今天（8月1日）晚上，央行在官網(wǎng)公布了“中國人民銀行、國家外匯管理局召開(kāi)2023年下半年工作會(huì )議”的新聞通稿。
這份通稿最大的看點(diǎn)，是確認了將下調存量房貸利率！
下面是央行關(guān)于房地產(chǎn)和存量房貸利率的最新表態(tài)：
央行在這里一口氣宣布了幾個(gè)利好：
“指導商業(yè)銀行依法有序調整存量個(gè)人住房貸款利率”，就是下調存量房貸利率。
央行最早透露“存量房貸利率”即將下調，是在7月14日國務(wù)院新聞辦舉行的新聞發(fā)布會(huì )上。
當時(shí)的表態(tài)是：支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款。
很多人看不懂央行為什么這樣表態(tài)，吐槽說(shuō)，我是一個(gè)渺小的個(gè)體，去跟銀行商量修改貸款合同、降低存量房貸，銀行怎么會(huì )同意？
他們沒(méi)有看懂，央行這樣說(shuō)，其實(shí)暗含著(zhù)幾個(gè)意思：
第一，央行支持下調存量房貸利率；第二，存量房貸利率是當年合同約定的（加點(diǎn)部分），央行不能直接干預、逼銀行降息，所以只能建議大家跟銀行去談判。
僅僅去談判，是解決不了問(wèn)題的。所以央行還有后半句——“或者是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款”。
這才是殺招，也是讓銀行服服帖帖給你降低存量房貸利率的根本。這意味著(zhù)，央行將允許轉按揭，你可以按照當前的利率申請新的房貸，歸還原來(lái)的貸款。如果原先你貸款的甲銀行拒絕給你降息，你可以去乙銀行新貸款，置換原來(lái)的貸款。
允許開(kāi)展轉按揭，是央行、金融監管局職權范圍內的。有了同業(yè)競爭，原來(lái)發(fā)放貸款的銀行為了留住客戶(hù)，自然會(huì )同意降低存貸房貸利率，而且避免了央行對各銀行的行政干預。
2009年初的那次“存量房貸利率額外打折”，就是這樣做的。所謂“支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定”是體面的說(shuō)法，是“敬酒”，后面準備的有“罰酒”。
其目的，就是讓老百姓受益，減輕按揭負擔，讓大家有錢(qián)去消費！
如果說(shuō)7月14日央行的表態(tài)，還只是一位司長(cháng)在發(fā)布會(huì )上說(shuō)的，今天則是中國人民銀行“2023年下半年工作會(huì )議”提出的。
所以，這件事確定下來(lái)了！祝賀各位正在辛苦供樓的，房貸利率比較高的朋友，你們終于看到曙光了！
自7月14日至今，已經(jīng)過(guò)去了半個(gè)月，相信這個(gè)新政的細節已經(jīng)基本完善，就等央行發(fā)文、公布執行了。
我之前曾預測，最快8月1日執行，也可能是9月1日起執行?，F在看起來(lái)，似乎不用等到9月1日了。
上圖是2015年初以來(lái)，每個(gè)季度的全國加權平均房貸利率，是央行公布的。
其中2017年末到2021年末的房貸利率，是比較高的，比現在的4.1%左右高了140個(gè)基點(diǎn)左右。
如果100萬(wàn)的房貸，按照等額本息方式還款20年，則4.1%的利率和5.5%的利率，每月按揭費用差距在766元左右，總利息差距超過(guò)18萬(wàn)元。這對于一個(gè)普通家庭來(lái)說(shuō)，是非?？捎^(guān)的。
值得注意的是，央行還表示要“繼續引導個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行”。這也是之前住建部表態(tài)過(guò)的，現在由央行確認，才算敲定。
這一方面意味著(zhù)，將有更多城市實(shí)施首套房20%的首付比例，2套房30%的首付比例。
至于北上廣深等一線(xiàn)城市，首套房、二套房貸首付比例也將有所降低。目前在北京和上海，首套房首付比例是35%，由于很多房子“被豪宅”，首套房貸款往往要40%；在北上廣深，賣(mài)一買(mǎi)一的首套房業(yè)主，動(dòng)輒被要求首付比例50%或者60%。二套房首付比例，則動(dòng)輒60%到80%。
一線(xiàn)城市房貸利率普遍較高，也有降息的空間（下圖）。
央行的會(huì )議通稿，在提及貨幣政策的時(shí)候還有如下表示：
我的預判是：下半年至少會(huì )有1次降準和1次降息，其中降準可能在1個(gè)月內落地，最快可能在本周。
關(guān)于外匯，央行的表態(tài)是：
下半年人民幣匯率走勢，我的預判是：會(huì )圍繞7.2這個(gè)軸線(xiàn)波動(dòng)（很難突破7.3），暫時(shí)不會(huì )回到7以?xún)?。等出口形勢好轉，經(jīng)濟有所回暖之后，大約會(huì )在明年一季度末，人民幣對美元匯率可能重返7以?xún)取?/span>
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