社區商業(yè)的價(jià)值隨著(zhù)新環(huán)境、新技術(shù)的變化而逐步發(fā)生轉變。區別于傳統的定義，當下社區商業(yè)的價(jià)值應該從三個(gè)方面來(lái)衡量：
1、配套價(jià)值：作為社區配套商業(yè)，以提升住宅銷(xiāo)售和溢價(jià)。
過(guò)去房地產(chǎn)商在社區商業(yè)方面就是在做 ' 配套 '，為了是住宅更好賣(mài)。因其作為提升住宅溢價(jià)和去化的配套價(jià)值，且多為銷(xiāo)售型商鋪，所以承載的物業(yè)類(lèi)型以底商、街區或小型集中式商業(yè)中心為主。
傳統的社區商業(yè)是圍繞 'FBB' （Food 食品雜貨 /Basic Service 便利服務(wù) /beverage 餐飲）的功能進(jìn)行設置，滿(mǎn)足居住家庭一天從早到晚的基本需求，以輻射 1.5-2 公里內 1 個(gè)或多個(gè)社區的居住客群為主，體量設置通常在 5000-40000 平方米左右。
2、資產(chǎn)價(jià)值：當社區商業(yè)被轉換成持有商業(yè)，并逐漸累積規模后，其資產(chǎn)價(jià)值逐漸顯現。
當零售地產(chǎn)越來(lái)越成熟，購物中心在不同的細分市場(chǎng)已經(jīng)有了領(lǐng)導者，社區商業(yè)成為新的爭奪領(lǐng)域之一，這使得社區商業(yè)迅速發(fā)展，并呈現出三大特點(diǎn)：
1 ) 物業(yè)從銷(xiāo)售轉為自持。
2 ) 體量越來(lái)越大，從最初的簡(jiǎn)單底商，到形成商業(yè)街區，再逐漸發(fā)展成集中式商業(yè)，規模向區域中心發(fā)展。
3 ) 業(yè)態(tài)和品類(lèi)：不再滿(mǎn)足于 FBB 模式，業(yè)態(tài)和品類(lèi)不斷豐富，功能上更趨近購物中心。
如何理解社區商業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值？
舉例說(shuō)明：先從城市中心區域的大購物中心（非社區商業(yè)）來(lái)看，如東方新天地和港匯廣場(chǎng)。假定某個(gè)優(yōu)秀的購物中心租金等年收入達 10 億元，那它的 EBITA 可能達到 8 億元左右，他的資產(chǎn)估值可能是 20 倍（或更多），那么它發(fā)一個(gè) REITs 就是 160 元億左右。而目前國內的房地產(chǎn)公司里面市值超過(guò) 160 億的沒(méi)幾家。所以其中蘊含很大的價(jià)值。
從社區商業(yè)來(lái)看，其租金收入無(wú)法與港匯相比，那么就整合二三十個(gè)項目成為一個(gè)資產(chǎn)包，形成資產(chǎn)價(jià)值。所以說(shuō)，社區商業(yè)中心的資產(chǎn)價(jià)值靠規模大。
3、網(wǎng)絡(luò )（入口）價(jià)值：移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)所帶來(lái)的不同模式引發(fā)社區本地化入口的網(wǎng)絡(luò )入口價(jià)值。
物聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展加速了社區商業(yè)對于提供更高級別（定制和快速）服務(wù)的可能性。
由于移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)和物聯(lián)網(wǎng)的技術(shù)發(fā)展，入口爭奪戰是最核心的。目前，騰訊是社交用戶(hù)入口，京東、阿里巴巴是電子商務(wù)入口，大的入口爭奪已經(jīng)結束了。
現在最核心的是本地化生活的入口，就是社區。因而，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在此玩命布局。對房地產(chǎn)商而言，網(wǎng)絡(luò )化入口布局的機會(huì )導致社區中心的價(jià)值大幅增加。但要注意，這個(gè)前提是要靠網(wǎng)絡(luò )，而且規模要大，至少幾千家。
社區中心是可以虛擬化的，如果我們要在資產(chǎn)價(jià)值和網(wǎng)絡(luò )價(jià)值同時(shí)獲利的話(huà)，就得輕重資產(chǎn)組合的模式一起推進(jìn)。如果想在網(wǎng)絡(luò )價(jià)值上做的話(huà)，就要拋開(kāi)原來(lái)購物中心的做法，專(zhuān)門(mén)做網(wǎng)絡(luò )價(jià)值。
當前有四類(lèi)企業(yè)擁有搶奪入口的資格：
1）移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)正拼命地搶入口（客戶(hù)），還有一些創(chuàng )業(yè)型互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)也在找機會(huì )，如掃傳單上的二維碼加微信。這些人早在 25 歲就開(kāi)始創(chuàng )業(yè)，可能就像陳歐那樣，聚美優(yōu)品 4 年創(chuàng )造出 30 億的價(jià)值；
2）快遞（物流），最明顯就是順豐，做快遞點(diǎn)，起步就是上萬(wàn)家；
3）零售商，有著(zhù)先天的零售網(wǎng)絡(luò )布局，如華潤本身有 2000 家超市，很快就能這個(gè)領(lǐng)域；
4）房地產(chǎn)公司，有很多社區盤(pán)子，放在一起做物業(yè)管理公司的入口。
四大入口中心如果和社區中心結合起來(lái)，機會(huì )是巨大的。對地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，如果已建成或正在建的小區非常多，這是無(wú)比大的優(yōu)勢；但同時(shí)也面臨一個(gè)問(wèn)題——分散。在上海有 300 個(gè)小區的價(jià)值高于全國的 300 個(gè)小區，這里強調的是本地生活。全國布局，分散到具體城市就少了，但如果用 ' 會(huì )所 ' 也可以做，這里蘊藏著(zhù)很大的價(jià)值。
花樣年這么做了，而且已經(jīng)把 ' 彩生活 ' 分拆上市。一個(gè)企業(yè)當它有創(chuàng )新思想的時(shí)候，其實(shí)做的并不是特別好，但是它的理念很好，這樣財務(wù)投資人進(jìn)來(lái)就會(huì )捧，很多人就會(huì )護著(zhù)去做這個(gè)事，很快就做得很大，兩三年就領(lǐng)先了。萬(wàn)科一直做的 APP 是一個(gè)重大實(shí)踐，雖然做得慢點(diǎn)。這是京東阿里的入口爭奪站，阿里寶也在爭這個(gè)。
以上這就是互聯(lián)網(wǎng)入口的價(jià)值，它隨物聯(lián)網(wǎng)發(fā)展，如條形碼，還包括未來(lái)可能的技術(shù)，這些技術(shù)的發(fā)展使虛擬購物成為了可能。然而，本地化生活入口的爭奪必須建立在足夠大的人流基礎上才能充分利用和發(fā)揮移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的各類(lèi)模式。
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