| 1、什么是商品房？
答：商品房是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在國有出讓土地上開(kāi)發(fā)建造并出售的房屋。
2、什么是小區規劃建筑用地、建筑容積率、得房率？
答：小區規劃建筑用地由住宅建筑用地、公共建筑用地、道路交通用地、公共綠地組成(在小區范圍內的市區級公建、工廠(chǎng)或單位用地，不宜修建用地等，屬于其它用地，不參加小區用地平衡)。
建筑容積率：是指項目規劃建設用地范圍內全部建筑面積與規劃建設用地面積之比。附屬建筑物也計算在內，但應注明不計算面積的附屬建筑物除外。
得房率：所謂得房率是指套內建筑面積與套(單元)建筑面積之比。
3、什么是住宅共用部位和共用設施、設備？
答：共用部位是指住宅主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶(hù)外墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等。
共用設施設備是指住宅小區或單幢住宅內，建設費用已分攤進(jìn)入住房銷(xiāo)售價(jià)格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線(xiàn)、供電線(xiàn)路、照明、鍋爐、暖氣線(xiàn)路、煤氣線(xiàn)路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
4、什么是房屋的套內使用面積和套內墻體面積？
答：套內使用面積，它指的是套內各項功能空間的使用面積之和。一般包括臥室、起居室(廳)、廚房、衛生間、餐廳、過(guò)廳、過(guò)道、儲藏室、壁柜等。套內使用面積是住宅設計中的技術(shù)經(jīng)濟指標之一。按照國家有關(guān)規定，計算套內使用面積時(shí)，躍層住宅中的套內樓梯按自然層數的使用面積總和計入使用面積；煙囪、通風(fēng)道、管道井等不計入使用面積；室內使用面積按結構墻體表面尺寸計算。
商品房各套內使用空間周?chē)木S護或承重墻體，分為共用墻體和非共用墻體。共用墻體是指商品房各套之間分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔以及外墻包括山墻。共用墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積，非共用墻水平投影全部計入套內建筑面積。
5、什么是商品房預售許可證？
答：商品房預售許可證是由市、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)核發(fā)的，同意開(kāi)發(fā)商進(jìn)行商品房預售的惟一合法憑證。其主要內容有：預售許可證號、銷(xiāo)售單位名稱(chēng)、項目名稱(chēng)、預售建筑面積、房屋坐落位置(含幢號)、房屋使用性質(zhì)、發(fā)證機關(guān)及發(fā)證日期等。
6、什么是商品房的五證、二書(shū)？
答：購房者在購房時(shí)應要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和銷(xiāo)售商提供齊全的"五證"、"二書(shū)"，這是法律對銷(xiāo)售方的基本要求。
"五證"是指《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》(建設工程開(kāi)工證)、《商品房銷(xiāo)售(預售)許可證》。
"二書(shū)"是指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。
7、商品房?jì)r(jià)格是由哪幾部分構成？
答：商品住宅的價(jià)格，由下列項目構成：
(一)土地使用權取得費。
商品住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位依法通過(guò)國有土地出讓、轉讓獲得國有土地使用權的，其土地使用權取得費為支付的出讓、轉讓費用、拆遷安置補償的凈支出及按規定應交付的有關(guān)稅費之和；商品住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位依法通過(guò)行政劃撥取得國有土地使用權的，其土地使用權取得費為取得該劃撥土地所支付的征地費、拆遷安置補償費及城市市政基礎設施配套費等費用之和。
(二)住宅開(kāi)發(fā)成本。
1、前期工程費。包括水文及工程地質(zhì)勘察、測繪、規劃設計、項目可行性研究、建筑設計、施工通水、通電、通路及平整場(chǎng)地等費用支出。
2、建筑、安裝工程費、設備費。包括房屋主體部分的土建(含樁基)工程費、水電安裝工程費(含結構和裝修)、設備購置費等。
3、附屬工程費。包括住宅小區基礎設施建設費和列入住宅小區詳細規劃的非營(yíng)業(yè)性公共配套設施建設費。
住宅小區基礎設施建設費，指小區用地規劃紅線(xiàn)以?xún)鹊牡缆?、供水、供?含一戶(hù)一表)、供氣、供熱、有線(xiàn)電視、郵政信報箱、電信、路燈、防盜(含每戶(hù)或單元保安門(mén))、綠化、環(huán)衛、排污、排水、消防設施等基礎設施建設所發(fā)生的設施(設備)及建設費用中，按規定應由商品住宅開(kāi)發(fā)項目負擔的費用。
非營(yíng)業(yè)性公共配套設施建設費，包括根據城市建設總體規劃要求列入小區施工圖預算項目的公共停車(chē)庫(棚)、鍋爐房、水泵房、派出所、居委會(huì )、公廁、垃圾轉運站、圍墻等建設費用中，按規定應由商品住宅開(kāi)發(fā)項目負擔的費用。
4、開(kāi)發(fā)間接費。指開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位直接組織、管理開(kāi)發(fā)項目發(fā)生的各項費用。
5、其他符合國家規定并與項目開(kāi)發(fā)直接有關(guān)的費用。
(三)住宅開(kāi)發(fā)期間費用。指開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用、銷(xiāo)售費用等支出。住宅開(kāi)發(fā)期間費用應按受益項目進(jìn)行合理分攤。
1、管理費用，指開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位行政管理部門(mén)為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項費用。
2、財務(wù)費用，指開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中為籌措建設資金而發(fā)生的各項費用，包括企業(yè)經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損失、調劑外匯手續費、金融機構手續費，以及企業(yè)籌資發(fā)生的其它財務(wù)費用。
3、銷(xiāo)售費用，指開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位為銷(xiāo)售而發(fā)生的各項費用。
(四)利潤。以上地使用權取得費和住宅開(kāi)發(fā)成本之和為基數計取，屬政府定價(jià)或政府指導價(jià)的商品住宅，其利潤率由政府價(jià)格主管部門(mén)確定；屬市場(chǎng)調節價(jià)的商品住宅，其利潤率由開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位自行確定。
(五)稅金。指依據國家稅收法律、法規規定應當繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加等。稅金按國家規定的稅目和稅率執行。
固定資產(chǎn)投資方向調節稅不列入組價(jià)因素，在商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格外按稅務(wù)部門(mén)的規定辦理。
(六)商品住宅差價(jià)。包括樓層差價(jià)、朝向差價(jià)。
樓層差價(jià)、朝向差價(jià)分別按增減代數和為零的原則，由開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位自行制定，其中屬政府定價(jià)的政府指導價(jià)的，報價(jià)格主管部門(mén)確認。
下列費用不得計入商品住宅成本：
(一)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位自用的辦公用房、營(yíng)業(yè)用房等應分攤的各種費用；
(二)企業(yè)的贊助、捐贈支出以及其它各種與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)的費用；
(三)各種賠償金、違約金、滯納金和罰款；
(四)國家規定不得列入成本費用的其他支出。
8、商品房銷(xiāo)售有哪幾種計價(jià)方式?
答：按套(單元)計價(jià)、按套內建筑面積計價(jià)和按建筑面積計價(jià)三種計價(jià)方式。計價(jià)方式用于確定商品房銷(xiāo)售的總價(jià)款，但產(chǎn)權登記仍需按建筑面積方式計算。
9、商品房建筑面積由哪幾部分組成？
答：商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產(chǎn)權，分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權。套內建筑面積由套內房屋的使用面積、套內墻體面積和套內陽(yáng)臺面積三部分組成。按套(單元)計價(jià)或者按套內建筑面積計價(jià)的，商品房買(mǎi)賣(mài)合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。
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