對于期望在日本購房投資的朋友來(lái)說(shuō)，接觸日本房產(chǎn)往往是通過(guò)中介，近期小編就發(fā)現有些不良中介向國內投資人士推介一些廉價(jià)的日本中小城市或郊區房產(chǎn)，有的甚至只要折合不到100萬(wàn)人民幣就能買(mǎi)一套，這個(gè)價(jià)格確實(shí)很吸引人。但是小編還是勸大家要對房產(chǎn)所在地的人口、經(jīng)濟和租售情況提前了解，不然很可能陷入了圈套。
日本的大都市擠滿(mǎn)了年輕人，中小城市則幾乎全是老年人，這是日本的現狀，日本的中小城市甚至都市的郊區，房地產(chǎn)市場(chǎng)是很弱的，也是很難租出去的。有的中介所謂的包租一年甚至包租三年，都是自掏腰包給你租金，房子還是那個(gè)房子，等到你坐了飛機飛過(guò)去，才發(fā)現悔之晚矣。
日本的老齡化和城市化讓中小城市的房產(chǎn)陷入了幾乎無(wú)人問(wèn)津的程度，很多房產(chǎn)甚至已經(jīng)廢棄。和國內不同，擁有房屋的成本也要花很多錢(qián)。我們可以先來(lái)看看它的成本。
不動(dòng)產(chǎn)稅/房產(chǎn)稅
每個(gè)日本地方的不動(dòng)產(chǎn)稅的稅率不一樣，一般由市政當局決定的，我們取個(gè)平均值1.4%的稅，這是每年都要交的。建筑部分是全額繳納，土地部分一般為1/6，只要你的房子不超過(guò)60.5坪（約合200平方米）。
城市規劃稅
根據城市規劃法，對城市化地區的土地和建筑物征稅，中小城市和都市的郊區都有這種稅，與固定資產(chǎn)稅一樣，每年1月1日對擁有土地和房屋的人征稅。稅率可能因市政當局而異，但一般為0.3%。與房產(chǎn)稅一樣，住宅用地也有特殊優(yōu)惠。200平方米以下的繳納額度為1/3，超過(guò)200平方米的繳納額度為2/3。
火險
即使您實(shí)際上并不居住，如果您考慮火災或緊急自然災害，火災保險也是必不可少的。根據建筑物的結構和位置，建設年限等，每年的保險費約為幾萬(wàn)日元。如果碰到火災房屋燒毀了，日本政府可不給你兜底。
公用事業(yè)，供水費
哪怕房子沒(méi)有人居住，你也將簽訂電力，煤氣和供水等合同。即使你不使用它，您也必須支付基本費用。這一點(diǎn)有點(diǎn)像國內的一些商業(yè)用電規則，有個(gè)基本電費、基本水費在里面。
老房子的維修費用和維護成本
老房子榻榻米等腐爛，需要更換，墻面粉刷，樹(shù)木修剪等等。根據老化的進(jìn)度，可能需要進(jìn)行大修。例如，發(fā)生泄漏的屋頂，屋頂的瓦片，如拱腹腐爛，這取決于修復工作的內容，幾萬(wàn)到幾百萬(wàn)日元都有可能。
讓我們大致計算一下，生活在南京的張先生購買(mǎi)了日本岡山縣的一座房子，每年的費用是多少。木結構20年，土地固定資產(chǎn)價(jià)值720萬(wàn)日元，建筑物固定資產(chǎn)價(jià)值500萬(wàn)日元。
部分應用于土地：7200000日元×1/6×1.4%= 16800日元
部分應用到建筑：5000000日元×1.4%=70000日元
城市規劃稅：22200日元
部分應用于土地：7200000日元×1/3×0.3%= 7200日元
部分應用到建筑：5000000日元×0.3%= 15000日元
火災保險費：10000日元
公用事業(yè)費用和水代：35000日元
維修費用：154000日元
兩年去一次的往返費用：90000日元
合計：420000日元
這還不算交易環(huán)節產(chǎn)生的經(jīng)紀費、印花稅、所有權轉讓登記費等等流轉稅費。
對于投資者來(lái)說(shuō)，一年42萬(wàn)日元感覺(jué)已經(jīng)是最低的費用了。也許投資和會(huì )說(shuō)，我每年可以有80萬(wàn)日元的租金收入，但不幸的是，你得先租出去，而且租金也要納稅。
日本的房屋有60%以上都是木結構，木結構的房屋不僅維修費用高昂，而且貶值的非常厲害，日本的二手房買(mǎi)賣(mài)不活躍，木結構的二手房就幾乎沒(méi)有成交了。很多日本人的木結構房屋都在等著(zhù)有人接盤(pán)，如果沒(méi)有人接盤(pán)的話(huà)，那就只剩拆除了。每坪（約3.3平方米）的拆卸成本在四到六萬(wàn)日元之間。如果是一般的房子（約35坪），將是140萬(wàn)日元到210萬(wàn)日元的拆除費用，可以說(shuō)，拆也拆不起。所以對于中國買(mǎi)家，日本人是相當歡迎的，哪怕降價(jià)也要把手里頭的燙手山芋給扔出去。
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