問(wèn)：買(mǎi)二手房如何知道房屋是否有維修資金？
答：房屋所有權轉移時(shí)，業(yè)主應當向買(mǎi)方說(shuō)明物業(yè)專(zhuān)項維修資金交存和結余情況，并移交物業(yè)專(zhuān)項維修資金卡（存折），房屋分戶(hù)賬的賬戶(hù)信息隨房屋所有權轉移而同時(shí)變更。
房屋所有權轉移時(shí)，房屋分戶(hù)賬中結余的資金應當隨房屋所有權同時(shí)過(guò)戶(hù)，并由買(mǎi)方向業(yè)主支付，但業(yè)主和買(mǎi)方另有約定的從其約定。
業(yè)主、買(mǎi)方在市住房和城鄉建設委員會(huì )存量房網(wǎng)上交易平臺簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，可以查詢(xún)房屋物業(yè)專(zhuān)項維修資金交存和結余信息。
問(wèn)：房屋被拆遷了，物業(yè)維修資金怎么處理？
答：房屋滅失的，房屋分戶(hù)賬中結余的物業(yè)專(zhuān)項維修資金應當返還業(yè)主。業(yè)主可持房屋滅失的證明材料到管理中心申請辦理物業(yè)專(zhuān)項維修資金賬戶(hù)余款返還手續。
征求意見(jiàn)時(shí)間：2016年6月24日～7月4日。
意見(jiàn)稿全文：廣州市住建委官網(wǎng)（www.gzcc.gov.cn）
反饋途經(jīng)：電子郵件（gz_wyc@126.com）、信函（廣州市豪賢路193號物業(yè)管理處，郵編：510030）、傳真（020-83346143）。
聯(lián)系部門(mén)及方式：廣州市住房和城鄉建設委員會(huì )物業(yè)管理處，聯(lián)系電話(huà)：020-83367296。
記者昨日從廣州市住建委了解到，《廣州市物業(yè)專(zhuān)項維修資金管理辦法(征求意見(jiàn)稿)》（下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》），正在征求公眾意見(jiàn)。此次《辦法》就維修資金的交存、使用和監督等方面進(jìn)行了細化規定。
交存
交存標準按造價(jià)的5%確定
《辦法》規定，業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存物業(yè)專(zhuān)項維修資金，但物業(yè)屬于一個(gè)業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設施設備的除外。建筑面積包括不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的套內面積和分攤面積。
《辦法》還首次提出，不再按過(guò)往以住宅和非住宅進(jìn)行分類(lèi)交存定固定繳存標準，廣州維修資金管理中心應當根據廣州市物業(yè)建筑安裝工程每平方米造價(jià)的5%確定、公布首期物業(yè)專(zhuān)項維修資金每平方米建筑面積交存標準，每三年調整一次。
據了解，目前在廣州市購買(mǎi)一手房，首期物業(yè)維修金交存標準為：電梯房每平方米建筑面積105元、無(wú)電梯的多層住宅每平方米建筑面積77元。該標準從2013年8月1日開(kāi)始實(shí)施。舊管理辦法并未就調整年限做出明確規定。
“欠費”二手房過(guò)戶(hù)前補交
此次《辦法》仍采用由開(kāi)發(fā)商在賣(mài)房前預存存首期物業(yè)維修資金，再賣(mài)房時(shí)再憑專(zhuān)戶(hù)銀行出具的預交存憑證向小業(yè)主收回款項的做法。
開(kāi)發(fā)商已向小業(yè)主收回首期物業(yè)專(zhuān)項維修資金的，該房屋物業(yè)專(zhuān)項維修資金分戶(hù)賬的業(yè)主信息隨房屋所有權的轉移同時(shí)變更；開(kāi)發(fā)商未預交存物業(yè)專(zhuān)項維修資金銷(xiāo)售房屋，小業(yè)主未按規定交存首期物業(yè)專(zhuān)項維修資金的，開(kāi)發(fā)商不得將房屋交付給小業(yè)主。
值得一提的是，此次還提出了補交資金的辦法。已在專(zhuān)戶(hù)管理銀行開(kāi)立物業(yè)專(zhuān)項維修資金賬戶(hù)的樓宇中未交存物業(yè)專(zhuān)項維修資金的業(yè)主，在辦理二手房過(guò)戶(hù)手續前，必須持房屋產(chǎn)權證明、業(yè)主身份證明到專(zhuān)戶(hù)管理銀行，按照該樓宇中已交存首期物業(yè)專(zhuān)項維修資金的交存標準足額交存物業(yè)專(zhuān)項維修資金。
管理
維修金可以自管也可換銀行
此前有小區業(yè)委會(huì )提出，想要將自家小區的維修資金從全市專(zhuān)戶(hù)中分出，自己選擇合適的銀行開(kāi)設賬戶(hù)進(jìn)行管理。
此次征求意見(jiàn)稿對這種訴求有了回應：經(jīng)物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意，物業(yè)專(zhuān)項維修資金劃轉業(yè)主大會(huì )管理。在劃轉業(yè)主大會(huì )管理后，經(jīng)物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意，可選聘和解聘物業(yè)專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)管理銀行。
據了解，廣州市住房和城鄉建設行政主管部門(mén)會(huì )同市財政等有關(guān)單位，在本市行政區域內確定一定數量的專(zhuān)戶(hù)管理銀行。
業(yè)委會(huì )空缺由政府部門(mén)代管
根據《辦法》，維修資金可由業(yè)主大會(huì )申請自管，也可由廣州物業(yè)維修資金管理中心代管。代管期間，依法接受審計部門(mén)的審計。
物業(yè)專(zhuān)項維修資金劃轉業(yè)主大會(huì )管理后有下列情形之一的，改由管理中心代管：業(yè)主委員會(huì )委員集體辭職但未選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì )的；業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)但未選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì )的；業(yè)主大會(huì )決定不再繼續自行管理物業(yè)專(zhuān)項維修資金的；管理規約或者業(yè)主大會(huì )議事規則約定由管理中心代管的。
因業(yè)委會(huì )暫時(shí)出現“空缺”而進(jìn)行代管的，管理中心應及時(shí)聘請有資質(zhì)的審計機構對劃轉業(yè)主大會(huì )管理期間的物業(yè)專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)進(jìn)行審計，審計結果向全體業(yè)主公布。審計所需費用從物業(yè)專(zhuān)項維修資金中列支。重新選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)委會(huì )后，可以再按程序辦理自管。
每年與銀行至少對賬一次
《辦法》規定，管理中心、業(yè)主委員會(huì )應當每年至少一次與專(zhuān)戶(hù)管理銀行核對物業(yè)專(zhuān)項維修資金賬目，并向業(yè)主公布上一年度物業(yè)專(zhuān)項維修資金管理情況，包括：物業(yè)專(zhuān)項維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額；發(fā)生列支的項目、費用和分攤情況；業(yè)主分戶(hù)賬中物業(yè)專(zhuān)項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；其他有關(guān)物業(yè)專(zhuān)項維修資金使用和管理的情況。業(yè)主對公布的情況有異議的，可以要求復核。管理中心、業(yè)主委員會(huì )應當在收到復核申請之日起10個(gè)工作日內予以回復。
使用
花錢(qián)要“雙2/3業(yè)主”同意
《辦法》規定，物業(yè)專(zhuān)項維修資金籌集和使用，應當經(jīng)物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意，但物業(yè)專(zhuān)項維修資金籌集和使用規約另有約定的從其約定，屬于應急使用物業(yè)專(zhuān)項維修資金情形的除外。
維修資金使用方案應當向業(yè)主公示10日以上，使用方案應當包括：維修和更新、改造的項目；費用預算；列支范圍；分攤明細。
關(guān)于維修資金應急使用情形和啟用流程等，此前已有專(zhuān)門(mén)的管理辦法征求意見(jiàn)稿公布。
花銷(xiāo)預算5萬(wàn)元以上要審價(jià)
維修資金使用費用預算總額在5萬(wàn)元以上（含5萬(wàn)元）的，應當實(shí)行審價(jià)（如另有約定的從其約定），經(jīng)物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意不審價(jià)的除外。
預算超5萬(wàn)元工程審價(jià)報告，應向業(yè)主公告7日以上。
物業(yè)專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)應當通過(guò)轉賬結算，不得支取現金。用于支付維修和更新、改造項目費用的，只能支付到施工單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)賬戶(hù)中；用于支付審價(jià)、監理等費用的，只能支付到約定的審價(jià)、監理等單位賬戶(hù)中。
此次《辦法》還首次明確，物業(yè)專(zhuān)項維修資金列支范圍內的業(yè)主可以參與竣工驗收。
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