我們在購買(mǎi)商品房時(shí)，房屋銷(xiāo)售面積一般都是由兩部分組成：一部分是室內面積，另一部分叫“公攤面積”。公攤面積指的是直接為居住服務(wù)的公共空間，比如過(guò)道、樓梯等，這部分空間分攤到每套房中，由買(mǎi)房人共攤，所以稱(chēng)之為公攤面積。在消費者購買(mǎi)商品房發(fā)生的糾紛中，公攤面積糾紛占有相當數量。針對這一點(diǎn)，建設部頒布了《關(guān)于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關(guān)問(wèn)題的通知》，該通知針對因開(kāi)發(fā)商多算分攤公共使用面積而引起的糾紛事件，詳細制定出了一定的計算標準，從而讓百姓在購房時(shí)心中有數，減少了開(kāi)發(fā)商對消費者進(jìn)行欺詐的可能。該辦法將從5月1日起實(shí)行。
現行的《房產(chǎn)測量規范》對住房的公攤面積分配原則進(jìn)行了規定，但對一些部位具體的測繪方法尚不明確，容易造成開(kāi)發(fā)商和住戶(hù)之間說(shuō)法不一。建設部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司張小宏處長(cháng)認為，近期頒布的《關(guān)于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關(guān)問(wèn)題的通知》是對目前已有的房產(chǎn)測量規范等相關(guān)法規的延續，將對房屋權屬和面積測算做進(jìn)一步的規范。
《通知》規定，在房屋權屬證書(shū)附圖中應注明施測的房產(chǎn)測繪單位名稱(chēng)、房屋套內建筑面積和房屋分攤的共有建筑面積。必須由房產(chǎn)測繪單位對房產(chǎn)實(shí)施測繪，房產(chǎn)測繪單位對其完成的房產(chǎn)測繪成果的質(zhì)量負責。張小宏指出：正因為公攤面積容易引起歧義，或者容易引起糾紛，我們相應的規定中都特別強調要把套內面積和公攤面積分別標識。
通知中，這次規定的內容比以前更加細膩，一直在百姓購房時(shí)容易引起爭議的公共走廊、樓梯下空間等使用面積的計算問(wèn)題，也有進(jìn)一步的明確?！锻ㄖ芬幎?，計算建筑面積的房屋，層高或高度均應在2.2米以上；陽(yáng)臺、挑廊、架空通廊的外圍水平投影超過(guò)其底板外沿的，以底板水平投影計算建筑面積；與室內不相通的類(lèi)似于陽(yáng)臺、挑廊、檐廊的建筑，不計算建筑面積；樓梯已計算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不再計算建筑面積；建設部張小宏處長(cháng)認為，由于房產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識比較復雜，公攤部分面積具體如何計算，購房者有知情權。測繪是開(kāi)發(fā)商委托測繪機構測繪的，你可以要求開(kāi)發(fā)商提供一切的測繪報告，報告中對哪些部分進(jìn)行分攤，分攤的面積是多少，作為完整的測繪報告它應該有所反應。 盡管購房者有權得到具體明確的測繪報告，為公攤面積的含糊之處尋求依據，但是，張處長(cháng)認為，對于房屋面積的權屬和計算問(wèn)題的規范，有相應的一系列的法律法規以及技術(shù)標準組成，目前的通知還不能一攬子解決整個(gè)房屋面積計算的問(wèn)題。真正解決房屋買(mǎi)賣(mài)雙方對公攤面積的爭議，還需要相關(guān)法規的進(jìn)一步完善。 房屋買(mǎi)賣(mài)：公攤面積難說(shuō)清
目前，買(mǎi)房簽合同時(shí)，房地產(chǎn)商一般只告訴購房者公攤面積總共是多少，由哪些部分組成，但各部分面積具體多少，是怎么測算出來(lái)的，消費者并不清楚。公說(shuō)公有理，婆說(shuō)婆有理，公攤面積的糾紛也便時(shí)有發(fā)生。
謝森老人一家兩年前在北京市某小區購置了一套商品房，現住在小區的G1樓203室。按照買(mǎi)房時(shí)簽定的購房預售合同，謝家這套兩室兩廳的房子建筑面積為101.8平方米，其中包括分攤的共有共用建筑面積20.49平方米。交房入住后，謝森按設計圖上標注的各房間面積逐一累加，發(fā)現公攤面積達到了24平方米，比合同上寫(xiě)明的多一些。
在謝家這張購房合同附帶的《公攤部位說(shuō)明》上，具體標明了公攤面積包含的樓梯、過(guò)道等共用場(chǎng)所。但這些公攤部分的面積各自是多少，具體是怎么測算出來(lái)的，謝家的購房合同和《公攤部位說(shuō)明》并沒(méi)有明確標注。這一點(diǎn)，正是謝森對公攤面積有異議的地方。與謝老一樣，感覺(jué)自家房屋面積縮水，對公攤面積部分不明白的，還有小區內的其他住戶(hù)。“感覺(jué)多了點(diǎn)，但咱們算不出來(lái)，有沒(méi)有這么多說(shuō)不清楚。”
“按道理講，他應該給我們一個(gè)圖紙，或者什么解釋一下，他們銷(xiāo)售人員根本不解釋。”
小區商品房銷(xiāo)售部就在就在小區旁邊，問(wèn)及小區住戶(hù)的公攤面積具體如何計算，是否有明確標注，銷(xiāo)售人員表示只有在房屋正式交付入住之后，經(jīng)過(guò)相關(guān)部門(mén)的測量才能做出答復，目前還無(wú)法具體說(shuō)明。但是，住戶(hù)已經(jīng)入住小區1年多了，房屋也經(jīng)過(guò)了實(shí)際測量，但銷(xiāo)售商至今也沒(méi)有就小區的公攤面積部分做出一個(gè)具體的解釋。“至于分攤，任何社區，任何項目，它都會(huì )有問(wèn)題，客戶(hù)不會(huì )明白的。”
房屋買(mǎi)賣(mài)雙方有爭議，購房合同是直接的依據。但是，小區居民在購房合同上也碰到了問(wèn)題。據長(cháng)年處理房地產(chǎn)官司的北京力行律師事務(wù)所的主任律師朱壽全介紹，目前通用的房屋買(mǎi)賣(mài)格式合同中，并沒(méi)有明確規定公攤面積的測算方法和具體來(lái)源，也沒(méi)有規定公攤面積出現誤差的處理方式。房地產(chǎn)交易市場(chǎng)處在發(fā)育階段，法律法規不夠完善，開(kāi)發(fā)商利用它的強勢地位，做出了一些有損于消費者利益的行為。 開(kāi)發(fā)商義務(wù)尚不明確，購房者仍然心存疑慮，惟一可靠的購房合同也是含糊不清，但中國消費者協(xié)會(huì )的統計數字卻是實(shí)實(shí)在在的：從1999年到2001年，消費者關(guān)于商品房計量方面的投訴分別是1234件、1389件、1432件，呈逐年遞增的趨勢。并且，這中間相當部分就是消費者對公攤面積提出了異議。 “204條”應對購房陷阱
針對房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中容易出現的種種問(wèn)題，采訪(fǎng)中記者發(fā)現，隆安律師事務(wù)所的秦兵律師草擬了一份《204條商品房買(mǎi)賣(mài)補充合同》，秦律師說(shuō)，這其中每一個(gè)條款都曾經(jīng)是一場(chǎng)官司。在這其中，當然也有對公攤面積的約定。
秦兵律師建議消費者簽訂面積條款時(shí)要寫(xiě)細，使用面積、公攤面積、套內建筑面積，具體的長(cháng)度尺寸表示出來(lái)，不要標平方米，而要標多少厘米長(cháng)，這樣自己以后有可能檢測出來(lái)復核一下。
具體的復核方式，秦律師在“204條”中主張，消費者有權從商店里購買(mǎi)一個(gè)皮尺，對自家房屋的公攤面積進(jìn)行測量、復核；或者雙方共同聘請一家有房屋測繪資質(zhì)的機構，對有爭議的面積部分進(jìn)行檢測。
假設有一個(gè)尺寸是虛假的，消費者就有權推定所有的尺寸都是虛假的，因此，在這種情況下，如果開(kāi)發(fā)商如果不能證明自己沒(méi)有過(guò)錯，那么就推定開(kāi)發(fā)商有過(guò)錯，消費者就有權拒付公攤面積的全部?jì)r(jià)款。
在主張對面積進(jìn)行復核的同時(shí)，秦律師還特別提醒購房者注意，一定要在合同中寫(xiě)清楚違約責任，保障當事人的合法權益。在我們的合同條款違約責任太少，讓欺詐這一方肆無(wú)忌憚。必須寫(xiě)清楚，假設面積尺寸差一厘米，就有可能每一厘米賠給你一千塊錢(qián)，這樣作假的人才不敢作假。
目前，開(kāi)發(fā)商一般以建筑面積來(lái)計算房?jì)r(jià)，它包括住戶(hù)房屋內的使用面積、墻體的部分面積和公攤面積。秦兵律師認為，要從根本上解決公攤面積引發(fā)的種種問(wèn)題，最直接的做法就是以房屋使用面積來(lái)計算房?jì)r(jià)。公攤面積問(wèn)題是個(gè)不容易操作的事情，最好就是把它徹底廢除掉。以使用面積售房的話(huà)，至少在面積條款上，大家的爭議會(huì )下降70%至80%甚至更多。
秦律師認為，對于“204條”，只有一些不誠實(shí)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認為有些條款難以接受，而對于大多數誠實(shí)信用的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，基本上是都可以接受的。近段時(shí)間以來(lái)，每月都有購房者帶著(zhù)這份補充合同，與房屋銷(xiāo)售商簽訂了購房合同。在廣東等一些地區，已經(jīng)有開(kāi)發(fā)商按使用面積計算價(jià)格，受到購房者的歡迎
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