引文：
公司估值是投融資、交易的前提，廣泛應用于新股發(fā)行上市的定價(jià)、增發(fā)融資、并購定價(jià)、公司破產(chǎn)清算、公司重組、資產(chǎn)剝離、資產(chǎn)購買(mǎi)或出售等，是私募、投行、創(chuàng )投、證券投資基金等機構進(jìn)行勤勉盡責調查的核心內容。
接上篇、、、、、、
方法五、重估凈資產(chǎn)價(jià)值法（RNAV法）
（一）何謂RNAV估值法
計算方法如下：
RNAV=（物業(yè)面積×市場(chǎng)均價(jià)—凈負債）/總股份。
其中：凈負債=總負債—公司現有貨幣資金。
（二）RNAV估值法適用范圍
RNAV估值法適用于房地產(chǎn)企業(yè)或有大量自有物業(yè)的公司。表示公司現有物業(yè)按市場(chǎng)價(jià)出售應值多少錢(qián)。
如果買(mǎi)下公司所花的錢(qián)少于公司按市場(chǎng)價(jià)出賣(mài)自有物業(yè)收到的錢(qián)，那么表明該公司股票在二級市場(chǎng)被低估。
利用RNAV估值，要細分公司的物業(yè)，分別估算其市場(chǎng)價(jià)值，如便利店、大賣(mài)場(chǎng)、地產(chǎn)等。公司部分物業(yè)的建筑面積可能沒(méi)有公開(kāi)數據，需要實(shí)地調研。
如果公司股價(jià)相對RNAV有較大折扣，則說(shuō)明公司股價(jià)被低估。
物業(yè)面積、均價(jià)和凈負債都是影響RNAV值的重要參數。
對公司各塊資產(chǎn)分別進(jìn)行市場(chǎng)化的價(jià)值分析，從資產(chǎn)價(jià)值角度重新解讀公司內在的長(cháng)期投資價(jià)值。
該方法適用于資產(chǎn)、物業(yè)的收購，收購前需要實(shí)地調研，獲取第一手數據，并對數據進(jìn)行加工處理，適用于資產(chǎn)管理公司的資產(chǎn)收購與處置，但對于股票投資者來(lái)說(shuō)，適用性較差。
方法六、企業(yè)價(jià)值倍數法 （EV/EBITDA倍數法）
（一）何謂企業(yè)價(jià)值倍數法
計算公式如下：
企業(yè)價(jià)值= EV/EBITDA倍數x息稅折舊前盈利
EV=市值+（總負債-總現金）=市值+凈負債
EBITDA=營(yíng)業(yè)利潤+折舊費用+攤銷(xiāo)費用
（二）企業(yè)價(jià)值倍數法 解析
企業(yè)價(jià)值倍數是一種較好用的公司估值方法。
EV/EBITDA與市盈率（PE）等相對估值法指標的用法一樣，其倍數相對于行業(yè)平均水平或歷史水平較高，通常說(shuō)明高估，較低說(shuō)明低估，不同行業(yè)或板塊有不同的估值倍數。
從指標的計算上來(lái)看，EV/EBITDA倍數使用企業(yè)價(jià)值（EV），即投入企業(yè)的所有資本的市場(chǎng)價(jià)值代替PE中的市值，使用息稅折舊前盈利（EBITDA）代替PE中的凈利潤。
企業(yè)所有投資人的資本投入既包括股東權益也包括債權人的投入，而EBITDA則反映了上述所有投資人所獲得的稅前收益水平。
市盈率PE是股票市值和預測凈利潤的比值，EV/EBITDA則反映了投資資本的市場(chǎng)價(jià)值和未來(lái)一年企業(yè)收益間的比例關(guān)系?？傮w來(lái)講，PE和EV/EBITDA反映的都是市場(chǎng)價(jià)值和收益指標間的比例關(guān)系，只不過(guò)PE是從股東的角度出發(fā)，而EV/EBITDA則是從全體投資人的角度出發(fā)。
在EV/EBITDA方法下，要最終得到對股票市值的估計，還必須減去債權的價(jià)值。在缺乏債權市場(chǎng)的情況下，可以使用債務(wù)的賬面價(jià)值來(lái)近似估計。
（三）該方法的優(yōu)勢
由于不受所得稅率不同的影響，使得不同國家和市場(chǎng)的上市公司估值更具可比性；
其次不受資本結構不同的影響，公司對資本結構的改變都不會(huì )影響估值，同樣有利于比較不同公司估值水平；
最后，排除了折舊攤銷(xiāo)這些非現金成本的影響（現金比賬面利潤重要），可以更準確的反映公司價(jià)值。
但EV/EBITDA更適用于單一業(yè)務(wù)或子公司較少的公司估值，如果業(yè)務(wù)或合并子公司數量眾多，需要做復雜調整，有可能會(huì )降低其準確性。
（四）EV/EBITDA法的適用
該方法類(lèi)似于市盈率PE法，對于私募股權基金、風(fēng)投公司在一級市場(chǎng)的投資定價(jià)或公司整體并購定價(jià)有很大的幫助，同時(shí)對于二級市場(chǎng)的股票投資也有一定的參考價(jià)值。
待續、、、、、、
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