建新房的概率為零，這就意味著(zhù)，未來(lái)城區房屋的交易對象會(huì )由增量向存量轉變。
可以預計，隨著(zhù)越來(lái)越多的城市土地資源逐步較少，越來(lái)越多的人口流入城市，在新房不能滿(mǎn)足市場(chǎng)需求的情況下，二手房將逐漸取代新房成為主角。
■ 房產(chǎn)經(jīng)紀盈利空間潛力巨大
昆百大是一家總部位于昆明的百貨大樓股份有限公司，業(yè)務(wù)以商業(yè)為主、房地產(chǎn)為輔。一家百貨公司為何會(huì )收購一家房產(chǎn)中介?
回首去年，我們不難發(fā)現這個(gè)答案。2016年一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)瘋漲，一些熱點(diǎn)二線(xiàn)城市更是有過(guò)之而無(wú)不及。除了開(kāi)發(fā)商和炒房團，房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)同樣也賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)。
以我愛(ài)我家為例。我愛(ài)我家成立于1998年，旗下?lián)碛小拔覑?ài)我家”、“偉業(yè)顧問(wèn)”、“匯金行”以及“相寓”等多個(gè)在行業(yè)內知名的專(zhuān)業(yè)業(yè)務(wù)品牌，是我國知名的房地產(chǎn)綜合服務(wù)企業(yè)。截至2016年12月31日，我愛(ài)我家業(yè)務(wù)已涉及包括北京、天津、上海、南京、蘇州在內15個(gè)主要一、二線(xiàn)城市，擁有2215家直營(yíng)門(mén)店，旗下經(jīng)紀人愈4.5萬(wàn)人。
據數據統計，2015年度，我愛(ài)我家實(shí)現營(yíng)業(yè)收入51億元，凈利潤為1.5億元。2016年1月至9月，我愛(ài)我家實(shí)現營(yíng)業(yè)收入63.37億元，并實(shí)現凈利潤3億元，盈利能力較強。
昆百大作為零售業(yè)公司，主營(yíng)業(yè)務(wù)為商業(yè)零售業(yè)，同時(shí)涉及旅游酒店服務(wù)業(yè)和物業(yè)管理。但是，隨著(zhù)近年來(lái)互聯(lián)網(wǎng)電商風(fēng)起云涌，昆百大業(yè)務(wù)逐步萎縮，業(yè)績(jì)不斷下滑。
2014年、2015年和2016年1月至9月，昆百大公司營(yíng)收分別為 16.4億元、13.38億元和13.67億元，歸屬于母公司股東的凈利潤分別為 7106萬(wàn)元、3082萬(wàn)元和 6158萬(wàn)元。
為解決業(yè)績(jì)下滑這一難題，百貨大A考慮通過(guò)收購優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)達到盤(pán)活的目的。2016年9月初，昆百大發(fā)布籌劃重大資產(chǎn)重組事項，到2016年11月份，開(kāi)始對外披露擬籌劃收購北京偉業(yè)我愛(ài)我家。
■ 業(yè)績(jì)承諾能否兌現有待觀(guān)察
收購資產(chǎn)是為了轉變增長(cháng)模式，但就目前而言，房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)魚(yú)目混雜，近期更是成為監管整頓嚴改的對象。在此市場(chǎng)環(huán)境下，昆百大如何整合業(yè)務(wù)，提高我愛(ài)我家利潤?
根據重組預案顯示，業(yè)績(jì)承諾的補償義務(wù)人劉田等承諾:自2017年1月1日起，我愛(ài)我家截至2017年12月31日、2018年12月31日和2019年12月31日實(shí)現的累積凈利潤分別不低于5億元、11億元及18億元。簡(jiǎn)言之，3年34億元的業(yè)績(jì)承諾。
聽(tīng)起來(lái)相當誘人，但在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量趨于下滑的情況下，實(shí)現業(yè)績(jì)承諾并非易事。從存量物業(yè)經(jīng)營(yíng)和投資成為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)大趨勢而言，物業(yè)板塊在大城市的增值空間比較大。比如，中介通過(guò)收購二手房房源來(lái)進(jìn)行租賃業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)，這背后帶盈利空間大，同時(shí)也能夠培育更多的粉絲經(jīng)濟，故此很多企業(yè)看好對此類(lèi)企業(yè)的并購。更為重要的是，目前此類(lèi)企業(yè)都有上市的計劃，積極持股未來(lái)的溢價(jià)空間比較大。
據筆者了解，我愛(ài)我家在房屋租賃市場(chǎng)中具有價(jià)格優(yōu)勢。就北京而言，對于相同的戶(hù)型租賃，我愛(ài)我家的中介費用相對其他中介來(lái)，具有較大的優(yōu)惠折扣，可以打到7-7.5折。彰顯其價(jià)格方面的優(yōu)勢。
為了能夠形成規?；?jīng)營(yíng)，我愛(ài)我家相繼推出了相寓租房，對于房東而言，省去了篩選客戶(hù)、追討租金、多次招租、維修頻繁的煩惱，對于租戶(hù)來(lái)講，相對其他房屋中介而言，可以房屋中介手續費折扣。這對于目前繁榮火爆的租賃市場(chǎng)而言，不失為租賃雙方上佳的選擇。
■ 編輯|李思，財華社財經(jīng)編輯。
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