作者簡(jiǎn)介
城市更新項目可以分為拆除重建類(lèi)、綜合整治類(lèi)、功能改變類(lèi)三種類(lèi)型。其中，拆除重建類(lèi)城市更新項目必然會(huì )伴隨著(zhù)后續的新建成物業(yè)，物業(yè)類(lèi)型主要包括：住宅及商業(yè)類(lèi)物業(yè)、工業(yè)類(lèi)及工業(yè)配套物業(yè)、新型產(chǎn)業(yè)用房、保障性住房、公共配套設施等。其中，除公共配套設施需移交給政府外，其他幾種類(lèi)型物業(yè)均可能對外銷(xiāo)售。本文分別對不同類(lèi)型建成物業(yè)的限售政策進(jìn)行梳理，以供參考。
一、住宅及商務(wù)公寓（含回遷房）
城市更新政策對住宅及商業(yè)物業(yè)并沒(méi)有特殊限制，與房地產(chǎn)市場(chǎng)整體調控政策基本保持一致。但是，需要特別提示的是，城市更新項目中的回遷房首次轉讓并不適用3 年內禁止轉讓的相關(guān)規定，以及后續新建的只租不售的商務(wù)公寓不得用于搬遷補償。具體如下：
二、工業(yè)類(lèi)及工業(yè)配套物業(yè)
三、創(chuàng )新型產(chǎn)業(yè)用房
四、保障性住房
（一）安居型商品房
（二）公共租賃住房
結語(yǔ)
近年來(lái)伴隨著(zhù)市場(chǎng)的不斷變化，房地產(chǎn)調控政策也不斷加碼，從限購限貸逐步加強到限售限轉。而深圳城市更新政策，亦針對不同類(lèi)型物業(yè)的銷(xiāo)售進(jìn)行不同程度的限制。當前，深圳城市更新政策處于密集調整的過(guò)程中，新政策不斷發(fā)布，調控力度也是不斷加強。而且實(shí)踐中，除政策層面限制外，主管部門(mén)亦會(huì )在土地出讓合同中對項目建成物業(yè)的銷(xiāo)售進(jìn)行限制。
因此，開(kāi)發(fā)商在參與深圳城市更新項目過(guò)程中，除國家房地產(chǎn)調控政策外，也要充分考慮到各種類(lèi)型物業(yè)的限制政策對項目可能產(chǎn)生的影響，要對城市更新建成物業(yè)銷(xiāo)售的限制政策保持高度關(guān)注。在項目研判以及經(jīng)濟測算時(shí)，不僅要結合現行政策，也要充分考慮到政策的不穩定性所可能帶來(lái)的風(fēng)險，并對此予以特別關(guān)注，以避免出現因政策調控而導致的項目風(fēng)險。
法規清單
1.《深圳市人民政府辦公廳轉發(fā)市規劃國土委等單位關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)調控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》（深府辦規〔2018〕9號）；
2.《深圳市規劃和國土資源委員會(huì )關(guān)于貫徹落實(shí)市政府房地產(chǎn)調控政策的通知》（深規土規〔2018〕7 號）；
3.《深圳市工業(yè)樓宇轉讓管理辦法（試行）》（深府辦〔2013〕3號）；
4.《〈深圳市工業(yè)樓宇轉讓管理辦法（試行）〉實(shí)施細則》（深規土〔2013〕721號）；
5.《深圳市規劃和國土資源委員會(huì )關(guān)于工業(yè)樓宇轉讓管理有關(guān)事宜的通知》（深規土〔2014〕428號）；
6.《關(guān)于加快發(fā)展產(chǎn)業(yè)配套住房的實(shí)施意見(jiàn)（試行）》（深府辦〔2013〕4號）；
7.《深圳市城市更新項目創(chuàng )新型產(chǎn)業(yè)用房配建規定》（深規土規[2016]2號）；
8.《深圳市創(chuàng )新型產(chǎn)業(yè)用房管理辦法》（深府辦〔2016〕3號）；
9.《深圳市保障性住房條例》（深圳市第四屆人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )公告 第四號）；
10.《深圳市安居型商品房建設和管理暫行辦法》（深圳市人民政府令228號）；
11.《深圳市保障性住房收購操作規程（試行）》（深建規〔2016〕1號）；
12.《深圳市城市更新項目保障性住房配建規定》（深規土〔2016〕11號）；
13.《深圳市人才住房和保障性住房配建管理辦法》（深建規〔2017〕7號）；
14.《深圳市安居型商品房定價(jià)實(shí)施細則》（深建規〔2017〕13 號）。
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