宋XX訴北京市朝陽(yáng)區JMFS小區業(yè)主委員會(huì )業(yè)主知情權糾紛案
代
尊敬的審判員：
本人受原告宋XX委托，作為原告宋XX的代理人參與今天的庭審，對本案有一個(gè)全面清楚的認識和了解,為維護原告合法權益，下面就本案的相關(guān)事實(shí)和適用法律問(wèn)題發(fā)表如下代理意見(jiàn)
一、原告作為JMFS小區的業(yè)主，基于《物權法》所確立并保護的建筑物區分所有權，積極參與小區業(yè)主共同管理事務(wù)，曾向被告JMFS小區業(yè)主委員會(huì )多次主張知情權。其中包括被告的工作情況、小區業(yè)主大會(huì )會(huì )議的召開(kāi)及表決情況、小區業(yè)主的共有部分和共用設施設備的維護管理及出租等情況、小區物業(yè)費和維修資金的歸集和使用情況等。但原告的這些訴求被小區業(yè)委會(huì )以各種理由拒絕，導致原告感到自己參與小區管理的熱情受損，并開(kāi)始思考作為業(yè)主應如何確保自身的基本權益。
原告曾試圖通過(guò)街道辦事處與被告取得聯(lián)系，但沒(méi)有效果。在反復思考和幾經(jīng)努力后，才下決心通過(guò)訴訟方式，了解小區的基本情況，維護自身權益。
以上過(guò)程，有原告提交給法庭的證據及當庭陳述佐證。
被告在庭審陳述中提出幾個(gè)觀(guān)點(diǎn)，包括：1.原告對首屆業(yè)委會(huì )期間相關(guān)資料和信息的知情權，已經(jīng)過(guò)了主張時(shí)效；2.被告在小區里公示過(guò)的內容，原告不應再主張知情權；3.不同意原告主張的可以復制相關(guān)資料；4.業(yè)委會(huì )主任于XX的個(gè)人產(chǎn)權資料和業(yè)主產(chǎn)權清冊涉及個(gè)人隱私，不應提供給原告，不屬于業(yè)主知情范圍；5.被告與廣告公司簽訂的“電梯廣告位經(jīng)營(yíng)合同”有保密條款，涉及商業(yè)利益，不應公開(kāi)。下面就被告這幾個(gè)觀(guān)點(diǎn)闡釋意見(jiàn)：
1.
此外，據2008年發(fā)布的《北京市住宅區業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )指導規則（試行）》（即“京政辦發(fā)(2008)54號”文件，俗稱(chēng)“54號文件”）第四十五條規定，“新一屆業(yè)主委員會(huì )產(chǎn)生后15日內,原業(yè)主委員會(huì )應當將其保管的檔案資料、業(yè)主委員會(huì )印章以及其他屬于業(yè)主大會(huì )所有的財物移交給新一屆業(yè)主委員會(huì )；拒不移交的,新一屆業(yè)主委員會(huì )可以請求物業(yè)所在地公安派出所協(xié)助移交,也可向人民法院提起訴訟”。可見(jiàn)，被告保管的檔案資料中，理應包括首屆業(yè)委會(huì )存續期間發(fā)生的所有文件和檔案資料。
對于被告所稱(chēng)“提交已經(jīng)移交給被告的首屆業(yè)委會(huì )存續期間相關(guān)檔案資料，應由三名以上業(yè)委會(huì )委員決定”等觀(guān)點(diǎn)，我們認為業(yè)主知情權所涉的知情范圍并沒(méi)有法律法規規定由業(yè)委會(huì )決定，我小區議事規則中也沒(méi)有相應條款，被告該觀(guān)點(diǎn)于法無(wú)據。原告對首屆業(yè)委會(huì )存續期間相關(guān)檔案資料具有知情權，不應受到被告限制，望得到法庭支持。
《物權法》第七十條明確指出，“業(yè)主對建筑物內的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權，對專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”。要實(shí)現業(yè)主對小區的共同管理，業(yè)主的知情權必須得以保障。設想，如果業(yè)主對“專(zhuān)有部分以外的共有部分”的相關(guān)信息不能做到完全知情，必然無(wú)法保障業(yè)主公平地參與“共同管理”并藉此實(shí)現“共同管理”。
但是，與業(yè)主共同管理相關(guān)的活動(dòng)及由此產(chǎn)生的檔案資料非常之多，如《北京物業(yè)管理辦法》第十一條中規定的“業(yè)主對物業(yè)管理區域共用部分實(shí)施共同管理。下列事項由業(yè)主共同決定：（一）制定或者修改管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則；（二）選舉或者更換業(yè)主委員會(huì )委員；（三）確定或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)內容、服務(wù)標準和收費方案；（四）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)事實(shí)服務(wù)；（五）籌集、管理和使用專(zhuān)項維修資金；（六）申請改建、重建建筑物及附屬設施；（七）申請分立或者合并物業(yè)管理區域；（八）決定物業(yè)管理區域內的其他重大物業(yè)管理事項”。以上資料均需要由業(yè)主委員會(huì )負責保存。同時(shí)，《北京物業(yè)管理辦法》第十條還規定，“業(yè)主共同決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同的，建設單位應當與全體業(yè)主進(jìn)行物業(yè)共用部分查驗交接，撤出物業(yè)管理區域，并移交下列資料： ?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理區域劃分資料；（二）建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證的附件、附圖；（三）竣工驗收報告及竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、消防驗收等竣工驗收資料；（四）設施設備的出廠(chǎng)隨機資料，安裝、驗收、使用、維護保養和定期檢驗等技術(shù)資料，運行、維護保養記錄；（五）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；（六）業(yè)主名冊；（七）物業(yè)管理必需的其他資料”。
由于以上資料眾多，并不能完全依靠公示以保證業(yè)主實(shí)現自己的知情權的。同時(shí)，因為人的記憶力有限是一個(gè)客觀(guān)現實(shí)，當需要保護自己權利不受侵害時(shí)，很重要的一項工作就是了解與此有關(guān)的全部資料。除去可以公開(kāi)查閱到的法律法規和政府文件之外，業(yè)委會(huì )收存的小區檔案資料也應在查閱范圍之內。而僅僅依靠查閱，而不進(jìn)行抄錄和復制，并不能實(shí)現對眾多資料的對比、分析和研究。自身權利的保護，也就無(wú)法充分和徹底。因此，要通過(guò)業(yè)主知情權的主張以保護業(yè)主自身權利，除去公示和查閱外，還必須以抄錄和復制來(lái)作為必要的方式方法。而在相關(guān)司法案例和政府有關(guān)部門(mén)發(fā)布的規范性文件中，均明確了這點(diǎn)。
《中華人民共和國最高人民法院公報（[2011]第10期）》中，刊登了發(fā)生在上海的一起業(yè)主知情權訴訟的司法案例，即“夏浩鵬等人訴上海市閘北區精文城市家園小區業(yè)主委員會(huì )業(yè)主知情權糾紛案”?！啡嗣穹ㄔ涸诓枚ㄖ忻鞔_寫(xiě)明“原告如需復印的，被告應予提供，復印費由原告自行承擔”。
(一)業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )會(huì )議記錄；
(二)業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的決議和決定；
(三)管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則、物業(yè)服務(wù)合同、專(zhuān)項服務(wù)合同等；
(四)業(yè)主委員會(huì )委員選舉及備案材料；
(五)專(zhuān)項維修資金賬目和物業(yè)共用部分經(jīng)營(yíng)收益賬目；
(六)業(yè)主的意見(jiàn)和建議；
(七)業(yè)主委員會(huì )印章使用記錄和工作檔案查閱記錄；
(八)業(yè)主委員會(huì )工作中產(chǎn)生的其他書(shū)面材料和音像資料等。
管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主委員會(huì )委員等事項內容發(fā)生變更時(shí)，業(yè)主委員會(huì )應當自變更之日起30日內到原備案機關(guān)辦理變更備案。
業(yè)主可以對以上工作檔案進(jìn)行查詢(xún)、抄錄和復制，但涉及業(yè)主個(gè)人隱私的，應當征得相關(guān)業(yè)主本人同意”。
業(yè)主委員會(huì )成員應具有業(yè)主身份，這是毫無(wú)疑義的。原告向街道辦事處提出業(yè)委會(huì )備案情況信息公開(kāi)申請的時(shí)候，街道辦事處提供的業(yè)主委員會(huì )備案資料中，沒(méi)有業(yè)委會(huì )成員的產(chǎn)權信息情況，只有住所地址。迄今為止，我國法律法規和實(shí)踐中，均要求業(yè)主委員會(huì )成員具有業(yè)主身份。這來(lái)源于《物權法》第七十條規定，“業(yè)主對建筑物內的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權，對專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”。沒(méi)有業(yè)主身份，就不應擁有業(yè)權組織的“成員權”，因而，也就不能擁有“共同管理權”，不能成為業(yè)委會(huì )委員候選人，更不可能成為業(yè)委會(huì )委員。在業(yè)主共同管理活動(dòng)當中，甚至連夫妻中未進(jìn)行所有權登記的一方，都不能被視為具有業(yè)主身份，不能參選業(yè)委會(huì )委員，也不能參與業(yè)主大會(huì )投票表決。
因為原告在履行業(yè)主的共同管理權過(guò)程中，本小區業(yè)委會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)一直推諉。故原告對業(yè)委會(huì )是否依照法律法規和管理規約、議事規則履行工作職責，產(chǎn)生了疑問(wèn)。從庭審過(guò)程中也可以看出，被告對涉及小區全體業(yè)主利益的諸多方面怠于行使責任，甚至對業(yè)主對共同管理權的行事和參與多有拒絕（如庭院里設置廣告和飲水機的情況，如拒絕業(yè)主對電梯廣告合同細節的了解等），對涉及到開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司的利益多有保護之詞（如車(chē)庫管理和出租問(wèn)題，如專(zhuān)項維修資金的劃轉問(wèn)題，以及開(kāi)發(fā)商設置樓頂廣告是否合法問(wèn)題）。同時(shí)，由于業(yè)委會(huì )主任于XX曾在本小區論壇公開(kāi)講過(guò)，她在發(fā)起籌備時(shí)沒(méi)有業(yè)主身份，需要業(yè)主本人向其轉移產(chǎn)權。因此，于XX當選業(yè)委會(huì )主任之時(shí)是否已經(jīng)合法取得業(yè)主身份，抑或是否因為不具備合法業(yè)主身份而拒絕原告的監督，需要通過(guò)信息公開(kāi)以證明具有業(yè)主的合法身份。
由于通過(guò)各種渠道難以了解業(yè)委會(huì )主任于XX是否具有業(yè)主身份，因此已于2012年10月16日第三次開(kāi)庭時(shí)，遞交《申請法院調查取證申請書(shū)》。希望法院能夠通過(guò)調查取證的方式，證明于XX是否具有合法業(yè)主身份（同時(shí)申請調查取證的，還包括專(zhuān)項維修資金的繳存和使用情況）。
(一)制訂首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)方案，確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)及表決方式、召開(kāi)時(shí)間、召開(kāi)地點(diǎn)、決議事項、表決規則、業(yè)主委員會(huì )委員候選人產(chǎn)生辦法、業(yè)主委員會(huì )委員及候補委員產(chǎn)生辦法、籌備及召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議費用預算明細及費用結算方案和籌備組的解散等；
(二)擬訂管理規約草案、業(yè)主大會(huì )議事規則草案；
(三)確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的表決權數；
(四)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的其他籌備工作。
公示期滿(mǎn)后7日內，籌備組應當參考業(yè)主的建議和意見(jiàn)對各事項進(jìn)行修改，確定擬提交表決的內容。
首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)前，籌備組應當將首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議議題和需要業(yè)主表決的內容以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公告并告知相關(guān)的社區居民委員會(huì )，公告期不少于15日?！?/span>
其中，“確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的表決權數”的具體形式即為在小區內公示《業(yè)主產(chǎn)權清冊》（也稱(chēng)為《業(yè)主投票權清冊》），內容包括業(yè)主姓名、產(chǎn)權位置（即房間號）和產(chǎn)權面積（即業(yè)主擁有的產(chǎn)權單位的面積之和）。既然該《清冊》可以在小區內公示，為何不能供業(yè)主查閱和復制呢？
此外，物權法第七十四條第一款規定“建筑區劃內，規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫應當首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要”。
同時(shí)，在建筑物區分所有權中，由于各區分所有權人所有的專(zhuān)有部分在物理結構上是通過(guò)共有部分互相連接起來(lái)，彼此之間具有密不可分的關(guān)系，由此，決定了各區分所有權人之間形成了事實(shí)上的共同體關(guān)系。所有業(yè)主都是共同體的成員，共同體成員的身份和產(chǎn)權信息決定了彼此的按份共有關(guān)系。只有了解到其他業(yè)主的真實(shí)情況，才能對自己所身處的共同體的構成情況和自身所有具有的表決權利和共同管理權實(shí)施情況有個(gè)清晰的了解。
由此可見(jiàn)，《業(yè)主產(chǎn)權清冊》應歸屬于物權法司法解釋第十三條第五款“其他應當向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料”，應當向業(yè)主公開(kāi)，供業(yè)主維護自身權利時(shí)查閱。
盡管我國的業(yè)主大會(huì )制度和物業(yè)管理制度規定，“業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內，向物業(yè)所在地的區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案”（國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第十六條），但是業(yè)主委員會(huì )只是業(yè)主大會(huì )的代表機構，“執行業(yè)主大會(huì )決議”。從機構性質(zhì)而言，業(yè)主委員會(huì )不是獨立的法人團體，其人格屬性附屬于業(yè)主團體——即業(yè)主大會(huì )——而存在。從社會(huì )關(guān)系和市場(chǎng)關(guān)系看，其只能代表業(yè)主大會(huì )行事，而不應該也不可能具有獨立的商業(yè)利益。
被告稱(chēng)，其與廣告公司簽訂的“電梯廣告位經(jīng)營(yíng)合同”有保密條款。依照市場(chǎng)關(guān)系而看，所謂保密條款應是對其他經(jīng)營(yíng)樓宇電梯廣告的商業(yè)機構（或其他小區的業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )）而言，而不應是針對本小區業(yè)主而設立。若被告所稱(chēng)因該保密條款之設立，而不應對本小區業(yè)主公開(kāi)該商業(yè)合同，則業(yè)主將無(wú)從就其代表小區業(yè)主對本小區的管理行為給予監督。
因此，被告該主張與物權法確立的業(yè)主共同管理權具有本質(zhì)上的沖突，并不構成不公開(kāi)該份經(jīng)營(yíng)合同的依據。
這也說(shuō)明，被告對業(yè)主知情權內涵、實(shí)現方式和法律對此給予的保護，理解是不充分的；由此導致被告對于業(yè)主的基本權利，具有一定程度的排斥和蔑視。
被告在庭審中表現出來(lái)對業(yè)主權益方面的法律法規不甚了解的地方還有：被告認為北京市朝陽(yáng)區有“特殊政策”，不能把專(zhuān)項維修資金移交給業(yè)主委員會(huì )管理。但在原告質(zhì)疑其是否有與北京市朝陽(yáng)區房管局就此溝通的書(shū)面材料時(shí)，得到的答案是“沒(méi)有”。事實(shí)上，不僅國家相關(guān)法律法規均規定業(yè)主大會(huì )成立后，可以把專(zhuān)項維修資金劃轉到業(yè)主大會(huì )或業(yè)主委員會(huì )賬號上進(jìn)行管理，從而提高資金管理的透明度和收益率，以確保該項資金的保值增值。而且，朝陽(yáng)區已有不止一個(gè)小區已經(jīng)完成了劃轉工作。
事實(shí)上，正是被告在具體工作中的一些不規范行為，才引發(fā)原告的警惕，并開(kāi)始以各種方式與被告溝通，希望對被告的工作給予監督并保護自身作為業(yè)主的基本權益的。而被告對原告行使業(yè)主知情權進(jìn)行監督的做法，一向采用推諉、回避的方式予以拒絕，最終導致原告被迫以訴訟方式主張知情權。
從業(yè)主委員會(huì )的立場(chǎng)看，業(yè)主要求公布、查閱相關(guān)資料或文件的行為，事實(shí)上對其是一種不確定的威脅。如其履職不當或立場(chǎng)出現偏差，必然以種種理由對業(yè)主行使知情權給予限制。但知情權是基于建筑物區分所有權的固有權利，不能也不應以業(yè)委會(huì )決定或業(yè)主大會(huì )議事規則和管理規約加以限制和拒絕。業(yè)主委員會(huì )成員以“目的論”和“陰謀論”來(lái)拒絕業(yè)主行使自己的知情權，對業(yè)主委員會(huì )的工作進(jìn)行監督，是不利于業(yè)主積極參與小區的共同管理的，也不利于小區的業(yè)主自治機制建設和長(cháng)治久安。
對于被告所稱(chēng)，原告所主張查閱的資料超出物權法司法解釋第十三條規定的范圍，實(shí)際上是對該條款的曲解。為了充分保障業(yè)主的知情權，第十三條中不僅對與業(yè)主權益有關(guān)的事項進(jìn)行了列舉（如第一至第四款），還通過(guò)“其他應當向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料”這一兜底挑選以求規范周延。
綜上所述，之所以在本次知情權訴訟中，原告要求被告提供的資料如此全面細致，就是希望能對其對業(yè)主權益的保障和維護是否認真、主動(dòng)和負責給予充分了解。無(wú)論被告是出于對法律理解的不清晰全面（其實(shí)被告是聘有常年的法律顧問(wèn)的），還是由于工作失誤以及其他情況，被告對原告行使知情權的推諉和拒絕的態(tài)度，在庭審過(guò)程中已有充分表現。望法庭予以明察。
為有利于本小區業(yè)主委員會(huì )充分和恰當地開(kāi)展工作，為警示本小區業(yè)主能積極主動(dòng)地參與小區的共同管理事務(wù)，維護自身權益，希望法庭要求被告將本案判決書(shū)在小區內予以公示。同時(shí)，希望法庭能對被告在依法開(kāi)展工作、保管業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )相關(guān)資料，以及保護業(yè)主知情權等方面給提出司法建議。
以上代理意見(jiàn)，請法庭充分考慮并予以采納。謝謝！
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