“拿地→→動(dòng)工”工作流程
一、定義：
1、定義：
“拿地”指：公司通過(guò)競拍取得土地，并已簽訂《土地轉讓合同》；
“動(dòng)工”指：總包單位進(jìn)場(chǎng)，土方開(kāi)始開(kāi)挖。
二、流程：
1、拿地前準備：
集團公司通過(guò)市場(chǎng)調研和投資分析，并通過(guò)競拍取得土地。開(kāi)始準備項目啟動(dòng)。
2、市場(chǎng)調研及項目產(chǎn)品市場(chǎng)定位上會(huì )：
營(yíng)銷(xiāo)中心首先對此項目的：
1）市場(chǎng)供求及特征進(jìn)行分析（此分析包括：市場(chǎng)產(chǎn)品供給量及產(chǎn)品特征；市場(chǎng)需求狀況、客戶(hù)群特征等；）
2） 市場(chǎng)價(jià)格及特征進(jìn)行分析
3）市場(chǎng)典型案例進(jìn)行分析
并形成產(chǎn)品建議報告。
集團公司對《項目市場(chǎng)定位及產(chǎn)品建議報告》進(jìn)行上會(huì )討論，并給出審批意見(jiàn)；
3、規劃意見(jiàn)書(shū)辦理：
1）辦理建設項目地點(diǎn)征求函：
（本單位報批函，項目建議書(shū)代可研報告，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證明文件等）
2）到規劃部門(mén)辦理規劃意見(jiàn)書(shū)
（包括：建設單位項目地點(diǎn)征求意見(jiàn)函，建設項目規劃審批審報表，建設單位用地申請及擬建項目情況說(shuō)明，立項前環(huán)境保護意見(jiàn)書(shū)，擬建方案設想總平圖，地形圖等）
其中項目方案設想總圖為概念方案提供。
4、用地方面：
可根據《土地轉讓簽訂合同》完成土地分割和交地，
并場(chǎng)地開(kāi)始進(jìn)行平整和圍墻砌筑。
5、項目立項：
立項批文辦理需要以下材料：
1）項目立項申請報告；
2）項目建議書(shū)或項目可行性研究報告，報告內容應包含以下幾個(gè)方面：
（1）項目必要性和可行性分析；
（2）擬建項目的建設規模、地點(diǎn)及推薦的初步方案；
（3）項目的社會(huì )、經(jīng)濟及環(huán)境效益分析；
（4）投資估算及資金來(lái)源分析；
（5）項目建設的工期安排；
（6）項目建設的保障條件；
3）與項目立項有關(guān)的其他相關(guān)資料圖紙等。
時(shí)間：15工作日
6、規劃方案設計及報審：
1) 研發(fā)設計中心委托進(jìn)行總體規劃方案設計
2）前期部門(mén)負責進(jìn)行總體規劃方案報審：
（其中需要的材料為：立面批復文件、規劃意見(jiàn)書(shū)及附圖、用地現狀總平圖、方案設計總平圖、建筑單位體及立、平、剖圖、日照分析及說(shuō)明圖、技術(shù)經(jīng)濟指標列表說(shuō)明、規劃意見(jiàn)書(shū)及相關(guān)文件、圖紙等等）
其中需要：
人防辦進(jìn)行人防工程建設布局審查。
國土資源局辦理土地預審。
公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局等對建設工程相關(guān)專(zhuān)業(yè)內容和范圍進(jìn)行審查。
規劃部門(mén)對規劃總圖進(jìn)行評審，核發(fā)《建設用地規劃許可證》。
規劃部門(mén)確定建設工程規劃設計條件。
3）研發(fā)中心根據人防、消防審批意見(jiàn)委托進(jìn)行人防、消防報建圖設計
消防報建需要：總平圖、消防設計專(zhuān)篇，審定方案通知書(shū)。
人防報建需要：地勘資料及地形圖、人防結構計算表、人防工程施工圖等。
3） 研發(fā)中心根據總體規劃報審意見(jiàn)進(jìn)行交通、教育等專(zhuān)業(yè)報建圖設計。
教育審定：教育審定議建、規劃意見(jiàn)書(shū)、審定設計方案通知單等
其中同進(jìn)開(kāi)展：電信；供電；供水；雨、污管網(wǎng)；有線(xiàn)電視，道路等方案咨詢(xún)，一般持續20天左右。
市政項目方案綜合設計；
項目綜合方案審定:
(建設項目規劃審批表，市政項目綜合方案，審定方案總圖及道路方案，市政各專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)方案)
各專(zhuān)業(yè)施工設計
7、項目用地預審：
總體規劃設計階段同時(shí)開(kāi)展的還有：
項目邊界釘樁，項目征地及建設用地預審，辦理建設用地規劃許可證、土地審核等。
其中項目立項完成后才能進(jìn)行委托交通影響評估至意體規劃方案報批。
8、建設工程規劃許可證辦理
規劃許可證辦理需要的材料：
1）組織機構代碼證；
2）《南京市建設工程規劃許可證申請表》；
3）建設項目的正式批準文件；
4）《國有土地使用權證》；
5）現勢性地形圖;
6）符合設計要點(diǎn)、方案審定意見(jiàn)以及國家設計規范的施工圖中的總平面及平、立、剖；
7）基礎部分《建設工程規劃許可證》；
8）《設計方案審定意見(jiàn)通知書(shū)》中要求提供的其他相關(guān)部門(mén)的審查意見(jiàn)。
時(shí)間15天
規劃許可證辦理后才能進(jìn)行：樹(shù)木代移手續和房屋面積預測手續、官方招標等。
同時(shí)工程部門(mén)完成
1）現場(chǎng)勘察完成
2）現場(chǎng)臨水、臨電等辦理完成
3）三通一平完成
招標部門(mén)開(kāi)始樁基、監理、總包單位的前咨詢(xún)、接洽工作。
9、樁基單位的招標及進(jìn)場(chǎng)
1）研發(fā)設計中心完成樁基施工圖設計和審查
2）招標中心完成監理和樁基單位招標
3）前期部門(mén)完成樁基施工許可證辦理和官方招標報建完成
4）工程部門(mén)完成樁基、監理單位的進(jìn)場(chǎng)及樁基施工
10、“開(kāi)工”前準備
1）研發(fā)設計中心完成基礎及上部圖設計及圖審
2）前期部門(mén)完成總包單位的官方招標及合同備案
3）工程部門(mén)完成總包單位的前期安監、質(zhì)監、節能、防雷街報監
4）前期部門(mén)完成施工許可證辦理
5）總包單位完成進(jìn)場(chǎng)準備。4、倉庫建造配置及建造標準
5、各系統功能配置及技術(shù)標準
6、各系統計量配置及技術(shù)標準
7、高空維修及保潔輔助設施的配置標準
8、室內外促銷(xiāo)活動(dòng)及多種經(jīng)營(yíng)需要提供的基礎技術(shù)條件
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