從字面上的投資回報率上來(lái)看，是一個(gè)值得投資的生意，每年租金20萬(wàn)左右，年度回報率高達7%左右，回本時(shí)間在15年左右，對于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)講，這是很高的回報率，一般情況下商鋪的回報率只有5%左右，甚至更低4%或者更低的都有，一般情況下，回報率超過(guò)250個(gè)月，也是就20年的情況下，就不值得投資了，低于200個(gè)月，非常值得投資，你的這個(gè)也就190個(gè)月左右；
超過(guò)300個(gè)月的回報時(shí)間，基本可以放棄投資，190個(gè)月，也就是16年左右，如果中間租金還有提升的空間，投資回報時(shí)間，不會(huì )超過(guò)15年的時(shí)間，當然這個(gè)是沒(méi)有計算貸款利息的前提下；
160萬(wàn)如果貸款20年的時(shí)間，每月還款大概是11000到12000左右，租金基本上能夠蓋帽，20年的利息100萬(wàn)左右，增加5年的回報率，理論上也是值得投資的，因為租金可以漲價(jià)的，對吧！
但是，投資商鋪，不是只計算回報率，還要長(cháng)遠的看商鋪的發(fā)展情況，例如商業(yè)綜合體，這類(lèi)商鋪的風(fēng)險在于運營(yíng)商，在于配套，在于經(jīng)營(yíng)項目，沒(méi)有大型停車(chē)場(chǎng)，沒(méi)有車(chē)位不行，沒(méi)有好的運營(yíng)團隊不行，經(jīng)營(yíng)不善不行，商業(yè)綜合體是一種捆綁式商業(yè)模式，和運營(yíng)商高度捆綁，那么風(fēng)險就比較大了，這類(lèi)商鋪風(fēng)險，排在第一位，一點(diǎn)經(jīng)營(yíng)失敗，商業(yè)綜合體就變成了廢物；
這就是市面上有很多商業(yè)綜合體，銷(xiāo)售產(chǎn)權的一種策略，答應的回報率高達8%左右，實(shí)際都是做不到的，一旦經(jīng)營(yíng)情況遇到阻礙，那么這個(gè)事，就變得復雜了，不給你租金，也沒(méi)辦法！
最值得投資的商鋪就是社區商鋪，但是社區商鋪，又需要很多的數據支撐，包括居住人口密度，消費層次，每天的客流量，主要服務(wù)人群是那些等等；還需要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的支撐，一旦經(jīng)營(yíng)方向格格不入也是需要付出代價(jià)的，這就意味著(zhù)投資門(mén)檻較高，軟性門(mén)檻太高，需要系統分析；
阿永哥點(diǎn)評：
這里有幾個(gè)問(wèn)題，你搞清楚了，你就可以投資，明白了嗎？
一是這個(gè)回報率，是不是屬實(shí)，屬實(shí)的話(huà)，就可以投資，另外長(cháng)遠來(lái)看，有沒(méi)有市政變化？
二是購買(mǎi)商業(yè)綜合體的時(shí)候，要小心，需要數據支撐，必須掌握核心，不能相信銷(xiāo)售員的嘴巴，因為他是不負責任的，也不需要負任何責任，所有的話(huà)術(shù)，都是經(jīng)過(guò)訓練的，明白嗎？
三是投資社區商鋪，要比投資商業(yè)綜合體，還要有保障的多的多；
四是計算自己的賬目，投資回報率，自己的資金情況，負債情況，有沒(méi)有后續保障？
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