買(mǎi)房是件人生大事，在現在這個(gè)世界，拿出白花花的銀子、半輩子的積蓄、下半輩子的負債買(mǎi)房的人，可得小心又小心了。為此，下面小編整理了購買(mǎi)二手房必知的八個(gè)法律常識，大家一起來(lái)看看吧。
一、誰(shuí)是房主，誰(shuí)是賣(mài)方，一定要查證清楚
現實(shí)中，有些人聽(tīng)中介說(shuō)，這是房主，于是就開(kāi)始討價(jià)還價(jià)、交定金了。但是，你看到的房主是真房主嗎？法律上，房主是房屋的所有權人，也稱(chēng)為產(chǎn)權人。
判斷一個(gè)人是不是房主，首先是查看房屋所有權證書(shū)，要查看證書(shū)上記載的房屋所有權人。有些人的房屋是共有，比如夫妻共有、父子共有等等，房產(chǎn)證上會(huì )有記載。如果是共有，那簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)就必須是所有的共有人都要簽署。其次，還要查看聲稱(chēng)是房主的人的身份證，“房主”是不是房產(chǎn)證上記載的所有權人。
二、房屋有沒(méi)有轉移過(guò)戶(hù)的法律障礙？
1、被查封的房屋
房屋如果被法院查封，購房者有如果付了大筆房款，很有可能房屋沒(méi)法過(guò)戶(hù)，已經(jīng)付了的房款難以追回。因此，在交付定金、簽訂合同之前購房者應當去房屋所在地的房管局（或不動(dòng)產(chǎn)登記中心）查詢(xún)房屋是否存在被查封的情況。
2、有抵押的房屋
房屋上存在抵押的情形比較常見(jiàn)，但購房者也應當查證清楚，在知情的條件下進(jìn)行談判、交易。
原則上說(shuō)，在房主解除抵押之前，買(mǎi)方不應該支付太多的購房款給房主，或者支付的部分房款應該在銀行的監控之下；只有房屋抵押解除后，才可以支付房款給房主，防止支付房款后房主不解除抵押，房屋仍然無(wú)法過(guò)戶(hù)的情況。
如果賣(mài)方自己沒(méi)有足夠的錢(qián)以提前償還抵押貸款、解除房屋抵押，需要以買(mǎi)方支付的部分房款歸還貸款，這就有些復雜了，買(mǎi)方如果打定主意確實(shí)就想買(mǎi)這套房屋，那最好是咨詢(xún)法律專(zhuān)家，在專(zhuān)家指導下操作。
三、賣(mài)方房屋是否存在沒(méi)有登記的共有人？
有些房屋屬于賣(mài)方的夫妻共有財產(chǎn)，但是在房產(chǎn)證上并沒(méi)有顯示，也就是房屋存在共有人，但共有人沒(méi)有登記，這個(gè)時(shí)候購房者查看房產(chǎn)證、到房屋登記部門(mén)（不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)）查詢(xún)無(wú)法發(fā)現。為了避免這種情況引起的麻煩，在簽訂合同時(shí)應要求房主出具婚姻情況證明，屬于已婚人士的，應當要求夫妻共同到場(chǎng)簽署房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
四、簽訂合同的人如果不是房主本人，是否有房主的授權委托書(shū)？
一般情況，應該是賣(mài)方房主本人親自簽署買(mǎi)賣(mài)合同，如果房屋是多人共同所有，應該要求所有共有人到場(chǎng)簽署合同。如果房主確實(shí)不能親自到場(chǎng)簽署合同，應當要求代理人出示授權委托書(shū)，授權委托書(shū)應當是經(jīng)公證機構公證的授權委托書(shū)，買(mǎi)方應保留授權委托書(shū)的復印件。
五、要實(shí)地查看房屋
購買(mǎi)房屋無(wú)論是自住還是用于出租、投資，簽訂購房合同之前應實(shí)地查看房屋的具體情況，了解房屋實(shí)際情況不僅關(guān)系房屋的價(jià)格是否合理，還涉及到在萬(wàn)一有糾紛時(shí)買(mǎi)方是否屬于善意第三人的判斷。
1、要了解房屋是否出租
實(shí)地查看房屋，也是了解房屋本身是否存在租賃情況或者存在其他糾紛的機會(huì )。如果房屋正在出租，承租人對出賣(mài)的房屋有優(yōu)先購買(mǎi)權，賣(mài)方應征詢(xún)承租人的意見(jiàn)，看承租人是否購買(mǎi)。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買(mǎi)權。
法律上有買(mǎi)賣(mài)不破租賃的規則。如果出售的房屋正在租賃，在房屋出售后，房屋租賃合同繼續有效。買(mǎi)方如果不了解房屋的租賃情況，可能發(fā)生購買(mǎi)了房屋，但自己無(wú)法入住或使用的情況。因此，如果遇到正在出租的房屋，買(mǎi)方最穩妥的辦法是，要求賣(mài)方先解除與承租人的租賃合同，妥善解決租賃合同，再簽訂買(mǎi)賣(mài)合同。
2、要了解物業(yè)繳費情況
實(shí)地查看房屋，也要了解房屋的物業(yè)相關(guān)費用（水電氣、物業(yè)管理、采暖、有線(xiàn)電視等）繳納情況，在合同中對物業(yè)相關(guān)費用的接續時(shí)限作出明確約定。
3、要了解房屋是否存在其他糾紛
在買(mǎi)賣(mài)合同中，也應當要求賣(mài)方保證房屋不存在產(chǎn)權糾紛和其他糾紛，如有糾紛，賣(mài)方應承擔一定的違約責任，確保買(mǎi)方利益不受損失。
六、交易過(guò)程的步驟要約定明確，時(shí)間期限應該明確
房屋買(mǎi)賣(mài)合同中對于交易的步驟、每一步的時(shí)限應該約定清楚。在一些糾紛中我們發(fā)現，當事人對于辦理過(guò)戶(hù)登記有時(shí)間約定，但是對于中間某些手續的提交或準備卻沒(méi)有約定，這是不利于交易的順利進(jìn)行的。比如買(mǎi)方購房時(shí)涉及到貸款，這往往需要買(mǎi)賣(mài)雙方配合、需要的周期也要長(cháng)一些，簽訂合同時(shí)就要充分考慮這些因素后作出約定，這樣才可留出回旋余地，從容辦理相關(guān)手續。
七、及時(shí)辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續，防止一房多賣(mài)
簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，應及時(shí)辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續。有些人認為，房子鑰匙我拿到了，房子我也入住了，什么時(shí)候辦理房屋過(guò)戶(hù)手續無(wú)關(guān)緊要。但房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，所有權的轉移是以登記為準，原則上房屋登記在誰(shuí)名下才是誰(shuí)的，而不是誰(shuí)占有房屋誰(shuí)就擁有房屋。
現實(shí)中出現過(guò)不少案例，不守誠信的賣(mài)方簽訂合同后，又與他人簽訂賣(mài)房合同，一房多賣(mài)。在法律上，簽訂合同在先，并不能確保一定得到房屋的所有權，只有先辦理過(guò)戶(hù)登記的才能獲得房屋所有權。
八、與房屋中介的合同應明確中介的責任
購買(mǎi)二手房，大部分人會(huì )通過(guò)房屋中介機構看房、簽約、辦理過(guò)戶(hù)手續等。在與中介打交道中也應當注意一些事項。首先明確中介的職責，在合同寫(xiě)清楚中介應該做哪些事情，比如查證房屋的產(chǎn)權情況、房屋有無(wú)查封或抵押、如實(shí)介紹房屋的質(zhì)量、如實(shí)介紹交易流程、協(xié)助辦理物業(yè)交接、辦理所有權過(guò)戶(hù)登記等等。其次支付中介費用要謹慎，不要一次性支付全部費用，可以分期支付，最后一期在房屋辦理完過(guò)戶(hù)手續后再支付。購房者應在簽約過(guò)程和履約過(guò)程中保持冷靜，保持獨立判斷。
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