看點(diǎn)與思考：
如何在市場(chǎng)調研分析及項目本體分析基礎上做項目定位？項目定位到底是要干什么？定位對項目營(yíng)銷(xiāo)的作用究竟是什么？
運作一個(gè)房地產(chǎn)項目時(shí)，首先，要從戰略層面去把握好項目的發(fā)展方向，其中，最為關(guān)鍵的就是項目定位。
項目定位，是確定項目戰略方向的核心和重點(diǎn)。
為了做好項目定位，在做定位前都要用SWOT分析法來(lái)對項目的內部和外部因素挖掘和認識。
SWOT分析法，也稱(chēng)態(tài)勢分析法，是上世紀80年代美國舊金山大學(xué)管理學(xué)教授韋里克提出。
后由麥肯錫等咨詢(xún)公司用來(lái)作為戰略分析和競爭分析工具，以為企業(yè)確定戰略定位。
S=strengths，優(yōu)勢，W=Weaknesses，弱勢，O=opportunities，機會(huì )，T=threats，威脅。
在房地產(chǎn)項目策劃中，S和W是從項目?jì)炔恳蛩貋?lái)挖掘項目本身存在優(yōu)劣勢。
分析并認清這些優(yōu)劣勢，對于項目定位和把握機會(huì )、規避風(fēng)險往往起到一個(gè)很好的啟示作用。
而O和T則是對項目外部環(huán)境及條件作出分析和判斷，以幫助我們尋找市場(chǎng)空白點(diǎn)和競爭優(yōu)勢。
項目在市場(chǎng)上進(jìn)行錯位競爭，避開(kāi)同質(zhì)化帶來(lái)的弊端和影響。
在房地產(chǎn)項目策劃中，一部分人在做SWOT分析是，經(jīng)常會(huì )出現一些問(wèn)題。
對項目自身優(yōu)勢挖掘不夠，對項目自身劣勢認識不足。
很多策劃人對于項目的優(yōu)劣勢分析，僅浮于其表面，看表象，而不看實(shí)質(zhì)。
這樣往往找不到問(wèn)題的核心，把握不住重點(diǎn)。這種現象，在眾多的項目策劃報告中可謂是屢見(jiàn)不鮮。
在代理公司工作時(shí)，我們曾經(jīng)嘗試對影響一個(gè)房地產(chǎn)項目的因素做全方位的列舉。
如土地狀況、用地性質(zhì)、地塊形狀、地段、周邊情況、文脈、規模、投資、設計、品牌、團隊等，進(jìn)行分類(lèi)細化。
以“均好性”為標準，來(lái)把分出“較優(yōu)”、“一般”和“較劣”，然后，再“優(yōu)中取優(yōu)，劣中找劣”。
這樣通過(guò)多方位和多次的探究分析，來(lái)真正清晰地認識項目自身狀況，發(fā)現一些線(xiàn)索，找到一些潛在的機會(huì )。
混淆SWOT分析法的概念及內涵，分不清“優(yōu)勢”與“機會(huì )”和“劣勢”與“威脅”的區別。
在一些策劃報告中，我們常能看到一些人把“優(yōu)勢”當做“機會(huì )”，把“劣勢”直接當做“威脅”。
利用優(yōu)勢會(huì )給我們帶來(lái)機會(huì )，但優(yōu)勢不等于機會(huì )；機會(huì )跟優(yōu)勢的利用有關(guān)，但機會(huì )最重要的是跟時(shí)間有關(guān)。
劣勢只有在處理不當時(shí)才會(huì )帶來(lái)威脅，不等于威脅本身，所以，真正的威脅是來(lái)自于外部的因素。
正是上述兩種現象的存在，我們常很會(huì )聽(tīng)到一些業(yè)界的人士認為SWOT分析法作用不大或沒(méi)有作用，已過(guò)時(shí)，沒(méi)意義。
他們認為，現在的房地產(chǎn)項目在市場(chǎng)競爭中主要取決于資金實(shí)力和產(chǎn)品設計，無(wú)需SWOT分析。
他們認為，直接把項目定位成區域最好樓盤(pán)或最高檔樓盤(pán)就得了。
然而，事實(shí)并非如此，畢竟大多數開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有像萬(wàn)科那樣擁有足夠的資金和自己的設計研發(fā)團隊。
即使是萬(wàn)科，它也要對一個(gè)具體地方的具體項目進(jìn)行有區別的復制。
SWOT分析要做，而且要認真做，做得深入細致，才會(huì )有作用和意義。
在做項目SWOT分析時(shí)，必須注意三點(diǎn)：
l對項目的優(yōu)勢與劣勢做深層次的、實(shí)際的和客觀(guān)的認識；
l區分項目的實(shí)際的現狀與可能的前景；
l對項目的內外部因素及潛在問(wèn)題考慮全面和細致。
凡比較成功的，往往恰恰是在挖掘“優(yōu)勢”和把握“機會(huì )”方面做得到位的項目。
一些項目，開(kāi)發(fā)商只要善于聽(tīng)取我們的建議，在優(yōu)勢的挖掘上，在時(shí)機的把握上，都會(huì )有不錯的效果。
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