本文系融360專(zhuān)欄作者“拖天”原創(chuàng )作品，僅代表作者個(gè)人觀(guān)點(diǎn)，不代表融360官方立場(chǎng)，轉載請聯(lián)系作者授權。
常玩基金或者之前看了拖天基金系列文章的小伙伴可能會(huì )想到一個(gè)問(wèn)題，一些不方便投資的東西大都可以通過(guò)基金的方式集中資金辦大事，典型的例如債券投資資金門(mén)檻高，就通過(guò)債券基金曲線(xiàn)投，還有海外股票沒(méi)法買(mǎi)，QDII解你憂(yōu)。推而廣之，是不是什么投資都能這樣操作一下，特別是讓人又愛(ài)又恨的房產(chǎn)投資？
想象一下，我只有買(mǎi)半個(gè)廁所，又希望分享房?jì)r(jià)上漲這臺盛宴，要是有個(gè)基金可以集合幾十個(gè)上百個(gè)我這樣的窮人，一起拿下一套房子，那真是極好的。
這種方式有點(diǎn)像大家集資買(mǎi)房，事實(shí)上也一直是有私募基金產(chǎn)品在做這樣的事情。不過(guò)人家那是給大佬準備的，一出手就是一片地一排樓，屬于高端的資本玩法，還是沒(méi)有我們窮人什么事。
但不要方，新聞已經(jīng)說(shuō)了，在業(yè)內呼吁和醞釀多年之后，我國面向個(gè)人投資者的公募REITs產(chǎn)品的啟動(dòng)已經(jīng)進(jìn)入軌道。同時(shí)，租賃運營(yíng)類(lèi)、公寓類(lèi)以及公租房等相關(guān)企業(yè)的REITs將成為政策最先鼓勵的方向。
這是什么意思呢？簡(jiǎn)單地說(shuō)，我們小資金投資房地產(chǎn)的愿望就快要實(shí)現了。
要聊清楚這個(gè)事情，首先還是得從REITs說(shuō)起。
其實(shí)我們之前曾經(jīng)提到過(guò)這個(gè)產(chǎn)品，它的全稱(chēng)叫“房地產(chǎn)信托投資基金Real Estate Investment Trusts”，是一種通過(guò)發(fā)行股份或受益憑證匯集資金，由專(zhuān)門(mén)的基金托管機構進(jìn)行托管，并委托專(zhuān)門(mén)的投資機構進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金。
這里面起碼存在三個(gè)參與者，投資人、基金和房地產(chǎn)方，多數時(shí)候還會(huì )增加物業(yè)管理、專(zhuān)業(yè)投資機構等相關(guān)環(huán)節。
專(zhuān)業(yè)的東西我們不講多了，簡(jiǎn)單理解的話(huà)，REITs跟其它股票基金的玩法差不多，我們小本錢(qián)也可以參與到大金額的投資中，買(mǎi)多少份額的基金就相當于買(mǎi)多少份額的房產(chǎn)。
如果我只有5000元，按往常的經(jīng)驗，肯定是連房產(chǎn)投資的邊都摸不到?，F在有了REITs，我就可以在證券市場(chǎng)上買(mǎi)一點(diǎn)，一旦房?jì)r(jià)上漲就能獲取收益。
當然對房產(chǎn)市場(chǎng)略有研究的小伙伴會(huì )提問(wèn)了，這樣的話(huà)，相當于房地產(chǎn)獲得了新的資金渠道，錢(qián)多了，房?jì)r(jià)會(huì )不會(huì )漲得更厲害？
制定政策的大佬們也想到了這個(gè)問(wèn)題，所以新聞里也有了后面一句“租賃運營(yíng)類(lèi)、公寓類(lèi)以及公租房等相關(guān)企業(yè)的REITs將成為政策最先鼓勵的方向”。
這短短一句話(huà)里面的含義非常豐富，我們簡(jiǎn)單地品味一下。
鼓勵租賃運營(yíng)性質(zhì)的REITs發(fā)展，翻譯過(guò)來(lái)就是說(shuō)賺的錢(qián)要從房租里來(lái)，要通過(guò)長(cháng)期運營(yíng)獲得收益，不是讓你們抱著(zhù)一堆錢(qián)把房子本身的價(jià)格再一通猛炒。因此REITs不太可能出現短時(shí)間凈值大漲的情況，而更傾向于給一個(gè)比較令人滿(mǎn)意的年化投資收益率，讓你當一個(gè)啥也不操心只管收錢(qián)的“云房東”。
公寓二字的含義也類(lèi)似，并不是讓你普通住宅玩不了了掉頭炒公寓，而是以運營(yíng)長(cháng)短租公寓的形式收房租，不要老想著(zhù)一波決勝。
但提到公租房就很有意思了。我們都知道，公租房是專(zhuān)門(mén)面向中低收入群體的保障性住房，在產(chǎn)權上是屬于政府或者機構，一般不會(huì )賣(mài)給個(gè)人，而房租方面通常會(huì )低于市場(chǎng)價(jià)。
由國家掏腰包來(lái)辦這個(gè)事，基本屬于給老百姓的福利，但由社會(huì )資本組成的REITs投在這里，如何在投資收益和社會(huì )保障中間取得平衡，就有點(diǎn)難講了。
往好的方向看，這是國家放了一個(gè)小口子，用類(lèi)似PPP即政府與社會(huì )資本合作的模式讓大家有機會(huì )進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域做文章。但有三年以上投資經(jīng)驗的小伙伴們都知道，政策是市場(chǎng)中最大的不穩定因素之一，要是盲目聽(tīng)信利好一頭扎進(jìn)去，變數可能不會(huì )小。
所以當REITs真的上市之后，我建議大家在投資之前看清楚他們具體的持倉資產(chǎn)。以一線(xiàn)城市的優(yōu)質(zhì)租賃型房產(chǎn)，如地段好的青年公寓、緊鄰各種園區的自有產(chǎn)權長(cháng)租公寓，以及運作這類(lèi)房產(chǎn)為主要業(yè)務(wù)的公司股份或股票為佳。
總的來(lái)說(shuō)，REITs的推出，標志著(zhù)無(wú)腦炒房的時(shí)代即將走向終結。引入更多資金渠道，設計更多收益模式，有助于分拆和優(yōu)化房地產(chǎn)的金融屬性。
以往我們的房產(chǎn)市場(chǎng)暴漲暴跌，很重要的原因就是不僅整個(gè)市場(chǎng)里像房子這么能打的投資方式少，而且除了買(mǎi)來(lái)等漲價(jià)賣(mài)出之外沒(méi)有什么別的玩法。
如果房租、物業(yè)服務(wù)等能為大家帶來(lái)比較理想的收益，那么必然會(huì )出現許多修出來(lái)自己運營(yíng)而不是直接賣(mài)的房子。這樣，不僅房產(chǎn)的投資和估值邏輯會(huì )變，連我們的生活方式也會(huì )跟著(zhù)變化。買(mǎi)房，或許不會(huì )是一件要急著(zhù)辦的人生大事了。
但是，希望REITs出現會(huì )打壓房?jì)r(jià)的小伙伴可能會(huì )失望，房子不會(huì )降到你輕易買(mǎi)得起的程度。至于為什么，我們下周可以繼續聊。
作者：拖天 微信公眾號：拖天航線(xiàn)圖
聯(lián)系客服
