亚洲欧美日韩一级特黄在线_ 成立業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )：首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備工作5步走

業(yè)主大會(huì )是小區自治的最高權力機構，采用終身制，也就是說(shuō)一旦成立業(yè)主大會(huì )這個(gè)組織機構，業(yè)主大會(huì )將一直存在，除非小區被拆除或合并；業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的常設執行機構，采用任期制，需要換屆（每屆至少3年，最長(cháng)5年）。

成立業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的詳細說(shuō)明，可以參考國務(wù)院《物權法》、《國務(wù)院物業(yè)管理條例》、特別是住建部《業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )指導規則》(建房[2009]274號)，以及省、市的物業(yè)管理條例和辦法（注意：《選舉法》是適用于人民代表大會(huì )的選舉法律，但并不適用于小區的業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )選舉，街道不應當以《選舉法》中的條款指導業(yè)主大會(huì )會(huì )議的召開(kāi)。），具體5個(gè)步驟如下：

第一步：業(yè)主大會(huì )發(fā)起人和業(yè)主代表先找至少20%業(yè)主（最好30%）在類(lèi)似下面申請成立業(yè)主大會(huì )簽字表上簽字（最開(kāi)始可在院子內擺攤宣傳簽字，過(guò)了高峰期后，轉為挨家挨戶(hù)上門(mén)簽字），并按手?。?span style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(255, 76, 65);">必須是購房人本人簽字，主要需要有門(mén)牌、姓名簽字、電話(huà)、手印這4項信息就足夠了。簽字表要按紅手印，復印件給街道辦，原件由業(yè)主代表留底，方便以后核查、備案。

為了便于宣傳，需要盡早建立好業(yè)主通訊錄，并建立業(yè)主QQ群、微信群、公眾號，可參考《業(yè)委會(huì )主任一步步教你如何免費開(kāi)通小區微信公眾號（個(gè)人-訂閱號）》。還可以加入一些業(yè)委會(huì )互助QQ交流群（如QQ群：311936351）和微信公眾號，或者加本人微信Lhw978 （并注明“業(yè)委會(huì )學(xué)習”字樣），學(xué)習和分享更多的籌備經(jīng)驗。

需要特別注意的是：平時(shí)在宣傳用語(yǔ)上，成立業(yè)主大會(huì )、業(yè)委會(huì )的目的，應強調是監督物業(yè)做好服務(wù)，而不是和物業(yè)對抗；否則容易激化矛盾、增加街道社區的維穩難度、失去街道社區對業(yè)委會(huì )籌備工作的支持，反而不利于籌備和以后業(yè)主委員會(huì )工作。

籌備過(guò)程中，盡量不要和物業(yè)、開(kāi)發(fā)商激化矛盾（特別是千萬(wàn)不能提出換物業(yè)），徒增籌備阻力。等成立業(yè)委會(huì )后再討論物業(yè)問(wèn)題（換物業(yè)必須先召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議、成立業(yè)委會(huì )；否則沒(méi)有業(yè)委會(huì )，換物業(yè)的難度非常大、幾乎換不了）。

申請書(shū)的內容，寫(xiě)的不要太復雜，像水岸華庭給街道的那份就足夠了：

籌備的過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商、物業(yè)通常是不會(huì )實(shí)質(zhì)性地支持這事的，甚至很可能會(huì )百般刁難、設套。因此在申請書(shū)中不要描述太多的小區問(wèn)題，否則激化了矛盾反而會(huì )增加籌備困難。

至于小區存在的那些問(wèn)題，沒(méi)有業(yè)委會(huì )很難解決。所以先放下那些小區問(wèn)題，讓籌備組一心先成立業(yè)委會(huì )，等成立了業(yè)委會(huì )后，再由業(yè)委會(huì )協(xié)調解決那些問(wèn)題。

雖然法律上沒(méi)有強制要求籌備組業(yè)主代表、業(yè)委會(huì )候選人必須交清物業(yè)費，但為了減少各種籌備阻力，建議籌備組業(yè)主代表先交清物業(yè)費（最好預交1年），以免街道以此為由挑刺、拖延籌備進(jìn)度，而且這時(shí)往往物業(yè)也會(huì )拒收業(yè)主代表補交的物業(yè)費。

第二步：街道收到材料后，通常會(huì )在15天后召集業(yè)主代表開(kāi)第一次籌備組會(huì )議，并從業(yè)主代表中選出3~11人，加上社區派出1名工作人員，開(kāi)發(fā)商也可以派出1名代表，這樣就組成了5~13人的籌備組。之后社區把籌備組名單信息公布15天（一定要把公示現場(chǎng)和公示材料拍照留底，方便以后備案、核查）。

第三步：公示15天結束后，街道會(huì )來(lái)社區開(kāi)第二次籌備會(huì )議，并宣布業(yè)主大會(huì )籌備組正式成立。同時(shí)，給業(yè)主代表交代需要在90天內準備業(yè)主大會(huì )前的7項資料：

1。業(yè)主大會(huì )議事規則

2。小區管理規約

3。業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決規則

4。業(yè)委會(huì )候選人產(chǎn)生辦法

5。業(yè)委會(huì )選舉辦法

6。首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的時(shí)間、地點(diǎn)、形式、內容

7。其他材料。

準備上述7種材料的同時(shí)，需要建立《業(yè)主通訊錄名冊》，這個(gè)可以通過(guò)在小區擺現場(chǎng)的方式、或挨家挨戶(hù)掃樓上門(mén)的方式進(jìn)行登記。

若90天內沒(méi)有準備好上述材料，則一定要向街道提出延期情況說(shuō)明，申請延期。

為方便向業(yè)主們宣傳動(dòng)員，可以建立業(yè)主QQ群、微信群、公眾號等方式，讓業(yè)主們都加到群里來(lái)。

第四步：準備好上述7種材料、并聯(lián)系到60%以上（最好是80%）的業(yè)主后，把7份材料交給街道。街道會(huì )召集第三次籌備會(huì )議，討論候選人的產(chǎn)生辦法，并在小區內貼出公告讓業(yè)主們填表報名業(yè)委會(huì )候選人（候選人人數一般在7~15人），報名時(shí)間不得少于7天（一定要把公示現場(chǎng)和公示材料拍照留底，方便以后備案、核查）。

第五步：報名結束后，籌備組把業(yè)委會(huì )候選人報名信息提交給街道，對候選人進(jìn)行審核（包括政審），若沒(méi)有問(wèn)題后，將召集第四次籌備工作會(huì )議，確定首次業(yè)主大會(huì )的時(shí)間、地點(diǎn)、形式，同時(shí)把第四步中的7種材料、候選人名單、業(yè)主大會(huì )會(huì )議公告等在小區內張貼至少15天后，即可召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議（一定要把公示現場(chǎng)和公示材料拍照留底，方便以后備案、核查）。

業(yè)主大會(huì )的籌備工作具體經(jīng)驗，可參考：《蘭州昶榮·水岸華庭業(yè)主大會(huì )籌備實(shí)戰經(jīng)驗》。從最開(kāi)始提交20%以上業(yè)主簽字申請開(kāi)始，到最后業(yè)主大會(huì )首次會(huì )議召開(kāi)并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )，通常需要3個(gè)月以上的時(shí)間，有的籌備組甚至用了2年的也有，所以籌備組應調整好心態(tài)，踏踏實(shí)實(shí)做好籌備工作，爭取早日成功。

自第三步籌備成立起計算，若6個(gè)月內沒(méi)有召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議，則一定要向街道提出延期情況說(shuō)明，申請延期。

首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上，若雙過(guò)半（專(zhuān)有建筑面積過(guò)半、戶(hù)數過(guò)半）業(yè)主表決通過(guò)了《業(yè)主大會(huì )議事規則》、《業(yè)主管理規約》，則表明業(yè)主大會(huì )成立。若雙過(guò)半業(yè)主選舉產(chǎn)生了《業(yè)主大會(huì )議事規則》中要求的半數以上委員（比如由5人組成的業(yè)委會(huì )，至少3名候選人的票數雙過(guò)半），則業(yè)委會(huì )也正式成立，業(yè)委會(huì )即可開(kāi)展業(yè)主工作；否則就需要繼續開(kāi)第二次業(yè)主大會(huì )會(huì )議增補業(yè)委會(huì )委員。

備案、刻章、銀行對公帳戶(hù)、稅務(wù)登記證：

成立業(yè)主大會(huì )、業(yè)委會(huì )后，應把成立公告在小區內張貼至少15天，并在1個(gè)月內向街道備案，并索取備案證明（備案證明最好是帶文號的紅頭文件，相當于業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的身份證、而且目前是唯一的證明，備案時(shí)一定要讓街道多開(kāi)幾份（4~5份足矣），以后很多情況都會(huì )用到備案證明）。廣東省已經(jīng)可以向房管局申請業(yè)主大會(huì )統一信用代碼證，其他省份以后也可以陸續申請。

備案時(shí)若需要補充材料，一定要認真態(tài)度端正、聽(tīng)取街道的整改意見(jiàn)，盡可能按照街道要求補充材料（但對于街道提出的很難滿(mǎn)足的不合理要求，在多次協(xié)商無(wú)果、依然不能備案的時(shí)候，也可考慮行政復議，或向更高部門(mén)投訴）。關(guān)于業(yè)委會(huì )的備案性質(zhì)，屬于告知性備案，不具有行政許可性質(zhì)，大家可以參考《業(yè)主委員會(huì )備案是告知性備案，“不具有行政許可性質(zhì)”的依據》。

備案后，便可持街道開(kāi)具的備案證明及復印件（帶文號的紅頭文件）、街道或社區開(kāi)具的印章刻制介紹信、負責人身份證等材料，向當地公安分局申請刻制帶有防偽芯片和入網(wǎng)編號的業(yè)主大會(huì )公章、業(yè)委會(huì )公章2枚（至于業(yè)主大會(huì )財務(wù)專(zhuān)用章、業(yè)委會(huì )財務(wù)專(zhuān)用章、法人私章，可以不入網(wǎng)，隨便到路邊的刻章點(diǎn)刻制即可），并向街道備案印模（銀行開(kāi)戶(hù)時(shí)要求必須唯2*2CM的方章）。給業(yè)主大會(huì )、業(yè)委會(huì )刻章的依據，可以參考住建部《業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )指導規則》(建房[2009]274號)。

刻制好印章之后，便可持街道開(kāi)具的備案證明及復印件（帶文號的紅頭文件）、街道或社區開(kāi)具的銀行開(kāi)戶(hù)介紹信、業(yè)主大會(huì )公章、業(yè)委會(huì )公章、業(yè)委會(huì )財務(wù)專(zhuān)用章、負責人私章、負責人身份證等材料，向當地銀行申請對公帳戶(hù)（國有四大銀行給業(yè)主大會(huì )、業(yè)委會(huì )開(kāi)對公帳戶(hù)的難度較大，建議去當地商業(yè)銀行申請開(kāi)戶(hù)許可證并開(kāi)設基本戶(hù)，比如蘭州銀行、農商銀行等地方性商業(yè)銀行開(kāi)戶(hù)）。給業(yè)委會(huì )開(kāi)戶(hù)的法規依據，可以到中國人民銀行官網(wǎng)下載《中國人民銀行關(guān)于規范人民幣銀行結算賬戶(hù)管理有關(guān)問(wèn)題的通知（銀發(fā) [2006] 71號）》。

對于有的城市（如哈爾濱），還可以向當地稅務(wù)局申請業(yè)主大會(huì )、業(yè)委會(huì )的稅務(wù)登記證（大家最好也嘗試一下），否則以后不能以業(yè)委會(huì )名義給廣告公司開(kāi)具發(fā)票，只能去稅務(wù)局或郵政代開(kāi)點(diǎn)以委員個(gè)人名義代開(kāi)發(fā)票。

在任何時(shí)候，只需讓對方單位留存備案證明的復印件即可，原件一定要自己留存。

業(yè)主大會(huì )籌備經(jīng)驗和規章文件分享

(1)蘭州昶榮·水岸華庭業(yè)主大會(huì )籌備實(shí)戰經(jīng)驗:

https://mp.weixin.qq.com/s/DsvDMXZD5QTN5C0EtmYYVA

https://www.toutiao.com/i6531625006206550542/

(2)《昶榮·水岸華庭業(yè)主大會(huì )議事規則》

https://mp.weixin.qq.com/s/4-onDFdoap8riZ12Qg6FGA

(3)《昶榮·水岸華庭業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決規則》

https://mp.weixin.qq.com/s/_LrmEL57k9smgufCextqUA

(4)《昶榮·水岸華庭業(yè)主大會(huì )財務(wù)管理辦法》

https://mp.weixin.qq.com/s/eschpeMMBPhQgo-I-kEoaQ

(5)《昶榮·水岸華庭業(yè)主大會(huì )印章管理辦法》