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導讀: 一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項目,可以選擇適用簡(jiǎn)易計稅方法按照5%的征收率計稅.一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計稅方法計稅的,36個(gè)月內不得變更為一般計稅方法計稅.

案例概況

湖南吉祥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司營(yíng)改增后是增值稅一般納稅人,2016年5月10日取得其自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)預收收入21,000.00萬(wàn)元,該項目《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期是2014年5月8日,該項目取得湖南省財政部門(mén)監制的《長(cháng)沙市政府非稅收入一般繳款書(shū)》注明的土地出讓金5,800萬(wàn)元,該項目如何確認其銷(xiāo)售額?

稅務(wù)分析

《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財稅[2016]36號)《附件2:營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項的規定》規定:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人,銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項目,可以選擇適用簡(jiǎn)易計稅方法按照5%的征收率計稅.

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售房地產(chǎn)老項目,以及一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn),適用一般計稅方法計稅的,應以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用,按照3%的預征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預繳稅款后,向機構所在地主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報.

《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第18號)規定:一般納稅人采取預收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目,應在收到預收款時(shí)按照3%的預征率預繳增值稅.

應預繳稅款按照以下公式計算:

應預繳稅款=預收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%

適用一般計稅方法計稅的,按照11%的適用稅率計算;適用簡(jiǎn)易計稅方法計稅的,按照5%的征收率計算.

一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項目,可以選擇適用簡(jiǎn)易計稅方法按照5%的征收率計稅.一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計稅方法計稅的,36個(gè)月內不得變更為一般計稅方法計稅.

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目,按照本辦法規定預繳稅款時(shí),應填報《增值稅預繳稅款表》.

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以預繳稅款抵減應納稅額,應以完稅憑證作為合法有效憑證.

根據以上規定,現對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預收款預繳增值稅處理事項總結如下:

1.增值稅納稅人采取預收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目,應在收到預收款時(shí)按照3%的預征率預繳增值稅.

適用一般計稅方法計稅的,按照11%的適用稅率計算;適用簡(jiǎn)易計稅方法計稅的,按照5%的征收率計算.

2.計算預繳增值稅時(shí)不能扣除價(jià)款.

3.預繳增值稅的納稅地點(diǎn)在在不動(dòng)產(chǎn)所在地,向機構所在地主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報.

4.預繳增值稅時(shí)必須取得加蓋銀行印章的《電子繳稅憑證》作為完稅憑證,以便將來(lái)抵減應納稅額.

5.對預收款預繳增值稅時(shí),不得開(kāi)具發(fā)票.

因此,湖南吉祥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2016年6月預繳預收款增值稅,可以選擇簡(jiǎn)易計稅方法計稅,按照5%的征收率計算.應交增值稅=21,000.00/(1+5%)*3%=600(萬(wàn)元),并不得開(kāi)具發(fā)票.