繼陸家嘴金融貿易區之后，市政府又一重大工程浦江兩岸綜合開(kāi)發(fā)項目已正式啟動(dòng)，作為上海未來(lái)十年的中心建設工程，其未來(lái)發(fā)展走勢引人關(guān)注。參照過(guò)去十年陸家嘴特別是小陸家嘴翻天覆地的變化，北外灘尤其其核心區位已經(jīng)成為上海房產(chǎn)市場(chǎng)最大的“潛力股”。由此可見(jiàn)，目前北外灘核心區樓盤(pán)不到2萬(wàn)的單價(jià)比起小陸家嘴4-5萬(wàn)的天價(jià)還有巨大的升值空間，再加上房源稀缺，該區位新盤(pán)引發(fā)的購買(mǎi)熱潮也就不足為奇了。
北外灘“全景觀(guān)房”創(chuàng )下30000元/平米的區域天價(jià)
北外灘新外灘花園的優(yōu)良景觀(guān)房以至少30000元的天價(jià)開(kāi)盤(pán)著(zhù)實(shí)讓人一驚，使人們不正視其追趕陸家嘴的強猛勢頭。其它樓盤(pán)在房?jì)r(jià)上也是緊跟其后，名江七星城，雖在景觀(guān)優(yōu)勢上不及新外灘花園，但16000-17000元/平方米的價(jià)格仍是吸引了不少買(mǎi)家，換手率較高。新開(kāi)盤(pán)的白金府邸7月份開(kāi)盤(pán)時(shí)的均價(jià)為18000元/平方米，二個(gè)月后，最高價(jià)格已經(jīng)達到了27000元/平方米。其中一些樓層較好、視野開(kāi)闊的景觀(guān)房預售單價(jià)已經(jīng)超過(guò)每平方米30000元。
北外灘區域得益于市政府北外灘綜合開(kāi)發(fā)項目的啟動(dòng)，樓市升值潛力絲毫不遜色于漸趨成熟的陸家嘴板塊。據某專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)發(fā)布的報告指出，北外灘區域房?jì)r(jià)較去年7、8月間已上漲了72.7%，遠遠超出全市平均水平，特別是北外灘景觀(guān)房漲勢更為厲害。
目前北外灘地區在售的新盤(pán)一共有4個(gè)，即耀江國際廣場(chǎng)、白金府邸、浦江名邸、臨潼苑•濱江雅苑，另外還包括一個(gè)預告新盤(pán)中虹明珠苑。這些樓盤(pán)都不同程度地進(jìn)行了多次漲價(jià)。耀江國際廣場(chǎng)在售房源的均價(jià)達到了均價(jià)18000～27000元/平方米，而這個(gè)樓盤(pán)今年3月份開(kāi)盤(pán)時(shí)的均價(jià)僅為12000元/平方米。另一預計今年10月份開(kāi)盤(pán)的中虹明珠苑又將開(kāi)盤(pán)時(shí)間推遲到了今年年底，目前預計的均價(jià)是10000元/平方米，而這個(gè)樓盤(pán)，早在今年3月份時(shí)就已經(jīng)達到了可以對外銷(xiāo)售的條件，當時(shí)預計均價(jià)僅為8500元/平方米。
北外灘VS陸家嘴 北外灘后勁更足
市政府重大規劃工程：前十年鑄就陸家嘴、后十年成就北外灘
“跟著(zhù)市政建設規劃與交通發(fā)展規劃走，總沒(méi)錯。”這是從眾多房產(chǎn)專(zhuān)家那里得到的經(jīng)驗。北外灘與陸家嘴隔江相望，相近的地理屬性賦予它們相似的發(fā)展前景。盡管對比陸家嘴來(lái)說(shuō)發(fā)展起步要晚，但北外灘規劃起點(diǎn)更高、同時(shí)汲取陸家嘴規劃經(jīng)驗，與陸家嘴進(jìn)行互補發(fā)展，可以期待北外灘未來(lái)的整體設施將更完善、更便捷，前景更為看好。
與陸家嘴金融貿易區互補發(fā)展：北外灘更重休閑旅游、高尚住宅領(lǐng)域
陸家嘴金融貿易區是中國唯一以“金融貿易”命名的國家級開(kāi)發(fā)區。十幾年的規劃發(fā)展，如今的陸家嘴已成為亞太地區新興的國際級“資本集聚極”和上海國際金融中心的核心地域載體之一，是全國經(jīng)濟流量最大、服務(wù)最完善的金融貿易中心區。而北外灘的規劃則將注重休閑旅游服務(wù)和高尚濱江住宅的建設，與陸家嘴互補，未來(lái)將形成上海最核心的中央商務(wù)區版塊。
浦江兩岸綜合開(kāi)發(fā)工程是進(jìn)入21世紀上海城市建設發(fā)展史上的重大工程，得到了上海歷屆市委、市府領(lǐng)導的大力支持。根據規劃，黃浦江兩岸綜合開(kāi)發(fā)范圍涉及5個(gè)區，規劃面積22.6平方公里，岸線(xiàn)長(cháng)度約20公里，功能將從原來(lái)的交通運輸、倉儲碼頭、工廠(chǎng)企業(yè)轉換為以金融貿易、旅游文化、生態(tài)居住為主，實(shí)現由生產(chǎn)型向綜合服務(wù)型的轉換。北外灘將與外灘和陸家嘴在功能上分工互補，實(shí)施分層次推進(jìn)、差別化發(fā)展戰略，將中央商務(wù)區的最弱一環(huán)做強做大。
依據這一原則，北外灘地區的規劃目標是建成一個(gè)融國際航運商貿、現代商務(wù)、現代商業(yè)、高尚居住和濱江休閑為一體、具有國際一流水準的現代化區域，其規劃范疇比陸家嘴地區將更為完善。區域將被分為5個(gè)功能區：商住綜合區、商務(wù)辦公區、航運商貿區、提籃橋歷史風(fēng)貌及現代商業(yè)街區、高檔居住區，并將形成三個(gè)有特色的服務(wù)導向即：知識服務(wù)產(chǎn)業(yè)區、航運服務(wù)產(chǎn)業(yè)區、文化休閑服務(wù)區。其中作為浦江兩岸開(kāi)發(fā)重點(diǎn)建設項目的北外灘國際客運中心將成為上海的游輪母港、豪華游輪將由此往返于世界各地，岸上還將建設一系列配套的國際化服務(wù)設施：包括大量星級酒店如白玉蘭大廈；大型濱江休閑綠地；超五星級酒店世茂凱悅等。此外，文化旅游休閑服務(wù)也是另一重點(diǎn)工程，利用北外灘地區的濱水景觀(guān)和大連路隧道、明珠線(xiàn)二期等水陸交通優(yōu)勢，將建設世界最高的摩天輪之一“上海之星”大型娛樂(lè )設施；建設提籃橋歷史風(fēng)貌及商業(yè)街區，依托提籃橋地區悠久的歷史文化氣息發(fā)展文化休閑產(chǎn)業(yè)；依托下海廟、摩西會(huì )堂及原猶太人居住區等歷史文化遺跡，建設集休閑、娛樂(lè )、購物為一體的文化商旅街區。
可以看出，作為市政府今后十年的發(fā)展重點(diǎn)項目，北外灘整體規劃上吸取了之前陸家嘴的成功經(jīng)驗以及不完善之處的反思，因而相對陸家嘴以金融貿易為主的規劃發(fā)展，北外灘的整體規劃考慮更為周密齊全、各項功能配套設施更為完善，我們也有理由期望北外灘規劃的后發(fā)優(yōu)勢將更為顯著(zhù)。
與小陸家嘴同增長(cháng) 北外灘核心區位樓盤(pán)升值空間尚大
隨著(zhù)虹口區北外灘規劃逐步明朗、各項規劃措施開(kāi)始啟動(dòng)、北外灘的發(fā)展前景也開(kāi)始受人矚目，從近期該區域的樓價(jià)可以看出北外灘正在迅速拉動(dòng)虹口房?jì)r(jià)迅速攀升。目前虹口區二手房受到眾多買(mǎi)家追捧，成交價(jià)格持續攀升，而區域內新盤(pán)的漲幅更是驚人。據某地產(chǎn)發(fā)布的最新報告指出，北外灘區域的房?jì)r(jià)從去年7、8月至今一年間已上漲了72.7%。近期新開(kāi)的某些高層樓盤(pán)單價(jià)已達18000元/平米，其中以浦江景觀(guān)為賣(mài)點(diǎn)的單元售價(jià)更是“高高在上”。而隨著(zhù)8月的新一輪上漲形勢，虹口板塊最低均價(jià)已達8300元/平方米，低于8000元/平方米的公寓項目基本絕跡――虹口已逐漸成為上海房市中高端板塊，遠超全市平均水平。
盡管目前北外灘規劃建設剛起步，其現狀無(wú)法與小陸家嘴相媲美，但作為同屬于未來(lái)上海中央商務(wù)區版塊，北外灘未來(lái)的樓價(jià)將向小陸家嘴看齊，并且由于北外灘更注重休閑旅游和高尚住宅規劃，因而其更適合人居住。而這其中更以北外灘5個(gè)功能區里的濱江休閑區更引人關(guān)注。濱江休閑區處于北外灘規劃的中心位置，是整個(gè)區域中觀(guān)景最好的區，周邊矗立北外灘規劃標志性建筑——白玉蘭大廈和摩天輪，可以說(shuō)是北外灘最黃金的位置，與以金茂大廈、東方明珠為核心的小陸家嘴中央CBD相似，因而其升值空間也是整個(gè)區域里最被看好的。
目前這兩個(gè)核心區在售樓盤(pán)極少，下面是大致樓盤(pán)情形：
區位
樓盤(pán)名
單價(jià)（元）
地理位置
陸家嘴
盛大金磐（在售）
20000-45000
銀城路、東泰路地塊
湯臣海景（未開(kāi)盤(pán)）
40000—50000（預估）
陸家嘴濱江大道旁，毗鄰香格里拉大酒店
鵬利海景（未開(kāi)盤(pán)）
40000—50000（預估）
緊靠濱江大道
北外灘
濱江休閑區
白金府?。ㄔ谑郏?div style="height:15px;">
18000
東漢陽(yáng)路、旅順路
新外灘花園（二手房）
26000
東大名路南面，黃浦江北面
從小陸家嘴樓市來(lái)看，近幾年始終處于上海高端市場(chǎng)的主流。“世茂濱江”等一批臨江親水盤(pán)曾創(chuàng )下申城樓價(jià)之最。而其中更以小陸家嘴核心區位為最高，這得益于其中央商務(wù)區的功能定位以及浦江全景觀(guān)兩大優(yōu)勢。目前該區位主要在售樓盤(pán)“盛大金磐”是小陸家嘴CBD商圈首個(gè)純住宅項目，單價(jià)20000-45000元之間是目前上海在售公寓中單價(jià)最高的。盛大金磐位于銀城路、東泰路地塊，北側即金茂大廈，與東方明珠相望、與濱江大道和黃浦江近在咫尺，可大面積直觀(guān)陸家嘴中心綠地及黃浦江江景。另外兩座未開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)：湯臣海景、鵬利海景，目前得到的消息是其售價(jià)比“盛大金磐”更高。鵬利海景公寓西面緊靠濱江大道，南靠東昌路，東邊是銀城路，北側是銀城南路。湯臣海景花園坐落于陸家嘴濱江大道旁，毗鄰香格里拉大酒店，預計售價(jià)將在每平米5000美元至6000美元左右(人民幣40000元到50000元)，目標在于打造全上海價(jià)格最高的公寓式豪宅。同時(shí)據了解，由于浦東臨江地段公寓樓供應量不多，開(kāi)發(fā)商將保留一半作為出租，預計每年租金收益就將在2億元左右。
小陸家嘴的樓價(jià)走勢對于北外灘特別是濱江休閑區的樓盤(pán)價(jià)格是一個(gè)很好的參照，兩者相似的地理屬性、規劃過(guò)程賦予了兩區樓盤(pán)相似的上升空間。目前在濱江區可以與小陸家嘴核心區“盛大金磐”、鵬利海景、湯臣海景相媲美的是“白金府邸”、“新外灘花園”，前者不久前剛開(kāi)盤(pán)，價(jià)格相對北外灘樓盤(pán)稍高但銷(xiāo)售十分樂(lè )觀(guān)；后者是99年的老盤(pán)，因為得益于規劃，目前二手房漲勢驚人。另?yè)嚓P(guān)房產(chǎn)投資專(zhuān)家介紹，北外灘區域得益于市政府北外灘綜合開(kāi)發(fā)項目的啟動(dòng)，目前樓市升值潛力絲毫不遜色于漸趨成熟的陸家嘴板塊，這其中尤以景觀(guān)房為最。
新外灘花園位于東大名路南面，黃浦江北面，是目前北外灘次新二手房中地理位置最好的。北外灘景觀(guān)的建設以及黃浦江邊房源奇缺而市場(chǎng)需求大是新外灘花園二手房?jì)r(jià)格居高不下的最主要原因。目前其景觀(guān)房在二手房市場(chǎng)上的掛牌要價(jià)極高，例如一套在某二手房中介的新外灘花園的掛牌房源，建筑面積在120平方米左右，掛牌價(jià)格達到了300萬(wàn)元，單價(jià)已經(jīng)突破每平方米25000元，而在1999年開(kāi)盤(pán)時(shí)其單價(jià)還不足萬(wàn)元。據該房產(chǎn)中介的工作人員介紹，近期該樓盤(pán)的掛牌價(jià)格還將調高。
而目前在售的“白金府邸”地處北外灘中央商務(wù)核心區位，距黃浦江僅數百米，步行數分鐘即可到外白渡橋；對視陸家嘴金茂大廈、東方明珠；俯瞰外灘百年建筑群，將老外灘、陸家嘴、北外灘這三個(gè)上海標志性景觀(guān)盡入眼底，是目前北外灘規劃中距浦江最近的在售樓盤(pán)，也是上海稀有南面浦江的國際景觀(guān)豪宅。由于北外灘規劃中已言明整個(gè)濱江休閑區將不再興建住宅項目、沿江一線(xiàn)以南將主要以星級酒店商務(wù)群為主、因而比較之下更能凸顯“白金府邸”的無(wú)限區位價(jià)值。在規劃中，北外灘規劃中的三大標志性建筑之一的白玉蘭大廈就位于“白金府邸”的左側；樓盤(pán)前面直至江邊將是規劃中的大型濱江綠地；南面將建成國際客運中心以及上海之星摩天輪。同時(shí)樓盤(pán)擁有高品質(zhì)特色：開(kāi)創(chuàng )性地純住宅社區觀(guān)景電梯直達豪華國際VIP空中會(huì )所、聘請高力國際提供“一對一式貼身客戶(hù)服務(wù)”等。不可復制的優(yōu)勢地理位置和高品質(zhì)使樓盤(pán)未來(lái)的升值潛力得到保障，相比較小陸家嘴同等位置的“盛大金磐”等項目4-5萬(wàn)元的單價(jià)，其18000元的單價(jià)還有極大的升值空間，相信隨著(zhù)北外灘規劃的日益成熟和完善，這幢濱江區內唯一在售樓盤(pán)的價(jià)格還將繼續上揚。
北外灘核心區域新盤(pán)奇缺、需求量大、升值潛力樂(lè )觀(guān)
據上海市有關(guān)部門(mén)日前發(fā)出的信息稱(chēng)，2003年外灘、小陸家嘴、北外灘三地由于土地稀少，土地價(jià)格漲幅驚人，目前已超過(guò)2000萬(wàn)元/畝。再加上市中心對于住宅容積率的嚴格控制，北外灘樓盤(pán)目前的樓板價(jià)已超萬(wàn)元。按通常房地產(chǎn)業(yè)內人士對于土地價(jià)占樓價(jià)50%左右的估算方法來(lái)計算，北外灘樓市的上升潛力不言而喻。
此外，浦江兩岸江邊地段日益稀少也是樓市上漲的重要原因。以濱江休閑區為例，在北外灘的規劃中，整個(gè)濱江休閑區將不再興建住宅項目，沿江將主要以高星級酒店商務(wù)群為主，這意味著(zhù)此區域內的樓盤(pán)將成為北外灘景觀(guān)最好地段的最后住宅項目。在任何國家、地區，“景觀(guān)房”都是最有升值潛力，有山景、海景和夜景的房屋，往往一景值千金。而對于缺少山與海的上海，能擁攬黃浦江稀有江岸，觀(guān)望市中心美麗夜景的房屋就成了稀有品，因而也成為不管是自住者還是投資者爭搶的目標。目前“白金府邸”作為在售唯一濱江休閑區內的住宅項目，對于購房者來(lái)說(shuō)也是最后購買(mǎi)新盤(pán)的機會(huì )了。這也使得“白金府邸”的區位價(jià)值潛力無(wú)限，開(kāi)盤(pán)時(shí)間不長(cháng)卻已經(jīng)開(kāi)始上漲趨勢，這在其他區域的新盤(pán)是不多見(jiàn)的，也可以看出購房者對該盤(pán)的極大信心。
此外，還有一個(gè)推動(dòng)該區域樓價(jià)上漲因素的是需求量的巨大。從小陸家嘴的客源情況分析，由于其中央商務(wù)區的位置、高檔寫(xiě)字樓密集，也成為眾多高層人士的聚集地，這批人對高檔房的需求有增無(wú)減，造成區域高端市場(chǎng)的土地供應大幅度下降，高端市場(chǎng)供求矛盾進(jìn)一步加劇，從而拉高高端市場(chǎng)房?jì)r(jià)。行家分析，鄰近陸家嘴CBD中央商務(wù)區是最主要的客源地，這些客源包括大量外區甚至是外地的投資客戶(hù)，港、澳、臺及境外客。同樣的情形將出現在不久后的北外灘，作為國際航運中心已經(jīng)大批高擋商務(wù)樓的建設完成，大量來(lái)自各國、各地區的人流將涌入北外灘，將引起區域樓盤(pán)的需求大量，而有限的樓盤(pán)數量勢必將帶來(lái)一股上漲之潮，不但是新盤(pán)，很多二手房也將獲益匪淺。
來(lái)源:新浪房產(chǎn)
