近日，一線(xiàn)城市房租上漲，以及資本是否成為房租大漲的幕后推手，受到監管層的關(guān)注。央視財經(jīng)記者對深圳租房市場(chǎng)情況進(jìn)行了調查。
深圳房租持續上漲今年最高漲幅達30%
在深圳工作了三年的李女士，和兩個(gè)朋友合租在深圳南山的一個(gè)小區，三年前兩房的租金為4500元/月，加上物管水電，每月花費約5000元?，F在合同快到期了，房東一下將房租上漲了20%。她表示，她所在小區兩房的房租沒(méi)有低于6500元的了，隔壁的公寓一房一廳房租已經(jīng)達到了5500元/月。
何開(kāi)杰從事租賃市場(chǎng)多年，他告訴記者，每年的暑期畢業(yè)季都是租房的旺季，平均每年會(huì )漲價(jià)約10%，月租漲幅在200-300元之間，區域地段不同可能略有不同，但今年的漲幅大大超過(guò)往年的幅度。
深圳某房地產(chǎn)中介何開(kāi)杰：比較去年，今年至少漲了20%左右，這是一個(gè)租房交易量。以福田中心區為例，黃埔雅苑小區，在5、6月份之前，70多平米的兩房市場(chǎng)的租金最便宜的在8500元、9000元，好一點(diǎn)的10000元。但在7月份過(guò)后到現在， 市場(chǎng)的租金大概要在10000-13000元。個(gè)別的話(huà)，三期的兩房可以租到14000元，租金漲了20%到30%。
深圳中原地產(chǎn)研究中心數據顯示，近兩年來(lái)，深圳各區房租均呈現出上漲的態(tài)勢。樂(lè )有家數據顯示，2018年上半年深圳租賃市場(chǎng)成交量顯著(zhù)走高，環(huán)比上漲12%，同比大漲33%。
中國城市經(jīng)濟專(zhuān)家委員會(huì )副主任宋?。哼@兩年來(lái)調控政策直接針對買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)，所以這一塊市場(chǎng)的交易者受到了收縮，很多原來(lái)打算買(mǎi)房居住的人，就跑到租房市場(chǎng)去，加大了租房市場(chǎng)的需求。
中原地產(chǎn)數據顯示，隨著(zhù)核心區域的城中村租金上浮壓力大，選擇逃離的人群較多，造成了福田、南山上半年的租賃占比下滑顯著(zhù)。更多人選擇到租金較低的龍崗、鹽田租房，上半年龍崗租賃占比占到全市的三分之一。以一套65平兩房為例，福田、南山租金約為6700元，龍崗租金僅約3300元，不到福田南山的一半。
房租價(jià)格不透明房東中介齊漲價(jià)
據數據統計顯示，深圳租房市場(chǎng)規模超千億，高達78.2%的年輕人租房，占深圳常住人口的三成。農民房、長(cháng)租公寓及普通租賃房到底哪種漲得最厲害？
“長(cháng)租公寓”是近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現的新興行業(yè)，是將業(yè)主房屋租賃過(guò)來(lái)裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租。
記者來(lái)到位于深圳南山科技園的某長(cháng)租公寓，在一棟約10余層的大廈，公寓占據大廈4-5層。據了解，目前店里一居室40平的單間價(jià)格為4500元-5000元不等，據工作人員介紹，該公寓針對的是21-35歲租房人群，目前的入住率基本是100%。
業(yè)內人士介紹，長(cháng)租公寓一開(kāi)始投入的成本較高，為破解投入大、盈利難的困境，長(cháng)租公寓項目租金一般比周邊民房平均租金貴15%以上。但從記者走訪(fǎng)中獲悉，最近在上漲預期下，一些普通租賃房的價(jià)格也在上漲。不少中介反應，近期房屋租賃市場(chǎng)價(jià)格走高，中介從業(yè)主手里租房?jì)r(jià)格也相應提高。
深圳美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監何倩茹：長(cháng)租公寓帶動(dòng)了住宅租金上漲，這個(gè)趨勢是非常明顯的。因為有很多房東會(huì )看到為什么我旁邊的這一個(gè)公寓可以租到6千，我只租3千，這是不平等的。他們會(huì )在租金方面上加租。對于一般租房的市民來(lái)講，其實(shí)沒(méi)什么議價(jià)權，只有選擇租或者不租。
資本涌入長(cháng)租公寓“跑馬圈地”，過(guò)半房源被壟斷
在房租上漲中，鏈家自如、蛋殼公寓、我愛(ài)我家相寓等為代表的長(cháng)租公寓到底是怎么運作？這背后是誰(shuí)推高了房租？
記者檢索發(fā)現，自如把該房子裝修后，把客廳隔斷改成5個(gè)獨立房間出租，每個(gè)房間按照面積大小月租在1800元至2700元之間，加起來(lái)每月租金可達到11500元左右。在安居客上查詢(xún)得知，上述同等面積，如果帶裝修整套出租目前的市價(jià)為每月9500元左右。記者調查發(fā)現，同一個(gè)小區，同樣的戶(hù)型，裝修差距不大，但中介托管的房源比非托管的房源貴20%左右。
深圳某房地產(chǎn)中介肖超：前兩年，它有可能僅僅是只能回本，或者是不會(huì )賺錢(qián)。除去所有的裝修成本和一些中間的空租期什么的，其實(shí)最賺錢(qián)的是后面的三到五年的時(shí)間。
據不完全統計，鏈家自如擁有房屋40萬(wàn)間，8棟自如寓，遍布北京、上海、深圳、杭州、南京，超過(guò)100萬(wàn)租客；
蛋殼公寓從2015年初創(chuàng )立至今，已進(jìn)入北上廣深等8地，管理超過(guò)17萬(wàn)間公寓；
2017年年末，我愛(ài)我家旗下相寓共擁有27萬(wàn)套、55萬(wàn)間房屋。
中國城市經(jīng)濟專(zhuān)家委員會(huì )副主任宋丁：由于租賃市場(chǎng)的大發(fā)展，很多的資本力量，它希望在這個(gè)基礎上殺入到租賃市場(chǎng)上來(lái)，將來(lái)賺這桶金。那怎么賺？現在就搶市場(chǎng)，大家爭奪房源，結果是你也要進(jìn)，這個(gè)資本也要進(jìn)。進(jìn)的結果是，把整個(gè)的租賃市場(chǎng)的原始價(jià)格炒高了。
事實(shí)上，除了長(cháng)租公寓這類(lèi)的租賃企業(yè)之外，近年來(lái)，有著(zhù)不少機構或者個(gè)人也看準租房市場(chǎng)做起了二房東。從事傳統租賃市場(chǎng)多年的肖超告訴記者，直接通過(guò)業(yè)主放盤(pán)給他們的房源越來(lái)越少，目前他手上有60%的房源，都是機構集中收集房源進(jìn)行裝修，再放到他們中介門(mén)店統一收租。
目前在租賃市場(chǎng)的業(yè)務(wù)很大部分都是通過(guò)各類(lèi)大小不一的中介機構低價(jià)囤房，裝修后高價(jià)出租，賺的是租金上漲的差價(jià)。業(yè)內人士介紹，當下租賃市場(chǎng)超過(guò)一半房源已經(jīng)被各種租賃代理機構壟斷，最大的租賃機構已經(jīng)控制幾十萬(wàn)套房源。
房租上漲引監管層關(guān)注，深圳租房“雙限”政策或將出臺
在國家政策倡導“租購并舉”之后，長(cháng)租市場(chǎng)就成為一個(gè)被資本競相追逐的風(fēng)口。與此同時(shí)，蛋殼公寓、自如、新派公寓等規?；赓U企業(yè)的“跑馬圈地”，行業(yè)競爭進(jìn)入白熱化狀態(tài)。
今年1月份，自如A輪融資40億，估值超過(guò)200億元。
目前市場(chǎng)上已有近20家房企成功發(fā)行了住房租賃資本化產(chǎn)品，規模千億元。
據悉，8月17日，北京市有關(guān)監管部門(mén)集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等住房租賃企業(yè)負責人。約談會(huì )明確要求住房租賃企業(yè)：不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源；不得以高于市場(chǎng)水平的租金或哄抬租金搶占房源；不得通過(guò)提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。
8月19日，北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì )召開(kāi)座談會(huì )，自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業(yè)負責人參加，共同承諾落實(shí)“三不得”要求，并承諾不漲租金且拿出手中共計超過(guò)12萬(wàn)套的全部存量房源投向市場(chǎng)。
深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒：深圳市在7月底出臺了整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象的一個(gè)通知，將租賃市場(chǎng)的亂象整治也列入房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象整治的一個(gè)重要措施。在穩定租金方面，主管部門(mén)現在正在先行先試，探索限價(jià)租賃房制度，特別對于新出讓的一些用地建設的租賃住房，包括的一些配建的一些房地產(chǎn)項目，配建的這些租賃住房。那么，今后采取限定租金，限定租期等等，雙限方式來(lái)穩定租賃市場(chǎng)。
鏈家研究院預測2020年，住宅存量將達2.75億套，且將有8700萬(wàn)套房流入租賃市場(chǎng)，如此龐大的資產(chǎn)管理需求將利好中介出租企業(yè)。目前我國的租賃市場(chǎng)并不健全，住房租賃市場(chǎng)仍以個(gè)體房東為主體，機構參與者缺少，導致專(zhuān)業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展相對滯后。
深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒：必要的時(shí)候，對于這些租賃市場(chǎng)的專(zhuān)營(yíng)機構，對于它的租金價(jià)格我們要進(jìn)行備案管控。像房地產(chǎn)市場(chǎng)對于限價(jià)的這些手段，建議用到租賃市場(chǎng)的價(jià)格管控中，這樣防止企業(yè)惡性競爭，哄抬租賃價(jià)格。
(責任編輯：DF142)
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