十四五規劃建議是未來(lái)5年的發(fā)展總綱，重要性不言而喻。在學(xué)習文件精神中，我們可以發(fā)現多處提到了房地產(chǎn)，有些定調與之前已經(jīng)有很大不同。可以說(shuō)，經(jīng)過(guò)持續不斷地調控，房地產(chǎn)雖然仍要堅持房住不炒的基本原則，但在新的歷史階段，已經(jīng)有了新的意義。
1、首要問(wèn)題，是必須要認清“限購”、“限貸”是一個(gè)長(cháng)期執行的政策，短期內是不可動(dòng)搖的。房住不炒是毫不松懈的態(tài)度，原因呢？那就是總有資金在蠢蠢欲動(dòng)，這充分說(shuō)明房地產(chǎn)并不是像有些人說(shuō)的那樣會(huì )“歸零”，不“限購”和“限貸”是不行的，這是判斷房企未來(lái)的一個(gè)基本視角。
2、“推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟均衡發(fā)展”
這句話(huà)的前提是“堅持擴大內需這個(gè)戰略基點(diǎn)，加快培育完整內需體系，把實(shí)施擴大內需戰略同深化供給側結構性改革有機結合起來(lái)，以創(chuàng )新驅動(dòng)、高質(zhì)量供給引領(lǐng)和創(chuàng )造新需求。”
過(guò)往來(lái)看，金融和地產(chǎn)的權重大，利潤總額比較高，所以近來(lái)總有些聲音想要金融讓利，抑制房地產(chǎn)發(fā)展。“推動(dòng)”二字表明了支持態(tài)度，而“均衡”二字又說(shuō)明了速度要合理。其實(shí)近些年來(lái)，銀行和地產(chǎn)的整體增速并不高，都在個(gè)位數，能保持“均衡”，也就等于給了“國民待遇”，按部就班去做就是了，至少不用擔心被“抑制”。
發(fā)展金融和房地產(chǎn)，是為“擴大內需”服務(wù)的。或者說(shuō)要“擴大內需”，金融和地產(chǎn)是必不可少的。結合這句“同深化供給側結構性改革有機結合起來(lái)”，行業(yè)增速慢了，但結構性受益者的增速還是可以高看一線(xiàn)的，只不過(guò)需要“創(chuàng )新驅動(dòng)、高質(zhì)量供給引領(lǐng)和創(chuàng )造新需求”。
未來(lái)的金融會(huì )變，房地產(chǎn)也會(huì )變，簡(jiǎn)單的住宅開(kāi)發(fā)時(shí)代已成為過(guò)去，“創(chuàng )新”和“高質(zhì)量”的企業(yè)才會(huì )有更好的發(fā)展。
3、“促進(jìn)住房消費健康發(fā)展”
言簡(jiǎn)意賅，意義深遠。首先是把住房與消費放在了一起，上次這么提是2015年，那之后發(fā)生了什么就不必多說(shuō)了。“促進(jìn)”表明的仍然是態(tài)度，而后面“健康”二字是關(guān)鍵，要有度，要有節，要有益。
再看看這句話(huà)的背景，“全面促進(jìn)消費。增強消費對經(jīng)濟發(fā)展的基礎性作用，順應消費升級趨勢，提升傳統消費，培育新型消費，適當增加公共消費。以質(zhì)量品牌為重點(diǎn)，促進(jìn)消費向綠色、健康、安全發(fā)展，鼓勵消費新模式新業(yè)態(tài)發(fā)展。”
消費是經(jīng)濟發(fā)展的基礎，是內循環(huán)的核心驅動(dòng)力量，是擴大內需的目的。今年很多消費股都是巨幅上漲，那么住房也算消費了，能不能沾點(diǎn)喜氣呢？
4、“推進(jìn)以人為核心的新型城鎮化。實(shí)施城市更新行動(dòng)，推進(jìn)城市生態(tài)修復、功能完善工程，統籌城市規劃、建設、管理，合理確定城市規模、人口密度、空間結構，促進(jìn)大中小城市和小城鎮協(xié)調發(fā)展。強化歷史文化保護、塑造城市風(fēng)貌，加強城鎮老舊小區改造和社區建設。”
地產(chǎn)股之所以被很多人看衰，主要是其永續性被普遍懷疑，即便是一些投資地產(chǎn)股的人，投機心理也比較重，都想把這個(gè)低估值的錢(qián)賺完了就跑。但“永續性不足”這一觀(guān)點(diǎn)相似，原因卻是各有各的不同。大部分人都喜歡拿人口增速下降和房屋數量上升最對比，來(lái)證明商品房會(huì )進(jìn)入供大于求的局面，一點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)入滯銷(xiāo)狀態(tài)。
這個(gè)問(wèn)題其實(shí)很好理解，雖然現在商品房的銷(xiāo)售面積確實(shí)出現了下滑，但越來(lái)越發(fā)達的二手房體系卻證明了，需求和購買(mǎi)力根本不是問(wèn)題，只不過(guò)是可買(mǎi)的好房子太少了。
現在一二線(xiàn)城市的新房供應，大多遠離主城區，購房者只能以二手房來(lái)滿(mǎn)足需求，貝殼目前的市值已經(jīng)接近兩個(gè)萬(wàn)科的體量，充分說(shuō)明了二手市場(chǎng)的廣闊，更說(shuō)明了住房消費的巨大潛力。
“實(shí)施城市更新行動(dòng)”后，會(huì )在主城區看到更多的新房，這無(wú)疑是雪中送炭，對房企的長(cháng)期發(fā)展是一個(gè)巨大的推動(dòng)。而“推進(jìn)以人為核心的新型城鎮化”，則是在根本上大大提升了房企的永續性。
近些年來(lái)，很多城市都在原有的核心城區之外，進(jìn)行了全新的規劃和建設，現在這些新城區已經(jīng)越來(lái)越成熟，常常出現比老城區房?jì)r(jià)還貴的狀況。鄭州鄭東新區、貴陽(yáng)觀(guān)山湖、昆明呈貢、成都高新區、濟南高新區等等都是案例，而最大的典范就是上海浦東了。這些板塊的建設也是積年累月的，目前同樣是寸土寸金。很多熱點(diǎn)城市，在城區內的可開(kāi)發(fā)用地確實(shí)是越來(lái)越少了。
隨著(zhù)“加快城市群和都市圈軌道交通網(wǎng)絡(luò )化”，和“優(yōu)化行政區劃設置，發(fā)揮中心城市和城市群帶動(dòng)作用，建設現代化都市圈”等有效措施的出臺，我們會(huì )看到越來(lái)越多的“新型城鎮”的出現，這些擁有良好基礎設施的新板塊，會(huì )打破傳統的城區概念，為市場(chǎng)提供更加豐富的有效土地供給，這將直接提升房企的永續性。
當然，這些用地往往會(huì )與傳統的招拍掛用地有很大不同，房企必須承擔起一部分城市運營(yíng)的責任，要考慮業(yè)態(tài)、考慮經(jīng)營(yíng)、考慮就業(yè)和稅收。這會(huì )和三道紅線(xiàn)一起，進(jìn)一步加快供給側改革的步伐，留給一些中小房企的時(shí)間不多了。
5、“租購并舉、因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機制，探索支持利用集體建設用地按照規劃建設租賃住房，完善長(cháng)租房政策，擴大保障性租賃住房供給。”
限購和限貸就如同鯀的息壤，更多是爭取時(shí)間。從根本上解決問(wèn)題，還是要靠保障住房，但即便增加了城市更新和新型城鎮化，土地整體仍是緊俏的，保障住房的增長(cháng)，會(huì )對商品房的整體供應有一定壓力。反過(guò)來(lái)說(shuō)，保障住房一般都是以主城區為主，客觀(guān)上也會(huì )讓更多購買(mǎi)力到新城鎮去釋放。
完善土地出讓收入分配機制，這是房地產(chǎn)稅推出的前提，現在的形勢不適合提房地產(chǎn)稅，但前奏還是要有的，那是真正的長(cháng)效機制。
6、“深化戶(hù)籍制度改革，完善財政轉移支付和城鎮新增建設用地規模與農業(yè)轉移人口市民化掛鉤政策，強化基本公共服務(wù)保障，加快農業(yè)轉移人口市民化。”
城鎮化的方向依然不變，這是解決城鄉差距的主要措施之一。而把城鎮新增建設用地規模與農業(yè)轉移人口市民化掛鉤，這會(huì )讓搶人大戰進(jìn)一步升級，而門(mén)檻也會(huì )進(jìn)一步降低。長(cháng)安米貴，白居不易，對新市民來(lái)說(shuō)很多雖然已經(jīng)納入城鎮化了，但在傳統的高成本區域生活還是有難度的，“推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮化建設”就是為此著(zhù)想，對三四線(xiàn)城市的地產(chǎn)項目來(lái)說(shuō)，是個(gè)利好。
