專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)糾紛律師，房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同糾紛律師。
民 事 判 決 書(shū)
原告程某某，男，漢族，住河南省鄭州市。
委托代理人連青山、河北俱時(shí)律師事務(wù)所律師.
被告石家莊某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。住所地：
法定代表人：總經(jīng)理。
委托代理人律師事務(wù)所律師。
原告程某某與被告石家莊某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司為房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，本院二0一六年十二月二十六日作出（2016）冀01民初號民事判決書(shū),被告不服，提出上訴，石家莊市中級人民法院以（2017）冀01民終號民事裁定書(shū)將該案發(fā)還重審。本院依法重新組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，原、被告委托代理人到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。
原告程某某訴稱(chēng)，2013年4月5日，原告與被告簽訂《房屋認購協(xié)議》，約定原告購買(mǎi)被告開(kāi)發(fā)的位于石家莊市水岸豪庭項目4-1-2602的房屋，房屋建筑面積101.56平方米，單價(jià)3276元／平方米，總房款332711元，交款方式：第一期合同簽訂當日交首付款100000元；第二期，工程主體到6層后，接甲方通知三日內再付款99626元；第三期，工程主體封頂后，接甲方通知三日內付余款133085元。另約定：被告于2014年12月31日前將房屋交付原告。協(xié)議簽訂后，原告按照協(xié)議約定支付了首付款100000元，但被告至今未能按照合同約定的時(shí)間向原告交付房屋，并且要求原告按照該項目的房屋現銷(xiāo)售價(jià)格補交房款，被告該項目房屋售價(jià)已達5900元／平方米。原告與被告就該房屋買(mǎi)賣(mài)多次協(xié)商未果，故訴至法院，訴訟請求：一、確認原告與被告于2013年4月5日簽訂的《房屋認購協(xié)議》有效，已經(jīng)建好的房屋待被告取得相關(guān)資質(zhì)后繼續履行合同，不能按規劃建成的房子要求被告進(jìn)行調換房屋。2、判令被告賠償原告差價(jià)損失及一倍購房款。
被告石家莊某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司辯稱(chēng)，：無(wú)效的合同所購買(mǎi)的房屋沒(méi)有獲得政府的相關(guān)部門(mén)進(jìn)行規劃、建設、土地等部門(mén)的審批，所以該房屋不是合法的商品房不能建設，未取得相關(guān)的手續，所以簽訂的相關(guān)房屋認購協(xié)議也是無(wú)效的，因為協(xié)議無(wú)效所以原告不能主張損失，而且在協(xié)議的簽訂中被告從未故意隱瞞沒(méi)有取得預售許可證明的情況，所以原告不能主張返還一倍已付購房款本案雙方簽署的房屋認購協(xié)議無(wú)效，且自始至終無(wú)效，我們只有返還其已交款項的義務(wù)，因為在區政府的相關(guān)部門(mén)規劃之中把1、3、4號樓只批準20層以下，5、6號樓只批準19層以下，2號樓沒(méi)有批準建設，所以規劃的變更導致雙方之間所簽署的協(xié)議無(wú)效。請求法院駁回原告的訴訟請求。
原告為支持自己的主張，陳述并提交以下證據：認購協(xié)議，被告出具的收據，被告賣(mài)房的宣傳頁(yè)及被告在網(wǎng)上賣(mài)房的網(wǎng)絡(luò )照片，被告5月25日出具的一份房屋現價(jià)的證明，售樓部的電話(huà)錄音。1、關(guān)于合同的效力，本合同是雙方在公平自愿的情況下簽訂的，是真實(shí)的意思表示，沒(méi)有違反沒(méi)有損害國家集體和第三人的利益，從保護交易的原則出發(fā)，應判決繼續履行或變更履行，在本案中只是由于被告提供了有瑕疵的商品，導致我方原告得不到合同約定的合法的商品，因此根據消費者權益保護法被告有變更或是修復瑕疵及時(shí)為原告交付合格的產(chǎn)品。2、被告存在故意隱瞞的情形，被告是專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)預售施行預售制度必須在取得預售許可證后才能銷(xiāo)售，被告在沒(méi)有預售許可證的情況下就對外銷(xiāo)售，存在隱瞞的情形。
經(jīng)審理查明，2013年4月5日，原告程某某（乙方）與被告石家莊某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（甲方）簽訂《房屋認購協(xié)議》，協(xié)議約定：一、乙方認購位于石家莊市水岸豪庭項目4號樓1單元2602室地上建筑面積101.56平方米、單價(jià)3276元／平方米；共計總房款（人民幣）叁拾叁萬(wàn)貳仟柒佰壹拾壹元整（小寫(xiě)）332711元。房屋交付時(shí)，以實(shí)際測量面積為準，按協(xié)議單價(jià)，多退少補。交房標準見(jiàn)附件。二、付款方式：分期付款：第一期合同簽訂當日交首付款100000元；第二期，工程主體到6層后，接甲方通知三日內再付款99626元；第三期，工程主體封頂后，接甲方通知三日內付余款133085元。三、約定條款1、甲方于2014年12月31日前將所購房屋交付乙方，甲方如不按協(xié)議規定的日期交付房屋，每逾期一天按房?jì)r(jià)總額萬(wàn)分之一計算違約金賠償乙方。逾期超過(guò)六個(gè)月，乙方有權解除本協(xié)議。解除協(xié)議時(shí)，甲方除將已收的房款全部退還乙方外，另賠償乙方所付房款的百分之五作為乙方的損失賠償金（不可抗力除外）。協(xié)議并約定了其他違約責任及解決爭議的方法等條款。被告在上述《房屋認購協(xié)議》甲方處蓋章予以確認，原告在上述《房屋認購協(xié)議》乙方處簽名按手印確認?！斗课菡J購協(xié)議》簽訂當日，原告交付被告房款100000元。又查，被告開(kāi)發(fā)的水岸豪庭項目后更名為某某瀾灣。被告至今未取得本案房屋商品房預售許可證明。
本院認為，一、原告程某某與被告石家莊某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂的《房屋認購協(xié)議》的性質(zhì)及其效力的認定問(wèn)題。
1、原告程某某與被告石家莊某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂的《房屋認購協(xié)議》的合同性質(zhì)認定問(wèn)題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條規定：“商品房的認購、訂購、預定等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議約定認定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同?！薄渡唐贩夸N(xiāo)售管理辦法》第十六條規定：“商品房銷(xiāo)售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和買(mǎi)受人應當訂立書(shū)面商品房買(mǎi)賣(mài)合同。商品房買(mǎi)賣(mài)合同應當明確以下主要內容：（一）當事人名稱(chēng)或者姓名和住所；（二）商品房基本狀況；（三）商品房的銷(xiāo)售方式；（四）商品房?jì)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；（五）交付使用條件及日期；（六）裝飾、設備標準承諾；（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關(guān)權益、責任；（八）公共配套建筑的產(chǎn)權歸屬；（九）面積差異的處理方式；（十）辦理產(chǎn)權登記有關(guān)事宜；（十一）解決爭議的方法；（十二）違約責任；（十三）雙方約定的其他事項?！北景钢?，原告與被告簽訂的《房屋認購協(xié)議》就當事人名稱(chēng)及姓名、房屋情況、商品房?jì)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間、交付使用條件及日期、面積差異的處理方式、解決爭議的方法、違約責任及其他事項等作出了明確約定，該《房屋認購協(xié)議》具備了《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內容，且被告已按合同約定收取了原告的購房款100000元，據此原告與被告簽訂的《房屋認購協(xié)議》認定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。
2、原告程某某與被告石家莊某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂的《房屋認購協(xié)議》的合同效力認定問(wèn)題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規定：“出賣(mài)人未取得商品房預售證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預售合同，應當認定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效?！北景钢?，原告購買(mǎi)的房屋未取得商品房預售證明，依據上述法律規定，原告與被告簽訂的《房屋認購協(xié)議》應屬無(wú)效合同。
二、原告程某某要求被告石家莊某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司賠償損失的問(wèn)題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條規定：“出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，具有下列情形之一，導致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣(mài)人承擔不超過(guò)已付購房款一倍的賠償責任：（一）故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預售證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補償安置房的事實(shí)?！北景钢?，被告作為專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應當知道在未取得商品房預售許可證明的情況下是不得對外銷(xiāo)售房屋的，被告仍與原告簽訂具備商品房買(mǎi)賣(mài)合同性質(zhì)的《房屋認購協(xié)議》并收取購房款，導致合同無(wú)效，且無(wú)證據證明被告告知原告房屋沒(méi)有取得商品房預售許可證明及原告明知房屋沒(méi)有取得商品房預售許可證明，故本院認定被告存在故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預售許可證明的事實(shí)，被告應當返還原告已付購房款及利息，并承擔已付購房款一倍的賠償責任。關(guān)于原告要求被告賠償房屋差價(jià)損失問(wèn)題?！吨腥A人民共和國合同法》第四十二條規定：“當事人在訂立合同過(guò)程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任：（一）假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商；（二）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況；（三）有其他違背誠實(shí)信用原則的行為。因本案被告承擔的是締約過(guò)失責任，即被告賠償原告信賴(lài)利益損失，如原告支付的費用及利息等損失。房屋差價(jià)損失系可期待利益，屬于違約責任的賠償范圍。故原告要求被告賠償房屋差價(jià)損失，超出了締約過(guò)失責任的賠償范圍，本院對原告要求被告賠償房屋差價(jià)損失不予支持。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第四十二條、第五十二條、第五十八條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條、第五條、第九條的規定，判決如下：
一、原告程某某與被告石家莊某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2013年4月5日簽訂的《房屋認購協(xié)議》無(wú)效。
二、被告石家莊某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司返還原告程某某購房款100000元并賠償利息損失（以100000元為基數，按照中國人民銀行同期同類(lèi)貸款基準利率，自2013年4月5日始計算至購房款100000元返還之日止）。
三、被告石家莊某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司賠償原告程某某經(jīng)濟損失100000元。
四、駁回原告程某某其他訴訟請求。
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