各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務(wù)局，財務(wù)局：
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)及其實(shí)施細則和有關(guān)規定精神，現將土地增值稅有關(guān)問(wèn)題明確如下：
一、關(guān)于納稅人建造普通標準住宅出售和居民個(gè)人轉讓普通住宅的征免稅問(wèn)題
《條例》第八條中“普通標準住宅”和《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知》（財稅字〔1999〕210號）第三條中“普通住宅”的認定，一律按各省、自治區、直轄市人民政府根據《國務(wù)院辦公廳轉發(fā)建設部等部門(mén)關(guān)于做好穩定住房?jì)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》（國辦發(fā)〔2005〕26號）制定并對社會(huì )公布的“中小套型、中低價(jià)位普通住房”的標準執行。納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應分別核算土地增值額。
在本文件發(fā)布之日前已向房地產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機關(guān)提出免稅申請，并經(jīng)稅務(wù)機關(guān)按各省、自治區、直轄市人民政府原來(lái)確定的普通標準住宅的標準審核確定，免征土地增值稅的普通標準住宅，不做追溯調整。
二、關(guān)于轉讓舊房準予扣除項目的計算問(wèn)題
納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當地稅務(wù)部門(mén)確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買(mǎi)年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。
對于轉讓舊房及建筑物，既沒(méi)有評估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機關(guān)可以根據《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《稅收征管法》）第35條的規定，實(shí)行核定征收。
三、關(guān)于土地增值稅的預征和清算問(wèn)題
各地要進(jìn)一步完善土地增值稅預征辦法，根據本地區房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場(chǎng)發(fā)展情況，區別普通住房、非普通住房和商用房等不同類(lèi)型，科學(xué)合理地確定預征率，并適時(shí)調整。工程項目竣工結算后，應及時(shí)進(jìn)行清算，多退少補。
對未按預征規定期限預繳稅款的，應根據《稅收征管法》及其實(shí)施細則的有關(guān)規定，從限定的繳納稅款期限屆滿(mǎn)的次日起，加收滯納金。
對已竣工驗收的房地產(chǎn)項目，凡轉讓的房地產(chǎn)的建筑面積占整個(gè)項目可售建筑面積的比例在85%以上的，稅務(wù)機關(guān)可以要求納稅人按照轉讓房地產(chǎn)的收入與扣除項目金額配比的原則，對已轉讓的房地產(chǎn)進(jìn)行土地增值稅的清算。具體清算辦法由各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務(wù)局規定。
四、關(guān)于因城市實(shí)施規劃、國家建設需要而搬遷，納稅人自行轉讓房地產(chǎn)的征免稅問(wèn)題
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細則》第十一條第四款所稱(chēng)：因“城市實(shí)施規劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過(guò)量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門(mén)根據已審批通過(guò)的城市規劃確定進(jìn)行搬遷的情況；因“國家建設的需要”而搬遷，是指因實(shí)施國務(wù)院、省級人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準的建設項目而進(jìn)行搬遷的情況。
五、關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的征免稅問(wèn)題
對于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規定的通知》（財稅字〔1995〕048號）第一條暫免征收土地增值稅的規定。
六、本文自2006年3月2日起執行。
抄送：各省、自治區、直轄市、計劃單列市國家稅務(wù)局。
財政部 國家稅務(wù)總局
二○○六年三月二日
國稅函[2004]938號
各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務(wù)局：
為了簡(jiǎn)化行政審批手續，進(jìn)一步方便納稅人和加強稅收管理，經(jīng)研究,現對土地增值稅納稅人定期進(jìn)行納稅申報的問(wèn)題做如下解釋和規定：
一、取消《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細則》第十五條第一款對土地增值稅納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉讓而難以在每次轉讓后申報的，定期進(jìn)行納稅申報須經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核同意的規定。
二、納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉讓而難以在每次轉讓后申報，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的房地產(chǎn)、因分次轉讓而頻繁發(fā)生納稅義務(wù)、難以在每次轉讓后申報納稅的情況，土地增值稅可按月或按各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務(wù)局規定的期限申報繳納。
三、納稅人選擇定期申報方式的，應向納稅所在地的地方稅務(wù)機關(guān)備案。定期申報方式確定后，一年之內不得變更。
四、各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務(wù)局應根據本通知精神，結合本地的實(shí)際情況，制定具體的操作辦法，并告知土地增值稅納稅人。
五、各地地方稅務(wù)機關(guān)要加強土地增值稅的宣傳解釋、納稅輔導及納稅檢查等工作。采取有效措施，做好土地增值稅按次或定期申報納稅、預征和稅款結算等征收管理工作。
六、本通知自2004年7月1日起執行。
國家稅務(wù)總局
二○○四年八月二日 國稅發(fā)【1996】第048號
各省、自治區、直轄市和計劃單列市國家稅務(wù)局，地方稅務(wù)局，各省、自治區建委（建設廳），各直轄市、計劃單列市房地產(chǎn)管理局：
為了加強稅務(wù)部門(mén)與建設行政主管部門(mén)、房地產(chǎn)管理部門(mén)的工作配合，搞好土地增值稅的征收管理工作，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）及《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細則》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《細則》）和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、建設部４５號令《城市房地產(chǎn)轉讓管理規定》等法律、法規規定，現對土地增值稅征管的有關(guān)問(wèn)題通知如下：
一、土地增值稅是國家為了規范土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，合理調節土地增值收益，維護國家權益而開(kāi)征的稅種。各地稅務(wù)主管部門(mén)應當在當地建設、房地產(chǎn)管理等有關(guān)部門(mén)的支持和配合下，根據當地實(shí)際情況，建立起一套完善的土地增值稅的征收管理制度。
二、各級房地產(chǎn)管理部門(mén)要根據建設部的統一部署，依照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規定，做好房地產(chǎn)交易管理和權屬登記工作，根據需要向稅務(wù)部門(mén)提供全面準確的房地產(chǎn)權屬及轉讓時(shí)間、價(jià)格等征稅資料，并按照有關(guān)規定嚴格核算房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本和費用，配合稅務(wù)部門(mén)做好土地增值稅扣除項目金額的審查工作，防止由于成本費用不實(shí)等原因造成土地增值稅的流失。
三、凡是轉讓房地產(chǎn)的納稅人，應當根據土地增值稅的有關(guān)規定，在規定的期限內到主管稅務(wù)機關(guān)辦理土地增值稅的納稅登記和申報手續，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核后，按照規定的期限繳納土地增值稅。對于已經(jīng)完稅的納稅人，由主管稅務(wù)機關(guān)發(fā)給完稅證明；對于不屬于征稅范圍或應予免稅的，由主管機關(guān)發(fā)給免稅證明。凡沒(méi)有取得主管稅務(wù)部門(mén)發(fā)放的完稅（或免稅）證明的，房地產(chǎn)管理機關(guān)不予辦理有關(guān)的權屬變更手續，不予發(fā)放房地產(chǎn)權屬證書(shū)。
四、各省、自治區、直轄市、計劃單列市地方稅務(wù)部門(mén)可根據本地實(shí)際情況，對房地產(chǎn)市場(chǎng)管理機構比較健全，且各項管理制度比較完善、具備土地增值稅代征能力的地區，從有利于稅收征管、減少稅款流失出發(fā)，按照稅務(wù)機關(guān)征收為主的原則，把一些不易于稅務(wù)機關(guān)直接征收、且應納稅款較易計算的納稅事項，委托房地產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行代征。具體辦法由各省、自治區、直轄市、計劃單列市地方稅務(wù)局制定，報省、自治區、直轄市、計劃單列市人民政府批準后執行，并報國家稅務(wù)總局備案。
五、凡轉讓房地產(chǎn)的納稅人，按照土地增值稅的有關(guān)規定，需要根據房地產(chǎn)評估價(jià)格計稅的，可委托經(jīng)省以上房地產(chǎn)管理部門(mén)確認評估資格并報稅務(wù)部門(mén)備案的房地產(chǎn)評估機構受理有關(guān)轉讓房地產(chǎn)的評估業(yè)務(wù)。
有條件的地方，應當將涉及土地增值稅的房地產(chǎn)評估與現有房地產(chǎn)轉讓管理過(guò)程中的價(jià)格申報及其價(jià)格評估結合起來(lái)，以防止因重復評估而加大成本、增加納稅人負擔的情況。
接受委托的各房地產(chǎn)評估機構，在按稅務(wù)部門(mén)要求按期將評估結果報送房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)，作為確認計稅依據參考的同時(shí)，應將評估結果報當地政府設立的事業(yè)性房地產(chǎn)估價(jià)管理機構審核。
對于房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)要求受委托的房地產(chǎn)評估機構提供與房地產(chǎn)評估有關(guān)的資料的，評估機構應當無(wú)償提供，不得以任何借口予以拒絕。
凡涉及征收土地增值稅的房地產(chǎn)評估報告由取得建設部、人事部共同認定并經(jīng)注冊登記的“房地產(chǎn)估價(jià)師”簽署；或者由３名以上（含３名）取得各省、自治區建委（建設廳）、直轄市房地產(chǎn)管理局統一頒發(fā)的《房地產(chǎn)估價(jià)人員崗位合格證書(shū)》的房地產(chǎn)估價(jià)員聯(lián)合簽署。
接受委托的房地產(chǎn)評估機構，必須嚴格按照《條例》和《細則》中規定的方法進(jìn)行應納稅房地產(chǎn)的價(jià)格評估。房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)應當根據《條例》和《細則》的有關(guān)規定，對應納稅房地產(chǎn)的評估結果進(jìn)行嚴格審核及確認，對不符合實(shí)際情況的評估結果不予采用。
六、房地產(chǎn)評估機構在執業(yè)過(guò)程中必須嚴守職業(yè)道德，按照國家有關(guān)的法律、法規的規定，堅持獨立、客觀(guān)、公平、公正、公開(kāi)的原則，對評估結果的真實(shí)性、合理性負法律責任。對房地產(chǎn)評估機構因不向稅務(wù)機關(guān)提供真實(shí)的房地產(chǎn)評估資料，或有意提供虛假評估結果，造成納稅人不繳或少繳土地增值稅的，房地產(chǎn)評估機構應當承擔相應的法律和經(jīng)濟責任。對由于上述行為造成國家稅收嚴重流失的，提請司法機關(guān)追究有關(guān)當事人的刑事責任。
七、各級稅務(wù)部門(mén)和房地產(chǎn)管理部門(mén)要密切配合、相互協(xié)作，加強土地增值稅的各項征收管理工作，規范房地產(chǎn)交易行為。對于土地增值稅開(kāi)征之后出現的將房地產(chǎn)轉讓歸避成房屋租賃或其他交易方式等逃避土地增值稅的行為，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部門(mén)在辦理房地產(chǎn)交易手續時(shí)，應當認真執行建設部４２號令《城市房屋租賃管理辦法》和４５號令《城市房地產(chǎn)轉讓管理規定》，嚴格把關(guān)，主管稅務(wù)部門(mén)也應當按照《中華人民共和國稅收征收管理法》等規定予以嚴肅查處。
以上通知，望各地迅速貫徹落實(shí)，并遵照執行。
國稅發(fā)【1996】第004號
為了完善土地增值稅的征收管理工作，防止國家稅收流失，加強稅務(wù)部門(mén)與土地管理部門(mén)的工作配合，現根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)條例）及《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細則》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)細則）和《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等規定，特對土地增值稅征管中的有關(guān)問(wèn)題通知如下：
一、土地增值稅是國家為了規范土地、房產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，合理調節土地增值收益，維護國家權益而開(kāi)征的稅種。各地稅務(wù)主管部門(mén)應根據國家法規和本通知的規定，結合當地實(shí)際情況建立一整套土地增值稅的征收管理制度。各級土地管理部門(mén)要予以積極支持和配合，根據征收土地增值稅的需要，完善相應的土地評估和地價(jià)管理制度，協(xié)助當地稅務(wù)主管部門(mén)做好土地增值稅的征收管理工作。
二、各級土地管理部門(mén)要根據國家土地管理局的統一部署，盡快完成城鎮地籍調查，土地登記和基準地價(jià)評估等初始地籍工作，同時(shí)做好土地使用權的變更登記、地價(jià)評估和管理等日常工作，為稅務(wù)部門(mén)征收土地增值稅提供所需土地使用權的權屬以及土地出讓、轉讓交易的時(shí)間、土地出讓金數額及土地使用權轉讓價(jià)格等征稅資料。
對于已經(jīng)完成城鎮基準地價(jià)評估工作的地區，土地管理部門(mén)要根據社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展的狀況，定期更新基準地價(jià)成果，使之能夠及時(shí)反映地產(chǎn)市場(chǎng)水平，滿(mǎn)足土地增值稅的征收管理需要；少數未完成城鎮基準地價(jià)評估的地區，土地管理部門(mén)可采取現有宗地評估方法直接評估，以滿(mǎn)足征收土地增值稅的需要。
三、各級稅務(wù)部門(mén)和土地管理部門(mén)要共同做好土地使用權的產(chǎn)權管理與土地增值稅征管的銜接工作。
凡是轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附屬物（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)）的納稅人，在向土地管理部門(mén)申請辦理土地變更登記，提交土地估價(jià)報告，申報交易成交價(jià)的同時(shí)，應根據土地增值稅的有關(guān)規定，在規定的期限內到主管稅務(wù)機關(guān)辦理土地增值稅的納稅申報手續。土地管理部門(mén)在對納稅人轉讓行為的合法性、估價(jià)報告及申報交易價(jià)格進(jìn)行確認后，應及時(shí)通知稅務(wù)部門(mén)。納稅人的納稅申報經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核后，應按照規定的期限繳納土地增值稅。對于已經(jīng)完稅的，由主管稅務(wù)機關(guān)發(fā)給完稅證明；對于免稅的，由主管稅務(wù)機關(guān)發(fā)給免稅證明。
土地管理部門(mén)憑稅務(wù)部門(mén)出具的土地增值稅完稅（或免稅）證明，辦理土地使用權的權屬變更登記，更換《國有土地使用證》。凡未取得主管稅務(wù)部門(mén)發(fā)放的完稅（或免稅）證明的，土地管理機關(guān)不予辦理土地使用權的登記及過(guò)戶(hù)手續，也不發(fā)放《國有土地使用證》。
四、按照土地評估價(jià)格計稅的納稅人，可委托經(jīng)省級以上土地管理部門(mén)授予評估資格的土地評估機構進(jìn)行有關(guān)的評估。各土地評估機構必須嚴格按照條例和細則中規定的方法進(jìn)行應納稅土地的價(jià)格評估。其評估結果應按稅務(wù)部門(mén)的要求及時(shí)告房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)，作為確認計稅依據的參考。房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)應根據條例和細則的有關(guān)規定，對應納稅土地的評估結果進(jìn)行嚴格審核及確認，對不符合實(shí)際情況的評估結果不予采用，并將此評估結果抄送土地管理部門(mén)備案。
對于房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)要求從事應納稅土地價(jià)格評估的評估機構提供與應稅土地評估有關(guān)的評估資料的，土地評估機構應無(wú)償提供，不得以任何借口予以拒絕。各級稅務(wù)部門(mén)對于土地管理部門(mén)提供的土地登記和基準地價(jià)等資料應嚴格保密，不得轉讓或公開(kāi)引用。
土地價(jià)格評估機構在執業(yè)過(guò)程中必須嚴守職業(yè)道德，按照國家有關(guān)的法律、法規的規定，堅持獨立、客觀(guān)、公平、公正、公開(kāi)的原則，對評估結果的真實(shí)性、合法性負法律責任。各級稅務(wù)機關(guān)應當會(huì )同土地管理部門(mén)定期對土地評估機構所承擔的土地增值稅評估業(yè)務(wù)進(jìn)行指導、監督和檢查。
對土地評估機構不向稅務(wù)機關(guān)提供與應納稅土地有關(guān)的真實(shí)土地評估資料，或有意提供虛假評估結果，造成納稅人不繳或少繳土地增值稅的，一經(jīng)發(fā)現要取消其應納稅土地的評估資格，對由于上述行為造成國家稅收嚴重流失的，還要提請司法機關(guān)追究其應承擔的經(jīng)濟責任和有關(guān)當事人的刑事責任。
五、各級稅務(wù)部門(mén)和土地管理部門(mén)要積極配合、密切協(xié)作，加強土地增值稅的各項征收管理工作，規范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易行為。土地管理部門(mén)要深入持久地進(jìn)行土地隱形市場(chǎng)的清理工作，對于非法進(jìn)入市場(chǎng)的集體土地使用權和劃撥?chē)型恋厥褂脵?，應按照有關(guān)法律規定進(jìn)行處理；對于土地增值稅開(kāi)征之后出現的將房地產(chǎn)轉讓歸避成租賃等逃避土地增值稅行為的，各地土地管理部門(mén)應當協(xié)助稅務(wù)部門(mén)審核、把關(guān)，稅務(wù)主管部門(mén)也應按照《中華人民共和國稅收征收管理法》等規定嚴格予以查處。
以上通知，望各地迅速遵照執行。
抄送：沈陽(yáng)、長(cháng)春、哈爾濱、南京、武漢、廣州、成都、西安市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局
國稅發(fā)【1996】第227號
各省、自治區、直轄市和計劃單列市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局：
土地增值稅開(kāi)征以來(lái)，特別是1995年 2月全國土地增值稅貫徹實(shí)施工作會(huì )議以后，全國絕大部分地區都能夠按照國務(wù)院的要求，圍繞土地增值稅條例、細則的貫徹實(shí)施，制定具體征收辦法，在加強征管和組織收入入庫等方面，做了大量工作。征收工作總的情況是好的。但也應看到，貫徹實(shí)施中還存在一些問(wèn)題，主要表現在：個(gè)別地區開(kāi)征工作遲緩，有些地區征管工作抓得不夠深入、細致，規章制度不健全等。針對上述問(wèn)題，為進(jìn)一步強化土地增值稅的征收管理工作，發(fā)揮其規范土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，合理調節土地增值收益的作用，現對土地增值稅征收管理工作提出以下要求：
一、高度重視土地增值稅的征收工作。土地增值稅是個(gè)新稅種，征管難度大、收入少、成本高，但對規范和引導房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展，貫徹國家宏觀(guān)調控和產(chǎn)業(yè)政策具有積極作用。各地對此要有足夠的認識。已開(kāi)征的地區要及時(shí)總結經(jīng)驗，找出不足，切實(shí)搞好征管。工作進(jìn)展遲緩特別是尚未開(kāi)征的地方要迎頭趕上，千方百計，盡快落實(shí)征收工作。各地稅務(wù)部門(mén)要積極向當地黨政領(lǐng)導匯報，爭取地方黨政對土地增值稅征管工作的重視和支持。要勇于開(kāi)拓，不畏艱難，認真抓好土地增值稅的宣傳、貫徹和落實(shí)工作。
二、認真做好房地產(chǎn)轉讓、開(kāi)發(fā)合同的清理和登記工作。各地對1994年1月1日以前簽訂的房地產(chǎn)轉讓合同、開(kāi)發(fā)合同要盡快進(jìn)行一次全面的清理、登記，并逐個(gè)認真鑒定，特別是對1994年1月1日前已簽訂開(kāi)發(fā)合同并在 5年內首次轉讓的房地產(chǎn)，要嚴格審查和把關(guān)。對不符合免稅條件的，要依法征稅；對符合免稅條件的，各省、自治區、直轄市地方稅務(wù)局應制定嚴格的審批辦法和程序，基層稅務(wù)機關(guān)要按照規定的審批辦法和程序辦理。
三、積極爭取有關(guān)部門(mén)的支持和配合。各地要嚴格按照國家稅務(wù)總局、建設部、土地管理局、國有資產(chǎn)管理局聯(lián)合發(fā)文的要求，加強部門(mén)之間的配合和協(xié)作，共同搞好土地增值稅的征管。特別要注意三個(gè)環(huán)節：一是在辦理產(chǎn)權登記、過(guò)戶(hù)手續時(shí)，要請相關(guān)部門(mén)嚴格把關(guān)，對沒(méi)有按規定辦理土地增值稅完稅或免稅手續的，一律不予辦理產(chǎn)權轉讓手續。二是委托有關(guān)部門(mén)代征土地增值稅的地方，稅務(wù)部門(mén)要加強對代征單位執行政策方面的指導和檢查，防止執行上出現偏差。三是對需要進(jìn)行評估的項目，稅務(wù)部門(mén)要把好確認關(guān)。由于土地增值稅是新開(kāi)征的稅種，難以控管，為調動(dòng)代征單位的積極性，各地要結合當地實(shí)際情況，盡快落實(shí)代征手續費，專(zhuān)項用于土地增值稅的征管。
四、完善土地增值稅的征管制度和操作規程。各地要建立健全土地增值稅的納稅申報制度、收入預征辦法、減免稅審批程序、評估規程及確認方法、委托代征辦法等。特別要注意完善收入預征辦法，預征率的確定要比較科學(xué)、合理，項目竣工后，要予以清算，多退少補。
五、加強對納稅情況和政策執行情況的檢查。各地要在近期內對土地增值稅的納稅情況和政策執行情況進(jìn)行一次認真檢查。檢查的內容包括：納稅人房地產(chǎn)轉讓收入和扣除項目金額申報是否屬實(shí)，有無(wú)少報收入和多報扣除項目金額的情況，扣除項目的分攤是否合理，應否享受減免稅優(yōu)惠，以及土地增值稅的繳納情況；基層稅務(wù)機關(guān)在政策執行中是否存在偏差及征管的情況。各地通過(guò)對土地增值稅納稅情況和政策執行情況的檢查，要找出征管工作中存在的問(wèn)題，并在認真調查研究的基礎上，提出解決的措施和意見(jiàn)。檢查工作的總結要以書(shū)面形式報告總局。
抄送：沈陽(yáng)、長(cháng)春、哈爾濱、南京、武漢、廣州、成都、西安市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局
財政部國家稅務(wù)總局國家國有資產(chǎn)管理局關(guān)于轉讓國有房地產(chǎn)征收土地增值稅中有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格評估問(wèn)題的通知
財稅字【1995】第061號
各省、自治區、直轄市和計劃單列市財政廳（局）、國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局、國有資產(chǎn)管理局：
為了加強土地增值稅的征收管理，促進(jìn)對國有房地產(chǎn)轉讓價(jià)格評估的管理，維護國有資產(chǎn)權益，現根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）及《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細則》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《細則》）和《國有資產(chǎn)評估管理辦法》的有關(guān)規定，對國有房地產(chǎn)轉讓中有關(guān)價(jià)格評估等問(wèn)題通知如下：
一、凡轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附屬物（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)）的納稅人，按照土地增值稅的有關(guān)規定，需要根據房地產(chǎn)的評估價(jià)格計稅的，可委托經(jīng)政府批準設立，并按照《國有資產(chǎn)評估管理辦法》規定的由省以上國有資產(chǎn)管理部門(mén)授予評估資格的資產(chǎn)評估事務(wù)所、會(huì )計師事務(wù)所等各類(lèi)資產(chǎn)評估機構受理有關(guān)轉讓房地產(chǎn)的評估業(yè)務(wù)。
二、對于涉及土地增值稅的國有房地產(chǎn)價(jià)格評估，各評估機構必須嚴格按照《條例》和《細則》中規定的方法進(jìn)行應納稅房地產(chǎn)的價(jià)格評估。其評估結果經(jīng)同級國有資產(chǎn)管理部門(mén)審核驗證后作為房地產(chǎn)轉讓的底價(jià)，并按稅務(wù)部門(mén)的要求按期報送房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)，作為確認計稅依據的參考。
房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)要求從事房地產(chǎn)評估的資產(chǎn)評估機構提供與房地產(chǎn)評估有關(guān)的評估資料的，資產(chǎn)評估機構應無(wú)償提供，不得以任何借口予以拒絕。
房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)應根據《條例》和《細則》的有關(guān)規定，對應納稅房地產(chǎn)的評估結果進(jìn)行嚴格審核及確認，對不符合實(shí)際情況的評估結果不予采用。
三、房地產(chǎn)評估機構在執業(yè)過(guò)程中必須遵守職業(yè)道德，堅持獨立、客觀(guān)、公正的原則，對評估結果的真實(shí)性、合理性負法律責任。任何房地產(chǎn)評估機構在房地產(chǎn)轉讓的評估過(guò)程中有隱瞞事實(shí)，提供虛假評估結果，或與有關(guān)當事人串通作弊等違法行為，一經(jīng)發(fā)現堅決取消執業(yè)資格。
房地產(chǎn)評估機構因不向主管稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)的、真實(shí)的房地產(chǎn)評估資料，或有意提供虛假評估結果，造成納稅人不繳或少繳土地增值稅的，房地產(chǎn)評估機構應承擔相應的法律和經(jīng)濟責任；對因上述行為而造成國家稅收和國有資產(chǎn)嚴重流失的，要提請司法機關(guān)追究有關(guān)當事人的刑事責任。
四、各級財政、稅務(wù)和國有資產(chǎn)管理部門(mén)要密切配合、相互協(xié)作，加強土地增值稅的各項征收管理工作。為此，各有關(guān)部門(mén)應對各房地產(chǎn)評估機構進(jìn)一步加強監督管理，使房地產(chǎn)評估為保證國家稅收收入和維護國有資產(chǎn)權益發(fā)揮應有的作用。
抄送：沈陽(yáng)、長(cháng)春、哈爾濱、南京、武漢、廣州、成都、西安市財政局、國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局
財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規定的通知 財稅字【1995】第048號
各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局，揚州培訓中心、長(cháng)春稅務(wù)學(xué)院：
按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)條例）和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細則》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)細則）的規定，現對土地增值稅一些具體問(wèn)題規定如下：
一、關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的征免稅問(wèn)題
對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉讓的，應征收土地增值稅。
二、關(guān)于合作建房的征免稅問(wèn)題
對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。
三、關(guān)于企業(yè)兼并轉讓房地產(chǎn)的征免稅問(wèn)題
在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。
四、關(guān)于細則中“贈與”所包括的范圍問(wèn)題
細則所稱(chēng)的“贈與”是指如下情況：
（一）房產(chǎn)所有人、土地使用權所有人將房屋產(chǎn)權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務(wù)人的。
（二）房產(chǎn)所有人、土地使用權所有人通過(guò)中國境內非營(yíng)利的社會(huì )團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會(huì )福利、公益事業(yè)的。
上述社會(huì )團體是指中國青少年發(fā)展基金會(huì )、希望工程基金會(huì )、宋慶齡基金會(huì )、減災委員會(huì )、中國紅十字會(huì )、中國殘疾人聯(lián)合會(huì )、全國老年基金會(huì )、老區促進(jìn)會(huì )以及經(jīng)民政部門(mén)批準成立的其他非營(yíng)利的公益性組織。
五、關(guān)于個(gè)人互換住房的征免稅問(wèn)題
對個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當地稅務(wù)機關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。
六、關(guān)于地方政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收的費用如何計征土地增值稅的問(wèn)題
對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項費用，如果代收費用是計入房?jì)r(jià)中向購買(mǎi)方一并收取的，可作為轉讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房?jì)r(jià)中，而是在房?jì)r(jià)之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產(chǎn)的收入。
對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計20％扣除的基數；對于代收費用未作為轉讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時(shí)不允許扣除代收費用。
七、關(guān)于新建房與舊房的界定問(wèn)題
新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時(shí)間或達到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時(shí)間和磨損程度標準可由各省、自治區、直轄市財政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規定。
八、關(guān)于扣除項目金額中的利息支出如何計算問(wèn)題
（一）利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規定執行，超過(guò)上浮幅度的部分不允許扣除；
（二）對于超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。
九、關(guān)于計算增值額時(shí)扣除已繳納印花稅的問(wèn)題
細則中規定允許扣除的印花稅，是指在轉讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》的有關(guān)規定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計算土地增值稅時(shí)允許扣除在轉讓時(shí)繳納的印花稅。
十、關(guān)于轉讓舊房如何確定扣除項目金額的問(wèn)題
轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價(jià)格、取得土地使用權所支付的地價(jià)款和按國家統一規定交納的有關(guān)費用以及在轉讓環(huán)節繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。
十一、關(guān)于已繳納的契稅可否在計稅時(shí)扣除的問(wèn)題
對于個(gè)人購入房地產(chǎn)再轉讓的，其在購入時(shí)已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評估價(jià)中已包括了此項因素，在計征土地增值稅時(shí)，不另作為“與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。
十二、關(guān)于評估費用可否在計算增值額時(shí)扣除的問(wèn)題
納稅人轉讓舊房及建筑物時(shí)因計算納稅的需要而對房地產(chǎn)進(jìn)行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時(shí)予以扣除。對條例第九條規定的納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價(jià)格等情形而按房地產(chǎn)評估價(jià)格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時(shí)予以扣除。
十三、關(guān)于既建普通標準住宅又搞其他類(lèi)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的如何計稅的問(wèn)題
對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用條例第八條（一）項的免稅規定。
十四、關(guān)于預售房地產(chǎn)所取得的收入是否申報納稅的問(wèn)題
根據細則的規定，對納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產(chǎn)取得的收入可以預征土地增值稅。具體辦法由各省、自治區、直轄市地方稅務(wù)局根據當地情況制定。因此，對納稅人預售房地產(chǎn)所取得的收入，當地稅務(wù)機關(guān)規定預征土地增值稅的，納稅人應當到主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并按規定比例預交，待辦理決算后，多退少補；當地稅務(wù)機關(guān)規定不預征土地增值稅的，也應在取得收入時(shí)先到稅務(wù)機關(guān)登記或備案。
十五、關(guān)于分期收款的外幣收入如何折合人民幣的問(wèn)題
對于取得的收入為外國貨幣的，依照細則規定，以取得收入當天或當月1日國家公布的市場(chǎng)匯價(jià)折合人民幣，據以計算土地增值稅稅額。對于以分期收款形式取得的外幣收入，也應按實(shí)際收款日或收款當月1日國家公布的市場(chǎng)匯價(jià)折合人民幣。
十六、關(guān)于納稅期限的問(wèn)題
根據條例第十條、第十二條和細則第十五條的規定，稅務(wù)機關(guān)核定的納稅期限，應在納稅人簽訂房地產(chǎn)轉讓合同之后、辦理房地產(chǎn)權屬轉讓?zhuān)催^(guò)戶(hù)及登記）手續之前。
十七、關(guān)于財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于對1994年1月1日前簽訂開(kāi)發(fā)及轉讓合同的房地產(chǎn)征免土地增值稅的通知》（財法字［1995］7號）適用范圍的問(wèn)題。
該通知規定的適用范圍，限于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉讓新建房地產(chǎn)的行為，非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉讓存量房地產(chǎn)的，不適用此規定。
財政部關(guān)于對1994年1月1日前簽訂開(kāi)發(fā)及轉讓合同的房地產(chǎn)征免土地增值稅的通知
財法字【1995】第007號
國務(wù)院各部委、各直屬機構，各省、自治區、直轄市、計劃單列市人民政府、財政廳（局）、國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局、財政監察專(zhuān)員辦事處：
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第十五條的規定，
土地增值稅暫行條例自1994年1月1日起執行?，F對1994年1月1日以前簽訂開(kāi)發(fā)、轉讓合同的房地產(chǎn)征免土地增值稅的問(wèn)題，通知如下：
一、1994年1月1日以前已簽訂的房地產(chǎn)轉讓合同，不論其房地產(chǎn)在何時(shí)轉讓?zhuān)庹魍恋卦鲋刀悺?/span>
二、1994年1月1日以前已簽訂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同或已立項，并已按規定投入資金進(jìn)行開(kāi)發(fā)，其在1994年1月1日以后五年內首次轉讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。簽訂合同日期以有償受讓土地合同簽訂之日為準。
對于個(gè)別由政府審批同意進(jìn)行成片開(kāi)發(fā)、周期較長(cháng)的房地產(chǎn)項目，其房地產(chǎn)在上述規定五年免稅期以后首次轉讓的，經(jīng)所在地財政、稅務(wù)部門(mén)審核，并報財政部、國家稅務(wù)總局核準，可以適當延長(cháng)免稅期限。
三、在上述免稅期限內再次轉讓房地產(chǎn)以及不符合上述規定的房地產(chǎn)轉讓?zhuān)绯龊贤秶姆康禺a(chǎn)或變更合同的，均應按規定征收土地增值稅。
財法字【1995】第006號
國務(wù)院各部委、各直屬機構，各省、自治區、直轄市、計劃單列市人民政府、財政廳（局）、國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局、財政監察專(zhuān)員辦事處：
現將《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)礎細則》印發(fā)給你們，望認真貫徹執行。
附件：中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細則
附件：中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細則
第一條 根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)條例）第十四條規定，制定本細則。
第二條 條例第二條所稱(chēng)的轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著(zhù)物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈與方式無(wú)償轉讓房地產(chǎn)的行為?！ ?/span>
第三條 條例第二條所稱(chēng)的國有土地，是指按國家法律規定屬于國家所有的土地。
第四條 條例第二條所稱(chēng)的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設施。
條例第二條所稱(chēng)的附著(zhù)物，是指附著(zhù)于土地上的不能移動(dòng)，一經(jīng)移動(dòng)即遭損壞的物品?！ ?/span>
第五條 條例第二條所稱(chēng)的收入，包括轉讓房地產(chǎn)的全部?jì)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。
第六條 條例第二條所稱(chēng)的單位，是指各類(lèi)企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關(guān)和社會(huì )團體及其他組織。
條例第二條所稱(chēng)個(gè)人，包括個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。
第七條 條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：
?。ㄒ唬┤〉猛恋厥褂脵嗨Ц兜慕痤~，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價(jià)款和按國家統一規定繳納的有關(guān)費用。
?。ǘ╅_(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設施（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開(kāi)發(fā)間接費用。
土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費及有關(guān)地上、地下附著(zhù)物拆遷補償的凈支出、安置動(dòng)遷用房支出等。
前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。
建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費。
基礎設施費，包括開(kāi)發(fā)小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛、綠化等工程發(fā)生的支出。
公共配套設施費，包括不能有償轉讓約開(kāi)發(fā)小區內公共配套設施發(fā)生的支出。
開(kāi)發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動(dòng)保護費、周轉房攤銷(xiāo)等。
?。ㄈ╅_(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設施的費用（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用），是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目有關(guān)的銷(xiāo)售費用、管理費用、財務(wù)費用。
財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計算的金額，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的5％以?xún)扔嬎憧鄢?/span>
凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的10％以?xún)扔嬎憧鄢?/span>
上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。
（四）舊房及建筑物的評估價(jià)格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評估價(jià)格須經(jīng)當地稅務(wù)機關(guān)確認。
（五）與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。
?。└鶕l例第六條（五）項規定，對從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按本條（一），（二）項規定計算的金額之和，加計20％的扣除。
第八條 土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。
第九條 納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定．可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務(wù)機關(guān)確認的其他方式計算分攤。
第十條 條例第七條所列四級超率累進(jìn)稅率，每級“增值額未超過(guò)扣除項目金額”的比例，均包括本比例數。
計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡(jiǎn)便方法計算，具體公式如下：
?。ㄒ唬┰鲋殿~未超過(guò)扣除項目金額50％
土地增值稅稅額＝增值額×30％
?。ǘ┰鲋殿~超過(guò)扣除項目金額50％，未超過(guò)100％的
土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項目金額×5％
?。ㄈ┰鲋殿~超過(guò)扣除項目金額100％，未超過(guò)200％
土地增值稅稅額＝增值額×50％－扣除項目金額×15％
?。ㄋ模┰鲋殿~超過(guò)扣除項目金額200％
土地增值稅稅額＝增值額×60％－扣除項目金額×35％
公式中的5％、15％、35％為速算扣除系數。
第十一條 條例第八條（一）項所稱(chēng)的普通標準住宅，是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。普通標準住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區、直轄市人民政府規定。
納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過(guò)本細則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項扣除項目金額之和20％的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項目金額之和20％的，應就其全部增值額按規定計稅。
條例第八條（二）項所稱(chēng)的因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權。
因城市實(shí)施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產(chǎn)的，比照本規定免征上地增值稅。
符合上述免稅規定的單位和個(gè)人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。
第十二條 個(gè)人因工作調動(dòng)或改善居住條件而轉讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報核準，凡居住滿(mǎn)5年或5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿(mǎn)3年未滿(mǎn)5年的，減半征收土地增值稅。居住未滿(mǎn)3年，按規定計征土地增值稅。
第十三條 條例第九條所稱(chēng)的房地產(chǎn)評估價(jià)格，是指由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構根據相同地段、同類(lèi)房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評定的價(jià)格。評估價(jià)格須經(jīng)當地稅務(wù)機關(guān)確認。
第十四條 條例第九條（一）項所稱(chēng)的隱瞞，虛報房地產(chǎn)成交價(jià)格，是指納稅人不報或有意低報轉讓土地使用權、地上建筑物及其附著(zhù)物價(jià)款的行為。
條例第九條（二）項所稱(chēng)的提供扣除項目金額不實(shí)的，是指納稅人在納稅申報時(shí)不據實(shí)提供扣除項目金額的行為。
條例第九條—（二）項所稱(chēng)的轉讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格，又無(wú)正當理由的，是指納稅人申報的轉讓房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)低于房地產(chǎn)評估機構評定的交易價(jià)，納稅人又不能提供憑據或無(wú)正當理由的行為。
隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價(jià)格，應由評估機構參照同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行評估。稅務(wù)機關(guān)根據評估價(jià)格確定轉讓房地產(chǎn)的收入。
提供扣除項目金額不實(shí)的，應由評估機構按照房屋重置成本價(jià)乘以成新度折扣率計算的房屋成本價(jià)和取得土地使用權時(shí)的基準地價(jià)進(jìn)行評估。稅務(wù)機關(guān)根據評估價(jià)格確定扣除項目金額。
轉讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格，又無(wú)正當理由的，由稅務(wù)機關(guān)參照房地產(chǎn)評估價(jià)格確定轉讓房地產(chǎn)的收入。
第十五條 根據條例第十條的規定，納稅入應按照下列程序辦理納稅手續：
?。ㄒ唬┘{稅人在在轉讓房地產(chǎn)合同簽訂后的 7日內，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報、并向稅務(wù)機關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權、土地使用權證書(shū)，土地轉讓、房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，房地產(chǎn)評估報告及其他與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。
納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉讓而難以在每次轉讓后申報的，經(jīng)稅各機關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報，具體期限由稅務(wù)機關(guān)根據情況確定。
?。ǘ┘{稅人依照稅務(wù)機關(guān)核定的稅額及規定的期限繳納土地增值稅。
第十六條 納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進(jìn)行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區、直轄市地方稅務(wù)局根據當地情況制定。
第十七條 條例第十條所稱(chēng)的房地產(chǎn)所在地，是指決地產(chǎn)的座落地。納稅人轉讓房地產(chǎn)座落在兩個(gè)或兩個(gè)以上地區的，應按房地產(chǎn)所在地分別申報納稅。
第十八條 條例第十一條所稱(chēng)的土地管理部門(mén)、房產(chǎn)管理部門(mén)應當向稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料，是指向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)房屋至建筑物產(chǎn)權、土地使用權，土地出讓金數額、土地基準地價(jià)、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格及權屬變更等方面的資料。
第十九條 納稅人未按規定提供房屋及房筑物產(chǎn)權、土地使用權證書(shū)，土地轉讓、房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，房地產(chǎn)評估報告及具他與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)資料的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《征管法》）第三十九條的規定進(jìn)行處理。
納稅人不如實(shí)申報房地產(chǎn)交易額及規定扣除項目金額造成少繳或未繳稅款的，按照《征管法》第四十條的規定進(jìn)行處理。
第二十條 土地增值稅以人民幣為計算單位，轉讓房地產(chǎn)所取得的收入為外國貨幣的，以取得收入當天或當月 1日國家公布的市場(chǎng)匯價(jià)折合成人民幣，據以計算應納土地增值稅稅額。
第二十一條 條例第十五條所稱(chēng)的各地區的土地增值費征收辦法是指與本條例規定的計征對象相同的土地增值費、土地收益金等征收辦法。
第二十二條 本細則由財政部解釋?zhuān)蛘哂蓢叶悇?wù)總局解釋。
第二十三條 本細則自發(fā)布之日起施行。
第二十四條 1994年1月1日至本細則發(fā)布之日期間的土地增值稅參照本細則的規定計算征收。
國務(wù)院令【1993】第138號
第一條 為了規范土地，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，合理調節土地增值收益，維護國家權益，制定本條例。
第二條 轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著(zhù)物（以下簡(jiǎn)稱(chēng)轉讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)納稅人），應依照本條例繳納土地增值稅。
第三條 土地增值稅按照納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第七條規定的稅率計算征收。
第四條 納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規定扣除項目金額后的余額，為增值額。
第五條 納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。
第六條 計算增值額的扣除項目：
?。ㄒ唬┤〉猛恋厥褂脵嗨Ц兜慕痤~；
?。ǘ╅_(kāi)發(fā)土地的成本、費用；
?。ㄈ┬陆ǚ考芭涮自O施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價(jià)格；
?。ㄋ模┡c轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；
?。ㄎ澹┴斦恳幎ǖ钠渌鄢椖?。
第七條 土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率：
增值額未超過(guò)扣除項目金額50％的部分，稅率為30％。
增值額超過(guò)扣除項目金額50％、未超過(guò)扣除項目金額100％的部分，稅率為40％。
增值額超過(guò)扣除項目金額100％、未超過(guò)扣除項目金額200％的部分，稅率為50％。
增值額超過(guò)扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。
第八條 有下列情形之一的，免征土地增值稅：
?。ㄒ唬┘{稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項目金額20％的；
?。ǘ┮驀医ㄔO需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。
第九條 納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價(jià)格計算征收：
?。ㄒ唬╇[瞞、虛報房地產(chǎn)成交價(jià)格的；
?。ǘ┨峁┛鄢椖拷痤~不實(shí)的；
?。ㄈ┺D讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格，又無(wú)正當理由的。
第十條 納稅人應自轉讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起 7日內向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并在稅務(wù)機關(guān)核定的期限內繳納土地增值稅。
第十一條 土地增值稅由稅務(wù)機關(guān)征收。土地管理部門(mén)、房產(chǎn)管理部門(mén)應當向稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料，并協(xié)助稅務(wù)機關(guān)依法征收土地增值稅。
第十二條 納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門(mén)、房產(chǎn)管理部門(mén)不得辦理有關(guān)的權屬變更手續。
第十三條 土地增值稅的征收管理，依據《中華人民共和國稅收征收管理法》及本條例有關(guān)規定執行。
第十四條 本條例由財政部負責解釋?zhuān)瑢?shí)施細則由財政部制定。
第十五條 本條例自1994年1月1日起施行。各地區的土地增值費征收辦法，與本條例相抵觸的，同時(shí)停止執行。
分送：各省、自治區、直轄市人民政府，國務(wù)院各部委、各直屬機構
中央辦公廳，中央軍委辦公廳，人大常委會(huì )辦公廳，全國政協(xié)辦公廳，高法院，高檢院
| 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知 |
| 發(fā)文字號：國稅發(fā)【2006】第187號 發(fā)布時(shí)間： 2006年12月28日 狀態(tài)：有效 |
|
國稅發(fā)〔2006〕187號 國家稅務(wù)總局
二○○六年十二月二十八日 |
| 國家稅務(wù)總局 |
| 關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規程》的通知 |
|
|
| 國稅發(fā)[2009]91號 |
| 成文日期：2009-05-12 |
各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務(wù)局：
為了加強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅征收管理，規范土地增值稅清算工作，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細則、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細則等有關(guān)稅收法律、行政法規的規定，結合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，國家稅務(wù)總局制定了《土地增值稅清算管理規程》，現印發(fā)給你們，請遵照執行。
國家稅務(wù)總局
二○○九年五月十二日
土地增值稅清算管理規程
第一章 總則
第一條 為了加強土地增值稅征收管理，規范土地增值稅清算工作，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細則等規定，制定本規程（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規程》）。
第二條 《規程》適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目土地增值稅清算工作。
第三條 《規程》所稱(chēng)土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規及土地增值稅有關(guān)政策規定，計算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫(xiě)《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續，結清該房地產(chǎn)項目應繳納土地增值稅稅款的行為。
第四條 納稅人應當如實(shí)申報應繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報的真實(shí)性、準確性和完整性。
第五條 稅務(wù)機關(guān)應當為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務(wù)，加強土地增值稅政策宣傳輔導。
主管稅務(wù)機關(guān)應及時(shí)對納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進(jìn)行審核，依法征收土地增值稅。
第二章 前期管理
第六條 主管稅務(wù)機關(guān)應加強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的日常稅收管理，實(shí)施項目管理。主管稅務(wù)機關(guān)應從納稅人取得土地使用權開(kāi)始，按項目分別建立檔案、設置臺帳，對納稅人項目立項、規劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結算、項目清盤(pán)等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程情況實(shí)行跟蹤監控，做到稅務(wù)管理與納稅人項目開(kāi)發(fā)同步。
第七條 主管稅務(wù)機關(guān)對納稅人項目開(kāi)發(fā)期間的會(huì )計核算工作應當積極關(guān)注，對納稅人分期開(kāi)發(fā)項目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項目的，應督促納稅人根據清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關(guān)收入、成本、費用。
第八條 對納稅人分期開(kāi)發(fā)項目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項目的，有條件的地區，主管稅務(wù)機關(guān)可結合發(fā)票管理規定，對納稅人實(shí)施項目專(zhuān)用票據管理措施。
第三章 清算受理
第九條 納稅人符合下列條件之一的，應進(jìn)行土地增值稅的清算。
（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；
?。ǘ┱w轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的；
?。ㄈ┲苯愚D讓土地使用權的。
第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。
?。ㄒ唬┮芽⒐を炇盏姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
?。ǘ┤〉娩N(xiāo)售（預售）許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的；
?。ㄈ┘{稅人申請注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續的；
?。ㄋ模┦。ㄗ灾螀^、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機關(guān)規定的其他情況。
對前款所列第（三）項情形，應在辦理注銷(xiāo)登記前進(jìn)行土地增值稅清算。
第十一條 對于符合本規程第九條規定，應進(jìn)行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿(mǎn)足條件之日起90日內到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續。對于符合本規程第十條規定稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對于確定需要進(jìn)行清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內辦理清算手續。
應進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人，在上述規定的期限內拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機關(guān)可依據《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規定處理。
第十二條 納稅人清算土地增值稅時(shí)應提供的清算資料
?。ㄒ唬┩恋卦鲋刀惽逅惚砑捌涓奖恚▍⒖急順右?jiàn)附件，各地可根據本地實(shí)際情況制定）。
?。ǘ┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項目清算說(shuō)明，主要內容應包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目立項、用地、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機關(guān)需要了解的其他情況。
?。ㄈ╉椖靠⒐Q算報表、取得土地使用權所支付的地價(jià)款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷(xiāo)合同統計表、銷(xiāo)售明細表、預售許可證等與轉讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料。主管稅務(wù)機關(guān)需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證復印件。
?。ㄋ模┘{稅人委托稅務(wù)中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。
第十三條 主管稅務(wù)機關(guān)收到納稅人清算資料后，對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理；對納稅人符合清算條件、但報送的清算資料不全的，應要求納稅人在規定限期內補報，納稅人在規定的期限內補齊清算資料后，予以受理；對不符合清算條件的項目，不予受理。上述具體期限由各省、自治區、直轄市、計劃單列市稅務(wù)機關(guān)確定。主管稅務(wù)機關(guān)已受理的清算申請，納稅人無(wú)正當理由不得撤消。
第十四條 主管稅務(wù)機關(guān)按照本規程第六條進(jìn)行項目管理時(shí)，對符合稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行清算情形的，應當作出評估，并經(jīng)分管領(lǐng)導批準，確定何時(shí)要求納稅人進(jìn)行清算的時(shí)間。對確定暫不通知清算的，應繼續做好項目管理，每年作出評估，及時(shí)確定清算時(shí)間并通知納稅人辦理清算。
第十五條 主管稅務(wù)機關(guān)受理納稅人清算資料后，應在一定期限內及時(shí)組織清算審核。具體期限由各省、自治區、直轄市、計劃單列市稅務(wù)機關(guān)確定。
第四章 清算審核
第十六條 清算審核包括案頭審核、實(shí)地審核。
案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進(jìn)行數據、邏輯審核，重點(diǎn)審核項目歸集的一致性、數據計算準確性等。
實(shí)地審核是指在案頭審核的基礎上，通過(guò)對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目實(shí)地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀(guān)性、真實(shí)性、合理性進(jìn)行審核。
第十七條 清算審核時(shí)，應審核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目是否以國家有關(guān)部門(mén)審批、備案的項目為單位進(jìn)行清算；對于分期開(kāi)發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類(lèi)型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。
第十八條 審核收入情況時(shí)，應結合銷(xiāo)售發(fā)票、銷(xiāo)售合同（含房管部門(mén)網(wǎng)上備案登記資料）、商品房銷(xiāo)售（預售）許可證、房產(chǎn)銷(xiāo)售分戶(hù)明細表及其他有關(guān)資料，重點(diǎn)審核銷(xiāo)售明細表、房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積與項目可售面積的數據關(guān)聯(lián)性，以核實(shí)計稅收入；對銷(xiāo)售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測量面積不一致，而發(fā)生補、退房款的收入調整情況進(jìn)行審核；對銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行評估，審核有無(wú)價(jià)格明顯偏低情況。
必要時(shí)，主管稅務(wù)機關(guān)可通過(guò)實(shí)地查驗，確認有無(wú)少計、漏計事項，確認有無(wú)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。
第十九條 非直接銷(xiāo)售和自用房地產(chǎn)的收入確定
?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉移時(shí)應視同銷(xiāo)售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認：
1.按本企業(yè)在同一地區、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；
2.由主管稅務(wù)機關(guān)參照當地當年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評估價(jià)值確定。
?。ǘ┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應的成本和費用。
第二十條 土地增值稅扣除項目審核的內容包括：
?。ㄒ唬┤〉猛恋厥褂脵嗨Ц兜慕痤~。
?。ǘ┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開(kāi)發(fā)間接費用。
?。ㄈ┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)費用。
?。ㄋ模┡c轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。
?。ㄎ澹﹪乙幎ǖ钠渌鄢椖?。
第二十一條 審核扣除項目是否符合下列要求：
?。ㄒ唬┰谕恋卦鲋刀惽逅阒?，計算扣除項目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。
?。ǘ┛鄢椖拷痤~中所歸集的各項成本和費用，必須是實(shí)際發(fā)生的。
?。ㄈ┛鄢椖拷痤~應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。
?。ㄋ模┛鄢椖拷痤~中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開(kāi)發(fā)中直接發(fā)生的或應當分攤的。
?。ㄎ澹┘{稅人分期開(kāi)發(fā)項目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項目的，或者同一項目中建造不同類(lèi)型房地產(chǎn)的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。
?。ν活?lèi)事項，應當采取相同的會(huì )計政策或處理方法。會(huì )計核算與稅務(wù)處理規定不一致的，以稅務(wù)處理規定為準。
第二十二條 審核取得土地使用權支付金額和土地征用及拆遷補償費時(shí)應當重點(diǎn)關(guān)注：
?。ㄒ唬┩蛔谕恋赜卸鄠€(gè)開(kāi)發(fā)項目，是否予以分攤，分攤辦法是否合理、合規，具體金額的計算是否正確。
?。ǘ┦欠翊嬖趯⒎康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)費用記入取得土地使用權支付金額以及土地征用及拆遷補償費的情形。
?。ㄈ┎疬w補償費是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。
第二十三條 審核前期工程費、基礎設施費時(shí)應當重點(diǎn)關(guān)注：
?。ㄒ唬┣捌诠こ藤M、基礎設施費是否真實(shí)發(fā)生，是否存在虛列情形。
?。ǘ┦欠駥⒎康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)費用記入前期工程費、基礎設施費。
?。ㄈ┒鄠€(gè)（或分期）項目共同發(fā)生的前期工程費、基礎設施費，是否按項目合理分攤。
第二十四條 審核公共配套設施費時(shí)應當重點(diǎn)關(guān)注：
?。ㄒ唬┕才涮自O施的界定是否準確，公共配套設施費是否真實(shí)發(fā)生，有無(wú)預提的公共配套設施費情況。
?。ǘ┦欠駥⒎康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)費用記入公共配套設施費。
?。ㄈ┒鄠€(gè)（或分期）項目共同發(fā)生的公共配套設施費，是否按項目合理分攤。
第二十五條 審核建筑安裝工程費時(shí)應當重點(diǎn)關(guān)注：
?。ㄒ唬┌l(fā)生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結算報告、工程施工合同記載的內容相符。
?。ǘ┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自購建筑材料時(shí)，自購建材費用是否重復計算扣除項目。
?。ㄈ﹨⒄债數禺斊谕?lèi)開(kāi)發(fā)項目單位平均建安成本或當地建設部門(mén)公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常。
?。ㄋ模┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采用自營(yíng)方式自行施工建設的，還應當關(guān)注有無(wú)虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況。
?。ㄎ澹┙ㄖ惭b發(fā)票是否在項目所在地稅務(wù)機關(guān)開(kāi)具。
第二十六條 審核開(kāi)發(fā)間接費用時(shí)應當重點(diǎn)關(guān)注：
?。ㄒ唬┦欠翊嬖趯⑵髽I(yè)行政管理部門(mén)（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費用記入開(kāi)發(fā)間接費用的情形。
?。ǘ╅_(kāi)發(fā)間接費用是否真實(shí)發(fā)生，有無(wú)預提開(kāi)發(fā)間接費用的情況，取得的憑證是否合法有效。
第二十七條 審核利息支出時(shí)應當重點(diǎn)關(guān)注：
?。ㄒ唬┦欠駥⒗⒅С鰪姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中調整至開(kāi)發(fā)費用。
?。ǘ┓制陂_(kāi)發(fā)項目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分攤。
?。ㄈ├瞄e置專(zhuān)項借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。
第二十八條 代收費用的審核。
對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房?jì)r(jià)并向購買(mǎi)方一并收??；當代收費用計入房?jì)r(jià)時(shí)，審核有無(wú)將代收費用計入加計扣除以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用計算基數的情形。
第二十九條 關(guān)聯(lián)方交易行為的審核。
在審核收入和扣除項目時(shí)，應重點(diǎn)關(guān)注關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否按照公允價(jià)值和營(yíng)業(yè)常規進(jìn)行業(yè)務(wù)往來(lái)。
應當關(guān)注企業(yè)大額應付款余額，審核交易行為是否真實(shí)。
第三十條 納稅人委托中介機構審核鑒證的清算項目，主管稅務(wù)機關(guān)應當采取適當方法對有關(guān)鑒證報告的合法性、真實(shí)性進(jìn)行審核。
第三十一條 對納稅人委托中介機構審核鑒證的清算項目，主管稅務(wù)機關(guān)未采信或部分未采信鑒證報告的，應當告知其理由。
第三十二條 土地增值稅清算審核結束，主管稅務(wù)機關(guān)應當將審核結果書(shū)面通知納稅人，并確定辦理補、退稅期限。
第五章 核定征收
第三十三條 在土地增值稅清算過(guò)程中，發(fā)現納稅人符合核定征收條件的，應按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進(jìn)行清算。
第三十四條 在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收。
?。ㄒ唬┮勒辗?、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；
?。ǘ┥米凿N(xiāo)毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
?。ㄈ╇m設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；
?。ㄋ模┓贤恋卦鲋刀惽逅銞l件，企業(yè)未按照規定的期限辦理清算手續，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的；
?。ㄎ澹┥陥蟮挠嫸愐罁黠@偏低，又無(wú)正當理由的。
第三十五條 符合上述核定征收條件的，由主管稅務(wù)機關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項告知書(shū)后，稅務(wù)人員對房地產(chǎn)項目開(kāi)展土地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核合議，通知納稅人申報繳納應補繳稅款或辦理退稅。
第三十六條 對于分期開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目，各期清算的方式應保持一致?！ ?br> 第六章 其他
第三十七條 土地增值稅清算資料應按照檔案化管理的要求，妥善保存。
第三十八條 本規程自2009年6月1日起施行，各?。ㄗ灾螀^、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機關(guān)可結合本地實(shí)際，對本規程進(jìn)行進(jìn)一步細化。
附件：1.土地增值稅納稅申報表（從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人適用）
2.各類(lèi)附表
|
| 國家稅務(wù)總局 |
| 關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知 |
|
|
| 國稅函[2010]220號 |
| 成文日期：2010-05-19 |
| 各省、自治區、直轄市地方稅務(wù)局，寧夏、西藏、青海?。ㄗ灾螀^）國家稅務(wù)局：
為了進(jìn)一步做好土地增值稅清算工作，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實(shí)施細則的規定，現將土地增值稅清算工作中有關(guān)問(wèn)題通知如下：
一、關(guān)于土地增值稅清算時(shí)收入確認的問(wèn)題
土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷(xiāo)售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷(xiāo)售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷(xiāo)售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時(shí)予以調整。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，其扣除項目金額的確定問(wèn)題
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開(kāi)發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開(kāi)具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用的扣除問(wèn)題
?。ㄒ唬?span style="BACKGROUND: lime">財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的5%以?xún)扔嬎憧鄢?/span>。
?。ǘ?span style="BACKGROUND: fuchsia">凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%以?xún)扔嬎憧鄢?/span>。
全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具體適用的比例按省級人民政府此前規定的比例執行。
?。ㄈ?span style="BACKGROUND: yellow">房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用計算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。
?。ㄋ模?span style="BACKGROUND: lime">土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出，應調整至財務(wù)費用中計算扣除。
四、房地產(chǎn)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費的扣除問(wèn)題
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。
五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地使用權時(shí)支付的契稅的扣除問(wèn)題
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統一規定交納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。
六、關(guān)于拆遷安置土地增值稅計算問(wèn)題
?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶(hù)的，安置用房視同銷(xiāo)售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）款規定確認收入，同時(shí)將此確認為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶(hù)的補差價(jià)款，計入拆遷補償費；回遷戶(hù)支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補差價(jià)款，應抵減本項目拆遷補償費。
?。ǘ╅_(kāi)發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開(kāi)發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國稅發(fā)[2006]187號第三條第（一）款的規定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計入拆遷補償費。
?。ㄈ┴泿虐仓貌疬w的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據計入拆遷補償費。
七、關(guān)于轉讓舊房準予扣除項目的加計問(wèn)題
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財稅[2006]21號）第二條第一款規定“納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當地稅務(wù)部門(mén)確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買(mǎi)年度起至轉讓年度止每年加計5%計算”。計算扣除項目時(shí)“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開(kāi)具之日止，每滿(mǎn)12個(gè)月計一年；超過(guò)一年，未滿(mǎn)12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可以視同為一年。
八、土地增值稅清算后應補繳的土地增值稅加收滯納金問(wèn)題
納稅人按規定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機關(guān)規定的期限內補繳的，不加收滯納金。
|
