《建設項目選址意見(jiàn)書(shū)》
該地塊主要經(jīng)濟技術(shù)指標為：容積率不大于2.8，建筑密度不大于28%，綠地率不少于30%，建筑限高控制在50米以?xún)取?br>該項目容積率不大于3.2，建筑密度不大于30%，綠地率不少于25%，建筑限高控制在80米以?xún)?。地塊主要經(jīng)濟技術(shù)指標竟然作了大幅度調整，而調整的方向是為開(kāi)發(fā)商點(diǎn)亮了一盞賺錢(qián)“綠燈”。
| 3．建筑限高 當城市總體規劃有要求時(shí)，應按規劃要求限制高度；保護區范圍內、風(fēng)景區范圍內的建筑，市、區中心的臨街建筑物．航空港、電臺、電信、 當城市總體規劃有要求時(shí)，應按規劃要求限制高度；保護區范圍內、視線(xiàn)景觀(guān)走廊及風(fēng)景區范圍內的建筑，市、區中心的臨街建筑物．航空港、電臺、電信、微波通信、氣象臺、衛星地面站、軍事要塞千程等周?chē)慕ㄖ锞鶓紤]高度限制。 局部突出屋面的樓梯間、電梯機房、水箱間、煙囪等，在城市——般地區可不計入控制高度；在保護區、控制區內應計入高度。 4．控制指標 容積率＝總建筑面積（m2）／基地總用地面積（m2），這是一個(gè)無(wú)量綱的參數，與其他指標配合使用，控制建筑形態(tài)往往與平均層數結合使用： 平均層數=容積率/建筑覆蓋率 建筑密度（％）＝建筑總基地面積（m2）／基地總用地面積（m2）X100％，表達了基地內建筑直接占用土地面積的比例 綠化覆蓋率（％）＝綠化覆蓋面積（m2）／基地總用地面積（m2）X100％ 綠地率（％）＝各類(lèi)綠地覆蓋面積之和（m2）／基地總用地面積（m2）X100％ 人口毛密度（人／hm2）＝總居住人口數（人）／居住用地總面積（hm2） 人口凈密度（人／hm2）＝總居住人口數（人）／住宅用地總面積（hm2） |
【一】容積率（Plot Ratio/Volume Fraction）：又稱(chēng)
建筑面積毛密度，項目用地范圍內陸上總建筑面積（但必須是正負0標高以上的建筑面積）與項目
總用地面積的比值。
容積率是衡量
建設用地使用強度的一項重要指標。容積率的值是無(wú)量綱的比值，通常以
地塊面積為1，地塊內陸上
建筑物的總建筑面積對地塊面積的倍數，即為容積率的值。
當建筑物
層高超過(guò)8米，在計算容積率時(shí)該層建筑面積加倍計算。
（
容積率指標計算規則）
一、容積率系指一定地塊內，地上總建筑面積計算值與總建設用地面積的商。地上總建筑面積計算值為建設用地內各棟建筑物地上建筑面積計算值之和；地下有經(jīng)營(yíng)性面積的，其經(jīng)營(yíng)面積不納入計算容積率的建筑面積。一般情況下，建筑面積計算值按照《建筑工程建筑面積計算規范》（GB/T50353-2005）的規定執行；遇有特殊情況，按照本規則下列規定執行。 二、當
住宅建筑標準層層高大于4.9米 (2.7米＋2.2米)時(shí)，不論層內是否有隔層，建筑面積的計算值按該層
水平投影面積的2倍計算；當住宅建筑層高大于7.6米（2.7米×2+2.2米）時(shí)，不論層內是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的3倍計算。
三、當辦公建筑標準層層高大于5.5米(3.3米＋2.2米)時(shí)，不論層內是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的2倍計算；當辦公建筑層高大于8.8米（3.3米×2+2.2米）時(shí)，不論層內是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的3倍計算。
四、當普通
商業(yè)建筑標準層層高大于6.1米 (3.9米＋2.2米)時(shí)，不論層內是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的2倍計算；當普通商業(yè)建筑層高大于10米（3.9米×2＋2.2米）時(shí)，不論層內是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的3倍計算。
五、計算含陽(yáng)臺建筑的容積率指標時(shí)，陽(yáng)臺部分建筑面積的計算值按照其水平投影面積計算。
六、地下空間的頂板面高出室外地面1.5米以上時(shí)，建筑面積的計算值按該層水平投影面積計算；地下空間的頂板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面積不計入容積率。
如建筑室外地坪標高不一致時(shí)，以周邊最近的城市道路標高為準加上0.2米作為室外地坪，之后再按上述規定核準。
七、住宅、辦公、普通商業(yè)建筑的門(mén)廳、大堂、中庭、內廊、采光廳等公共部分及屋頂，
獨立式住宅建筑和特殊用途的大型商業(yè)用房，工業(yè)建筑、體育館、博物館和展覽館類(lèi)建筑暫不按本規則計算容積率，其建筑面積的計算值按照《建筑工程建筑面積計算規范》（GB/T50353-2005）的規定執行。
八、設計單位應在總平面圖上分別注明建筑面積和建筑面積計算值。
九、本規則規定的數值均含本數。
十、對本規則執行過(guò)程中遇到的其它情況，我委將及時(shí)予以補充和修正。
十一、本規則自發(fā)布之日起執行
容積率一般是由政府規定的。
現行
城市規劃法規體系下編制的各類(lèi)居住用地的
控制性詳細規劃,一般而言,容積率分為
獨立別墅為0.2~0.5,
聯(lián)排別墅為0.4~0.7,
6層以下
多層住宅為0.8~1.2,
11層小
高層住宅為1.5~2.0,
18層高層住宅為1.8~2.5,
19層以上住宅為2.4~4.5,
住宅小區容積率小于1.0的，為
非普通住宅。
并根據不同城市的特點(diǎn)有所差別。
容積率可以更加準確地衡量地價(jià)水平。人們購買(mǎi)土地使用權的目的是為了對土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，建設房屋。
房屋的單方開(kāi)發(fā)成本=房屋單方造價(jià)＋樓面地價(jià)＋稅＋費
樓面地價(jià)=宗地總價(jià)／宗地內允許總建筑面積=土地單價(jià)／容積率
因此，樓面地價(jià)比單位地價(jià)更能準確地反映地價(jià)的高低。
容積率越高，居民的舒適度越低，反之則舒適度越高。
【san】、 綠地率：綠地率是項目綠地總面積與總用地面積的比值。一般用百分數表示
房地產(chǎn)商通常在廣告中使用綠化率一詞，根據園林專(zhuān)家所言，是一個(gè)不準確、不規范的用詞。在國家關(guān)于園林綠化的用語(yǔ)中，準確的應為“綠地率”和“綠化覆蓋率”兩種叫法。 綠地率是指小區用地范圍內各類(lèi)綠地的總和與小區用地的比率，在計算時(shí)，要求距建筑外土墻1.5米和道路邊線(xiàn)1米以?xún)鹊挠玫?，不得計入綠化用地。此外，還有幾種情況也屬不能計入綠地率的綠化面積，如地下車(chē)庫、化糞池，這些設施的地表覆土一般達不到3米的深度，也就是說(shuō)在上面種植的大型喬木成活率較低，所以計算綠地率時(shí)不能計入。 綠化覆蓋率是指綠化垂直投影面積之和小區用地的比率。樹(shù)的影子、露天停車(chē)場(chǎng)可以中間種草的方磚都可算入綠化覆蓋率，所以綠化覆蓋率有時(shí)能做到60%以上。購房人要注意房地產(chǎn)商在銷(xiāo)售樓盤(pán)時(shí)宣傳的綠化率實(shí)際不少是綠化覆蓋率。 所以，我們平常叫慣了的綠化率專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)應稱(chēng)作“綠地率”，它和開(kāi)發(fā)商一般許諾的“綠化率”有很大區別，開(kāi)發(fā)商常說(shuō)的其實(shí)是“綠化覆蓋率”。 而且，國家對綠地率的要求非常嚴格。根據相關(guān)技術(shù)規范、法規都可以知道，長(cháng)草的地方并不一定都能算作綠地，綠地率所指的“居住區用地范圍內各類(lèi)綠地”主要包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等。 其中，公共綠地又包括居住區公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀公共綠地。即使是級別最低的零散的塊狀、帶狀公共綠地也要求寬度不少于8米，面積不小于400平方米。該用地范圍內綠化面積不少于總面積的70%（含水面），至少要有1/3的綠地面積要能常年受到直接日照，并要增設部分休閑娛樂(lè )設施。而宅宅旁綠地等庭院綠化的用地面積，在設計計算時(shí)，也要求距建筑外墻1.5米和道路邊線(xiàn)1米以?xún)鹊挠玫?，不得計入綠化用地。 根據有關(guān)規定，凡符合規劃標準的新建居住區，居住小區綠地率不得低于30%，且要保證居住區內人均2平方米，居住小區人均1平方米的規模。 綠化覆蓋率則不然，相對而言比較寬泛，大致長(cháng)草的地方都可以算作綠化，所以綠化覆蓋率一般要比綠地率高一些。計算綠化覆蓋率所指的綠地，簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是只要有塊草皮就可以計入，所以綠化覆蓋率有時(shí)能做到60%以上。
綠地率也是如此。綠地率較高，容積率較低，
建筑密度一般也就較低，
發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶(hù)就越舒服。容積率和綠地率這兩個(gè)比率決定了這個(gè)項目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢(qián)的角度來(lái)設計一個(gè)社區。
建筑面積密度
建筑面積密度是反映建筑用地使用強度的主要指標。計算建筑物的總建筑面積時(shí)，通常不包括±0以下地下建筑面積。建筑面積密度的表示公式為：
建筑面積密度=(總建筑面積÷ 建筑用地面積)（m2/hm2）
容積率
容積率是衡量建筑用地使用強度的一項重要指標。容積率的值是無(wú)量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內建筑物的總建筑面積對地塊面積的倍數，即為容積率以公式表示如下：
容積率= 總建筑面積÷ 建筑用地面積
建筑密度
建筑密度是反映建筑用地經(jīng)濟性的主要指標之一。計算公式為：
建筑密度= 建筑基底總面積÷建筑用地總面積
道路紅線(xiàn)
規劃的城市道路路幅的邊界線(xiàn)反映了道路紅線(xiàn)寬度，它的組成包括：通行機動(dòng)車(chē)或非機動(dòng)車(chē)和行人交通所需的道路寬度；敷設地下、地上工程管線(xiàn)和城市公用設施所需增加的寬度；種植行道樹(shù)所需的寬度。
任何建筑物、構筑物不得越過(guò)道路紅線(xiàn)。根據城市景觀(guān)的要求，沿街建筑物可以從道路紅線(xiàn)外側退后建設。
人口凈密度
人口凈密度是居住區規劃的重要經(jīng)濟技術(shù)指標之一，反映居住區住宅用地的使用強度，公式為：
人口凈密度= 居住總人口÷居住宅用地總面積（人/hm2）
建筑間距
建筑間距主要根據所在地區的日照、通風(fēng)、采光、防止噪聲和視線(xiàn)干擾、防火、防震、綠化、管線(xiàn)埋設、建筑布局形式，以及節約用地等要求，綜合考慮確定。我國大部分地區的住宅布置，通常以滿(mǎn)足日照要求作為確定建筑間距的主要依據：確定公共服務(wù)設施中的托兒所、幼兒園、醫院病房等建筑的正面間距，也適用這一原則。
日照標準
日照標準中的日照量包括日照時(shí)間和日照質(zhì)量?jì)蓚€(gè)標準。日照時(shí)間是以住宅向陽(yáng)房間在規定的日照標準日受到的日照時(shí)數為計算標準。日照質(zhì)量是指每小時(shí)室內陸面和墻面陽(yáng)光照射積累計的大小以及陽(yáng)光中紫外線(xiàn)的效用高低。1993年7月，我國國家技術(shù)監督局和建設部聯(lián)合發(fā)布的《城市居住區規劃設計規范》（GB50180 93）對住宅建筑日照標準已作了明確規定；其中，規定日照標準日采用冬至日和大寒日兩級標準。
城市道路面積率
城市道路面積率是反映城市建成區內城市道路擁有量的重要經(jīng)濟技術(shù)指標。這里所說(shuō)的城市道路系指城市主干路、次干路、支路，不包括居住區內的道路。建成區的城市道路面積率計算公式如下：
城市道路面積率=(建成區道路用地總面積÷ 城市建成區用地總面積)（%）
也可以計算建成區內局部地區的城市道路面積率，公式為：
道路面積率=(道路用地總面積÷ 建設用地總面積)（%）
綠地率
城市的總綠地率是指城市建成區內各類(lèi)綠化用地總面積占城市建成區總面積的比例，這里所說(shuō)的各類(lèi)綠地必須符合國標《城市用地分類(lèi)與規劃建設用地標準》（GBJ137 90）的規定。也可計算建成區內一定地區的綠地率。如居住區用地范圍內各類(lèi)綠化用地總面積占居住區用地總面積的比例（%）。綠地率是反映城市綠化水平的基本指標之一。
