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從悉尼考察回來(lái)已經(jīng)有4個(gè)月了。
一直在想，用什么樣的方式來(lái)解釋悉尼會(huì )更有逼格？今天想清楚了。
如何理解悉尼的房?jì)r(jià)？
用兩個(gè)事情來(lái)理解。
1、一個(gè)中國人用1.4億澳元買(mǎi)了悉尼CBD的地標高層住宅的頂層。
2、悉尼CBD目前住宅售價(jià)是一房100萬(wàn)澳幣兩房200萬(wàn)三房300萬(wàn)。
這一切，是整個(gè)澳洲的天花板。
好了，來(lái)講悉尼。
用五張圖說(shuō)明，非常透徹，也是今天文章的核心。
看區域價(jià)值
這是悉尼區域價(jià)值排序圖。
這張圖說(shuō)明了哪些現實(shí)和問(wèn)題？
1、過(guò)去10年，漲幅排名和這個(gè)區域價(jià)值排名基本一致，現實(shí)完全的照進(jìn)了夢(mèng)想。
2、富人區永遠是富人區，好區域永遠是好區域，10年前是，現在是，10年后還是。
3、在國外，不存在區域價(jià)值的所謂逆襲，屌絲永遠不可能搖身變成高富帥。
4、公寓只在好區域才有價(jià)值，所以，在以上5、6、7、8區域里買(mǎi)公寓的，基本上全部踩坑，買(mǎi)對，也只能不跌而已。
5、而在區域1、2里的公寓，買(mǎi)對了，不輸別墅，租售比更高。
6、理解悉尼，從理解東比西好，北比南好這8個(gè)字開(kāi)始。
7、除了這8個(gè)字，還要再加一個(gè)河邊好，就是：東比西好，北比南好，河兩岸好。
8、所以，拿著(zhù)第二CBD概念來(lái)忽悠的parramatta，可以肯定，一定不會(huì )太好，出身決定了階層。
9、用這一句話(huà)，和這張圖去理解悉尼，就算有了個(gè)概念。
拿鐵線(xiàn)
這是在悉尼業(yè)界都公認的一條“拿鐵線(xiàn)”，類(lèi)似于中國的胡煥庸線(xiàn)。
紅色代表優(yōu)勢越來(lái)越小，淺色代表優(yōu)勢越來(lái)越大。
北富東貴、南賤西貧。
如何理解這8個(gè)字，北京人可以用北京的“北富東貴、南賤西貧”來(lái)理解就差不多。
拿鐵線(xiàn)下面的部分有什么問(wèn)題？用什么標準來(lái)衡量劃線(xiàn)？
低收入
低教育水平
高失業(yè)率
家暴
典型的白領(lǐng)工作，如管理和專(zhuān)業(yè)工作，主要集中在悉尼北區和東區。典型的藍領(lǐng)工作，包括勞動(dòng)者、機器操作員和技術(shù)工人，一般都在南區和西區。
“拿鐵線(xiàn)”下的Campbelltown附近的Claymore是澳洲排名第4的貧困地區，也是新州最差的地區。
Campbelltown, Blacktown 及Penrith地區，家暴發(fā)生率為悉尼東區的2倍以上。
這些區域原住民比例高，原住民女性遭遇家暴比例比非原住民女性多達4倍之多。
這就是典型的越窮越敏感，越?jīng)]出息越玻璃心和陰謀論。
放在全球都一樣。
看人種分布
1、最好的區還是白人在占領(lǐng)，就是東部靠海的片區，這也是悉尼最稀缺的資源，還是本地人在擁有。
2、華人占領(lǐng)的是第二好區和學(xué)區。
3、從第一張圖的區域排序可以看出，華人占領(lǐng)的是第三、第四名的好區域，算是悉尼資源占據的中間力量。
4、區域只要沾上印度、越南、中東的標簽，區域就永遠不再高大上，淪為一般的區或很差的區。
5、悉尼好區與差區的臨界線(xiàn)就是以印度人、黎巴嫩人、越南人的比例加大開(kāi)始的，從上圖可以清晰的看出。
6、買(mǎi)房想升值，遠離印度和中東，基本就是真理。
看學(xué)區熱力圖
1、學(xué)區勢力圖，也完美闡述了區域的價(jià)值，以及區域人群的教育素質(zhì)。
2、人越有錢(qián)越重視教育，富人永遠比窮人更重視教育。
3、北邊比南邊更重視教育，東邊比西邊更重視教育。
4、熱力圖上一片空白的，基本上只會(huì )是兩種可能，一是遠郊區，二是貧民區。
5、華人都是特別注重教育的。
6、不要碰教育為零的區域，如果碰，只碰大地別墅。
看房?jì)r(jià)
下面是別墅中位價(jià)分布圖。
在一個(gè)成熟的市場(chǎng)中，在一個(gè)沒(méi)有穩定發(fā)展的市場(chǎng)中，在一個(gè)只存在城市升級發(fā)展的市場(chǎng)中，在一個(gè)沒(méi)有土地財政的市場(chǎng)中。
價(jià)格就是價(jià)值的體現。
疊加拿鐵線(xiàn)、排序圖，悉尼的房?jì)r(jià)已經(jīng)完美的體現了價(jià)值。
好的一定貴，便宜的一定有原因。
一切就是供求關(guān)系決定。
總結
以上每張圖，都不是100%嚴謹和準確的，但都是可以參考的。
看懂了，明白了這5張圖。
5張圖疊加，你會(huì )比悉尼本地人更了解悉尼。
永遠要明白，國外發(fā)展慢，區域更新慢，永遠不要去賭逆襲，好的只會(huì )更好 ，差距只會(huì )更遠。
不是不能買(mǎi)，是你要明白，不存在逆襲。
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