上海小白領(lǐng)的真實(shí)購買(mǎi)力
看多頭空頭吵來(lái)吵去兼人身攻擊的垃圾帖子滿(mǎn)天飛，真正理性分析的文章太少，而鮮有幾篇理性分析的文章也是定性分析的多，定量分析的少。其實(shí)我覺(jué)得支撐樓價(jià)最堅實(shí)的基礎還是自住夠房者的購買(mǎi)力。其它因素如政府控制土地供給，投資炒房者比例等等，雖可短期內掀起驚濤駭浪，但沒(méi)有自住夠房者埋單，通通都是泡沫。所以討論臺灣人是害苦還是害甜了上海房?jì)r(jià)或投資者炒高還是炒低了上海房?jì)r(jià)都是無(wú)意義的。不管是溫州人還是臺灣人擊鼓傳花到最后如果沒(méi)有自住購房者埋單，那不過(guò)是紙上富貴。
自住夠房者不外乎三類(lèi)：
1、外地來(lái)滬工作定居者（非民工）；
2、本地人結婚與父母分住者；
3、改善住房條件者。
第1類(lèi)的主力是外地來(lái)上海工作的大學(xué)生，一般工作3-5年后進(jìn)入結婚高峰期，由此產(chǎn)生購房需求。第2類(lèi)無(wú)需說(shuō)明。第3類(lèi)分3a主動(dòng)型和3b被動(dòng)型兩種，主動(dòng)型是有錢(qián)了想以大換小，被動(dòng)型是沒(méi)辦法被動(dòng)遷了。其中購房意愿最為強烈的是1和3b,因為2買(mǎi)不起房還可以和父母擠一下，3a反正有房住買(mǎi)不起不換就得了。1雖然可以租房但每年至少搬1次家的日子實(shí)在是受夠了，更要命的是這些所謂的白領(lǐng)還有那么一點(diǎn)購買(mǎi)力，還要追求一點(diǎn)生活品質(zhì)。下崗工人管你房?jì)r(jià)漲還是跌反正買(mǎi)不起。
扯了那么多看看下面一對上海小白領(lǐng)夫妻的真實(shí)購買(mǎi)力，假設二人均為外地來(lái)滬 大學(xué)生
丈夫：5000（稅前月薪）-400（養老8）-100（醫療2）-50（失業(yè)1）-350（公積金7）=4100（應稅月薪）
稅后月薪=4100（應稅月薪）-395（個(gè)稅）=3715元
妻子：3000（稅前月薪）-240（養老8）-60（醫療2）-30（失業(yè)1）-210（公積金7）=2460（應稅月薪）
稅后月薪=2460（應稅月薪）-121（個(gè)稅）=2339元
可用于購房的錢(qián)，
丈夫：3715,妻子：2339,公積金總計：350X2+210X2=1120
總計7174元/月，86088元/年
購房方案，以莘莊萬(wàn)科假日風(fēng)景，新梅莘苑為例，毛胚房5800元/m2
父母提供2成首付，為計算方便將公積金并入總收入，按8成商業(yè)貸款等額還款，公積金全部沖抵商業(yè)貸款
購房方案：
120m2 總價(jià)696000元，商業(yè)貸款556800元，30年月供3003元。
還剩7174-3003=4171元/月
最基本固定開(kāi)銷(xiāo)以2人記：物業(yè)1.5元/m2X120=180元/月，水電煤150元/月，
上下班交通費（到徐家匯）12元/天X22.5天=270元/月，
坐機手機電話(huà)費250元/月，寬帶上網(wǎng)80元/月，吃飯30元/天X30天=900元/月
夠省了吧，衣服先不買(mǎi)了
每月固定開(kāi)消總記：1830元/月
剩余4171-1830=2341元/月，最樂(lè )觀(guān)估計每月還能儲蓄1500元。最后用于拉動(dòng)其他內需的錢(qián)不過(guò)是2431-1500=931元，也就是說(shuō)夫妻二人每人每天還有15.5元的零花錢(qián)，呵呵跟中學(xué)生差不多。
為達到家庭財務(wù)安全，他們必須有6個(gè)月家庭總收入的現金儲蓄及48000元，
如工資沒(méi)有漲他們需要32個(gè)月才能存到（假設裝修結婚后他們自有存款清零），然后如果生小孩，他們需每月再花1000元，呵呵只能存500元/月啦,樂(lè )觀(guān)估計32個(gè)月后他門(mén)稅前總收入增加了2000元，扣稅后可能只有1500元 ，那么他們基本能包持生小孩前的財務(wù)狀況。多了500塊請個(gè)保姆.
由以上計算可得出家庭稅前總收入8000--10000的白領(lǐng)購房的極限承載力為總價(jià)70萬(wàn)。如果房?jì)r(jià)上漲，按YV大蝦“優(yōu)其屋還是有其屋”的觀(guān)點(diǎn)，為維持同樣生活水平和財務(wù)狀況只能縮小住房面積。計算如下：
1、購房極限承載力70萬(wàn)：(房屋位置在外環(huán)線(xiàn)附近)
房?jì)r(jià)/收入=700000/86088=8.13
5000元/m2,70萬(wàn)可買(mǎi)140.0m2
5500元/m2,70萬(wàn)可買(mǎi)127.3m2
6000元/m2,70萬(wàn)可買(mǎi)116.7m2
6500元/m2,70萬(wàn)可買(mǎi)107.7m2
7000元/m2,70萬(wàn)可買(mǎi)100.0m2
7500元/m2,70萬(wàn)可買(mǎi) 93.3m2
8000元/m2,70萬(wàn)可買(mǎi) 87.5m2
8500元/m2,70萬(wàn)可買(mǎi) 82.4m2
9000元/m2,70萬(wàn)可買(mǎi) 77.8m2
10000元/m2,70萬(wàn)可買(mǎi) 70.0m2
首付14萬(wàn)，商業(yè)貸款56萬(wàn)，30年月供3020元,每月剩于7174-3020-1830=2324
stop,再下去就回到鴿子籠了，大家現在可以知道香港人為什么很多人房子也就70多平米了。
被房?jì)r(jià)上漲沖渾頭的恐慌性購房者可能在售樓小姐花言巧語(yǔ)加恐嚇下一咬牙就買(mǎi)了達到或超過(guò)自己極限承載力的房子。理性購房者應該在自己極限承載力基礎上打個(gè)折,這個(gè)折扣是多少那就看你想過(guò)什么樣的日子。參照工程設計上的慣例
這個(gè)折扣是0.75-0.85，計算如下：
2、購房設計承載力60萬(wàn)：安全系數0.857 (房屋位置在外環(huán)線(xiàn)附近)
房?jì)r(jià)/收入=600000/86088=6.96
5000元/m2,60萬(wàn)可買(mǎi)120.0m2
5500元/m2,60萬(wàn)可買(mǎi)109.1m2
6000元/m2,60萬(wàn)可買(mǎi)100.0m2
6500元/m2,60萬(wàn)可買(mǎi) 92.3m2
7000元/m2,60萬(wàn)可買(mǎi) 85.7m2
7500元/m2,60萬(wàn)可買(mǎi) 80.0m2
8000元/m2,60萬(wàn)可買(mǎi) 75.0m2
8500元/m2,60萬(wàn)可買(mǎi) 70.6m2
9000元/m2,60萬(wàn)可買(mǎi) 66.7m2
10000元/m2,60萬(wàn)可買(mǎi) 60.0m2
首付12萬(wàn)，商業(yè)貸款48萬(wàn)，30年月供2589元,每月剩于
7174-2589-1830=2755
3、購房設計承載力56萬(wàn)：安全系數0.8 (房屋位置在外環(huán)線(xiàn)附近)
房?jì)r(jià)/收入=560000/86088=6.51
5000元/m2,56萬(wàn)可買(mǎi)112.0m2
5500元/m2,56萬(wàn)可買(mǎi)101.8m2
6000元/m2,56萬(wàn)可買(mǎi) 93.3m2
6500元/m2,56萬(wàn)可買(mǎi) 86.2m2
7000元/m2,56萬(wàn)可買(mǎi) 80.0m2
7500元/m2,56萬(wàn)可買(mǎi) 74.7m2
8000元/m2,56萬(wàn)可買(mǎi) 70.0m2
8500元/m2,56萬(wàn)可買(mǎi) 65.9m2
9000元/m2,56萬(wàn)可買(mǎi) 62.2m2
10000元/m2,56萬(wàn)可買(mǎi) 56.0m2
首付11.2萬(wàn)，商業(yè)貸款44.8萬(wàn)，30年月供2416元,每月剩于7174-2416-1830=2928
4、購房設計承載力52.5萬(wàn)：安全系數0.75 (房屋位置在外環(huán)線(xiàn)附近)
房?jì)r(jià)/收入=525000/86088=6.10
5000元/m2,52.5萬(wàn)可買(mǎi)105.0m2
5500元/m2,52.5萬(wàn)可買(mǎi) 94.5m2
6000元/m2,52.5萬(wàn)可買(mǎi) 87.5m2
6500元/m2,52.5萬(wàn)可買(mǎi) 80.8m2
7000元/m2,52.5萬(wàn)可買(mǎi) 75.0m2
7500元/m2,52.5萬(wàn)可買(mǎi) 70.0m2
8000元/m2,52.5萬(wàn)可買(mǎi) 65.6m2
8500元/m2,52.5萬(wàn)可買(mǎi) 61.8m2
9000元/m2,52.5萬(wàn)可買(mǎi) 58.3m2
10000元/m2,52.5萬(wàn)可買(mǎi) 52.5m2
首付10.5萬(wàn)，商業(yè)貸款42萬(wàn)，30年月供2265元,每月剩于7174-2265-1830=3079
后記：
很多人在問(wèn)房?jì)r(jià)什么時(shí)候跌，空頭專(zhuān)家沒(méi)有一個(gè)敢正面回答，還有的多頭囂張的說(shuō)每個(gè)月都要來(lái)問(wèn)一句房?jì)r(jià)跌沒(méi)有。其實(shí)我覺(jué)得與其回答房?jì)r(jià)什么時(shí)候跌還不如回答房子漲到什么價(jià)位才開(kāi)始跌?，F在讓我這個(gè)沒(méi)房的空頭告訴你們，當莘莊的毛胚新房漲到7000--7500元時(shí)，房?jì)r(jià)必跌，以萬(wàn)科假日，新梅莘苑中祥歌德堡，柏林春天2期為取樣樓盤(pán),快漲快跌，慢漲慢跌，久盤(pán)必跌，現在應該不遠了！
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