隨著(zhù)“一帶一路”政策的發(fā)展和國內房地產(chǎn)正常的收緊，泰國房產(chǎn)漸漸成為中國人海外置業(yè)的一個(gè)熱門(mén)選擇。作為一個(gè)在清邁買(mǎi)了個(gè)小公寓的前財經(jīng)作家，又在經(jīng)營(yíng)和泰國有關(guān)的旅游生意。很多人來(lái)問(wèn)我泰國房產(chǎn)到底值不值得投？
今天來(lái)寫(xiě)一寫(xiě)這方面。先說(shuō)結論：
資產(chǎn)配置允許的話(huà)，投資首選曼谷；生活、工作需要的話(huà)，可以考慮普吉、清邁和芭提雅；無(wú)論投資還是消費，都一定要選大開(kāi)發(fā)商的項目。
我將從泰國房產(chǎn)的基本情況、城市分析、開(kāi)發(fā)商建議，以及可能遇到的坑和買(mǎi)房貼士這四個(gè)方面來(lái)說(shuō)。
一. 泰國房產(chǎn)的基本情況
1. 泰國好的方面
泰國是東南亞第二大經(jīng)濟體、東盟中心，政治環(huán)境相對穩定，和我國一直保持良好的外交關(guān)系（對比韓國和日本對華關(guān)系的波動(dòng)）。
泰國土地是永久產(chǎn)權，不過(guò)外國人不能直接擁有土地，一般公寓（小區）里，最多只能把49%的單元賣(mài)給外國人。這個(gè)倒不用太擔心，公寓也是永久產(chǎn)權。但如果有中介公司說(shuō)可以給你別墅的永久產(chǎn)權，你就要小心了，這在法律上是不允許的。通常大家講泰國房產(chǎn)投資，說(shuō)的也都是投資公寓，而且在曼谷，往往是高層公寓比豪華別墅更貴。
泰國房產(chǎn)還有一點(diǎn)好處，就是按照使用面積來(lái)賣(mài)，且都是精裝修。你在中國買(mǎi)一個(gè)40平的小公寓，到手可能只有30平多一點(diǎn)，其他的都是電梯和公攤。在泰國，你買(mǎi)40平的公寓，得到的就是40平的房子。另外泰國的房子還沒(méi)有遺產(chǎn)稅。
我在曼谷看的一個(gè)小公寓
2. 泰國不好的方面
二手房流動(dòng)性差，泰國人沒(méi)有買(mǎi)二手房的習慣，自己買(mǎi)房很多項目都是0首付、50年貸款。一般買(mǎi)公寓的出手方法都是轉賣(mài)給同樣投資的外國人，或者由開(kāi)發(fā)商收回。這個(gè)會(huì )在后面“可能遇到的坑”里詳說(shuō)。
其實(shí)這和泰國人的生活習慣也有關(guān)系，曼谷還好，普吉清邁這種旅游城市的泰國人，很多人做事情都比較懶散，不像一線(xiàn)城市的中國人危機感那么強、每天都很拼。這是我這兩年和泰國人打交道的過(guò)程中很明顯能感覺(jué)到的。
當然每個(gè)城市也會(huì )有所不同，不同城市有不同的投資策略，我們會(huì )在城市分析里詳說(shuō)。
泰國人辦事的效率，我真的是深有體會(huì )
3. 貸款
之前中國人在泰國買(mǎi)房是可以先付10%~30%的首付，然后從在泰國的中國銀行或中國工商銀行貸款的，最多可以貸20年。我就是在這個(gè)時(shí)候入手的，但由于今年實(shí)行了比較嚴格的外匯政策，在泰的中資銀行從今年6月1日起，就停止向大陸公民發(fā)放貸款了。目前據說(shuō)還可以從新加坡的大華銀行貸款，但要求客戶(hù)年50萬(wàn)人民幣的收入證明或者在該行有50萬(wàn)的存款證明。
不過(guò)泰國買(mǎi)房的熱度絲毫沒(méi)有因此減少，因為對于很多在北京、上海等一線(xiàn)城市無(wú)法投資不動(dòng)產(chǎn)的人來(lái)說(shuō)，在泰國購房的全款，和北京一套房的首付差不多。而且一般大家投資公寓都是期房，所以都是分期付款，付款比例大致如下：
合同款 30%
建設款 35%
過(guò)戶(hù)款 35%
4. 外匯限制
這兩年我國對于個(gè)人的外匯管制比較嚴格，名義上每人每年是5萬(wàn)美元的購匯額度。我們以一套曼谷北部30平米的公寓計算，這里期房的房?jì)r(jià)大約每平米2.8萬(wàn)人民幣。房屋總價(jià)就是84萬(wàn)人民幣。首付30%就是25.2萬(wàn)人民幣，是小于一個(gè)人一年的購匯額度。而如果多于這個(gè)數字，也可以用一個(gè)家庭的購匯額度來(lái)解決。
5. 開(kāi)發(fā)商承租
如果你對泰國房產(chǎn)有所了解，你接觸的中介可能已經(jīng)跟你介紹過(guò)，很多開(kāi)發(fā)商在房子蓋好后，會(huì )承租你的公寓5-10年，并保證每年支付給你5%-8%房?jì)r(jià)的房租收益。這里很可能有坑，你要擦亮眼睛，我們會(huì )在后面詳說(shuō)。
二. 城市分析
1. 清邁、普吉和芭提雅
清邁、普吉和芭提雅都是旅游城市，其中清邁是泰國第二大城市，普吉和芭提雅都是海邊旅游城市。三個(gè)地方都有淡旺季之分，一般泰國旅游的淡季是4-10月，如果指望房子的房租收益，需要考慮到旅游淡旺季的流量變化，這其中清邁常駐人口比例更多一點(diǎn)，因為畢竟是個(gè)城市，在這里留學(xué)、工作、生活的中國人數量，僅次于曼谷。
清邁柴迪隆寺
總體而言，這三個(gè)地方都是消費價(jià)值大于投資價(jià)值，適合自住，這點(diǎn)比較像現在北戴河的房產(chǎn)價(jià)值。如果你每年有三個(gè)月以上的時(shí)間呆在泰國，或者父母決定在泰國養老，那么這些地方是值得入手的，否則不推薦作為投資選擇。事實(shí)上很多歐美人從上世紀開(kāi)始就是這么做的，因為這里氣候宜人而且生活成本低廉。其他不在泰國的時(shí)間，也可以把房子掛在A(yíng)irbnb上出租。
我個(gè)人因為經(jīng)常去清邁工作，所以選擇了清邁。清邁不同于普吉和芭提雅，很多人把這里作為移民目的地。清邁氣候宜人、教育也比較和國際接軌，我認識很多在清邁生活的華人，都來(lái)自一線(xiàn)城市，為了能讓孩子上國際學(xué)校而來(lái)到清邁開(kāi)民宿和餐館。清邁有很多不錯的國際學(xué)校，而且價(jià)格比國內一線(xiàn)城市要低很多。清邁大學(xué)也是泰國排名前三的大學(xué)，很多我國西部的學(xué)生會(huì )選擇來(lái)這里上大學(xué)，清邁街上托福、雅思培訓的廣告也非常多。
清邁大學(xué)附近看到的語(yǔ)言培訓廣告
泰國的醫療水平也不錯，尤其試管嬰兒的成功率比較高，很多中國人選擇來(lái)這里做試管嬰兒。一般疾病的話(huà)，外國人在泰國是享受不了醫療保險的，不過(guò)價(jià)格也不高。
但是，清邁、普吉和芭提雅這些地方的投資價(jià)值真的不大。有些開(kāi)發(fā)商或中介甚至會(huì )承諾5年每年10%的租金收益，這回報率堪比P2P剛興起時(shí)的收益了，你想想那些P2P現在都在哪兒呢？是不是都跑到普吉了？那到了第三年時(shí)這些普吉的開(kāi)發(fā)商以后會(huì )跑到哪兒你知道嗎？
華人多的地方，一定就會(huì )有華人想著(zhù)騙同胞，在海外受騙后的起訴流程又很復雜，所以海外購買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)一定要擦亮眼睛。一般靠譜大開(kāi)發(fā)商不會(huì )承諾這么高的回報率或者干脆不承租。在選擇這些地方的房產(chǎn)時(shí)一定要注意：
①這些地方不適合投資，只適合自住，看自己資產(chǎn)配置；
②中國人不可能買(mǎi)永久產(chǎn)權的別墅；
③不要聽(tīng)信小中介、小開(kāi)發(fā)商的高回報承諾，一定要選擇大開(kāi)發(fā)商的項目。
普吉島真的是個(gè)很美的地方，但僅限于度假
2. 曼谷
曼谷是投資泰國不動(dòng)產(chǎn)唯一可以考慮的地方，也是泰國租金回報率最高的地方。
曼谷的經(jīng)濟占泰國總量的44%，曼谷港更承擔著(zhù)泰國90%的外貿。曼谷除了是泰國的政治、經(jīng)濟和文化中心，也漸漸成為國際的設計和創(chuàng )意中心，如果你看過(guò)泰國的神奇廣告，你一定會(huì )認同這一點(diǎn)。很多跨國公司和國際組織的總部也在這里，視頻是《華爾街日報》對曼谷的介紹：
曼谷是泰國唯一能讓你有生活在國際大都市感覺(jué)的城市。當然，這里也有大都市的問(wèn)題——堵車(chē)，而且堵得不是一般的嚴重。
泰國Uber總經(jīng)理詩(shī)麗帕表示，公司的調查顯示，曼谷是整個(gè)東盟地區交通問(wèn)題最為嚴重的城市，每一年曼谷人因為堵車(chē)問(wèn)題而造成的直接經(jīng)濟損失、機遇損失以及資本損失達到9106億泰銖（約合1840億人民幣）。曼谷每輛車(chē)每年因堵車(chē)造成了15.7萬(wàn)銖（約合3萬(wàn)人民幣）的損失，影響到泰國2-5%的GDP。Uber認為，發(fā)展公共交通和共享交通工具技術(shù)很有必要，因為這能夠減少曼谷60%的車(chē)輛來(lái)解決交通問(wèn)題。
曼谷堵車(chē)是日常，跟曼谷比，北京已經(jīng)非常順暢了
所以，在曼谷投資房產(chǎn)，一定要選擇離地鐵站近的項目。曼谷一共有三種公共交通軌道：兩條BTS(Bangkok Mass Transit System)輕軌線(xiàn)，一條MRT(Metropolitan Rapid Transit System)地鐵線(xiàn)，一條ARL(Airport Rail Link)機場(chǎng)快線(xiàn)。其中用得最多的基本上就是BTS，所以在曼谷選房投資的話(huà)，沿著(zhù)BTS選就好了。期房的話(huà)，也可以考慮在建軌道的沿線(xiàn)。
曼谷只要是地鐵站附近、大開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)，就都可以考慮投資。這是在曼谷投資房產(chǎn)的原則。
但是投資，要想清楚回報率問(wèn)題。現在大家都在講曼谷房產(chǎn)出租的話(huà)回報率大概在5%-8%（看地點(diǎn)），但很少有人講出售的回報率有多少。一方面確實(shí)是沒(méi)法預估，但就像我之前講的，泰國人更習慣買(mǎi)新房而不是二手房，因此出手渠道受限，這是買(mǎi)房前應該考慮好的。
當然我接觸到的很多在泰國買(mǎi)房的人是為了配置海外資產(chǎn)，不急于出手，這就是另外一回事了。但即便是不考慮出售、只考慮出租，也需要了解——泰國的公寓是禁止短租的。
很多曼谷公寓樓下都會(huì )貼著(zhù)“禁止短租”的告示
根據泰國的法律，公寓是禁止以酒店形式提供低于一個(gè)月的短租的?？赡芄⒈旧韺@條法令的監管沒(méi)有那么嚴格，但一旦出現問(wèn)題呢？當然你可以想出各種各樣的辦法來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題，比如囑咐客人跟物業(yè)人員說(shuō)“我是他表哥，來(lái)住幾天”之類(lèi)的，Airbnb上也有很多曼谷的公寓提供短租，但如果你計劃通過(guò)在A(yíng)irbnb上出租來(lái)獲取回報，一定要了解這條法律的存在。
幾乎所有的曼谷公寓項目都有免費的游泳池和健身房，這一點(diǎn)比較好
所以如果是長(cháng)租、不是有人在曼谷精心打理的話(huà)，一套公寓比較現實(shí)的租金回報率大概在5%-6%之間，要有一定的心理準備。即便這樣算下來(lái)，曼谷靠租金收回成本大概需要18年，而北京、上海、深圳這些地方的房子收回成本大概需要50多年。
曼谷市區
說(shuō)下曼谷房?jì)r(jià)：
現在中國人普遍看的樓盤(pán)基本都在素坤逸區和素坤逸外區，這兩個(gè)區都是住宅商業(yè)區，商場(chǎng)、娛樂(lè )、餐飲、部分寫(xiě)字樓都很齊全，也有地鐵。類(lèi)似北京青年路朝陽(yáng)大悅城一帶，或者高配、低密度版的天通苑，價(jià)格在2.5-5萬(wàn)人民幣/平米。
是隆/沙吞區是曼谷金融中心和使館區，類(lèi)似北京的金融街和東城使館區，均價(jià)在5萬(wàn)人民幣/平米以上。
中心隆披尼區是曼谷的黃金地帶，類(lèi)似北京的CBD，也是泰國房?jì)r(jià)最高的區域。均價(jià)在6-9萬(wàn)人民幣/平米，也有堪比北京學(xué)區房房?jì)r(jià)的高級公寓。
之前說(shuō)的泰國房產(chǎn)難以出手的問(wèn)題，在是隆/沙吞區和中心隆披尼區不會(huì )遇到。
總結一下曼谷：
①泰國唯一適合投資的城市
②選擇地鐵站附近、大開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)
③短租法律上是不允許的，理性看待租金回報率
三. 開(kāi)發(fā)商建議
在泰國無(wú)論是投資還是居住，都一定要選擇大開(kāi)發(fā)商。記住不是首選，是一定要選。
泰國整體上還不是一個(gè)商業(yè)文明十分健全的發(fā)達國家，現在發(fā)現中國人有錢(qián)，做這方面生意的人更是魚(yú)龍混雜。你在中國還經(jīng)常被騙呢，更何況到泰國華人和當地人一起聯(lián)合搞你，你還能有辦法？在中國你好歹還能有個(gè)地方申訴，申訴沒(méi)人理還可以發(fā)個(gè)微博找大V轉發(fā)一下啥的，在泰國你發(fā)Twitter找川普給你轉發(fā)嗎？不要樂(lè )，這種事真的發(fā)生過(guò)，但中國人找不到川普，只能找泰國總理。
所以在泰國投資房產(chǎn)首先要對泰國和當地法律有所了解，選擇開(kāi)發(fā)商一定要選擇大開(kāi)發(fā)商。亂七八糟的小開(kāi)發(fā)商可能出現的問(wèn)題包括：
① 產(chǎn)權不明晰（可能根本沒(méi)拿到那塊地）
②延期交房
③無(wú)力支付承諾都租金
④托管期間以房屋損壞為由，向你索要維修費用
以上情況大開(kāi)發(fā)商不是不會(huì )出現，而是出現概率比較小，關(guān)鍵是即便出現這些情況你有地方去維權，大開(kāi)發(fā)商為了維護自己的品牌形象，會(huì )對自己的問(wèn)題負責任。
先列一下，《The Nation》統計的的2016年收入最高的10個(gè)上市房地產(chǎn)公司：
ASEANUP評選的泰國TOP50公司，其中有四個(gè)地產(chǎn)企業(yè)，按順序分別是：
Central Pattana PCL.（這是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商），Land And Houses PCL.，Pruksa Real Estate PCL.
Top 10 of Asia 評選的東南亞TOP10開(kāi)發(fā)商中，有兩個(gè)泰國企業(yè)，分別是：
Major Development，LPN Development PLC.
還有一家房地產(chǎn)企業(yè)被Brand Edge雜志評為2016年泰國最受尊敬的品牌： Sansiri
綜上榜單和當地以及華人口碑，可以考慮的開(kāi)發(fā)商有：
Pruska, Sansiri, Land and House, Major, Quality Houses, LPN.
以上幾個(gè)開(kāi)發(fā)商在泰國的地位類(lèi)似于萬(wàn)科、綠地、恒大、華潤、保利這些。在同一地區和其他開(kāi)發(fā)商相比，他們的項目可能比其他開(kāi)發(fā)商貴一些，但如果決定要買(mǎi)的話(huà)，一定還是要買(mǎi)這些開(kāi)發(fā)商的。
四. 可能遇到的坑和買(mǎi)房貼士
1. 資金配置
泰國房產(chǎn)不適合所有人投資或居住，出手前要評估自己的風(fēng)險承受能力和真實(shí)需要。你在手機銀行買(mǎi)個(gè)理財產(chǎn)品還需要填表做一個(gè)風(fēng)險承受能力評級，去海外買(mǎi)房這種大額支出更需要評估自己的資金配置。
2. 短租和出手困難
泰國法律禁止公寓以酒店形式提供低于一個(gè)月的短租，現在A(yíng)irbnb上的很多房子實(shí)際上是再違法出租，這點(diǎn)要清楚。另外泰國人買(mǎi)房是可以貸款的，而且很多是0首付，所以泰國人多數習慣買(mǎi)新房，要做好出手難的準備。當然如果是在曼谷的是隆/沙吞區和中心隆披尼區不用太擔心這個(gè)問(wèn)題，但房?jì)r(jià)也比較高。
3. 開(kāi)發(fā)商承租陷阱
再說(shuō)一遍：承諾別墅永久產(chǎn)權和超高承租回報率的，都是騙子。應對的辦法是了解現實(shí)回報率、選擇大開(kāi)發(fā)商的項目，不要總想著(zhù)撿個(gè)大便宜。
4. 泰國簽證
泰國不是一個(gè)移民國家，通過(guò)買(mǎi)房是不可以拿到泰國國籍的。一般大家去泰國走的都是旅游簽或落地簽。旅游簽有效期90天，停留期60天?？梢岳斫鉃橘I(mǎi)了食品需要在90天開(kāi)蓋，在60日內吃完。落地簽只有15天，15天之后必須出境。這一點(diǎn)在來(lái)泰國看房期間需要注意。
我在清邁的時(shí)候落地簽過(guò)期，但事情還沒(méi)辦完，當地朋友給了我一個(gè)解決方案——去湄公河金三角地帶乘快艇到老撾境內再回來(lái)，完成一次出入境，獲得新的15天落地簽。這種方式不推薦，有風(fēng)險，因為湄公河有好幾個(gè)私營(yíng)港口，語(yǔ)言不通的話(huà)很容易搞錯。
金三角的出入境經(jīng)歷，我都不想再回憶……
5. 泰國法律
泰國是個(gè)很神奇的國家，整個(gè)國家信奉佛教，幾乎所有男性公民一生都至少出過(guò)家幾天。所以整體上民風(fēng)比較善良淳樸，但單獨在城市的夜晚，也需要注意安全。下面說(shuō)幾個(gè)泰國法律比較特殊的地方：
①法律允許但執法嚴格的——槍支
是的，泰國是允許公民持槍的，也是東南亞持槍人數最多的國家，我就是賣(mài)清邁射擊體驗產(chǎn)品的。不過(guò)這一點(diǎn)其實(shí)不用太擔心，東南亞這幾個(gè)國家公民基本都可以持槍?zhuān)﹪菢屩Ч芾碜钜幏?、最嚴格的國家——大口徑、自?dòng)步槍是禁止的。
很多泰國人把射擊當成一種愛(ài)好
②法律禁止且執法嚴格的——賭博
雖然是旅游國家，但泰國是禁賭的，和香港一樣，只有賭馬是允許的。
③法律禁止但執法不嚴格——黃
芭提雅以紅燈區著(zhù)名，但實(shí)際上泰國法律是禁止嫖娼的。一般芭提雅的酒吧或者俱樂(lè )部，都不提供 in-house 的性服務(wù)，至于你和那里駐場(chǎng)的小妹以什么價(jià)格成交、在哪里完成買(mǎi)賣(mài)，那都是你們之間的事。
總的來(lái)說(shuō)只要你能分得清男女，在這里消費的風(fēng)險不大，當地的Agogo還會(huì )定期組織姑娘們進(jìn)行體檢和健康認證，可以說(shuō)是比較良心了。
Agogo是芭提雅當地一種獨特的業(yè)態(tài)
6. 政權穩定性
海外置業(yè)，政權穩定還是很重要的，泰國的政治體制屬于君主立憲制，實(shí)際控制權由軍隊掌握。新聞里有時(shí)會(huì )看到一些泰國政變的新聞，但都會(huì )被九世國王穩住?，F在九世國王過(guò)世，十世國王繼位不久，外界認為政權目前還比較穩定。標準普爾(Standard & Poor's)主權信用評級給泰國的評級是A-，評級展望穩定。
標準普爾主權信用評級，是指主權國家或地區長(cháng)期債務(wù)信用風(fēng)險狀況。A類(lèi)代表主權信用良好，B類(lèi)代表國家債券有投機性因素，可能會(huì )債務(wù)違約，C累代表垃圾級債券。評級展望指未來(lái)國家主權信用評級的變化預測，正面有可能上調評級，負面有可能下調評級。
END
以上就是泰國房產(chǎn)投資和泰國的一些基本情況，總之認清自己的需求、找靠譜的大開(kāi)發(fā)商、多研究了解當地的情況，是海外投資的基本原則。在此聲明一下，本人不賣(mài)房，寫(xiě)這些只是為了發(fā)自拍：
圖為作者本人在曼谷水上市場(chǎng)
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