原標題：《大陸地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入劇烈調整期》
地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科遭遇最大股東易主風(fēng)波，緊隨其后的恒大、綠地正在快速追趕，“國”字頭的地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入整合通道，一切都發(fā)生在房地產(chǎn)市場(chǎng)的調整期。內陸房地產(chǎn)企業(yè)格局，或許正在面臨未知的變化。
《鳳凰周刊》記者／曹蓓
8月末，央企華潤意外失去了其長(cháng)達15年的萬(wàn)科最大股東地位。然而，僅僅兩天后，華潤就從民營(yíng)企業(yè)寶能集團手中奪回了在這家大陸最大房地產(chǎn)企業(yè)的座位。無(wú)論這場(chǎng)股權之爭是否仍將持續，對于中國房地產(chǎn)領(lǐng)域舉足輕重的民營(yíng)房企萬(wàn)科，都將迎來(lái)或多或少的變數。這場(chǎng)國有資本與社會(huì )資本的股權拉鋸，其指標意義不可小視。
與之相呼應的是，一直以來(lái)相對穩定的房企排名開(kāi)始出現些許變化。綠地、恒大等幾家大型房企開(kāi)始在某些指標上對此前穩居首位的萬(wàn)科發(fā)起沖擊，正在改革重組的央企也被業(yè)內視為有望威脅大型民營(yíng)房企地位的重要力量。
多路人馬涌至的結果難有定論，但對于整個(gè)行業(yè)最有變革性的因素則來(lái)自互聯(lián)網(wǎng)。來(lái)自百度和淘寶的信息，多家房地產(chǎn)企業(yè)已與其展開(kāi)合作，效果開(kāi)始顯現。
在不久的將來(lái)，更多的中小房企將在這一輪大洗牌中消失，轉型中的大型房企將是這場(chǎng)行業(yè)調整的間接受益者，而傳統民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)份額，將越來(lái)越多的受到國有資本、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的爭奪。
深圳市鹽田區大鵬灣畔，地處亞熱帶海濱大梅沙、被稱(chēng)為“躺著(zhù)的摩天大樓”的萬(wàn)科總部?jì)?，彌漫?zhù)與這一切截然相反的氛圍。
8月26日，萬(wàn)科發(fā)布《關(guān)于股東權益變動(dòng)的提示性公告》，寶能系旗下公司前海人壽、鉅盛華當日增持萬(wàn)科5.04%的股份。加上此前的兩次舉牌，寶能系合計持有萬(wàn)科股份的15.04%，這意味著(zhù)其已經(jīng)超過(guò)15年穩坐萬(wàn)科第一大股東位置、持股14.89%的華潤。
無(wú)論是否有意成為外界口中“門(mén)口的野蠻人”（出自布賴(lài)恩·伯勒的《門(mén)口的野蠻人》，后被華爾街用來(lái)形容不懷好意的收購者），寶能系的瘋狂買(mǎi)入，讓萬(wàn)科上下一夜之間進(jìn)入緊急戒備狀態(tài)。
今年7月以來(lái),寶能集團(以下簡(jiǎn)稱(chēng)：寶能)在資本市場(chǎng)上通過(guò)旗下前海人壽及鉅盛華耗資約240億元三度舉牌萬(wàn)科。
這一舉動(dòng)顯然不被萬(wàn)科管理層歡迎。股東分散且持股量低，萬(wàn)科很早就建立了職業(yè)經(jīng)理人制度，且管理層擁有相當的掌控力。根據最新的上半年業(yè)績(jì)報告，萬(wàn)科前十大股東合計僅占37.23%股份。
王石在8月31日萬(wàn)科2015年第一次臨時(shí)股東大會(huì )上公開(kāi)表態(tài)，萬(wàn)科已經(jīng)適應了股權比較分散的結構，中小股東是最大股東，萬(wàn)科的管理層有絕對的發(fā)言權。而對于此前最大股東華潤，王石的評價(jià)則是“沒(méi)一味謀取利益，反承擔很多責任”。
言語(yǔ)之間，親疏可見(jiàn)。
華潤也果然不負重望。港交所交易信息顯示,8月31日和9月1日，華潤耗資4.97億元兩度增持萬(wàn)科,最終以15.29%的總股本占比重新奪回萬(wàn)科第一股東的位置。曾有多家媒體報道稱(chēng)，前海人壽面對增持回應，投資萬(wàn)科“僅僅是財務(wù)投資”。但如此迅速和持續出手，顯然難以抑制業(yè)內人士，包括萬(wàn)科高層的想象力。
2014年，萬(wàn)科也曾經(jīng)面對過(guò)類(lèi)似的局面。當年10月發(fā)布的三季報中，安邦保險通過(guò)旗下一只“安邦人壽保險股份有限公司—穩健型投資組合”產(chǎn)品持有萬(wàn)科2.35億股，占其總股本的2.13%，位列第四，闖入十大股東之列。但據當時(shí)一位資本市場(chǎng)人士對媒體稱(chēng)，安邦出現在前十名股東名單中，此前是與萬(wàn)科集團有過(guò)溝通。
隨后，在2015年萬(wàn)科的一季報中，安邦由于大幅減持，退出十大股東之列。有觀(guān)點(diǎn)稱(chēng)，安邦自始至終都是財務(wù)投資者，但另一種觀(guān)點(diǎn)更具畫(huà)面感，稱(chēng)以王石、郁亮為首的強勢管理層，逼退了安邦進(jìn)一步的想法。
這樣的判斷同樣延續至寶能系。雖然寶能系發(fā)力之初，讓市場(chǎng)有了無(wú)盡猜測，但在記者的采訪(fǎng)中，大多業(yè)內人士推測，寶能系很可能同樣止步于“財務(wù)投資者”。首先，萬(wàn)科的管理層很難駕馭，其次，與這樣風(fēng)格的管理層相處15年相安無(wú)事的華潤，也非等閑之輩。更何況，寶能系如果繼續投入，則面臨更大的資金壓力。
但無(wú)論寶能系接下來(lái)的動(dòng)作如何，被券商分析師普遍定義為估值偏低、業(yè)績(jì)可期、具有長(cháng)線(xiàn)投資價(jià)值的地產(chǎn)龍頭股萬(wàn)科，恐怕短期仍難平靜。
地產(chǎn)業(yè)的調整不僅體現在地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科的股權之爭，在整個(gè)行業(yè)內部，大型房企的競爭從傳統的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，延伸到資本市場(chǎng)等新領(lǐng)域，國有房企和國有資本頻頻發(fā)力，“內陸最大房企萬(wàn)科”的稱(chēng)號，開(kāi)始遭遇來(lái)自綠地、恒大、保利等發(fā)展勢頭強勁房企的沖擊。
從去年開(kāi)始，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)面臨深度調整，更多的中小房企在這一輪大洗牌中消失，從某種意義上來(lái)說(shuō)，轉型中的大型房企成為這場(chǎng)行業(yè)調整的間接受益者，并開(kāi)始在各種排行榜中展開(kāi)爭奪。
安信證券研報稱(chēng)，房地產(chǎn)行業(yè)集中度逐年提升,TOP22企業(yè)營(yíng)業(yè)收入占比71%,凈利潤占比75%,比去年均提升約4個(gè)百分點(diǎn)；TOP10銷(xiāo)售市占率已升至20.2%，較去年的16.6%提升3.6個(gè)百分點(diǎn)。在大型房企中，2014年，綠地銷(xiāo)售額超過(guò)一直以來(lái)穩居首位的萬(wàn)科，一度成為輿論焦點(diǎn)。雖然在億翰智庫發(fā)布的《2015年1-8月中國典型房企銷(xiāo)售業(yè)績(jì)排行榜TOP100》中，萬(wàn)科重回首位，綠地退居第三，恒大居于次位，但三大地產(chǎn)商均銷(xiāo)售過(guò)億元。
爭奪還蔓延至資本市場(chǎng)，8月借殼上市的綠地控股總市值超越萬(wàn)科成為第一，隨后股價(jià)震蕩后，大股東耗資過(guò)億元增持，力保市值第一。截至記者發(fā)稿，同花順數據顯示，綠地控股仍以A股1721億元總市值排名首位，萬(wàn)科緊隨其后。
在房企排行榜的第一陣營(yíng)，同樣是“國”字標的不僅僅是綠地。根據中國指數研究院《2015中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告》，緊隨萬(wàn)科，國有房企保利地產(chǎn)在綜合實(shí)力、盈利性、穩健性等多項指標中位列第二。
此外，國企改革波及房企，各家地產(chǎn)央企開(kāi)始整合重組，一家大型券商分析師對《鳳凰周刊》稱(chēng)，雖然有些央企擁有存量不多，但控制的泛房地產(chǎn)資源較多，不排除沖擊大型民營(yíng)房企的可能。
今年3月，歷經(jīng)近20個(gè)月的中建系房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合正式落定。中海地產(chǎn)控股股東中建股份擬將其持有的30個(gè)相關(guān)物業(yè)項目正式注入中海地產(chǎn)；保利地產(chǎn)與保利置業(yè)整合也傳聞已久；中交集團通過(guò)收購，已持有綠城近29%的股份，成為綠城第一大股東。消息稱(chēng)，中交集團還將繼續要約收購，未來(lái)中交集團將展開(kāi)一系列的地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合，綠城將成為中交集團整合房地產(chǎn)資源的重要平臺；招商地產(chǎn)也在醞釀重大重組。
對于國有房企改組的沖擊，業(yè)內也存在不同聲音。雖然重組后的保利系、中交系、招商系將成為房企爭奪的有力參與者，一旦地產(chǎn)行業(yè)出現制度性變革，國企將是最大的受益者。但對于市場(chǎng)化程度已經(jīng)很高的地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講，留給國企超越大型民企的空間并不是很大?！暗豢煞裾J的是，國企在穩健性方面，依然比民企更具優(yōu)勢?！敝型堆芯靠偛糠康禺a(chǎn)行業(yè)首席分析師李少明對《鳳凰周刊》稱(chēng)。
不僅是在房地產(chǎn)業(yè)內部，在“互聯(lián)網(wǎng)+”的風(fēng)口下，百度、淘寶等互聯(lián)網(wǎng)“大鱷”已將觸手延伸到房地產(chǎn)領(lǐng)域。面對經(jīng)濟新常態(tài)和互聯(lián)網(wǎng)的沖擊，傳統房地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式出現拐點(diǎn)，轉型已是必然。在此背景下，多家內陸房地產(chǎn)龍頭企業(yè)紛紛擁抱“互聯(lián)網(wǎng)+”并開(kāi)展跨行業(yè)合作。
百度移動(dòng)事業(yè)部首席產(chǎn)品架構師李明日前在2015百度世界大會(huì )上描述了跟地產(chǎn)商合作的過(guò)程，對于有精準需求的客戶(hù)，比如在搜索某個(gè)樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)商在不同渠道投放廣告，最終把用戶(hù)轉化回來(lái)，鏈條長(cháng)、效果低，而且有很多支出的成本。通過(guò)百度直達號，就可以在搜索后直接到所有與直達號有合作的開(kāi)發(fā)商，另有優(yōu)惠券、預約看房等。而對于潛在用戶(hù)，比如搜索北京新房，沒(méi)有明確哪些樓盤(pán)，就可以通過(guò)背后數據和行為的分析對其進(jìn)行引導。
據透露，萬(wàn)科、萬(wàn)達是第一批跟百度直達號接觸的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，萬(wàn)科從4月上線(xiàn)至今，由百度帶去的IP流動(dòng)量將近20億個(gè)，在直達號產(chǎn)生的交易和樓盤(pán)預定占三分之一，目前百度直達號已覆蓋十幾家開(kāi)發(fā)商和幾百個(gè)樓盤(pán)。淘寶房產(chǎn)相關(guān)負責人在近期接受媒體采訪(fǎng)時(shí)也透露，從4月1日至今，淘寶房產(chǎn)已與50多家開(kāi)發(fā)商簽訂合作協(xié)議，業(yè)務(wù)覆蓋60多座城市;據統計，約2億元認籌資金進(jìn)入阿里的金融產(chǎn)品余額寶中，購房成交總金額可達270億元。成交總套數接近兩萬(wàn)，主要分布在杭州、北京、上海等主要城市。萬(wàn)達、綠城相對成交量最大，萬(wàn)科、綠地也有不少。
與互聯(lián)網(wǎng)的融合不僅僅體現在最前端。國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國指數研究院于9月11日聯(lián)合發(fā)布的《2015中國房地產(chǎn)品牌價(jià)值研究》報告顯示，“互聯(lián)網(wǎng)+”對房地產(chǎn)企業(yè)最徹底的顛覆來(lái)自于傳統產(chǎn)業(yè)鏈的重構。品牌房企利用“互聯(lián)網(wǎng)+”對房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行改造，打造新的商業(yè)形態(tài)。如萬(wàn)科6月宣布試水互聯(lián)網(wǎng)家裝，將觸角向產(chǎn)業(yè)鏈下游延伸；再如綠地聯(lián)合平安好房推出首付貸互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品。
本文刊載于《鳳凰周刊》2015年第28期 總第557期
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