從坐擁上萬(wàn)億美元資產(chǎn)的“巨無(wú)霸”，到資不抵債從資本市場(chǎng)黯然退市，再到被政府下令關(guān)閉，“兩房”可以說(shuō)是美國房地產(chǎn)市場(chǎng)從盛到衰最真實(shí)的寫(xiě)照。作為占有美國住房按揭抵押貸款市場(chǎng)四分之三份額的政策性金融機構，“兩房”的生死存亡維系著(zhù)美國住房和金融市場(chǎng)的命運，也給世人帶來(lái)更多警示。
“兩房”代表著(zhù)被濫用的國家特權。“兩房”歷來(lái)享受了幾乎與美國主權債券同樣低的融資成本，從而客觀(guān)上刺激了“兩房”機構漠視風(fēng)險肆無(wú)忌憚地擴張業(yè)務(wù)，資產(chǎn)負債平衡表急劇膨脹，成為了占據美國住房與金融體系中心位置的兩家超級住房融資機構。“兩房”的巨大業(yè)務(wù)量扭曲了美國住房融資市場(chǎng)的風(fēng)險定價(jià)，客觀(guān)上助長(cháng)了美國住房?jì)r(jià)格近年來(lái)的扶搖攀升和房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。
首先，“兩房”是美國政府反住房金融危機的產(chǎn)物。兩房是20世紀30年代大蕭條時(shí)期，羅斯福政府反住房危機的產(chǎn)物。
對于美國的銀行也而言，住房抵押貸款舉足輕重。在20世紀30年代大蕭條后，美國的銀行業(yè)受到“Q條款”的約束，存款利率是受到限制的。美國政府對銀行存款利率進(jìn)行限制的目的是為了保護銀行的盈利水平，因為住房抵押貸款期限長(cháng)，且以固定利率為主，如果讓存款利率任意浮動(dòng)，數以千計的商業(yè)銀行和儲蓄貸款機構將面臨巨大的利率風(fēng)險。但控制存款利率并沒(méi)有使銀行擺脫危機，在20世紀70年代高通貨膨脹時(shí)代，美國市場(chǎng)利率大幅度上升，資金的大量流失使銀行和儲蓄機構無(wú)錢(qián)可貸并出現流動(dòng)性危機。
因此，大蕭條后如何增加住房金融市場(chǎng)的流動(dòng)性成為美國金融領(lǐng)域的重大問(wèn)題，房利美、房地美由此誕生。兩房的主要業(yè)務(wù)是致力于積極探索和培育住宅抵押二級市場(chǎng)，即通過(guò)從銀行、其他金融機購買(mǎi)住房抵押貸款、打包上市、證券化，來(lái)支持美國住宅金融市場(chǎng)的穩定性、流動(dòng)性和提高國民購房的可支付能力等政府公共政策目標，因此兩房實(shí)際充當著(zhù)美國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中“中央銀行”的角色。
其次，政府信用的隱性擔保是兩房盈利模式的核心。由于有政府隱性擔保使兩房享有等同于主權待遇的金邊債券。政府隱性擔保意味著(zhù)利潤被私有化，損失卻被社會(huì )化。因此兩房也被市場(chǎng)稱(chēng)為“由聯(lián)邦政府特許，股東持有，納稅人為風(fēng)險買(mǎi)單”的盈利模式。
為支持這兩大住房金融公司，政府提供多種特殊優(yōu)惠政策，具體包括：公司發(fā)行的證券可免去聯(lián)邦證券委員會(huì )的審批，是各金融機構可以無(wú)限持有的資產(chǎn)，并可作為聯(lián)邦儲備銀行貼現貸款和信用貸款的合格擔保品；公司在必要時(shí)可獲得財政部最高22.5億美元的資金支持；公司經(jīng)營(yíng)范圍不受州界和地域的限制，不需地方監督部門(mén)的認可和批準；公司在依法留足資本金后，經(jīng)營(yíng)收入歸股東所有等。在政府優(yōu)惠政策激勵和股東們的利益驅動(dòng)雙重作用下，兩大公司的業(yè)務(wù)和資產(chǎn)規模在快速擴張，接管前 “兩房”持有大約5.4萬(wàn)億美元的抵押貸款債權，占整個(gè)按揭市場(chǎng)規模的44%。截止2008底兩房的債務(wù)總額超過(guò)了5萬(wàn)億美元，成為掌控國家特權和壟斷資本的“巨無(wú)霸”。
而金融危機中為了救助這兩個(gè)“大而不能倒”的企業(yè)，美國政府可謂不遺余力。為此，美國政府“三管齊下”，從金融機構資產(chǎn)負債表的資產(chǎn)、負債和所有者權益三方入手，以前所未有的規模和非常規的政策，對“兩房”實(shí)施全面的金融救助。包括，直接支持“兩房”企業(yè)，實(shí)施“兩房”低價(jià)再融資計劃以及美聯(lián)儲房地產(chǎn)貸款抵押債券購買(mǎi)計劃（MBS）。美聯(lián)儲2009年3月宣布購買(mǎi)1.25萬(wàn)億房地產(chǎn)貸款抵押債券，以及1750億美元“兩房”機構債券。凡此種種，“兩房”形成了對政府政策救贖的高度依賴(lài)。
目前，“兩房”已合計動(dòng)用了美國聯(lián)邦政府1.5萬(wàn)億美元救助資金，兩房債券占美聯(lián)儲資產(chǎn)負債表的近四成，兩房正成為吞噬美國納稅人的“債務(wù)黑洞”。更重要的是，房地產(chǎn)泡沫破滅后的“大窟窿”——有毒資產(chǎn)，沒(méi)有得到根本解決，特別是兩大隱蔽問(wèn)題我們還不得而知：一是市場(chǎng)無(wú)法獲得金融機構資產(chǎn)負債表的詳細情況；二是由于CDO和CDS市場(chǎng)還沒(méi)有開(kāi)始清算，所以市場(chǎng)無(wú)法獲知金融機構是否持有有毒資產(chǎn)，及其持有的規模。
可以想見(jiàn)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)縮水30%，又面臨止贖、就業(yè)不振和債務(wù)去杠桿化等諸多不利因素情況下，美國政府的處置方案將是相當謹慎，到底是“完全國有化”，或者對其進(jìn)行“債務(wù)從組”，再或是進(jìn)行“私有化改造”還未有定論，如果處理不慎，不斷會(huì )對美國金融市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生前所未有的沖擊，更可能進(jìn)一步打擊美元信心，進(jìn)而成為點(diǎn)燃美國債務(wù)鏈的導火索。
據不完全估計，我國持有3000-4000億美元“兩房”債券，盡管美國政府承諾保證債權人利益，但是市場(chǎng)從來(lái)都是“用腳投票”的，就連美國國債都有被調降的風(fēng)險，而一旦“兩房”啟動(dòng)處置程序，實(shí)質(zhì)上“兩房”債券已經(jīng)等同于垃圾債，作為債權人的中國不可能全身而退。
“兩房”危機的教訓是深刻的，“兩房”坐擁美國政府特權，但卻作為私人機構運營(yíng)。這種特殊體制客觀(guān)上刺激了“兩房”機構漠視風(fēng)險肆無(wú)忌憚地擴張業(yè)務(wù)，資產(chǎn)負債平衡表急劇膨脹，最后導致美國次貸危機的總爆發(fā)；而對于中國而言，更需要重新審視管理外儲風(fēng)險的能力，如何由“債權投資”向“股權投資”轉變，將更多的外匯儲備用于支持中國企業(yè)“走出去”才是根本。
