???一.萬(wàn)科成本優(yōu)化流程要素
流程目標：在各實(shí)施方案完成前，完成成本優(yōu)化與控制，提供優(yōu)化方法，明確在招標階段成本控制方法。
流程主要責任部門(mén)：設計管理部、成本管理部、采購管理部。
流程關(guān)鍵業(yè)績(jì)指標
流程關(guān)鍵點(diǎn)
2.適用范圍：
XX各項目設計前期、概念設計、總體規劃設計、實(shí)施方案設計四個(gè)階段；建筑、結構、安裝、景觀(guān)、室內設計五個(gè)專(zhuān)業(yè)。
3.職責
設計管理部：負責提供各設計階段的規劃、建筑、景觀(guān)方案、圖紙以供測算。
成本管理部：編制計劃并檢查計劃執行情況，:進(jìn)行具體測算并根據測算結果提出優(yōu)化建議，需要時(shí)進(jìn)行部門(mén)間的協(xié)調，跟進(jìn)優(yōu)化建議后的測算并編制結果報告，測算結果復核發(fā)布。
采購管理部：進(jìn)行招標戰略策劃。
4.工作程序
4.1.方案優(yōu)化流程
4.2.方法與過(guò)程控制
4.2.1設計前期
開(kāi)始設計前找發(fā)展部、設計和營(yíng)銷(xiāo)整理出政府規劃要點(diǎn)、土地屬性（用地分析、）市場(chǎng)定位三方面信息。
4.2.1.1政府規劃要點(diǎn)：根據政府規劃要點(diǎn)批復，得出如下信息：
4.2.1.2土地屬性：通過(guò)勘查現場(chǎng)，詢(xún)問(wèn)發(fā)展部、項目部等相關(guān)部門(mén)，對土地屬性信息分析：
4.2.1.3市場(chǎng)定位：通過(guò)詢(xún)問(wèn)銷(xiāo)售部，清楚了解項目市場(chǎng)定位：
以上信息整理完成后,成本需要關(guān)注的重點(diǎn)是:
第一：場(chǎng)地內的特殊地形,如果出現河流、箱涵,高壓線(xiàn)等問(wèn)題需要仔細分析,了解清楚其處理辦法以及影響并估算其改造成本,注意需要預留部分不可預見(jiàn)費用；
第二：車(chē)位要重點(diǎn)關(guān)注其建造方式（地下、半地下、露天）,是否計算容積率,會(huì )所是否可售；
第三：外電需要重點(diǎn)關(guān)注距離、是否已經(jīng)有電纜溝、是否需要破路等費用,注意考察周邊樓盤(pán)是否可以合作以便降低部分成本。
4.2.2概念、規劃設計階段成本控制重點(diǎn)：
4.2.2.1建筑、結構方面：
4.2.2.1.1設計前,同設計、營(yíng)銷(xiāo)一起探討產(chǎn)品類(lèi)型布置方案,作單一產(chǎn)品測算以及組合方案的成本測算,形成較為詳盡、準確的最優(yōu)產(chǎn)品組合（已確定）方案的成本測算，用以指導概念、規劃設計。
4.2.2.1.2結合周邊環(huán)境、用地景觀(guān)資源，合理確定不同地域的不同產(chǎn)品布置；讓產(chǎn)品銷(xiāo)售利潤、土地價(jià)值最大化。
4.2.2.1.3成本部應就土地價(jià)值與建筑產(chǎn)品的組合向設計、營(yíng)銷(xiāo)提出建議（注意：重點(diǎn)是通過(guò)產(chǎn)品容積率來(lái)區分不同產(chǎn)品間成本差異）
4.2.2.1.4路網(wǎng)布置
n道路設計應在滿(mǎn)足消防及道路交通相關(guān)規范的前提下：
a.路網(wǎng)應合理簡(jiǎn)潔（減少路網(wǎng)的不合理曲線(xiàn)、彎折）
b.優(yōu)化出入口布置,(優(yōu)化建議時(shí)成本人員需要考慮周邊環(huán)境以及客戶(hù)使用需求,不能夠減少出入口后引起客戶(hù)投訴,導致后期整改而增加成本).
c.道路寬度（設置雙車(chē)道或單車(chē)道加會(huì )車(chē)區）.
4.2.2.1.5停車(chē)布置（綜合銷(xiāo)售建議、規劃要求、停車(chē)效率、成本等因素選定停車(chē)方式 ）：
·土地利用
a.地面露天車(chē)位最大化
b.地面停車(chē)按照最大邊線(xiàn)原則布置
·停車(chē)方式
a.車(chē)位平面布置最優(yōu)化：限定面積內停放量最大。
b.車(chē)位建造成本由低到高的順序為：地面露天車(chē)位→首層架空車(chē)位→地上獨立車(chē)庫→半地下車(chē)位→地下車(chē)位，具體停車(chē)方式要結合容積率情況綜合考慮。
·停車(chē)位體形控制：
a.高度
b.單獨車(chē)位面積。
·車(chē)庫設置
a.車(chē)庫宜集中設置，減少建造成本
b.機械車(chē)位及地下車(chē)庫高度預留。
·車(chē)庫設置注意考慮客戶(hù)使用要求,占地面積較大項目,車(chē)位數量需要合理分配，避免集中設置而引起業(yè)主投訴（示范區尤其需要注意）。.
4.2.2.1.6控制不可銷(xiāo)售的公建及配套建設面積。
a.不可銷(xiāo)售的公建及配套（含附加值多建面積）或不能整體轉讓經(jīng)營(yíng)的面積滿(mǎn)足土地規劃要求即可。
b.提升附加值而多建的面積，要結合市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格測算建設的必要性,注意提醒設計國家有了新的建筑面積計算規范,偷面積而招致的政策風(fēng)險需要注意避免。
c.通過(guò)業(yè)態(tài)分析和市場(chǎng)調查合理確定商業(yè)面積。
4.2.2.1.7綜合物業(yè)管理成本、建造成本，合理布置組團大小，組團出入口布置相對集中，減少管理人員。
4.2.2.1.8應結合項目周邊道路、市政管網(wǎng)的情況，按照土方費用最小的原則確定場(chǎng)地標高。
·“因地制宜”
a.動(dòng)土量最小
b.盡可能使場(chǎng)地土方挖填平衡。
·降低排水坡度；
·山地建筑除考慮土方量以外設計需要盡可能減少擋土墻，護壁等的設計。
土方平衡需要在具體的工程設施前,推動(dòng)設計和項目出一份現場(chǎng)的等高線(xiàn)圖以及擬修建建筑的標高圖紙,兩者合二為一后,再由成本測算出整個(gè)項目的的土方挖填工程量，以及檔土墻，護坡成本并將計算結果交給公司決策。
4.2.2.1.9總圖規劃，綜合考慮開(kāi)發(fā)周期和永久建筑、園建、交通的合理布局，避免（臨時(shí)辦公室、施工生活區、項目臨水、臨電、臨時(shí)道路）重復建設。
4.2.2.1.10山地建筑應結合地形情況確定產(chǎn)品類(lèi)型：
·根據山體高差確定產(chǎn)品類(lèi)型
·控制土方開(kāi)挖工程量及埋置在土方中的基礎。
4.2.2.1.11山地建筑必須比選邊坡支護方式：
·結合山體實(shí)際情況及高差明確邊坡支護方式。
·邊坡支護方式成本遞增順序一般是：自然土方放坡、預應力錨桿＋砼噴設，毛石擋墻，砼擋墻。山地建筑必須比選邊坡支護方式（自然土方放坡、預應力錨桿＋砼噴設，毛石擋墻，砼擋墻）。
4.2.2.1.12確定贈送面積大?。?/span>
山地建筑應該結合地形情況確定贈送面積大小。
4.2.2.1.13合理利用場(chǎng)地地形地貌
利用原有地形的起伏關(guān)系完成山水造型。避免洼地堆山、水系開(kāi)挖的大量土方施工費用和地下管線(xiàn)反刨以及大面積新作水系增加防水、補水費用（此項優(yōu)化工作需要成本人員熟悉項目地形和設計意圖，并對管網(wǎng)給排水等成本都有一定的了解）。
4.2.2.2安裝方面
4.2.2.2.1電梯布置方案選擇：
4.2.2.2.2從成本角度，超高層盡量選用兩階段提升布置方案。
4.2.2.2.3在市場(chǎng)無(wú)特殊要求下，采用一梯多戶(hù)（或四戶(hù)以上）方案。
4.2.2.2.4測算以及選定電梯轎廂裝修標準（建議按照不同檔次設計一至兩個(gè)裝修標準，以后每次套用即可）。
4.2.2.3園林環(huán)境方面
4.2.3.1.充分考慮利用場(chǎng)地景觀(guān)資源（天然景觀(guān)及人造景觀(guān)），提升產(chǎn)品品質(zhì)：
·不同景觀(guān)與建筑產(chǎn)品的合理搭配。
·不同分期、不同產(chǎn)品與景觀(guān)位置、特性的均衡組合。
4.2.3.2.明確景觀(guān)單位控制成本：
根據公司已有產(chǎn)品系列將每種產(chǎn)品的景觀(guān)成本總結出來(lái)，然后根據最新的市場(chǎng)價(jià)格和項目的特殊情況調整后，提交最新單位景觀(guān)成本供設計、營(yíng)銷(xiāo)考慮，同時(shí)提供給設計院作為設計控制參考，注意根據景觀(guān)重要程度區別對待。
4.2.3.3.明確軟硬景控制比例：
統計已有項目軟硬景面積比例，提供給設計部及設計院作為設計控制參考。通常軟景比硬景便宜，因此應該盡可能多的設置軟景，少做硬景。
4.2.3方案設計階段成本控制重點(diǎn)：
4.2.3.1建筑、結構方面：
4.2.3.1.1建筑方案選型：
a.評估平面、豎向等各方向的復雜程度，選擇規則的建筑平面，盡可能減小建筑專(zhuān)業(yè)的不合理布置帶來(lái)成本的增加。1）、高層建筑單體應選擇對稱(chēng)形式；考慮抗震及成本要求，外挑外掛構件宜減少；2）、控制屋頂造型。
b.注意事項：以上項目需要成本人員有一定的結構知識，因此平時(shí)要多參與相關(guān)結構方面的討論和協(xié)商，提高結構方面的專(zhuān)業(yè)水平，積累經(jīng)驗，并形成一定之規。
4.2.3.1.2確定合理層高：
結合銷(xiāo)售、成本等因素確定層高，一般情況下，住宅層高2.8米性?xún)r(jià)比較優(yōu),層高每增加0.1m造價(jià)增加該層造價(jià)的3-5% 。
4.2.3.1.3窗地比控制
·通過(guò)節能測算指標來(lái)控制窗地比。注意：節能控制主要是窗墻比以及開(kāi)啟面積，要注意轉換窗墻比和窗地比的關(guān)系，總體來(lái)說(shuō)目前節能規范對成本控制窗地比是有利的，需要重點(diǎn)關(guān)注的是一旦節能通不過(guò)，成本提的優(yōu)化建議首先是減少開(kāi)窗面積，而不是保持開(kāi)窗面積不變而去采取其他措施來(lái)滿(mǎn)足節能要求。特殊項目除外。
·單體方案確定后，測算不同單體戶(hù)型窗地比，合理控制產(chǎn)品窗地比（是否開(kāi)窗或開(kāi)窗大小需要與設計一道溝通），窗地比應不超過(guò)同類(lèi)產(chǎn)品經(jīng)驗值。
4.2.3.1.4欄桿、欄板的限定：
·測算以往項目單體戶(hù)型欄桿、欄板的單價(jià)，建議欄桿類(lèi)型盡量少。
·建議通過(guò)經(jīng)驗的積累將各種欄桿欄板的分類(lèi)統計做成標準產(chǎn)品，以后欄桿的做法就不需要在測算單價(jià)成本只需要統計含量即可。
4.2.3.1.5外墻裝飾設計優(yōu)化方案的初步確定：
·提供目前不同產(chǎn)品外墻不同做法價(jià)格表，以便作為參考（平涂、質(zhì)感涂料、劈開(kāi)磚、釉面磚、石材等綜合價(jià)格）。
·提供目前各種產(chǎn)品外墻平涂、質(zhì)感涂料、面磚、石材各自占有比率，以便設計合理確定外墻涂料、面磚、石材的面積比率。
·提供常用外裝材料適用性能。
·關(guān)注外墻立面復雜程度，并提出改進(jìn)建議。
·優(yōu)化比選陽(yáng)臺、露臺、屋面等的具體做法：
·提供目前不同產(chǎn)品陽(yáng)臺、露臺、屋面具體做法及價(jià)格表，以便設計作為參考選擇，2）、優(yōu)化比選陽(yáng)臺、露臺、屋面等的具體做法；
4.2.3.1.6節能方案：
·盡量采用體形系數滿(mǎn)足節能要求的產(chǎn)品，以最優(yōu)經(jīng)濟方式解決節能方案。
·通過(guò)合理的窗墻比實(shí)現節能達標。
·通過(guò)墻體材料來(lái)實(shí)現節能達標。
·控制節能取值范圍。
4.2.3.1.7結構方案優(yōu)化：
·結構模板平面確定后，工程、成本一道審核柱網(wǎng)布置，結構形式，選擇最優(yōu)結構方案。（結構形式的成本遞增順序：矩形柱框架、異形柱框架、框架短肢剪力墻、框架剪力墻、剪力墻；住宅一般較少采用框架筒體結構。）
·減少挑板、外掛裝飾鋼構件數量
4.2.3.1.8山地建筑應結合地形情況確定產(chǎn)品類(lèi)型：
·根據山體高差確定產(chǎn)品類(lèi)型。
·控制土方開(kāi)挖工程量及埋置在土方中的基礎。
4.2.3.1.9山地建筑必須比選邊坡支護方式：
·結合山體實(shí)際情況及高差明確邊坡支護方式。
·邊坡支護方式成本遞增順序一般是：自然土方放坡、預應力錨桿＋砼噴設，毛石擋墻，砼擋墻。山地建筑必須比選邊坡支護方式（自然土方放坡、預應力錨桿＋砼噴設，毛石擋墻，砼擋墻）。注意:擋土高度超過(guò)3米以上時(shí)有可能砼擋墻成本比毛石擋土墻還便宜,因此高擋土墻需要進(jìn)行方案測算比較。
4.2.3.1.10確定贈送面積大?。?/span>
山地建筑應該結合地形情況確定贈送面積大小。注意從客戶(hù)角度衡量其是否需要并考慮是否可以不計建筑面積或者容積率，盡量規避政策風(fēng)險。
4.2.3.2安裝方面
4.2.3.2.1測算配電設備（高壓柜、變壓器、低壓柜、柴油發(fā)電機組）分期或分項目集中布置或分散布置不同方案的經(jīng)濟合理性：因為涉及供電等壟斷行業(yè)，有可能成本拿到圖紙時(shí)方案已經(jīng)定案，因此成本人員一定要提前關(guān)注到此事，避免優(yōu)化工作不到位。需根據場(chǎng)地等實(shí)際情況分按不同方案計算測定。
4.2.3.2.2供配電設備安裝定位設計優(yōu)選：
所有供配電設備（除發(fā)電機組外的高壓柜、變壓器、低壓柜）盡可能設在同一房間內，確保在符合規范要求下距離最短，以減少之間聯(lián)接線(xiàn)路。
4.2.3.2.3測算供電方案采用環(huán)網(wǎng)式或是開(kāi)閉所式的綜合經(jīng)濟性，提出優(yōu)選方案。
·一般情況環(huán)網(wǎng)式比開(kāi)閉式經(jīng)濟。
·合理布置開(kāi)閉所位置，使走線(xiàn)長(cháng)度之和最短。
·設置開(kāi)閉所時(shí)，應盡量考慮多期共用。
·條件允許時(shí)，可考慮借用項目附近原有開(kāi)閉所，避免新建。
4.2.3.2.4供水方案中重點(diǎn)考慮建造水泵房的必要性：
·現階段采用建設水泵房方式供水方式較省。
·必須建造水泵房時(shí)應考慮建造位置及占用空間。
·當選用負壓供水方案時(shí)要與水泵房水池供水方案測算對比，確認實(shí)施的經(jīng)濟合理性。
4.2.3.2.5合理設置消防分區：
·在符合消防規范的前提下，最大限度布置消防分區。
·布置防火分區應注意住宅、商用、地下車(chē)庫（單體、復式）的區別。
·盡量利用建筑墻體設置防火墻，減少防火卷簾、防火門(mén)作為防火隔離等方法合理設置消防分區，減少消防噴淋系統的設置。
4.2.3.2.6中水處理站與中水提升泵站：
·中水處理站應根據項目特征，選用設計規定的最小規模。
·中水處理站與中水提升泵站應選擇在地塊中心，使管線(xiàn)布置長(cháng)度最短。
4.2.3.2.7污水提升泵站：
·對大量填土地塊，由于自然坡度無(wú)法達到排水要求，需考慮建設污水提升泵站。
4.2.3.2.8地塊內高壓線(xiàn)路改線(xiàn)：
·入地方式：造價(jià)高：a.電纜溝方式，相對較高；b.管道埋設方式，相對較低。
·建設高壓走廊:造價(jià)較低。
4.2.3.3園林環(huán)境方面
4.2.3.3.1下發(fā)目標成本控制指標，實(shí)行限額設計；
4.2.3.3.2提供材料規格型號單價(jià)：
·提供常用軟硬材料規格型號及單價(jià)。
·鋪地材料盡量本地化，避免大面積使用花崗巖等貴重材料；植物選擇本地常用，易成活，養管費用低的種類(lèi)。
·根據不同位置合理確定石材厚度,主要部位石材選擇:1)壓頂50mm厚2)非行車(chē)道地面20mm厚（荔枝面采用30mm厚）3)行車(chē)道地面40-50mm厚4)立面20mm厚；5）踏面30mm厚。
4.2.3.3.3提供基層標準做法，供設計使用。
4.2.3.3.4軟景觀(guān)中，苗木比例適當：重點(diǎn)效果部分使用大規格苗木，一般區域和庭院使用小規格苗木。
4.2.3.3.5選擇合適的材料尺寸，控制各類(lèi)材料損耗。
4.2.3.3.6材料檔次的選擇主要以滿(mǎn)足功能性需求為主，并綜合考慮后期維護成本。
4.2.3.3.7控制木作的使用面積，盡量少用水景(主要是后期維護管理成本太高)。
4.2.3.3.8綠化灌木種類(lèi)盡量少一些，灌木造價(jià)比草皮貴很多，優(yōu)化時(shí)注意盡量減少灌木面積，灌木主要利用在住宅或者水景周邊起到一些防護作用，其余的地方盡量種草皮，并配以不同喬木搭配以達到節約成本保證效果的目的。
4.2.4擴初（初步）設計階段成本控制重點(diǎn)：
4.2.4.1建筑、結構方面：
4.2.4.1.1明確結構含量控制指標：
·向設計院下發(fā)《施工圖結構設計成本控制要點(diǎn)》，明確結構含量設計限額。
·結構含量中需要將各部位含量細化便于以后測算控制，如果遇到山地建筑等地形比較復雜而設計院不肯簽訂設計限額指標時(shí)可以采用地上限額，地下部分過(guò)程控制的方法來(lái)簽訂設計合同。
·限額后一定要設立合適的獎懲措施保證條款可執行。
4.2.4.1.2選擇最優(yōu)基礎形式及埋深：
·根據詳勘報告，設計院初步估算進(jìn)行設計，審核設計院選用的基礎類(lèi)型及基礎設計的經(jīng)濟合理性。一般情況，各基礎類(lèi)型的成本按以下順序遞增：天然淺地基基礎、復合地基淺基礎(有時(shí)采用強夯擠密砂樁等處理方式代替)、筏板、預應力管樁、人工挖孔樁(逐漸受限制)、灌注樁。
4.2.4.1.3明確合理結構布置，復核結構參數：
·工程部與設計院就各結構參數作深入探討與交流，力求得到合理結構形式、合理柱網(wǎng)布置、合理結構構件尺寸、合理結構計算參數、安全、最經(jīng)濟結構參數。其中重點(diǎn)審查：結構計算時(shí)輸入的荷載值、結構計算參數、結構計算結果、結構構件的幾何尺寸及配筋率。
4.2.4.1.4 結構含量指標計算：
·成本部根據設計院提供的設計電子稿或者白圖計算鋼筋含量及混凝土含量，保證鋼筋含量及混凝土含量控制在目標成本范圍內，并及時(shí)反饋工程部、設計院，以便進(jìn)一步優(yōu)化。
·驗算時(shí)注意：要抽取基礎，首層，標準層，天面層等來(lái)予以驗算，確保結果不會(huì )偏離太遠。測算結果符合目標成本要求后再出施工圖紙。
·如果局部或者全部指標超標需要分列細項詳細分析超標部位原因，并將結果發(fā)給設計部和主管結構優(yōu)化的工程師以及相關(guān)領(lǐng)導，推進(jìn)設計優(yōu)化工作完成，遇到特殊情況確實(shí)需要超標的要報請主管領(lǐng)導審批同意后在進(jìn)行下一部的設計工作。
4.2.4.1.5復核建筑控制指標：
復核窗地比、外墻面磚、涂料、石材比例等，控制在目標成本內。
4.2.4.1.6 配合設計開(kāi)展節能方案測算比選，選擇符合節能要求的成本最優(yōu)方案：
在立面方案已經(jīng)確定的情況下，節能方案經(jīng)濟性?xún)?yōu)先順序為:減小窗墻比---加厚外墻砌體材料----外墻聚苯顆粒砂漿---外墻保溫板――采用LOW-E玻璃。
4.2.4.1.7 部品材料選配標準應盡量與目標成本測算標準保持一致。
復核部品材料設計選用表，不符合項要與設計部協(xié)商解決方案并進(jìn)行相關(guān)成本測算分析。
4.2.4.2精裝修方面
4.2.4.2.1室內精裝修：根據確定的裝修標準，實(shí)行限額設計，控制在目標成本內。減少精裝房的差異，對應不同建筑產(chǎn)品的裝修方案統一材料選用，便于提高經(jīng)濟采購批量。
4.2.4.2.2公共裝修：裝修方案確定后，測算銷(xiāo)售大廳、會(huì )所、大堂、電梯廳成本是否在估算成本內。
4.2.4.2.3根據裝修建筑尺寸,選擇合適模數的材料尺寸，將各類(lèi)材料損耗降到最低。
4.2.4.2.4材料檔次的選擇主要以滿(mǎn)足功能性需求為主，并綜合考慮后期維護成本。
4.2.4.2.5減少精裝房的差異，對應不同建筑產(chǎn)品的裝修方案統一材料選用。便于提高經(jīng)濟采購批量。
4.2.4.3安裝
4.2.4.3.1測算比選高壓柜、低壓柜不同品牌、型號、及不同組合方案情況下成本。
4.2.4.3.2 變壓器（不同單臺容量）組合方案的比選：
·規格在1250KVA以?xún)葐闻_容量越大，單位容量費用越低。在需求總容量不變情況下，選用變壓器臺數越少越經(jīng)濟。除可節省費用外，還可節省空間。但若實(shí)際使用容量不能達到或接近本臺較大變壓器容量的、會(huì )形成空轉，在按變壓器計量收費情況下，電費可能較高，單臺容量要綜合評選。
·規格1250KVA以上變壓器價(jià)格昂貴，建議不選。
4.2.4.3.3 配電主干線(xiàn)路不同材料、不同敷設方式、不同走向方案比選：
一般情況下，價(jià)格遞增順序為；電纜+電纜穿刺接頭，電纜+預分支接頭，母線(xiàn)槽；防火橋架（或線(xiàn)槽）+普通電纜（或阻燃電纜）敷設方式，普通橋架（線(xiàn)槽）+耐火電纜的敷設方式。當然回路較少時(shí)采用導線(xiàn)（或電纜）穿管（阻燃管價(jià)格遠低于鍍鋅鋼管）方式可能更省，具體綜合測算。
4.2.4.3.4 室外供配電線(xiàn)路設計優(yōu)化：
·1市政供電線(xiàn)路引入：
a.在場(chǎng)地、環(huán)境允許情況下，架空線(xiàn)路最省。
b.當影響環(huán)境采用電纜時(shí)，單線(xiàn)電纜截面規格不得超過(guò)300mm2，避免再行選大一級（或大一級以上規格）、產(chǎn)生浪費。
c.在線(xiàn)路最短原則下，首選鎧裝沿市政已建電纜溝敷設。
d.當在線(xiàn)路最短原則下市政無(wú)已建電纜溝、而延長(cháng)線(xiàn)路就可利用市政電纜溝時(shí)，要根據實(shí)際情況測算在延長(cháng)線(xiàn)路條件下利用市政電纜溝敷設與自行新建電纜溝或采用直埋敷設方式時(shí)的最優(yōu)方案。
e.一般情況下，敷設方式不同時(shí)的價(jià)格從低到高排序為：利用市政已建電纜溝→直埋+過(guò)路套管→全程穿管→自行新建電纜溝。
f.電纜溝深度、寬度在滿(mǎn)足有關(guān)要求前提下要控制在規格最小范圍內。
· 小區配電線(xiàn)路：最省方案排序：鎧裝電纜直埋+過(guò)路套管→導線(xiàn)+全程穿管→普通電纜+全程穿管→鎧裝電纜+全程穿管→普通電纜+電纜溝→鎧裝電纜+電纜溝。但當電線(xiàn)、電纜根數達到一定數量集中敷設時(shí)，可能選用電纜溝敷設方式更省，具體需要通過(guò)實(shí)際方案測算才能確認。
4.2.4.3.5 配電箱內斷路器、接觸器等器件不同品牌、不同組合方案比選：
·盡量選用國產(chǎn)或合資產(chǎn)品會(huì )使價(jià)格降低，注意要符合當地供電部門(mén)的地方要求，避免來(lái)回反復，浪費工期。
4.2.4.3.6供水方案比選：
·根據項目產(chǎn)品組合（高層、小高層、多層），進(jìn)行供水方案技術(shù)經(jīng)濟比選（帶水箱變頻加壓控制系統；無(wú)負壓管網(wǎng)直聯(lián)式供水系統、市政壓力直供或多方案組合等）
4.2.4.3.7室內水暖材料設備選用要點(diǎn)：
· 在滿(mǎn)足壓力、溫度等技術(shù)條件下優(yōu)先選擇綜合單價(jià)較低的管材（如常用采暖管價(jià)格增序排列：PPR管→鋁塑復合管→PB管）。
·對價(jià)格較高的風(fēng)管、冷凝水管的保溫材料使用予以控制。
4.2.4.3.8消防工程中消防報警器材、消防預埋管材的選用：
·滿(mǎn)足功能前提下，含超高層在內，對溫、煙感探測系統的設備選型優(yōu)先選用國產(chǎn)設備、報警器材（注意配套選用，以及項目產(chǎn)品的連續性和后期的維護費用一并考慮）。
·消防噴淋系統平面布置優(yōu)化。
·通風(fēng)、排煙管道選用形式（如鍍鋅鐵皮風(fēng)道、玻璃鋼風(fēng)道）應做經(jīng)濟對比分析后擇優(yōu)選擇。
·消防預埋管當地無(wú)明確規定的選用阻燃塑料管替代鋼管最為經(jīng)濟。
4.2.4.3.9空調設計優(yōu)選：
·根據實(shí)際情況測算比選集中空調方案或小中央空調方案的經(jīng)濟合理性；并對不同品牌、不同系統方案比選。
·集中空調系統應根據具體使用功能及長(cháng)期能耗，測算確定氟系統或水系統方式。
·對價(jià)格較高的風(fēng)管、冷凝水管的保溫材料使用予以控制。
·出風(fēng)口的合理布置。
·根據實(shí)際情況測算比選有無(wú)機房電梯方案或不同型號電梯適用范圍的經(jīng)濟合理性；并對不同品牌、不同系統方案比選。
4.2.4.4園林環(huán)境方面
4.2.4.4.1考慮每個(gè)組團小品配置均衡，以免后期業(yè)主投訴。
4.2.4.4.2根據擴初成果圖計算造價(jià)，確認成本是否控制在目標成本范圍內。
4.2.4.4.3測算中列出各種不同材料用量比例提供給設計參考，并為以后的成本優(yōu)化工作積累經(jīng)驗。
4.2.4.4.4測算中列出各種喬木每平米的用量提供給設計參考，并為以后的成本優(yōu)化工作積累經(jīng)驗。
4.2.4.4.5燈具設計優(yōu)化時(shí)要考慮后期維護和使用情況，并通過(guò)收集物業(yè)管理公司的建議減少不必要的裝飾燈具。
4.2.4.4.6建立統一的園建結構，從經(jīng)濟實(shí)用的角度出發(fā)，減少以后園建結構部分的優(yōu)化工作。
4.2.5施工圖設計階段成本控制重點(diǎn)：
4.2.5.1建筑、結構方面：
4.2.5.1.1工程做法與交樓標準統一，避免因兩者不一致造成拆改。
·應力求設計院按我方交樓標準編寫(xiě)施工圖工程做法；
·確屬無(wú)法統一的做法，需在招標文件及其他相關(guān)技術(shù)標準中明確。并在項目實(shí)施時(shí)由設計師向項目工程師、施工方進(jìn)行技術(shù)交底，避免錯誤施工造成拆改。
4.2.5.1.2部品及材料選擇：
·根據項目定位、產(chǎn)品類(lèi)型選擇材料部品，避免功能溢價(jià)；
·在立面圖基礎上針對不同規格外檐墻、面磚進(jìn)行合理排布，減少斷磚損耗；
·廚衛大樣圖、樓梯間大樣圖根據平立面、踏步尺寸合理選擇磚型，減少斷磚損耗；
·減少欄桿、裝飾鋼構件等的種類(lèi)，提高標準化產(chǎn)品的使用程度；
4.2.5.1.3設計部對設計院的出圖要求和圖紙自審制度：建筑、結構、安裝各專(zhuān)業(yè)的協(xié)調－減少錯漏碰缺：
·圖紙自審由設計管理部負責組織。
·接到圖紙后，設計部應及時(shí)安排或組織有關(guān)人員進(jìn)行自審，并提出各專(zhuān)業(yè)自審記錄。
·及時(shí)召集有關(guān)人員，組織內部會(huì )審，針對各專(zhuān)業(yè)自審發(fā)現的問(wèn)題及建議進(jìn)行討論，弄清設計意圖和工程的特點(diǎn)及要求。
·、圖紙自審的主要內容：
a)各專(zhuān)業(yè)施工圖的張數、編號、與圖紙目錄是否相符。
b)施工圖紙、施工圖說(shuō)明、設計總說(shuō)明是否齊全，規定是否明確，三者有無(wú)矛盾。
c)平面圖所標注坐標、絕對標高與總圖是否相符。
d)圖面上的尺寸、標高、預留孔及預埋件的位置以及構件平、立面配筋與剖面有無(wú)錯誤。
e)建筑施工圖與結構施工圖，結構施工圖與設備基礎、水、電、暖、衛、通等專(zhuān)業(yè)施工圖的軸線(xiàn)、位置（坐標）、標高及交叉點(diǎn)是否矛盾。平面圖、大樣圖之間有無(wú)矛盾。
f)圖紙上構配件的編號、規格型號及數量與構配件一覽表是否相符。
·圖紙經(jīng)自審后，應將發(fā)現的問(wèn)題以及有關(guān)建議，做好記錄，待圖紙會(huì )審時(shí)提交討論解決。
4.2.5.1.4組織圖紙會(huì )審工作，完善圖紙細部設計，減少錯漏碰缺，為控制項目的建安成本打下良好的基礎，成本人員應該積極主動(dòng)要求參加圖紙會(huì )審并認真審核圖紙。
·盡量趕在工程項目開(kāi)工前進(jìn)行，了解設計意圖，明確質(zhì)量要求，將圖紙上存在的問(wèn)題和錯誤，專(zhuān)業(yè)之間的矛盾等，盡最大可能解決在工程開(kāi)工之前。
·審查施工圖的基礎工程設計與地基處理有無(wú)問(wèn)題，是否符合現場(chǎng)實(shí)際地質(zhì)情況。
·審查建設項目坐標、標高與總平面圖中標注是否一致，與相關(guān)建設項目之間的幾何尺寸關(guān)系以及軸線(xiàn)關(guān)系和方向等有無(wú)矛盾和差錯。
·審查圖紙及說(shuō)明是否齊全和清楚明確，核對建筑、結構、上下水、暖衛、通風(fēng)、電氣、設備安裝等圖紙是否相符，相互間的關(guān)系尺寸、標高是否一致。
·審查建筑平、立、剖面圖之間關(guān)系是否矛盾或標注是否遺漏，建筑圖本身平面尺寸是否有差錯，各種標高是否符合要求，與結構圖的平面尺寸及標高是否一致。
·審查建設項目與地下構筑物、管線(xiàn)等之間有無(wú)矛盾。
·審查結構圖本身是否有差錯及矛盾，結構圖中是否有鋼筋明細表，若無(wú)鋼筋明細表，鋼筋砼關(guān)于鋼筋構造方面的要求在圖中是否說(shuō)明清楚。
·復核結構指標是否滿(mǎn)足限額要求。
4.2.5.1.5通過(guò)管理減少對設計工作的拆分和嘗試設計總包：
·目前鋼結構、幕墻、鋁合金門(mén)窗、弱電、景園工程等分項工作的設計多由專(zhuān)業(yè)設計資源來(lái)完成。施工圖設計院只負責土建及水暖電等部分的設計，其后果是施工圖與專(zhuān)業(yè)分項圖紙矛盾點(diǎn)較多或沖突，不同專(zhuān)業(yè)工程銜接性差，造成工程中的變更、簽證數量激增，返工和修整量大，致使施工進(jìn)度延誤和成本增加。
·由于專(zhuān)業(yè)資源設計方案的不同造成投標報價(jià)不具可比性，造成成本上升。
·產(chǎn)生重大質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，責任不清、相互推諉給投資方造成重大的經(jīng)濟損失。
設計總承包和施工總承包一樣是為了相關(guān)專(zhuān)業(yè)間合理銜接并統一責任為事后的投資方權力追溯提供保障。
4.2.5.2安裝
4.2.5.2.1市政及小區管網(wǎng)設計優(yōu)選：
·著(zhù)重考慮管材優(yōu)選：綜合施工、使用等因素，給水管經(jīng)濟合理性排序為；PE管→焊接鋼管→無(wú)縫鋼管→鍍鋅鋼管→UPVC塑料管→球墨鑄鐵管→鋼塑管。排水管排序為；規格500以?xún)龋?/span>UPVC波紋管→鋼筋混凝土管→PE波紋管，規格500以上；鋼筋混凝土管→UPVC波紋管→PE波紋管。一般情況下，機動(dòng)車(chē)道下選用重型（Ⅱ級管或S2管材），對非機動(dòng)車(chē)道下選用重型要嚴控。
·優(yōu)選檢查井規格及井蓋：避免設計盲目的統一選用大規格井；控制重型井蓋使用部位；除機動(dòng)車(chē)道外的非機動(dòng)車(chē)道或綠化帶等部位嚴控采用重型。并盡量減少檢查井數量。
·盡量減小排水管坡度，降低管網(wǎng)埋深，減少動(dòng)土量。
·優(yōu)化管網(wǎng)走向、長(cháng)度。
4.2.5.2.2水暖施工圖審核成本要點(diǎn)：
·滿(mǎn)足壓力、流量等技術(shù)條件時(shí)的管徑選擇（達到要求即可，不能過(guò)大），如給水干、立管、支管、戶(hù)內管管徑應經(jīng)計算核定，一般每戶(hù)住宅給水進(jìn)戶(hù)管管徑控制在DN20以?xún)取?
· 需要的予留洞、予埋件圖中表示是否清楚齊全（包括孔洞尺寸、位置、標高、予埋材料），避免后期鑿剔。
4.2.5.2.3智能化設計優(yōu)化：
· 室外智能化、景觀(guān)燈具設計優(yōu)化應結合項目定位、市場(chǎng)接受程度、銷(xiāo)售價(jià)格，周邊樓盤(pán)使用狀況、小區場(chǎng)地布置（含綠化組團和道路布置）綜合考慮，在提升產(chǎn)品品質(zhì)前提下還應兼顧實(shí)用性、經(jīng)濟性。
·以項目的市場(chǎng)定位、規劃設計思想和物業(yè)管理思路來(lái)確定智能化系統規劃設計方案（如：封閉管理社區選用紅外對射周界防翻越系統、開(kāi)放的大社區管理結合封閉的單元
管理選用電視監控加電子巡更系統）。
·.家居安防與可視對講系統分別設置和二合一的技術(shù)經(jīng)濟比較及產(chǎn)品檔次選擇。
·紅外對射探頭的設置與小區圍墻的走向優(yōu)化（避免不規則圍墻增加探頭數量）；
·景觀(guān)燈具的布置應根據項目定位，分期設定燈具總價(jià)來(lái)控制燈型、位置和數量（向提供設計常用燈型種類(lèi)和單價(jià)）。
4.2.5.3園林環(huán)境方面
4.2.5.3.1注意園林環(huán)境設計與建筑、配套管網(wǎng)設計的銜接，避免標高、平面布置差錯出現。
4.2.5.3.2測算各項指標是否在目標成本內，并提出優(yōu)化建議。
4.2.5.3.3綜合考慮后期管理維護成本，提出相應優(yōu)化建議。
4.2.5.3.4清單編制完成后，作出最后的完整的預算并同目標成本比較按照以上園建測算方法一樣提出最后的修改和復核意見(jiàn)。
4.2.6二次設計階段成本控制重點(diǎn)：
4.2.6.1.鋁合金：
4.2.6.1.1根據當地氣候條件、項目、產(chǎn)品定位和保溫節能要求，選擇相應的門(mén)窗系統（常見(jiàn)門(mén)窗系統按成本高低排序依次為木鋁復合→鋁合金窗→塑鋼窗）。
4.2.6.1.2根據建筑施工圖進(jìn)行門(mén)窗分格設計時(shí)，在滿(mǎn)足采光通風(fēng)要求前提下，避免門(mén)窗面積過(guò)大和窗型過(guò)多過(guò)小。
4.2.6.1.3對于使用較好導熱性能的窗框材料如鋁合金窗框材料，大面積的玻璃較小面積的玻璃好，因為大面積玻璃減少窗中窗框材料的比例，通過(guò)合理配置中空玻璃的結構，可以使整窗的性能最大優(yōu)化。
4.2.6.1.4高性能窗的熱性能弱點(diǎn)是窗框材料和玻璃邊部材料，因為玻璃中心是高效率的，窗框和玻璃邊部傳導相對較高，應該選擇絕緣間隔條（沒(méi)有金屬/很少金屬）及熱隔斷性能好、低傳導的窗框材料。
4.2.6.1.5避免大面積西曬玻璃的使用，日落之前可獲得較好的采光條件，但是進(jìn)行空氣調節的費用是很高的。
4.2.6.1.6在考慮滿(mǎn)足通風(fēng)要求的條件下盡量減少開(kāi)啟扇數量，并注意防止空氣滲漏以及緊急出口設置，平開(kāi)窗可以較推拉窗獲得高的通風(fēng)能力，但是開(kāi)啟形式設計需要考慮風(fēng)壓作用。
4.2.6.1.7加大版面設計，減少窗框和扇的材料面積,提高整窗的視野通透及性能。
4.2.6.1.8門(mén)窗五金件選擇：根據門(mén)窗系統（木、鋁、塑）、項目產(chǎn)品定位、建設期和使用期全壽命周期費用綜合選擇門(mén)窗五金件系統。避免功能不足或過(guò)剩。
4.2.6.2.金屬構件：
4.2.6.欄桿百葉等非承重構件，需控制斷面尺寸不宜過(guò)大或過(guò)厚，滿(mǎn)足強度和剛度即可（需注意節點(diǎn)構造設計）；
4.2.6.注意對欄桿百葉的間距控制（滿(mǎn)足安全間距和遮擋要求）；
4.2.6.玻璃雨篷等承重鋼構件，需由結構工程師進(jìn)行強度復核（裝飾設計計算一般保守）和結構優(yōu)化；
4.2.6.面層防腐處理：鋼構件需區分使用場(chǎng)所（室內外），分別采用不同的防腐處理：如室內樓梯扶手、樓梯間欄桿刷防銹漆＋調和漆即可；室外欄桿選擇氟碳噴涂或鍍鋅＋靜電噴涂。
4.2.6.提出優(yōu)化建議是注意綜合考慮樓盤(pán)檔次，規范要求以及后期維護使用成本。
4.2.6.常用欄桿百葉做成標注做法備選，減少重復優(yōu)化工作。
4.2.7.招標階段成本控制重點(diǎn)：
4.2.7.由采購管理部策劃招標策略，控制招標率及合理低價(jià)中標率，具體參考《招標管理作業(yè)指引》。
5.相關(guān)記錄
5.1.結構測算表格
5.2.園建測算表格
5.3.精裝修測算表格
5.4.欄桿測算表格
5.5.窗地比測算表格
5.6.招標管理作業(yè)指引
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