時(shí)間：2010-1-4 22:40:31 訪(fǎng)問(wèn)量723 來(lái)源：《平頂山房地產(chǎn)》雜志（第３期）
拆遷安置房屋的優(yōu)先權相比銀行的抵押權應優(yōu)先受償
河南金年華律師事務(wù)所律師 劉建輝
案例：
某城中村改造項目中，開(kāi)發(fā)商與被拆遷人劉某簽訂了拆遷安置協(xié)議，約定以產(chǎn)權置換形式將所開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的三套房屋（具體到每套房號）對劉某進(jìn)行補償安置，然后開(kāi)發(fā)商依法拆遷了劉某的原住宅。開(kāi)發(fā)建設過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商因融資需求向某銀行貸款，并將待開(kāi)發(fā)的該樓盤(pán)用于抵押。樓盤(pán)落成后因開(kāi)發(fā)商未按時(shí)還款，銀行訴至法院要求行使抵押權；而劉某得知后即以第三人身份參加訴訟，請求開(kāi)發(fā)商履行安置協(xié)議交付房屋。
最終法院審理后認為：就劉某與開(kāi)發(fā)商拆遷安置協(xié)議中約定的三套安置房，劉某的補償安置權應優(yōu)先于銀行的抵押權得到保護，判決開(kāi)發(fā)商向劉某交付這三套房屋（其余判決內容略）。
律師點(diǎn)評：
本案涉及到拆遷安置優(yōu)先權與抵押權哪個(gè)更優(yōu)先的問(wèn)題。關(guān)于這一點(diǎn)，我國法律并未有直接的規定，因此需從法理上對這兩種權益進(jìn)行比較。本人認為法院的判決是正確的，試從法理上剖析如下：
一、物權優(yōu)于債權？
銀行一方認為，物權優(yōu)于債權是民法的基本原理。抵押權是一種（用益）物權，而劉某憑協(xié)議約定進(jìn)行主張的是一種“合同權利”，屬于債權的范疇。據此銀行認為自己的抵押權更為優(yōu)先。其實(shí)這種看法是片面的。
拆遷安置優(yōu)先權的性質(zhì)法律并無(wú)明確規定，學(xué)理上有人將之稱(chēng)為“法定優(yōu)先權”，這種稱(chēng)謂回避了“物權”與“債權”之爭，而是給它從另一個(gè)角度進(jìn)行了命名。本人認為，拆遷安置優(yōu)先權是建立在原住宅喪失的基礎上的?！段餀喾ā返谒氖l第三款規定,“征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個(gè)人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件”,這種規定是基于對原住宅所有權的一種保護，因而，安置優(yōu)先權事實(shí)上是這種“所有權保護”的一種延伸，而絕非是一種債權。同樣放在物權的范疇里比較，所有權的保護一般來(lái)說(shuō)要比用益物權更為優(yōu)先，因為它是一切用益物權的基礎。
從另一角度來(lái)看，住房是人生存和生活的基本條件。而生存權高于一切，這是更為基礎的民法原則，因而保障被遷人的居住條件，要遠比保護銀行的抵押權更為重要。
二、再引入另外兩種權利作為“參照物”。
我們引入“已交納了大部分購房款的商品房買(mǎi)售人的權利”與“建筑工程承包人的優(yōu)先受償權”，把散見(jiàn)于現有法律及司法解釋中諸多規定挑出來(lái)，把四種權利放在一起進(jìn)行比較，就會(huì )發(fā)現：
建筑工程承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權；
已交納大部分購房款的商品房買(mǎi)售人的權利要優(yōu)于建筑工程承包人的優(yōu)先受償權；
被拆遷人的拆遷安置優(yōu)先權優(yōu)于已交納大部分購房款的商品房買(mǎi)售人的權利。
這樣能看得比較清楚：拆遷安置優(yōu)先權顯然要優(yōu)于抵押權。
三、從案件處理的社會(huì )效果上看
法律做為一種治國工具，必然要為社會(huì )大局服務(wù)，要追求處理后的社會(huì )效果與法律效果的統一。整體來(lái)看，銀行對風(fēng)險的承受力要遠遠強于自然人。優(yōu)先保護被拆遷人的權利，讓銀行從其他角度追究開(kāi)發(fā)商的違約責任，更符合以人為本的法治理念。
律師提示：
對于拆遷，其實(shí)被拆遷人喪失的不僅僅是其原住房，還包括其房屋下面及院落中的土地使用權。限于篇幅，本文未就土地的征用補償進(jìn)行論述，而僅論及了房屋，但這對本案的分析結果并無(wú)影響。
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